თბილისში და ბათუმში ბინების გაყიდვების მოცულობამ ივლისში $485 მლნ-ს მიაღწია

Tatiana Borodina

საქართველოს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ მაღალი აქტივობით გამოირჩევა, თუმცა ივლისში დინამიკა მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდა. თბილისში გარიგებების რაოდენობისა და ფასების ზრდა გაგრძელდა, ბათუმში კი ძლიერი პირველი ნახევარი წლის შემდეგ გაყიდვები შემცირდა. Colliers-ის მონაცემებით, ივლისში ორ ქალაქში ბინებზე გაფორმებული გარიგებების საერთო მოცულობამ $485 მლნ შეადგინა.

ბინების ფასები და გარიგებები თბილისში

2026 წლის პირველ ნახევარში თბილისის ახალ პროექტებში ბინების საშუალო შეწონილი ფასი 2025 წლის იანვარ–ივნისთან შედარებით ცენტრში 14,5%-ით, გარეუბნებში 10,2%-ით, ხოლო გაფართოებულ ცენტრში 9,5%-ით გაიზარდა. პირველადი ბაზრის მაჩვენებელი 11,7%-ით გაიზარდა, მეორადი ბაზრის — 9,5%-ით.

ძველ პროექტებში ყველაზე მნიშვნელოვანი დინამიკა ასევე ცენტრში დაფიქსირდა — 15,6%. სხვა ლოკაციებში ზრდამ 10,2% და 8,5% შეადგინა, ხოლო მთლიანად ქალაქში — 12,9%. Colliers აღნიშნავს, რომ ამ სეგმენტის შედეგებზე გავლენა მოახდინა რეგისტრირებული გარიგებების შედარებით მცირე რაოდენობამ.

ივლისში 4 486 ბინის გარიგება დარეგისტრირდა — 22,8%-ით მეტი, ვიდრე ერთი წლით ადრე. მათი საერთო ღირებულება 36,7%-ით, $393 მლნ-მდე გაიზარდა. ძირითად მყიდველებად საქართველოს მოქალაქეები რჩებოდნენ, უცხოელების წილმა 12% შეადგინა.

ახალ პროექტებში გაყიდვები 29,8%-ით გაიზარდა. პირველადი ბაზრის ზრდამ 30,5% შეადგინა, მეორადის — 28,9%. სამგორის რაიონზე ახალი ბინების გარიგებების საერთო ზრდის 44% მოდიოდა. ამ სეგმენტში საცხოვრებლის საშუალო შეწონილი ფასი გაფართოებულ ცენტრში 14,7%-ით, ცენტრში 13,3%-ით, ხოლო გარეუბნებში 10%-ით გაიზარდა. მთლიანად ქალაქში ფასებმა პირველადი ბაზარზე 10%-ით, მეორადზე კი 9,6%-ით მოიმატა.

ძველ პროექტებში გარიგებების რაოდენობა 1,6%-ით გაიზარდა. რაიონების მიხედვით დინამიკა უფრო მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდა — 15,1%, 12,8% და 2,3%. საშუალოდ თბილისში მაჩვენებელი 13,8%-ით გაიზარდა.

ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი

2026 წლის პირველ ნახევარში ბათუმში 7 838 ბინის გარიგება დარეგისტრირდა — 11,4%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში. მათი საერთო ღირებულება 29%-ით, $507 მლნ-მდე გაიზარდა.

ახალ პროექტებში გაყიდვები 12,9%-ით გაიზარდა, ძველ პროექტებში კი 6,3%-ით შემცირდა. პირველადი ბაზრის ზრდამ 9,8% შეადგინა, მეორადის — 15,5%. უცხოელი მყიდველების წილი 45%-მდე გაიზარდა, საქართველოს მოქალაქეების კი 50%-მდე შემცირდა. ამასთან, გარიგებების რაოდენობის ზრდის 83% უცხოელებზე მოდიოდა.

ახალაშენებულ პროექტებში ბინების საშუალო შეწონილი ფასი 14,2%-ით, კვ. მ-ზე $1 360-მდე გაიზარდა. პირველადი ბაზრის ზრდამ 17,4% შეადგინა, მეორადის — 11,1%. Colliers აღნიშნავს, რომ მსგავსი გარიგებების ნაწილი დაგვიანებით რეგისტრირდება, რის გამოც ფასების დინამიკა სტატისტიკაში შესაძლოა გარკვეული ცდომილებით აისახოს.

ივლისში გარიგებების რაოდენობა 11,8%-ით, 1 378-მდე შემცირდა, მათი საერთო ღირებულება კი 5,2%-ით, $92 მლნ-მდე დაეცა. უცხოელების წილი 48%-მდე გაიზარდა, საქართველოს მოქალაქეების კი 50%-მდე შემცირდა. ახალ პროექტებში გაყიდვები 11,1%-ით, ძველ პროექტებში — 22,4%-ით შემცირდა. პირველადი ბაზრის კლება 32,8%-ს მიაღწია, მეორად ბაზარზე კი 19,1%-იანი ზრდა დაფიქსირდა. Colliers მკვეთრ შემცირებას 2025 წლის ივლისის მაღალ საბაზო მაჩვენებელს უკავშირებს, როდესაც რამდენიმე პროექტში ერთდროულად გარიგებების დიდი პაკეტები დარეგისტრირდა.

ახალ პროექტებში ბინების საშუალო შეწონილი ფასი უმნიშვნელოდ, 0,1%-ით შემცირდა და კვ. მ-ზე $1 376 შეადგინა. პირველადი ბაზრის მაჩვენებელი 14,4%-ით დაეცა, მეორადი კი 9,1%-ით გაიზარდა. შედეგზე გავლენა მოახდინა ერთი ძვირადღირებული პროექტის მასობრივმა რეგისტრაციამ ერთი წლით ადრე: მის გარეშე პირველადი გაყიდვების ივლისის ფასი 2%-იან ზრდას აჩვენებდა.

საქართველოში ინვესტორები უფრო შემოსავლიან ფორმატებს ირჩევენ

საქართველოში საინვესტიციო მოთხოვნა კვლავ მაღალია, თუმცა ინვესტიციების სტრუქტურა იცვლება. საქართველოს უძრავი ქონების ასოციაციის (GREA) დამფუძნებელი ნინო აბსანძე აღნიშნავს უცხოელების მზარდ ინტერესს პროექტებისადმი წინასწარი გაყიდვების ეტაპზე. ინვესტორების ნაწილი ერთდროულად 30–50 ბინას ყიდულობს და შედარებით მოკლე პერიოდში დაახლოებით 25–30%-იან შემოსავალზე გათვლას აკეთებს.

GREA მოთხოვნას ქვეყანაში სხვა საინვესტიციო ინსტრუმენტების შეზღუდულ არჩევანს უკავშირებს. უძრავი ქონება კვლავ რჩება კაპიტალის შენარჩუნებისა და შემოსავლის მიღების ერთ-ერთ გზად. ამავე დროს, გასაქირავებელი საცხოვრებლის შემოსავლიანობა უკვე მესამე წელია მცირდება, რაც ამ მიმართულების მიმზიდველობას თანდათან ცვლის.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ეს ტენდენცია განსაკუთრებით თვალსაჩინოა ბათუმში. მშენებლობის მაღალი ტემპი ზრდის საინვესტიციო ბინების მიწოდებას და აძლიერებს კონკურენციას გაქირავების ბაზარზე. თუ ახალი საცხოვრებლის მოცულობა მოთხოვნაზე სწრაფად გაიზრდება, ზეწოლა საიჯარო განაკვეთებსა და ობიექტების ფასებზე შეიძლება გაძლიერდეს, ხოლო ფასების შემცირება — უფრო შესამჩნევი გახდეს.

ამ პირობებში სასტუმროს უძრავი ქონება ინვესტორებისთვის უფრო მდგრად მიმართულებად გამოიყურება. განსაკუთრებით ეს ეხება პრემიუმ კლასის ობიექტებს, რომლებიც ნაკლებად არიან დამოკიდებული მასობრივ მიწოდებაზე და უფრო შეძლებულ ტურისტებზე არიან ორიენტირებული. ასეთ ფორმატს შეუძლია უფრო სტაბილური დატვირთვა და შემოსავლიანობა უზრუნველყოს ტიპურ საინვესტიციო ბინებთან შედარებით.