מחירי שכירות הדירות בישראל החלו לרדת

Unsplash

מחירי שכירות הדירות ירדו במספר ערים בישראל. הסיבה לכך היא עודף דירות שהגיעו לשוק לאחר סיום פרויקטים גדולים. בעלי הדירות נאלצים להתחרות ולהסכים להנחות, שבמקרים מסוימים מגיעות ל-5–10%, כך מדווח Globes.‏‏

היכן נרשמת ירידה במחירי שכירות הדירות בישראל

הירידה הבולטת ביותר נרשמה בשכונות מגורים חדשות, שבהן הצטברו בבת אחת נכסים פנויים רבים. ברמות יורם שבנתיבות, לפי נתוני Snir Group, הוצעו בספטמבר כ-56 דירות להשכרה. שכר הדירה החודשי כאן נמוך ב-300–500 ILS ($100–165) מרמת השוק. בנוריות שבראשון לציון מוצעות קרוב ל-80 דירות, ודמי השכירות בחודשים האחרונים ירדו בכ-300–600 ILS ($100–200).‏‏

מצב דומה נצפה בשכונות מסוימות בירושלים, במודיעין ובפתח תקווה. מנכ״ל Snir Group, ניר שמול, מציין כי שוק השכירות בישראל מורכב מאינספור תתי-שווקים מקומיים, ולכן המגמות יכולות להשתנות באופן ניכר אפילו בתוך אותה עיר.‏‏

ההיצע גדל לאחר השלמת פרויקטי מגורים גדולים, שחלק ניכר מהדירות בהם נרכשו על ידי בעלי השקעות. לאחר קבלת טופס 4 החלו רבים מהם לחפש שוכרים. היצע דירות נוסף נוצר הודות לתכנית ״מחיר למשתכן״: חלק מזוכי ההגרלות אינם עוברים לגור בדירות שנרכשו, אלא משכירים אותן. גורם נוסף הוא התרחבות מתחמי השכירות לטווח ארוך.‏‏

על המצב משפיעה גם ההתחדשות העירונית, אם כי יו״ר לשכת המתווכים הארצית, איציק לוי, מעריך את השפעתה כפחות משמעותית. חלק ניכר מהדירות החדשות חוזר לבעלים המקוריים. התחרות גוברת הרבה יותר כאשר יש אכלוס סימולטני של פרויקט ענק, של מספר בניינים או של מתחם דיור להשכרה ארוכת טווח. המבחר הרחב מאלץ את בעלי הדירות להתפשר. חודש שבו הדירה עומדת ריקה גורם לאובדן של כ-8,3% מההכנסה השנתית הפוטנציאלית, ולכן בעלים רבים מעדיפים להעניק הנחה של 5–10% כדי לחתום על חוזה מהר יותר. לאחר שיא הביקוש בקיץ חלה האטה, המעניקה לשוכרים מרחב תמרון נוסף למשא ומתן.‏‏

ברמה הארצית הכוללת, המגמה עדיין שונה. בחידוש חוזה קיים עלו דמי השכירות ב-2,6%, ואילו בהחלפת שוכר נרשמה עלייה של 4,7%. ירידת המחירים המקומית נמשכת לרוב מספר חודשים עד שהדירות הפנויות מוצאות ביקוש, ולאחר מכן הלחץ על המחירים נחלש.‏‏

מה מתרחש בשוק הדיור בירושלים

הבנייה הנרחבת השפיעה באופן ניכר על שוק השכירות בירושלים. בשכונת מורדות ארנונה זינק מספר הדירות ביותר מ-50%, כולל 778 יחידות דיור שנבנו במסגרת ״מחיר למשתכן״. היצע נוסף נוצר ממתחמי שכירות לטווח ארוך ומנכסים שנרכשו על ידי משקיעים.‏‏

דירות 4 חדרים מוצעות כאן בעיקר ב-7,400–7,900 שקלים ($2,450–2,600) לחודש. בשכונות ותיקות ויוקרתיות יותר, דירות דומות מושכרות בכ-8,000–9,000 שקלים ($2,650–3,000). לפיכך, הפער עשוי להגיע לכדי 10%.‏‏

היצע חדש נוסף יגיע לקריית יובל. באחד המתחמים כבר אוכלסו 130 דירות, והחל אכלוס פרויקט נוסף של 226 יחידות דיור. בנוסף, הוקם בשכונה מתחם של מאות דירות להשכרה ארוכת טווח. ברחובות אנטקה ואורוגוואי נבנות עוד 425 ו-146 דירות, ואלפי יחידות דיור נוספות נמצאות בשלבי תכנון שונים.‏‏

בעלת סוכנות Ravit Properties, רווית קרודו, מציינת כי מחירים נמוכים יותר בשכונות חדשות אינם מעידים בהכרח על צניחת מחירים ממשית. חלק מבעלי הדירות כיוונו בתחילה למחירי השכירות בשכונות יוקרה ותיקות ומבוססות, אך השכונות החדשות מייצרות רמת מחירים משל עצמן. המומחית סבורה כי תנופת הבנייה עשויה לחולל מהפך באזורים אלה עם הזמן. כניסת תושבים חדשים תעודד פתיחת חנויות, מוסדות חינוך ותשתיות נוספות, ותעלה את האטרקטיביות שלהם.‏‏

אתגרים בשוק הדירות מקבלן בישראל

המצב בשוק השכירות מושפע גם מקשיים במכירת דירות חדשות בישראל. ביולי 2026 נסגרו בישראל כ-7,600 עסקאות — ירידה של 13,7% בהשוואה ליוני. שוק הדירות יד ראשונה ספג פגיעה בולטת במיוחד: מכירת דירה מקבלן ירדה ב-20% בתוך חודש, וללא תכניות ממשלתיות נרשמה צניחה של 26%. ללא סבסוד נמכרו כ-1,820 נכסים לעומת 2,460 בחודש הקודם.‏‏

במקביל, מלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה. במאי עמד הנתון על 84,130 דירות, ביוני על 84,280, ובסוף יולי הגיע ל-84,990. לפיכך, ההתאוששות בביקושים בחודשים הקודמים כמעט שלא השפיעה על המלאי שהצטבר. בקצב המכירות הנוכחי, המלאי הקיים יספיק ל-26,9 חודשים.‏‏

עודף ההיצע כבר נותן את אותותיו במחירי הנדל״ן. בחודשים יוני–יולי היו המחירים נמוכים ב-1,2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ומחירי דירות מקבלן ירדו ב-0,8%. חברות הבנייה וכל יזם פועלים להימנע מהורדת מחיר ישירה ומושכים רוכשים בדרכים חלופיות: דחיית תשלומים מהותיים, השתתפות בהוצאות המשכנתא והטבות מימון מיוחדות. כתוצאה מכך, המחיר המוצהר עשוי להישאר ללא שינוי, אף שתנאי העסקה בפועל הופכים למשתלמים יותר.‏‏

מה המשמעות עבור ציבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי התחרות על רוכשים ושוכרים בשוק הדיור בישראל הולכת ומתגברת. אמנם ירידת המחירים מורגשת כעת רק באזורים מסוימים, אך מלאי הדירות הגדול מקבלן והביקוש המסחרי המתון עלולים להמשיך ללחוץ את המחירים כלפי מטה. המגמה בהמשך תהיה תלויה בקצב התאוששות כוח הקנייה ובמהירות צמצום עודפי ההיצע.‏‏

עבור בעלי השקעות, מגמות אלו משקפות עלייה ברמת הסיכון לצד רף כניסה גבוה. ירידות מחירים מגבילות את פוטנציאל הרווח ממכירה חוזרת, ודמי שכירות נמוכים יותר יחד עם זמני המתנה ארוכים למציאת שוכרים שוחקים את ההכנסה השוטפת מהנכס. המצב מורכב במיוחד בשכונות הנמצאות בבנייה מסיבית, שבהן נוצר בו-זמנית מספר רב של נכסים דומים.‏‏

משקיעים ישראלים רבים כבר מעדיפים לפנות לשווקי נדל״ן מעבר לים. אחד היעדים המבוקשים הוא גאורגיה, שבה מחירי הכניסה נוחים יותר ורמת תשואה גבוהה יותר. הישראלים מובילים בראש רשימת הרוכשים הזרים במדינה זו, תוך בחינת נכסי מגורים ומלונאות כאחד, המסוגלים להניב תשואה אטרקטיבית יותר על ההון.‏‏

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment