יוון מחמירה את הבדיקות על הכנסות מהשכרה לטווח קצר
Kathimerini
רשויות המס של יוון פותחות בשלב חדש של בדיקות בשוק ההשכרה לטווח קצר. הכנסותיהם של בעלי נכסים ומנהלי נדל״ן לשנת 2025 יושוו לנתונים מ-Airbnb, Booking.com ו-VRBO ולדוחות המס. הבדיקות המקוונות יוגברו ברבעון הרביעי של שנת 2026, כך מדווח Kathimerini.
פיקוח על השכרות לטווח קצר ביוון
רשות המסים העצמאית של יוון (AADE) תבדוק נתונים על הזמנות ותקבולים שהתקבלו מפלטפורמות ההשכרה לטווח קצר ותשווה אותם לדוחות של בעלי הנכסים ומנהלי הנדל״ן.
הצמיחה בשוק האירוח לטווח קצר אפשרה למנהל המסים לצבור מאגר מידע נרחב על נכסים בודדים. הבדיקה כוללת לא רק את ההכנסות המדווחות, אלא גם את רישום הנכסים במרשם נכסי האירוח לטווח קצר. תשומת לב מיוחדת מוקדשת למקרים שבהם מתגלים סימנים להעלמת הכנסות או לאי-עמידה בדרישות שנקבעו.
ה-AADE יכולה להצליב נתונים מהדיווחים לרשויות המס עם המידע מהפלטפורמות הדיגיטליות, ובכך ליצור פרופיל לכל נכס ולמנהל שלו. הדבר מאפשר לזהות פערים בין ההזמנות בפועל, הסכומים המופיעים בשירותי ההשכרה, לבין ההכנסות שהוצהרו על ידי משלמי המסים.
הכנסות מהשכרה ביוון: קרוב ל-€1 מיליארד
בשנת 2024 הוצהרו ביוון הכנסות בסך €888,85 מיליון מהשכרות לטווח קצר. בשנת 2025 הסכום עלה ל-€973,71 מיליון — תוספת של €84,86 מיליון, או כ-9,5%. בכך התקרב היקף ההכנסות הרשמי של המגזר ל-€1 מיליארד. במהלך השנה הגישו בעלי נכסים ומנהליהם 2,466,075 הצהרות על אירוח לטווח קצר.
היקפו של השוק ביוון מאושר גם על ידי נתונים נוספים של AADE. במהלך שנת 2025 הוגשה לפחות הצהרת אירוח קצר אחת עבור כ-116,6 אלף נכסים. במקביל, מאז הקמת המרשם הונפקו 358,115 מספרי רישום AMA, התואמים ל-238,600 מזהי נדל״ן ATAK. ההבדל נובע, בין היתר, מכך שאותו נכס יכול לקבל מספר רישום חדש בעת החלפת מנהל או שינוי תנאי החוזה.
הנתונים לשנת 2025 עוברים כעת לשלב הבא של ביקורת המס. AADE תוכל להשוות בין מדדי הנכסים והמנהלים לבין המידע מהפלטפורמות המקוונות, ולאתר אי-התאמות בין הפעילות בפועל לבין הסכומים שהוצגו בדוחות המס.
רישום נכסים וקנסות ביוון
בעלי ומנהלי נדל״ן המיועד להשכרה לטווח קצר ביוון מחויבים לרשום את הנכס במרשם המיוחד של AADE ולקבל מספר רישום. חובה לציין מספר זה בפלטפורמות הדיגיטליות שדרכן מוצעת הדירה. בנוסף, יש להגיש הצהרה נפרדת בגין כל השכרה לטווח קצר.
את ההצהרה יש להגיש עד ה-20 לחודש שלאחר עזיבת השוכר. נתוני מרשם נכסי האירוח לטווח קצר מאושררים סופית לא יאוחר מ-28 בפברואר של השנה שבה מוגש דוח ההכנסות השנתי.
בגין אי-עמידה בדרישות הרישום צפוי קנס בגובה 50% מההכנסה הגולמית של שנת המס שבה זוהתה ההפרה, כאשר סכום הקנס לא יפחת מ-€5,000. לאחר איתור ההפרה ניתנים למנהל 15 ימים קלנדריים לעמידה בדרישות. אם ההפרה נשנית בתוך שנה ממועד הטלת הקנס, הסנקציה מוכפלת.
אחריות נפרדת חלה על עבירות בהגשת הצהרות על אירוח לטווח קצר. אם המסמך לא הוגש או מכיל פרטים שגויים, הקנס יעמוד על כפל סכום ההשכרה המצוין בפלטפורמה הדיגיטלית ביום הבדיקה. על הגשה באיחור מוטל קנס של €100. סנקציה זו אינה מיושמת אם ההכנסה מההצהרה המאוחרת כבר נכללה בדוח המס עבור אותה שנה.
מה המשמעות עבור המשקיעים
אנליסטים של International Investment מציינים כי האטרקטיביות של השקעות באירוח לטווח קצר ביוון ממשיכה להישען על ביקושים חזקים. בין ינואר ליולי 2026 עלה מספר התיירים הזרים ב-8,6% ל-20 מיליון, וההכנסות מענף התיירות צמחו ב-12% ל-€13,52 מיליארד. נתונים אלה יוצרים בסיס חיובי לנדל״ן מניב ביעדים מבוקשים. במקביל, תנאי הפעילות נעשים מחמירים יותר. הרשויות מגבילות את המשך ההתרחבות של ההשכרות לטווח קצר: האיסור על רישום נכסים חדשים הוארך לשנת 2027 בשלושה רבעים מוניציפליים של אתונה וברובע הראשון של סלוניקי.
חשיבות מיוחדת מקבל גם המעמד המשפטי של הנכס. באזורים שבהם חלות מגבלות, הרישום הקיים אינו נשמר אוטומטית בעת העברת בעלות: הנכס נגרע מהמרשם ולא ניתן לרשמו מחדש עד לסיום תקופת האיסור.
לאור זאת, היתרון המרכזי עובר לפרויקטים בעלי גמישות וחלופות שימוש מרובות. בעת בחירת נדל״ן חשוב לקחת בחשבון לא רק את זרם התיירים ואת התפוסה הפוטנציאלית, אלא גם את האפשרות לעבור להשכרה לטווח ארוך אם הרגולציה תשתנה. בראייה עתידית, ההשקעות היציבות ביותר יהיו באזורים בעלי ביקוש לאורך כל ימות השנה ובנכסים שהתחשיב הכלכלי שלהם אינו תלוי בלעדית באירוח על בסיס יומי.
קבלו ייעוץ מומחה בנושא השקעות נדל״ן מצוות International Investment