ისრაელში საცხოვრებლის ქირამ გაიაფება დაიწყო

Unsplash

ისრაელის რამდენიმე ქალაქში საცხოვრებლის ქირის ფასები შემცირდა. მიზეზი მსხვილი პროექტების დასრულების შემდეგ ბაზარზე გაჩენილი ბინების სიჭარბე გახდა. მფლობელები იძულებულნი არიან გაუწიონ ერთმანეთს კონკურენცია და დათანხმდნენ ფასდაკლებებს, რომლებიც ზოგიერთ შემთხვევაში 5–10%-ს აღწევს, წერს Globes.

სად მცირდება საცხოვრებლის ქირის განაკვეთები ისრაელში

ყველაზე შესამჩნევი კლება დაფიქსირდა ახალ საცხოვრებელ რაიონებში, სადაც ერთდროულად ბევრი თავისუფალი უძრავი ქონება გამოჩნდა. ნეთივოთის რამოთ-იორამში, Snir Group-ის მონაცემებით, სექტემბერში დაახლოებით 56 ბინა ქირავდება. ყოველთვიური გადასახადი აქ საბაზრო დონეზე 300–500 ILS-ით ($100–165) დაბალი აღმოჩნდა. რიშონ-ლე-ციონის ნურიოთში თითქმის 80 ვარიანტს გვთავაზობენ, ხოლო ქირის ღირებულება ბოლო თვეებში დაახლოებით 300–600 ILS-ით ($100–200) შემცირდა.

მსგავსი ვითარება შეინიშნება იერუსალიმის, მოდიინისა და პეტახ-ტიკვას ცალკეულ რაიონებში. Snir Group-ის გენერალური დირექტორი ნირ შმოლი აღნიშნავს, რომ ისრაელის ქირავნობის ბაზარი მრავალი ლოკალური სეგმენტისგან შედგება, ამიტომ დინამიკა შეიძლება საგრძნობლად განსხვავდებოდეს ერთი ქალაქის ფარგლებშიც კი.

მიწოდება გაიზარდა მსხვილი საცხოვრებელი პროექტების დასრულების შემდეგ, რომლებშიც უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი წილი ინვესტორებმა შეიძინეს. სახლების ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ ბევრმა მათგანმა დამქირავებლების ძებნა დაიწყო. დამატებითი საცხოვრებელი გაჩნდა პროგრამა „მეჰირ ლე-მიშთაქენის“ წყალობითაც: ლატარიის ზოგიერთი გამარჯვებული შეძენილ ბინებში არ გადადის და მათ აქირავებს. კიდევ ერთი ფაქტორი გრძელვადიანი ქირავნობის კომპლექსების განვითარებაა.

ვითარებაზე გავლენას ახდენს ურბანული რეკონსტრუქციაც, თუმცა ისრაელის რიელტორთა პალატის თავმჯდომარე იციკ ლევი მის როლს ნაკლებად მნიშვნელოვნად აფასებს. ახალი საცხოვრებლის არსებითი ნაწილი ძველ მფლობელებს უბრუნდება. კონკურენცია გაცილებით ძლიერად იზრდება მსხვილი პროექტის, რამდენიმე სახლის ან გრძელვადიანი ქირავნობის კომპლექსის ერთდროული დასახლებისას. დიდი არჩევანი მესაკუთრეებს დათმობებზე წასვლას აიძულებს. ერთი თვის უმოქმედობა პოტენციური წლიური შემოსავლის დაახლოებით 8,3%-ის დაკარგვას ნიშნავს, ამიტომ მფლობელები ხშირად თანხმდებიან 5–10%-იან ფასდაკლებაზე ხელშეკრულების უფრო სწრაფად გასაფორმებლად. ზაფხულის პიკის შემდეგ მოთხოვნა სუსტდება, რაც დამქირავებლებს ვაჭრობის დამატებით შესაძლებლობებს აძლევს.

მთლიანობაში ქვეყანაში დინამიკა განსხვავებული რჩება. მოქმედი ხელშეკრულების გაგრძელებისას გადასახადი 2,6%-ით გაიზარდა, ხოლო დამქირავებლის შეცვლისას — 4,7%-ით. ლოკალური გაიაფება ჩვეულებრივ რამდენიმე თვე გრძელდება, სანამ თავისუფალ საცხოვრებელზე მოთხოვნა არ გაჩნდება, რის შემდეგაც ფასების ზეწოლა სუსტდება.

რა ხდება იერუსალიმის საცხოვრებლის ბაზარზე

მასშტაბურმა მშენებლობამ შესამჩნევი გავლენა მოახდინა იერუსალიმის ქირავნობის ბაზარზე. მორდოტ-არნონას რაიონში ბინების რაოდენობა 50%-ზე მეტით გაიზარდა, მათ შორის 778 ობიექტით, რომლებიც პროგრამა „მეჰირ ლე-მიშთაქენით“ აშენდა. დამატებითი მიწოდება უზრუნველყო გრძელვადიანი ქირავნობის კომპლექსებმა და ინვესტორების მიერ შეძენილმა უძრავმა ქონებამ.

ოთხოთახიან ბინებს აქ ძირითადად თვეში 7 400–7 900 შეკელად ($2 450 –2 600) სთავაზობენ. უფრო ძველ და პრესტიჟულ კვარტლებში ანალოგიური საცხოვრებელი დაახლოებით 8–9000 ($2 650 – 3 000) ღირს. ამგვარად, სხვაობამ შესაძლოა 10%-ს მიაღწიოს.

მეტი ახალი ობიექტი გამოჩნდება კირიათ-იოველში. ერთ-ერთ კომპლექსში უკვე დასახლებულია 130 ბინა, დაიწყო მეორე პროექტის დასახლება 226 ობიექტზე. გარდა ამისა, რაიონში აშენებულია რამდენიმე ასეული ბინისგან შემდგარი კომპლექსი გრძელვადიანი ქირავნობისთვის. ანტკესა და ურუგვაის ქუჩებზე კიდევ 425 და 146 ობიექტი შენდება, ათასობით კი დაგეგმარების სხვადასხვა ეტაპზეა.

Ravit Properties სააგენტოს მფლობელი რავით კრუდო აღნიშნავს, რომ ახალ კვარტლებში უფრო დაბალი განაკვეთები ყოველთვის არ ნიშნავს ფასების ფაქტობრივ ვარდნას. ზოგიერთი მესაკუთრე თავდაპირველად დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ პრესტიჟულ ლოკაციებში არსებულ ქირის ღირებულებაზე იყო ორიენტირებული, თუმცა ახალი რაიონები საკუთარ საფასო დონეს აყალიბებენ. ექსპერტი მიიჩნევს, რომ აქტიურმა განაშენიანებამ დროთა განმავლობაში შესაძლოა ეს ტერიტორიები გარდაქმნას. მცხოვრებთა შემოდინება ასტიმულირებს მაღაზიების, საგანმანათლებლო დაწესებულებებისა და სხვა ინფრასტრუქტურული ობიექტების გახსნას, რაც მათ მიმზიდველობას ზრდის.

პრობლემები ისრაელის ახალაშენებული ქონების ბაზარზე

ქირავნობასთან დაკავშირებულ ვითარებას ართულებს ახალი საცხოვრებლის რეალიზაციის პრობლემები ისრაელში. 2026 წლის ივლისში ისრაელში დაახლოებით 7 600 გარიგება დაიდო — 13,7%-ით ნაკლები, ვიდრე ივნისში. განსაკუთრებით საგრძნობლად პირველადი ბაზარი დაეცა: ახალი ბინების გაყიდვები ერთ თვეში 20%-ით შემცირდა, ხოლო სახელმწიფო პროგრამების გაუთვალისწინებლად ვარდნამ 26%-ს მიაღწია. სუბსიდირების გარეშე რეალიზებულია დაახლოებით 1 820 ობიექტი წინა თვის 2 460-თან შედარებით.

ამასთან, გაუყიდავი მიწოდების მოცულობა კვლავ მაღალი რჩება. მაისში მაჩვენებელი 84 130 ბინას შეადგენდა, ივნისში — 84 280-ს, ხოლო ივლისის ბოლოსთვის 84 990-ს მიაღწია. ამგვარად, წინა თვეებში მოთხოვნის გამოცოცხლებამ პრაქტიკულად ვერ მოახდინა გავლენა დაგროვილ მარაგზე. რეალიზაციის ამჟამინდელი ტემპით ის 26,9 თვეს ეყოფოდა.

მიწოდების სიჭარბე უკვე აისახება უძრავი ქონების ღირებულებაზე. ივნის-ივლისში ფასები 1,2%-ით დაბალი იყო, ვიდრე წინა წელს, ხოლო ახალი ბინები — 0,8%-ით. დეველოპერები ცდილობენ თავიდან აირიდონ პირდაპირი გაიაფება და მყიდველებს სხვა გზებით იზიდავენ: სთავაზობენ გადახდის მნიშვნელოვანი ნაწილის გადავადებას, იპოთეკურ ხარჯებში მონაწილეობას და დამატებით ფინანსურ შეღავათებს. შედეგად, გაცხადებული ღირებულება შეიძლება არ შეიცვალოს, თუმცა გარიგების ფაქტობრივი პირობები უფრო მომგებიანი ხდება.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ისრაელის საცხოვრებლის ბაზარზე მყიდველებისა და დამქირავებლებისთვის კონკურენცია ძლიერდება. ჯერჯერობით განაკვეთების შემცირება ცალკეულ რაიონებს შეეხო, თუმცა გაუყიდავი ახალაშენებული ბინების დიდმა მოცულობამ და სუსტმა კომერციულმა მოთხოვნამ შესაძლოა განაგრძოს ფასებზე ზეწოლა. შემდგომი დინამიკა დამოკიდებული იქნება მყიდველთა აქტივობის აღდგენასა და დაგროვილი მიწოდების შემცირების ტემპებზე.

ინვესტორებისთვის ეს ტენდენციები ნიშნავს რისკების ზრდას შესვლის მაღალი ღირებულების პირობებში. ფასების შემცირება ზღუდავს გადაყიდვიდან მიღებულ პოტენციურ შემოსავალს, ხოლო ქირის უფრო დაბალი განაკვეთები და მცხოვრებლების ხანგრძლივი ძიება ამცირებს უძრავი ქონების გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავლებს. ყველაზე რთული ვითარება აქტიური განაშენიანების რაიონებში იქმნება, სადაც ერთდროულად დიდი რაოდენობით ერთგვაროვანი ობიექტი ჩნდება.

ისრაელიდან ბევრი ინვესტორი უკვე სხვა ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზრებზე გასვლას ანიჭებს უპირატესობას. მოთხოვნად მიმართულებებს შორისაა საქართველო, სადაც ღირებულება დაბალია, ხოლო შემოსავლიანობა — მაღალი. ისრაელელები ამ ქვეყანაში უცხოელ მყიდველებს შორის ლიდერ პოზიციებს იკავებენ. ამასთან, ისინი განიხილავენ არა მხოლოდ საცხოვრებელს, სადაც რენტაბელობა მცირდება, არამედ სასტუმრო ობიექტებსაც, რომლებსაც შეუძლიათ უზრუნველყონ უფრო მაღალი უკუგება დაბანდებული ინვესტიციებიდან.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან