שווייץ מכינה הגבלות על רוכשי נדל״ן זרים

Unsplash

שווייץ נערכת להחמרת התנאים עבור רוכשי נדל״ן זרים. המועצה הלאומית הביעה תמיכה ביוזמה שעלולה להשפיע על נכסי מגורים, נופש ומסחר. הרפורמה צפויה לצמצם באופן משמעותי את אפשרויותיהם של משקיעים זרים בשוק המקומי.

מה יכולים זרים לקנות בשווייץ

האפשרויות העומדות בפני רוכשים זרים תלויות בראש ובראשונה במקום המגורים, בדרכון ובסוג הנכס. אזרחי האיחוד האירופי ומדינות איגוד הסחר החופשי האירופי (EFTA), המתגוררים בפועל בשווייץ, אינם נחשבים תושבי חוץ זרים על פי החוק לרכישת נדל״ן. הסדר דומה חל על אזרחי מדינות אחרות המחזיקים בהיתר תושבות קבע מסוג C.

זרים ממדינות שאינן חברות באיחוד האירופי או ב-EFTA, המתגוררים בשווייץ אך אינם מחזיקים בהיתר C, יכולים כיום לרכוש ללא אישור מיוחד בית או דירה במקום מגוריהם בפועל. הנכס חייב לשמש כמגורים עיקריים ולהירשם ישירות על שם הבעלים, וחל איסור להשכירו לצדדים שלישיים.

עבור רוכשים המתגוררים בחו״ל, האפשרויות מצומצמות בהרבה. לא ניתן לרכוש נכסי מגורים רגילים כהשקעה לצורך השכרה. תנאים נפרדים נקבעו עבור נכסי נופש, דירות נופש שנייה וחללים המשמשים לעסקים.

מי זקוק לאישור לרכישת נדל״ן

אישור לרכישת נדל״ן בשווייץ נדרש בעיקר מתושבי חוץ זרים. הגדרה זו כוללת זרים שאינם מתגוררים בשטח המדינה, וכן אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA השוהים במדינה ללא אשרת תושבות קבע מסוג C.

ההגבלות חלות גם על עסקים, וכוללות חברות זרות וכן תאגידים הרשומים בשווייץ הנמצאים בפועל בשליטה זרה. החוק מביא בחשבון החזקות בהון, זכויות הצבעה וצורות מימון שונות.

ההחלטה לגבי כל עסקה מתקבלת על ידי הרשות המוסמכת בקנטון שבו ממוקם הנכס. רשות זו קובעת האם נדרש היתר והאם מתקיימות העילות החוקיות להנפקתו. הגבלות אזוריות נוספות מקבלות משקל מכריע במיוחד בעת רכישת דירת נופש או דירה שנייה.

כיצד מגבילה שווייץ רוכשים זרים

ההגבלות העיקריות מעוגנות בחוק הפדרלי לרכישת מקרקעין בידי זרים, הידוע בכינויו Lex Koller. מטרתו היא לפקח על העברת נדל״ן שוויצרי לבעלות זרה. החקיקה משלבת משטר היתרים לצד חריגים עבור קטגוריות מסוימות של רוכשים ונכסים.

האסדרה אינה חלה רק על רכישה ישירה של בית, דירה או קרקע. במקרים מסוימים נלקחות בחשבון גם מניות בחברות ובקרנות, זכויות שימוש בנכסים ועסקאות נוספות המעניקות למשקיע מעמד מעשי של בעלים. הודות לכך, ההגבלות עשויות לחול גם כאשר הרוכש הזר אינו רושם את הנכס ישירות על שמו.

עם זאת, Lex Koller אינו מטיל איסור גורף על זרים. עסקאות מסוימות דורשות אישור, בעוד שאחרות מותרות בלעדיו. למשל, משטר נפרד חל על נדל״ן המשמש באופן קבוע לפעילות עסקית, על דירת מגורים עיקרית של זרים המתגוררים במדינה, ועל נכסים מסוימים הנרכשים על ידי עובדים חוצי-גבול.

Lex Koller 2026: מה מבקשים לשנות

ב-22 בספטמבר 2026 הביעה המועצה הלאומית תמיכה ביוזמה להחמרת החקיקה, כאשר 123 צירים הצביעו בעד ו-54 התנגדו. ההצעה מתייחסת לדירות מגורים עיקריות ושניות, נכסי נופש, בנייני מגורים מרובי דירות ונכסים מסחריים. המשך ההליך תלוי בהחלטת מועצת הקנטונים.

בשלב זה אין מדובר באיסור שנכנס לתוקף. היוזמה הפרלמנטרית עוברת הליכי חקיקה, והפרמטרים הסופיים של ההגבלות האפשריות עשויים עוד להשתנות.

במקביל, המועצה הפדרלית גיבשה רפורמה משלה ב-Lex Koller. התוכנית הוצגה ב-15 באפריל 2026 ונפתחה להתייעצויות עד 15 ביולי. הממשלה הציעה להדק את הפיקוח בכמה מישורים במקביל: דירות מגורים עיקריות של אזרחי מדינות שלישיות, נדל״ן מסחרי, נכסי נופש וכן השקעות באמצעות קרנות וחברות.

עבור אזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA, אחת מהצעות המפתח נוגעת לדירת המגורים העיקרית. כיום, זר המתגורר בשווייץ יכול לרכוש נכס כזה ללא היתר, בכפוף לתנאים הקבועים. הממשלה מציעה להפוך את קבלת האישור לחובה. אם הבעלים יעזוב בהמשך את המדינה, יהיה עליו למכור את הנכס בתוך שנתיים. 

נדל״ן מסחרי וקרנות עבור זרים

שוק הנדל״ן המסחרי בשווייץ מפוקח כיום בצורה מקלה יותר בהשוואה לשוק המגורים. תושב חוץ זר יכול לרכוש ללא אישור מיוחד נכס המשמש באופן קבוע לפעילות עסקית: משרד, חנות, מרכז מסחרי, בית מלון, מסעדה, מחסן, מבנה תעשייה או כל חלל עסקי אחר.

הבעלים אינו חייב לפעול בעצמו מתוך המבנה שנרכש. הכללים הקיימים מאפשרים לרכוש נכס מסחרי כהשקעה ולהשכירו לחברה או לבעל עסק. עם זאת, דירות רגילות או בנייני מגורים אינם נחשבים לנדל״ן מסחרי רק משום שהם מניבים הכנסה משכירות.

הרפורמה של המועצה הפדרלית נועדה להפריד בין רכישת מבנה לצורך פעילות עסקית עצמית לבין השקעה שנועדה אך ורק להפקת הכנסה משכירות. ההצעה מבקשת לשמר את האפשרות הראשונה, אך להגביל את השנייה עבור תושבי חוץ זרים. אם סעיף זה יאושר, למשקיעים זרים יהיה קשה יותר לרכוש בנייני משרדים, מרכזים מסחריים ומבנים אחרים לצורכי השכרה.

השינויים נוגעים גם במכשירי השקעה. הממשלה מציעה להגביל רכישת מניות של חברות נדל״ן למגורים, יחידות השתתפות סחירות של קרנות נדל״ן ומניות של SICAV נדל״ני בידי זרים. לפיכך, הרפורמה משפיעה לא רק על רכישה ישירה של מבנים, אלא גם על הגישה לשוק באמצעות מכשירים פיננסיים.

נדל״ן נופש ומגורים בשווייץ

נכסי נופש בשווייץ נמנים כבר כיום עם הקטגוריות המפוקחות ביותר. תושב חוץ זר יכול לקנות בית או דירת נופש רק באותם קנטונים ורשויות מקומיות שבהם עסקאות כאלה מותרות. הרכישה דורשת קבלת היתר, ומספר הנכסים מוגבל במכסות שנתיות.

בדרך כלל, משפחה אחת רשאית להחזיק בנכס אחד בלבד מסוג זה. המגבלה הסטנדרטית לשטח מגורים נטו עומדת על 200 מ״ר, ושטח הקרקע לבית פרטי מוגבל ל-1,000 מ״ר. במקרים חריגים הרשויות עשויות לאשר שטח גדול יותר. מותר להשכיר דירות נופש לפרקי זמן קצרים, אך אין להפכן לנכס להשכרה קבועה.

המועצה הפדרלית מציעה לצמצם את המכסות ולשנות את כללי המכירה החוזרת. כיום, העברת נכס נופש מבעלים זר אחד לאחר אינה גורעת מהמכסה הקנטונלית בתנאים מסוימים. לפי המתווה המוצע, כל רכישה חדשה בידי זר תיספר במסגרת המכסה, מה שעלול לצמצם עוד יותר את ההיצע.

עסקאות בדירות מגורים שניות בשווייץ מוסדרות בצורה שונה. תושב חוץ זר רשאי לקבל אישור לרכישתן אם הדבר מותר בחקיקה הקנטונלית ואם יש לו זיקה הדוקה במיוחד לאזור המדובר. נסיעות חופשה שגרתיות, קיומם של קרובי משפחה או לימודים אינם מספקים לשם כך.

סוגיה נפרדת היא בנייני מגורים מרובי דירות. רכישת בניין מגורים לצורך הפקת תשואה משכירות אינה נהנית מההחרגה החלה על נדל״ן מסחרי. עבור תושב חוץ זר השקעות אלה כבר מוגבלות כיום, ויוזמת המועצה הלאומית מספטמבר קובעת במפורש החמרה נוספת של המגבלות על בנייני מגורים.

נדל״ן בשווייץ והזכות לאשרת שהייה

רכישת בית, דירה או כל נכס אחר אינה מקנה לזר זכות אוטומטית להתגורר במדינה. בעלות על נכס וקבלת אשרת שהייה בשווייץ מוסדרות בנפרד. גם שווי עסקה גבוה במיוחד אינו מהווה כשלעצמו עילה לקבלת מעמד תושב, ויש לעמוד בכל דרישות חוקי ההגירה.

 המערכת השוויצרית שונה מתוכניות הקיימות במדינות אחרות, שבהן השקעות בדיור או בנכסים מסחריים יכולות לשמש להסדרת מעמד חוקי. כאן האזרחות, מקום המגורים וסוג האשרה קובעים אילו כללים יחולו על העסקה והאם יידרש אישור לפי Lex Koller. עובדה זו חיונית עבור מי שרואה ברכישה הן השקעה והן חלק מתוכנית מעבר. עצם רכישת הנכס אינו פותר את סוגיית השהייה החוקית, וההחמרה האפשרית של Lex Koller עלולה לצמצם עוד יותר את אפשרויות הבחירה של תושבי חוץ.

לפי הערכת האנליסטים של International Investment, הרפורמה מעמיקה את ההפרדה בין הזדמנויות השקעה לבין זכויות הגירה. עבור רוכשים זרים עולה חשיבותה של בדיקה מוקדמת של תנאי העסקה, הדרישות הקנטונליות ומעמדם המשפטי האישי. אם הצעדים המוצעים יתקבלו, יידרש ניתוח קפדני במיוחד של השקעות במגזר המגורים, הנופש והמסחר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות (FAQ)

האם אזרח זר יכול לקנות נדל״ן בשווייץ?

כן. עם זאת, התנאים תלויים באזרחות, במקום המגורים ובסוג הנכס. עבור תושבי חוץ זרים, עסקאות רבות דורשות אישור מהרשויות הקנטונליות.

האם ניתן לקנות נדל״ן בשווייץ ללא אשרת שהייה?

כן, במקרים מסוימים. תושבי חוץ זרים יכולים לרכוש, בכפוף לכללים הקבועים, נכסי נופש ומסחר למשל. האפשרויות לרכישת נכסי מגורים רגילים מצומצמות בהרבה.

האם זר יכול לקנות דירה לצורך השכרה?

דירת מגורים רגילה הנרכשת אך ורק לשם הפקת הכנסה משכירות אינה נחשבת לנדל״ן מסחרי הנגיש בחופשיות לתושבי חוץ זרים. השקעות מסוג זה מוגבלות באופן משמעותי.

מהו Lex Koller?

Lex Koller הוא הכינוי המקובל לחקיקה הפדרלית המסדירה רכישת נדל״ן שוויצרי בידי זרים. החוק מגדיר באילו מקרים נדרש אישור ואילו חריגים חלים על קטגוריות שונות של נכסים ורוכשים.

האם קניית נדל״ן בשווייץ מעניקה זכות לאשרת שהייה?

לא. בעלות על נדל״ן אינה מהווה כשלעצמה עילה לקבלת אשרת שהייה.

האם שווייץ אסרה על זרים לרכוש נדל״ן בשנת 2026?

לא. המועצה הלאומית הביעה תמיכה בהחמרת Lex Koller, והמועצה הפדרלית גיבשה הצעת רפורמה משלה, אך ההגבלות החדשות נכון ל-6 באוקטובר 2026 טרם נכנסו לתוקף.