מחירי הדיור בישראל ירדו ב-1.5% בשנה החולפת

The Times of Israel

מחירי הדיור בישראל החלו לרדת, בעוד שהביקוש מתאושש בהדרגה. ביוני נרשמה עלייה של 50% במכירת דירות בחישוב שנתי, כאשר הגידול נצפה הן בשוק הדירות מקבלן והן בשוק היד שנייה. נתוני העסקאות של משקיעים עלו ב-64%, כך מדווח The Times of Israel בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

כמה עולה דיור בישראל

ביוני 2026 נמכרו בישראל 8,757 דירות, נתון הגבוה ב-50% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024, וב-6% לעומת חודש מאי. בשוק הראשוני (דירות מקבלן) נחתמו עסקאות עבור 3,593 דירות (+84%), כולל דיור במסגרת תוכניות מסובסדות. בשוק היד שנייה נמכרו 5,164 נכסים (+33%).

בחודשים מאי-יוני 2026 שוק הדיור בישראל התייצב באופן כללי לאחר ירידות קודמות. במרכז הארץ ירדו מחירי הנדל״ן ב-1%, ובתל אביב ב-0.7%. במקביל, בירושלים עלה המדד ב-1.8%, בחיפה ב-1.5%, ובצפון ובדרום ב-0.9% וב-0.7% בהתאמה.

בחישוב שנתי, הירידה הבולטת ביותר נרשמה במחוז המרכז — 4.1%. בחיפה ובתל אביב המדד ירד ב-1.8% וב-1.7% בהתאמה. בירושלים, בצפון ובדרום נשמרת מגמה חיובית — 1.8%, 1.6% ו-0.1%.

סכום הרכישה הממוצע בתל אביב עמד על 3.58 מיליון ש״ח (1.197 מיליון דולר). נכס בשטח של 83 מ״ר בן 3 חדרים בבניין משנת 2018 נמכר ב-3.05 מיליון ש״ח (1.02 מיליון דולר), ואילו דירה בשטח 64 מ״ר במבנה משנת 2024 נמכרה ב-3.1 מיליון ש״ח (1.037 מיליון דולר). דירה מרווחת יותר בשטח 147 מ״ר עם 4 חדרים בקומה ה-39 במגדל חדש נמכרה ב-5.05 מיליון ש״ח (1.689 מיליון דולר).

בירושלים המחיר הממוצע עומד על 2.91 מיליון ש״ח (973,244 דולר). דירת 3 חדרים בשטח 73 מ״ר בבניין משנת 1950 נמכרה ב-3.33 מיליון ש״ח (1.115 מיליון דולר). נכס בשטח דומה — 71 מ״ר בן 3 חדרים בבניין מ-2018 — נמכר תמורת 2.45 מיליון ש״ח (819,000 דולר). דירת 5 חדרים בשטח 111 מ״ר בבניין משנת 1970 נרכשה ב-4.65 מיליון ש״ח (1.555 מיליון דולר).

באזור המרכז המחיר הממוצע הוא 2.73 מיליון ש״ח (913,043 דולר). בבית שמש נכס בשטח 100 מ״ר (4 חדרים, שנת 2023) נמכר ב-2.21 מיליון ש״ח (739,000 דולר). דירה נוספת — 120 מ״ר, 5 חדרים, שנת 2019 — עלתה 2.95 מיליון ש״ח (987,000 דולר).

בחיפה המחיר הממוצע לדיור עומד על 1.93 מיליון ש״ח (645,485 דולר). בין העסקאות שנרשמו — דירת 5 חדרים בשטח 98 מ״ר בבניין מ-2009 תמורת 2.1 מיליון ש״ח (702,000 דולר). בדרום הממוצע עומד על 1.66 מיליון ש״ח (555,184 דולר), ובצפון — 1.52 מיליון ש״ח (508,361 דולר).

שכירות דירות בישראל

מחירי השכירות משתנים באופן משמעותי לפי העיר ומאפייני הנכס. בתל אביב, בית בשטח 120 מ״ר בשכונת רביבים עם גינה, שני חדרי רחצה משופצים, שלושה שירותים, מחסן וממ״ד מוצע ב-13,000 ש״ח (4,348 דולר) לחודש. דירת 4 חדרים בשטח 90 מ״ר בצפון הישן עולה סכום דומה.

בירושלים הדיור זול יותר. דירת 3.5 חדרים בשטח 75 מ״ר ברחוב המלך ג׳ורג׳ מוצעת להשכרה ב-8,500 ש״ח (2,843 דולר) לחודש. באזור הגבעה הצרפתית נכס של 4 חדרים בשטח 89 מ״ר מוצע ב-7,800 ש״ח (2,609 דולר).

המחירים הנמוכים ביותר מבין הדוגמאות שנבדקו הם בחיפה. דירת 4 חדרים בשטח 100 מ״ר ניתן לשכור ב-4,800 ש״ח (1,605 דולר) לחודש. ההבדל מול מחירי תל אביב ממחיש עד כמה המיקום משפיע על עלות השכירות, אפילו כאשר שטח הדירות דומה.

פעילות משקיעים ותשואת דיור בישראל

משקיעים רכשו 1,392 דירות ביוני 2026. נתון זה גבוה ב-64% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, ועלייה של 5% לעומת החודש הקודם. הגידול ברכישות היה אחד השינויים הבולטים במבנה העסקאות. במקביל, גם מכירות המשקיעים זינקו משמעותית — ב-40% וב-6% בהתאמה, והגיעו ל-1,487 דירות. כך, קצב היציאה משוק הנדל״ן בישראל עדיין גבוה מקצב הכניסה אליו.

מומחי Global Property Guide העריכו את תשואת הדיור בישראל הגולמית הממוצעת ברבעון השלישי של 2026 ב-3.05%. בינואר-מרץ הנתון היה מעט גבוה יותר — 3.15%. מבין שלוש הערים הגדולות, התשואה הגבוהה ביותר נרשמה בחיפה — 3.16%, במקום השני ירושלים — 3.06%, ובמקום השלישי תל אביב — 2.94%. מדובר בתשואה גולמית — לפני ניכוי מיסים, עלויות תחזוקה ושיפוץ, עמלות תיווך והוצאות נוספות. התשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב-1.5 עד 2 נקודות אחוז. בתקופות שבהן הנכס עומד ריק, התשואה עשויה להצטמצם עוד יותר ואף להפוך לשלילית.

אנליסטים של International Investment מציינים כי ירידת המחירים, רף הכניסה הגבוה והתשואה הגולמית הנמוכה מגבילים את האטרקטיביות של שוק הנדל״ן בישראל עבור משקיעים. אנשי עסקים מקומיים בוחנים יותר ויותר יעדים בחו״ל, שם רכישת נכסים זולה יותר והתשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר. בין היעדים הללו נמנית גאורגיה, שבה אזרחי ישראל כבר תופסים מקום מוביל בקרב הרוכשים הזרים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment