היקף המשכנתאות בגאורגיה זינק כמעט פי אחד וחצי
Tatiana Borodina
שוק המשכנתאות בגאורגיה רשם האצה ניכרת בשנת 2026. הבנקים מעניקים יותר הלוואות, וגודלן הממוצע עולה. במקביל, הריביות על משכנתאות בלארי יורדות, כך מדווח BM.ge בהסתמך על נתוני הבנק הלאומי.
משכנתאות בגאורגיה: מגמות לשנת 2026
בחודשים ינואר–יולי 2026 העניקו הבנקים המסחריים בגאורגיה 34 482 הלוואות משכנתה חדשות בסכום כולל של 3,58 מיליארד לארי ($1,37 מיליארד). במונחים כספיים נרשמה עלייה של 46,5%, ואילו מספר ההלוואות עלה ב-20,7%. פער זה נובע מגידול בסכומי ההלוואה הממוצעים.
גובה המשכנתה הממוצעת בשנת 2026 הגיע ל-103 900 לארי ($39,8 אלף). לשם השוואה, בינואר–מאי 2025 עמד הנתון על ₾ 85 600. העלייה בסכום ההלוואה הממוצע מיוחסת לעליית מחירי הנדל״ן ולהקלת הדרישות בנוגע להון העצמי הראשוני.
מאז האביב שעבר ירד שיעור ההון העצמי המינימלי הנדרש מהלווים מ-15% ל-10%. כתוצאה מכך, באותו סכום חיסכון יכול הרוכש לגייס מימון גבוה יותר לרכישת נדל״ן, דבר שתורם אף הוא להגדלת סכום המשכנתה הממוצע.
ביולי 2026 צמח תיק האשראי (בנטרול השפעת שערי החליפין) ב-14,7% בחישוב שנתי, האצה של 0,2 נקודות אחוז. שיעור הדולריזציה של ההלוואות עמד על 41,3%. במקביל ירדה עלות המימון: הריבית הממוצעת על הלוואות חדשות בלארי ירדה ב-0,1 נקודות אחוז ל-11,4%, ובמט״ח — ב-0,05 נקודות אחוז ל-7,7%.
מחירי הדיור בטביליסי ובבאטומי
העלייה בגובה המשכנתה הממוצעת מתרחשת במקביל להתייקרות הדיור בגאורגיה. במחצית הראשונה של 2026 עלה המחיר המשוקלל של דירות בפרויקטים חדשים בטביליסי ב-9,5%–14,5% בהתאם למיקום. בשוק הראשוני (דירות מקבלן) נרשמה עלייה של 11,7%, ובשוק היד השנייה — 9,5%. ביולי גדל מספר העסקאות ב-22,8% ל-4 486, והיקפן הכולל צמח ב-36,7% ל-$393 מיליון. המכירות בפרויקטים חדשים עלו ב-29,8%, והמחיר המשוקלל במקטעים אלה עלה ב-10% ו-9,6% בהתאמה.
בבאטומי עלה מספר העסקאות במחצית הראשונה של השנה ב-11,4% ל-7 838, ושוויין הכולל צמח ב-29% ל-$507 מיליון. מחיר הדירות מקבלן עלה ב-14,2% ל-$1 360 למ״ר. ביולי ירד היקף המכירות ב-11,8%, אך המחיר הממוצע נותר כמעט ללא שינוי — $1 376 למ״ר.
התשואה על דירות להשכרה יורדת זו השנה השלישית ברציפות, מה שמשפיע בהדרגה על האטרקטיביות של דירות להשקעה. עבור באטומי מדובר בגורם משמעותי במיוחד: הגידול המהיר בהיצע מגביר את התחרות בשוק השכירות ועלול להפעיל לחץ נוסף על התשואה.
התמ״ג של גאורגיה צמח ב-8% ביולי
ביולי 2026 עלה התמ״ג הריאלי של גאורגיה ב-8% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2025. בממוצע בינואר–יולי עמדה הצמיחה על 7,9%. התרומה המשמעותית ביותר נרשמה בענפי התעשייה היצרנית, שירותי מידע ותקשורת, פעילות פיננסית וביטוח, כרייה, תחבורה ואחסנה. בענף הבנייה נרשמה ירידה.
הפעילות העסקית נותרה אף היא ברמה גבוהה. ביולי נרשמו במדינה 7 027 עסקים חדשים — 14,1% יותר מאשר בשנה הקודמת. מחזור העסקאות של חייבי מע״מ, המשמש להערכה שוטפת של הצמיחה הכלכלית, הגיע ל-17,7 מיליארד לארי וצמח ב-12,6%. לצד זאת, האינפלציה בגאורגיה נותרה מוגברת: באוגוסט עלו מדדי המחירים לצרכן ב-5,6% בחישוב שנתי וב-0,4% ברמה החודשית. אינפלציית הליבה עמדה על 3,8%, וללא טבק — על 3,6%.
תחזית השוק וסיכונים למשקיעים
אנליסטים של International Investment מציינים כי המגמות הנוכחיות מעידות על המשך ביקושים גבוהים לדיור. היקף המשכנתאות צומח בקצב מהיר יותר ממספר ההלוואות, הריביות יורדות בהדרגה, והמחירים בטביליסי ובבאטומי נותרים גבוהים יותר מהרמות אשתקד. כל עוד הצמיחה הכלכלית תימשך והמימון הבנקאי יישאר נגיש, גורמים אלה עשויים להמשיך ולתמוך בשוק הנדל״ן.
עבור משקיעים התמונה הופכת למורכבת יותר. התייקרות הנכסים מעלה את רף הכניסה, בעוד שהירידה בתשואת השכירות והגידול בהיצע, במיוחד בבאטומי, מגבירים את התחרות. בתנאים אלה, חשיבותם של המיקום, נזילות הפרויקט ויציבות הביקוש לשכירות הופכים למכרעים.
נדל״ן מלונאי מסתמן כחלופת השקעות יציבה יותר, בעיקר בפלח היוקרה. נכסים מסוג זה מושפעים פחות מההיצע ההמוני של דירות להשקעה ונשענים על תיירות אמידה. גורם סיכון נוסף הוא האינפלציה המוגברת, שעלולה להגביל את המשך ירידת עלויות האשראי.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment