საქართველოში იპოთეკის მოცულობა თითქმის ნახევარჯერ გაიზარდა

Tatiana Borodina

იპოთეკური დაკრედიტება საქართველოში 2026 წელს საგრძნობლად დაჩქარდა. ბანკები მეტ სესხს გასცემენ, ხოლო მათი საშუალო მოცულობა იზრდება. ამავდროულად, ლარში იპოთეკური განაკვეთები მცირდება, იუწყება BM.ge ეროვნული ბანკის მონაცემებზე დაყრდნობით.

იპოთეკა საქართველოში: 2026 წლის დინამიკა

2026 წლის იანვარ-ივლისში საქართველოს კომერციულმა ბანკებმა გასცეს 34 482 ახალი იპოთეკური სესხი საერთო მოცულობით 3,58 მლრდ ლარი ($1,37 მლრდ). ფულად გამოსახულებაში მაჩვენებელი 46,5%-ით გაიზარდა, ხოლო სესხების რაოდენობა — 20,7%-ით. დინამიკაში ასეთი სხვაობა დაკავშირებულია სესხის თანხების ზრდასთან.

იპოთეკური სესხის საშუალო მოცულობამ 2026 წელს 103 900 ლარს ($39,8 ათ.) მიაღწია. შედარებისთვის, 2025 წლის იანვარ-მაისში მაჩვენებელი შეადგენდა ₾ 85 600-ს. სესხის საშუალო თანხის ზრდას უძრავი ქონების ფასების მატებასა და პირველადი შენატანის მოთხოვნების შემსუბუქებას უკავშირებენ.

გასული გაზაფხულიდან მოყოლებული, მსესხებლის საკუთარი სახსრების მინიმალური წილი 15%-დან 10%-მდე შემცირდა. შედეგად, დანაზოგის იმავე ოდენობის პირობებში მყიდველს შეუძლია მეტი ნასესხები სახსრების მოზიდვა უძრავი ქონების შესაძენად. ეს ასევე ქმნის პირობებს იპოთეკური სესხის საშუალო ზომის გასაზრდელად.

2026 წლის ივლისში საკრედიტო პორტფელი, გაცვლითი კურსის ეფექტის გამორიცხვით, წლიური თვალსაზრისით 14,7%-ით გაიზარდა, რაც 0,2 პროცენტული პუნქტით აჩქარებას წარმოადგენს. სესხების დოლარიზაციამ 41,3% შეადგინა. ამავდროულად შემცირდა იპოთეკური დაფინანსების ღირებულება: ლარში ახალ სესხებზე საშუალო განაკვეთი შემცირდა 0,1 პროცენტული პუნქტით, 11,4%-მდე, უცხოურ ვალუტაში — 0,05 პროცენტული პუნქტით, 7,7%-მდე.

საცხოვრებელი ქონების ფასები თბილისსა და ბათუმში

იპოთეკის საშუალო ზომის ზრდა ემთხვევა საქართველოში საცხოვრებლის გაძვირებას. 2026 წლის პირველ ნახევარში თბილისის ახალ პროექტებში ბინების საშუალო შეწონილი ღირებულება ლოკაციის მიხედვით 9,5–14,5%-ით გაიზარდა. პირველად ბაზარზე ზრდამ შეადგინა 11,7%, მეორადზე — 9,5%. ივლისში გარიგებების რაოდენობა 22,8%-ით გაიზარდა 4 486-მდე, ხოლო მათი მთლიანი მოცულობა — 36,7%-ით, $393 მლნ-მდე. ახალ პროექტებში გაყიდვები გაიზარდა 29,8%-ით, ხოლო საცხოვრებლის საშუალო შეწონილი ღირებულება სეგმენტებში — შესაბამისად 10%-ით და 9,6%-ით.

ბათუმში პირველ ნახევარწლიურ პერიოდში გარიგებების რაოდენობა 11,4%-ით გაიზარდა 7 838-მდე, ხოლო მათი ღირებულება — 29%-ით, $507 მლნ-მდე. ბინების ფასი ახალაშენებულ პროექტებში 14,2%-ით გაიზარდა, $1 360-მდე კვ. მ-ზე. ივლისში გაყიდვები 11,8%-ით შემცირდა, თუმცა საშუალო ღირებულება პრაქტიკულად არ შეცვლილა — $1 376 კვ. მ-ზე.

გასაქირავებელი საცხოვრებლის შემოსავლიანობა ზედიზედ მესამე წელია მცირდება, რაც თანდათან ცვლის საინვესტიციო ბინების მიმზიდველობას. ბათუმისთვის ეს ფაქტორი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია: მიწოდების სწრაფი ზრდა აძლიერებს კონკურენციას გაქირავების ბაზარზე და შესაძლოა ზეწოლა მოახდინოს შემოსავლიანობაზე.

საქართველოს მშპ ივლისში 8%-ით გაიზარდა

2026 წლის ივლისში საქართველოს რეალური მშპ 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით 8%-ით გაიზარდა. იანვარ-ივლისში საშუალო ზრდამ 7,9% შეადგინა. ყველაზე დიდი წვლილი შეიტანა დამამუშავებელმა მრეწველობამ, საინფორმაციო და საკომუნიკაციო მომსახურებამ, საფინანსო და სადაზღვევო საქმიანობამ, სამთომომპოვებელმა სექტორმა, ტრანსპორტმა და დასაწყობებამ. მშენებლობაში დაფიქსირდა კლება.

საქმიანი აქტივობაც მაღალ დონეზე დარჩა. ივლისში ქვეყანაში დარეგისტრირდა 7 027 ახალი საწარმო — 14,1%-ით მეტი, ვიდრე წინა წელს. დღგ-ის გადამხდელთა ბრუნვამ, რომელიც გამოიყენება ეკონომიკური ზრდის ოპერატიული შეფასებისთვის, 17,7 მლრდ ლარს მიაღწია და 12,6%-ით გაიზარდა. ამასთან, ინფლაცია საქართველოში კვლავ მომატებულია. აგვისტოში სამომხმარებლო ფასები წლიური თვალსაზრისით 5,6%-ით გაიზარდა, ხოლო თვის განმავლობაში — 0,4%-ით. საბაზო ინფლაციამ 3,8% შეადგინა, თამბაქოს გარეშე — 3,6%.

ბაზრის პერსპექტივები და რისკები ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მიმდინარე დინამიკა მიუთითებს საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნის შენარჩუნებაზე. იპოთეკური დაკრედიტება გაცემული სესხების რაოდენობაზე სწრაფად იზრდება, განაკვეთები თანდათან მცირდება, ხოლო ფასები თბილისსა და ბათუმში გასული წლის დონეზე მაღალი რჩება. ეკონომიკური ზრდისა და საბანკო დაფინანსების ხელმისაწვდომობის შენარჩუნების პირობებში, ამ ფაქტორებმა შესაძლოა მომავალშიც განაგრძონ უძრავი ქონების ბაზრის მხარდაჭერა.

ინვესტორებისთვის ვითარება ნაკლებად ცალსახა ხდება. ობიექტების გაძვირება ზრდის შესვლის ბარიერს, ხოლო ქირის შემოსავლიანობის შემცირება და მიწოდების ზრდა, განსაკუთრებით ბათუმში, აძლიერებს კონკურენციას. ასეთ პირობებში უფრო მნიშვნელოვანი ხდება ლოკაცია, პროექტის ლიკვიდურობა და საიჯარო მოთხოვნის მდგრადობა.

სასტუმრო უძრავი ქონება ინვესტიციებისთვის უფრო მდგრად ვარიანტად გამოიყურება, უპირველეს ყოვლისა პრემიუმ სეგმენტში. ასეთი ობიექტები ნაკლებად არიან დამოკიდებული საინვესტიციო ბინების მასობრივ მიწოდებაზე და ორიენტირებულია უფრო შეძლებულ ტურისტულ მოთხოვნაზე. დამატებით რისკ-ფაქტორად რჩება მომატებული ინფლაცია, რამაც შეიძლება შეზღუდოს სესხების ღირებულების შემდგომი შემცირება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან