Застройщики Израиля начали сдавать непроданные квартиры

Спрос на новостройки в Израиле снизился, а число нереализованных квартир растет. Девелоперы не хотят снижать цены и вместо этого начали переводить часть объектов на рынок аренды, чтобы получать доход до продажи. Эту практику уже используют в проектах Модиина и Бат-Яма, сообщает Globes.

Аренда новостроек в Израиле

Замедление продаж нового жилья и увеличение запасов непроданных квартир заставляют израильских застройщиков искать новые решения. Компании предлагают скидки и льготные схемы финансирования, продают недвижимость инвестиционным фондам. Еще одним вариантом стала временная сдача жилья в аренду с последующим возвращением объектов на рынок продаж.

Генеральный директор платформы недвижимости Madlan Таль Копель (Tal Kopel) называет такую практику относительно новым явлением, связанным с текущей ситуацией на рынке. При большом количестве непроданного жилья и устойчивом спросе на аренду девелоперам выгоднее использовать готовые квартиры, чем оставлять их пустыми.

При этом компании стараются избегать значительного снижения цен. Копель отмечает, что крупные скидки могут повредить репутации проекта и вызвать недовольство покупателей, которые ранее приобрели квартиры дороже. Кроме того, изменение стоимости способно отразиться на оценке оставшихся объектов банком, финансирующим строительство.

Проекты в Модиине и Бат-Яме

Новый подход уже используют в нескольких жилых комплексах, причем сроки и условия различаются. В проекте компании Dona Engineering в Модиине после завершения строительства осталось около 20 квартир. Девелопер начал сдавать их на два года, после чего намерен снова выставить на продажу. Договор с жильцами можно заключить на один или два года, при оформлении требуется один поручитель и проводится проверка кредитоспособности.

Один из арендаторов Dona, отец троих детей, рассказал Globes, что работа с компанией оказалась для него более предсказуемой, чем с частным собственником. Условия устанавливаются заранее, а вопросами эксплуатации и ремонта занимается отдельная служба. Застройщик также заинтересован поддерживать недвижимость в хорошем состоянии, поскольку после окончания периода аренды планирует ее продать.

Другую схему используют в проекте Panorama North в районе Park HaYam в Бат-Яме. В 30-этажном доме насчитывается 113 квартир, около 78 из которых предназначены для аренды в течение десяти лет. Такой срок дает возможность воспользоваться налоговыми льготами, предусмотренными Законом о стимулировании капиталовложений. В отличие от Dona, где речь идет о временном решении на два года, здесь выбран долгосрочный формат.

Экономика арендной модели

Сдача готовых квартир позволяет застройщикам частично компенсировать расходы, но не решает проблему финансирования проекта. Пока жилье остается непроданным, компании продолжают обслуживать банковские кредиты, а получение основной прибыли откладывается.

Основатель юридической фирмы Moyal Malachi & Co, специализирующейся на недвижимости и городской реновации, адвокат Моше Мояль (Moshe Moyal) отмечает, что арендные платежи обеспечивают дополнительный денежный поток. Одновременно сокращаются расходы девелопера на муниципальные налоги и обслуживание пустующих квартир.

Еще одно преимущество связано с устранением строительных дефектов. Во многих случаях гарантийный период на работы субподрядчиков начинается после передачи объекта застройщику. Заселение позволяет быстрее обнаружить недостатки и устранить их, пока обязательства подрядчиков продолжают действовать.

При определенных условиях проекты с большим количеством арендного жилья также могут получить налоговые льготы. В то же время такая схема подходит не всем участникам рынка. Генеральный директор Dara Project Marketing Дрор Охев Цион (Dror Ohev Zion) отмечает, что отложить продажу могут прежде всего компании с достаточными финансовыми ресурсами.

Альтернативой остается реализация крупных пакетов квартир инвестиционным фондам и компаниям, специализирующимся на арендном жилье. Такой вариант позволяет быстрее получить средства и закрыть проектное финансирование, однако покупатели крупных объемов обычно требуют существенную скидку.

Продажи новостроек в Израиле

В июле на рынке жилья Израиля заключили около 7 600 сделок, на 13,7% меньше июньского уровня. Продажи новостроек сократились примерно на 20%, до 2 930 квартир. Без учета государственных программ застройщики реализовали около 1 820 объектов, а снижение за месяц достигло 26%. Эти данные показывают, что спрос в коммерческом сегменте остается заметно слабее общих показателей первичного рынка.

Статистика за май–июль выглядит более позитивно: за три месяца в стране приобрели около 25 160 квартир. Это на 20,8% больше результата февраля–апреля и на 14,6% — показателя аналогичного периода 2025 года. На первичный рынок пришлось около 10 470 сделок, причем 33,7% обеспечили государственные программы субсидирования. Таким образом, заметная часть спроса на новое жилье по-прежнему зависит от господдержки.

Высокий объем предложения при этом сохраняется. На конец июля в продаже оставалось 84 990 новых квартир, а при текущих темпах реализации этого объема хватило бы на 26,9 месяца. Показатель почти не меняется с начала 2026 года, несмотря на периодическое оживление спроса. Официальная статистика учитывает объекты на разных стадиях строительства, а готовые квартиры исключаются из нее, если остаются нереализованными более 15 месяцев.

Перспективы рынка и риски для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что новая практика может изменить механизм коррекции рынка недвижимости Израиля. Перевод части непроданного жилья в аренду позволяет девелоперам дольше удерживать заявленную стоимость, поэтому избыток предложения не обязательно быстро отражается на ценах. О реальном состоянии отрасли в такой ситуации лучше судить также по срокам экспозиции, условиям финансирования и динамике коммерческих сделок.

Для инвесторов это усложняет оценку отдельных проектов и районов. Стабильная стоимость сама по себе не свидетельствует об устойчивом спросе, если значительная доля объектов долго не находит покупателей или меняет формат использования. Имеют значение долговая нагрузка девелопера, темпы реализации без учета субсидируемых программ и масштабы арендного фонда, который впоследствии может снова появиться в продаже.

В перспективе временно сдаваемые квартиры способны сформировать дополнительный объем на вторичном рынке. Если крупные проекты начнут одновременно реализовывать такое жилье, конкуренция усилится. При расчете потенциальной доходности инвестору стоит учитывать не только текущую ставку и стоимость приобретения, но и возможное увеличение предложения в выбранной локации к моменту выхода из актива.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment