יזמים בישראל החלו להשכיר דירות שלא נמכרו
הביקוש עבור דירות מקבלן בישראל ירד, ומספר הדירות שטרם נמכרו הולך ועולה. היזמים אינם מעוניינים להוריד מחירים ובמקום זאת החלו להעביר חלק מהנכסים לשוק השכירות כדי לייצר הכנסה עד למכירתם. פרקטיקה זו כבר מיושמת בפרויקטים במודיעין ובבת ים, כך מדווח Globes.
השכרת דירות מקבלן בישראל
ההאטה במכירת דירות חדשות והגידול במלאי הדירות הלא מכורות מאלצים את היזמים הישראלים לחפש פתרונות חדשים. החברות מציעות הנחות ומסלולי מימון מוזלים, ומוכרות נכסים לקרנות השקעה. אפיק נוסף שהפך לנפוץ הוא השכרה זמנית של יחידות הדיור עם כוונה להחזירן בעתיד לשוק המכירה.
טל קופל (Tal Kopel), מנכ״ל פלטפורמת הנדל״ן Madlan, מגדיר מגמה זו כתופעה חדשה יחסית הקשורה למצב השוק הנוכחי. כאשר ישנו מלאי גדול של דירות שטרם נמכרו לצד ביקוש יציב לשכירות, משתלם ליזמים להשתמש בדירות המוכנות מאשר להשאירן ריקות.
במקביל, החברות מנסות להימנע מהורדה משמעותית במחירים. קופל מציין כי הנחות חדות עלולות לפגוע במוניטין של הפרויקט ולעורר תרעומת בקרב רוכשים ששילמו בעבר מחיר מלא. בנוסף, שינוי במחיר עשוי להשפיע על שומת הנכסים שנותרו מצד הבנק המלווה של הפרויקט.
פרויקטים במודיעין ובבת ים
הגישה החדשה כבר מיושמת במספר מתחמי מגורים, כאשר התנאים וטווחי הזמן משתנים. בפרויקט של חברת Dona Engineering במודיעין נותרו כ-20 דירות לאחר סיום הבנייה. היזם החל להשכיר אותן לתקופה של שנתיים, שלאחריהן הוא מתכנן להציען שוב למכירה. החוזה מול השוכרים נחתם לשנה או שנתיים, והתהליך כולל בדיקת דירוג אשראי ודרישה לערב יחיד.
אחד משוכרי הדירות של Dona, אב לשלושה ילדים, סיפר ל-Globes כי ההתנהלות מול החברה התבררה עבורו כיציבה וצפויה יותר מאשר מול בעל דירה פרטי. התנאים מוגדרים מראש, ונושאי התחזוקה והתיקונים מנוהלים על ידי צוות ייעודי. היזם מעוניין לשמור על מצב הנכס ברמה גבוהה, מכיוון שבסיום תקופת השכירות מתוכננת מכירתו.
מודל שונה מיושם בפרויקט Panorama North בשכונת פארק הים בבת ים. במגדל בן 30 קומות הכולל 113 דירות, כ-78 יחידות מיועדות להשכרה לטווח של עשר שנים. תקופה זו מאפשרת ליהנות מהטבות מס לפי החוק לעידוד השקעות הון. בניגוד לפרויקט של Dona, שבו מדובר בפתרון זמני לשנתיים, כאן נבחר מודל ארוך טווח.
ההיבט הכלכלי של מודל ההשכרה
השכרת דירות מוכנות מאפשרת ליזמים לקזז חלק מההוצאות, אך אינה פותרת לחלוטין את בעיית המימון של הפרויקט. כל עוד הדירות אינן נמכרות, החברות ממשיכות לשרת הלוואות בנקאיות, ומימוש הרווח העיקרי נדחה.
עו״ד משה מויאל (Moshe Moyal), מייסד משרד עורכי הדין Moyal Malachi & Co המתמחה בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית, מציין כי דמי השכירות מספקים תזרים מזומנים נוסף. בד בבד, נחסכות מהיזם עלויות ארנונה ותחזוקה של דירות ריקות.
יתרון נוסף נוגע לטיפול בליקויי בנייה. במקרים רבים, תקופת הבדק והאחריות של קבלני המשנה מתחילה עם מסירת המבנה ליזם. אכלוס הדירות מאפשר לגלות ליקויים במהירות ולתקנם בזמן שהתחייבויות הקבלנים עדיין בתוקף.
בתנאים מסוימים, פרויקטים עם היקף משמעותי של דירות להשכרה יכולים לקבל גם הטבות מס. עם זאת, מודל זה אינו מתאים לכל שחקן בשוק. דרור אוהב ציון (Dror Ohev Zion), מנכ״ל Dara Project Marketing, מדגיש כי דחיית המכירה אפשרית בעיקר לחברות בעלות איתנות פיננסית מספקת.
חלופה נוספת היא מכירת מקבצי דירות גדולים לקרנות השקעה ולחברות המתמחות בדיור להשכרה. אופציה זו מאפשרת לקבל כספים במהירות ולסגור את ליווי הפרויקט, אם כי רוכשים של כמויות גדולות דורשים לרוב הנחה משמעותית.
מכירות דירות מקבלן בישראל
בחודש יולי נחתמו בשוק הדיור בישראל כ-7,600 עסקאות, ירידה של 13.7% לעומת חודש יוני. מכירות דירות מקבלן ירדו בכ-20% ל-2,930 דירות. ללא תוכניות ממשלתיות, מכרו היזמים כ-1,820 דירות בלבד, ירידה חודשית של 26%. נתונים אלה מלמדים כי הביקוש בשוק החופשי נותר חלש ביחס למדדים הכלליים של השוק הראשוני.
הנתונים לתקופה שבין מאי ליולי מציגים תמונה חיובית יותר: בשלושת החודשים הללו נרכשו במדינה כ-25,160 דירות. מדובר בעלייה של 20.8% לעומת פברואר–אפריל ועלייה של 14.6% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2025. השוק הראשוני ריכז כ-10,470 עסקאות, כאשר 33.7% מהן היו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. לפיכך, חלק ניכר מהביקוש לדירות חדשות עדיין נשען על תמיכה ממשלתית.
היקף ההיצע נותר גבוה במקביל. בסוף יולי נותרו על המדף 84,990 דירות חדשות למכירה, ובקצב המכירות הנוכחי מלאי זה יספיק ל-26.9 חודשים. נתון זה כמעט לא השתנה מאז תחילת שנת 2026, על אף התאוששות תקופתית בביקוש. הסטטיסטיקה הרשמית כוללת פרויקטים בשלבי בנייה שונים, כאשר דירות גמורות מוחרגות מהמדד אם אינן נמכרות מעל 15 חודשים.
מגמות עתידיות וסיכונים למשקיעים
אנליסטים מבית International Investment מציינים כי הגישה החדשה עשויה לשנות את מנגנון תיקון המחירים בשוק הנדל״ן הישראלי. הסבת חלק מהדירות שלא נמכרו להשכרה מאפשרת ליזמים להחזיק במחירי היעד זמן ממושך יותר, ולכן עודף ההיצע אינו מתבטא בהכרח בירידת מחירים מהירה. כדי להעריך את המצב האמיתי בענף, מומלץ לבחון גם את זמני המדף, תנאי המימון וקצב העסקאות בשוק החופשי.
עבור משקיעים, הדבר מקשה על הערכת כדאיות של פרויקטים ואזורים ספציפיים. יציבות מחירים כשלעצמה אינה מעידה על ביקוש חזק, אם נתח משמעותי מהנכסים אינו מוצא קונים לאורך זמן או משנה את ייעודו. יש לבחון את רמת המינוף של היזם, קצב המכירות ללא תוכניות מסובסדות ואת היקף מאגר הדירות להשכרה שעלול לחזור בהמשך לשוק המכירה.
בטווח הארוך, דירות המושכרות זמנית עלולות ליצור היצע נוסף בשוק היד השנייה. אם פרויקטים גדולים יתחילו לשווק דירות אלו במקביל, התחרות תגבר. בעת חישוב תשואה פוטנציאלית, על המשקיע לקחת בחשבון לא רק את גובה השכירות ומחיר הרכישה הנוכחי, אלא גם את האפשרות לגידול בהיצע באזור הנבחר לקראת מועד המימוש.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment