შვეიცარია უცხოელი მყიდველებისთვის უძრავი ქონების შეძენაზე შეზღუდვებს ამკაცრებს

Unsplash

შვეიცარია უცხოელი მყიდველებისთვის უძრავი ქონების შეძენის პირობების გამკაცრებას გეგმავს. ეროვნულმა საბჭომ მხარი დაუჭირა ინიციატივას, რომელიც შესაძლოა საცხოვრებელ, საკურორტო და კომერციულ ობიექტებს შეეხოს. რეფორმას შეუძლია საგრძნობლად შეზღუდოს უცხოელი ინვესტორების შესაძლებლობები ადგილობრივ ბაზარზე.

რისი ყიდვა შეუძლიათ უცხოელებს შვეიცარიაში

უცხოელი მყიდველების შესაძლებლობები უპირველეს ყოვლისა დამოკიდებულია საცხოვრებელ ადგილზე, პასპორტსა და ობიექტის ტიპზე. ევროკავშირისა და ევროპის თავისუფალი ვაჭრობის ასოციაციის (EFTA) წევრი ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებიც ფაქტობრივად ცხოვრობენ შვეიცარიაში, უძრავი ქონების შეძენის კანონმდებლობით არ ითვლებიან უცხოელ არარეზიდენტებად. ანალოგიური რეჟიმი მოქმედებს სხვა სახელმწიფოების წარმომადგენლებზეც C კატეგორიის მუდმივი ბინადრობის ნებართვით.

ევროკავშირისა და EFTA-ს ფარგლებს გარეთ მყოფი ქვეყნების მოქალაქეებს, რომლებიც ცხოვრობენ შვეიცარიაში, მაგრამ არ აქვთ C ნებართვა, ამჟამად შეუძლიათ სპეციალური თანხმობის გარეშე შეიძინონ სახლი ან ბინა თავიანთი ფაქტობრივი საცხოვრებელი ადგილის მიხედვით. ობიექტი უნდა გამოიყენებოდეს როგორც ძირითადი საცხოვრებელი და გაფორმდეს უშუალოდ მფლობელზე. მისი მესამე პირებზე გაქირავება დაუშვებელია.

საზღვარგარეთ მყოფი მყიდველებისთვის შესაძლებლობები გაცილებით ვიწროა. ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ქონების თავისუფლად შეძენა საინვესტიციო ობიექტად გასაქირავებლად შეუძლებელია. ცალკეული პირობებია გათვალისწინებული საკურორტო უძრავი ქონებისთვის, მეორე საცხოვრებლისთვის და ბიზნესისთვის გამოყენებული ფართებისთვის.

ვის სჭირდება ნებართვა უძრავი ქონების შესაძენად

შვეიცარიაში უძრავი ქონების შესაძენად ნებართვა პირველ რიგში უცხოელ არარეზიდენტებს სჭირდებათ. მათ რიცხვს მიეკუთვნებიან უცხოელები, რომლებიც არ ცხოვრობენ რესპუბლიკის ტერიტორიაზე, ასევე ევროკავშირისა და EFTA-ს არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებიც აქ C კატეგორიის მუდმივი ბინადრობის ნებართვის გარეშე იმყოფებიან.

შეზღუდვები მოქმედებს ბიზნესისთვისაც. მათ ექვემდებარებიან უცხოური კომპანიები, ასევე შვეიცარიაში რეგისტრირებული სტრუქტურები, თუ ისინი ფაქტობრივად უცხოური კონტროლის ქვეშ იმყოფებიან. კანონი ითვალისწინებს წილებს კაპიტალში, ხმების განაწილებასა და დაფინანსების გარკვეულ ფორმებს.

კონკრეტულ გარიგებაზე გადაწყვეტილებას იღებს იმ კანტონის უფლებამოსილი ორგანო, სადაც ობიექტი მდებარეობს. სწორედ ის ადგენს, საჭიროა თუ არა ნებართვა და არსებობს თუ არა კანონით გათვალისწინებული საფუძველი მის გასაცემად. დამატებითი რეგიონული შეზღუდვები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მეორე ან საკურორტო საცხოვრებლის შეძენისას.

როგორ ზღუდავს შვეიცარია უცხოელ მყიდველებს

ძირითადი შეზღუდვები განმტკიცებულია უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის შესახებ ფედერალურ კანონში, რომელიც ფართოდ არის ცნობილი როგორც Lex Koller. მისი ამოცანაა — გააკონტროლოს შვეიცარიული უძრავი ქონების უცხოურ მფლობელობაში გადასვლა. კანონმდებლობა აერთიანებს სანებართვო რეჟიმსა და გამონაკლისებს მყიდველებისა და ობიექტების ცალკეული კატეგორიებისთვის.

რეგულირება ვრცელდება არა მხოლოდ სახლის, ბინის ან მიწის ნაკვეთის პირდაპირ შეძენაზე. გარკვეულ შემთხვევებში მხედველობაში მიიღება წილები კომპანიებსა და ფონდებში, ობიექტებით სარგებლობის უფლებები და სხვა გარიგებები, რომლებიც ინვესტორს ფაქტობრივად მესაკუთრის მდგომარეობას ანიჭებს. ამის წყალობით შეზღუდვები შეიძლება გამოყენებულ იქნას მაშინაც, როდესაც უცხოელი მყიდველი ობიექტს პირდაპირ თავის სახელზე არ აფორმებს.

ამასთან, Lex Koller არ აწესებს საერთო აკრძალვას უცხოელებისთვის. ზოგიერთი გარიგება მოითხოვს ნებართვას, სხვები დასაშვებია მის გარეშე. მაგალითად, ცალკე რეჟიმი მოქმედებს სამეწარმეო საქმიანობისთვის მუდმივად გამოყენებულ უძრავ ქონებაზე, ქვეყანაში მცხოვრები უცხოელების ძირითად საცხოვრებელზე და სასაზღვრო მუშაკების მიერ შეძენილ ზოგიერთ ობიექტზე.

Lex Koller 2026: რის შეცვლას გეგმავენ

2026 წლის 22 სექტემბერს ეროვნულმა საბჭომ მხარი დაუჭირა კანონმდებლობის გამკაცრების ინიციატივას. მას ხმა მისცა 123 დეპუტატმა, წინააღმდეგი იყო 54. წინადადება ეხება ძირითად და მეორე საცხოვრებელს, საკურორტო უძრავ ქონებას, მრავალბინიან სახლებსა და კომერციულ ობიექტებს. შემდგომი გადაწყვეტილება კანტონების საბჭომ უნდა მიიღოს.

ამასთან, საუბარი ჯერ არ არის ძალაში შესულ აკრძალვაზე. საპარლამენტო ინიციატივა გადის საკანონმდებლო პროცედურას, ხოლო შესაძლო შეზღუდვების საბოლოო პარამეტრები შესაძლოა კიდევ შეიცვალოს.

ფედერალურმა საბჭომ ასევე მოამზადა Lex Koller-ის საკუთარი რეფორმა. პროექტი წარმოდგენილი იყო 2026 წლის 15 აპრილს და გაიგზავნა კონსულტაციებზე 15 ივლისამდე. მთავრობამ შესთავაზა კონტროლის გაძლიერება ერთდროულად რამდენიმე მიმართულებით: მესამე ქვეყნების მოქალაქეთა ძირითადი საცხოვრებელი, კომერციული უძრავი ქონება, საკურორტო ობიექტები და ინვესტიციები ფონდებისა და კომპანიების მეშვეობით.

ევროკავშირისა და EFTA-ს არაწევრი სახელმწიფოების მოქალაქეებისთვის ერთ-ერთი მთავარი წინადადება ძირითად საცხოვრებელს უკავშირდება. ამჟამად შვეიცარიაში მცხოვრებ უცხოელს დადგენილი პირობების დაცვით შეუძლია ასეთი ობიექტის ნებართვის გარეშე შეძენა. მთავრობა გვთავაზობს შეთანხმების სავალდებულო გახდომას. თუ მფლობელი შემდგომში დატოვებს ქვეყანას, უძრავი ქონება ორ წელიწადში უნდა გაიყიდოს.

კომერციული უძრავი ქონება და ფონდები უცხოელებისთვის

შვეიცარიის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად საცხოვრებელთან შედარებით უფრო რბილად რეგულირდება. უცხოელ არარეზიდენტს შეუძლია სპეციალური ნებართვის გარეშე შეიძინოს ობიექტი, რომელიც მუდმივად გამოიყენება სამეურნეო საქმიანობისთვის: ოფისი, მაღაზია, სავაჭრო ცენტრი, სასტუმრო, რესტორანი, საწყობი, საწარმოო ან სხვა ფართი ბიზნესისთვის.

მესაკუთრისთვის სავალდებულო არ არის თავად იმუშაოს შეძენილ შენობაში. მოქმედი ნორმები იძლევა შესაძლებლობას, კომერციული ობიექტი შეძენილ იქნას როგორც ინვესტიცია და გაქირავდეს კომპანიაზე ან მეწარმეზე. ამასთან, ჩვეულებრივი ბინები ან მრავალბინიანი სახლები არ ხდება კომერციული უძრავი ქონება მხოლოდ იმიტომ, რომ იჯარიდან შემოსავალი მოაქვს.

ფედერალური საბჭოს რეფორმამ უნდა გამიჯნოს ფართის შეძენა საკუთარი ბიზნესისთვის და დაბანდება მხოლოდ საიჯარო შემოსავლის მიზნით. პირველი ვარიანტის შენარჩუნება იგეგმება, მეორის კი — შეზღუდვა უცხოელი არარეზიდენტებისთვის. თუ ასეთი ნორმა მიღებული იქნება, უცხოელ ინვესტორებს გაურთულდებათ საოფისე, სავაჭრო და სხვა კომერციული შენობების შეძენა შემდგომი გაქირავებისთვის.

ცვლილებები ეხება საინვესტიციო ინსტრუმენტებსაც. მთავრობა გვთავაზობს უცხოელებისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების კომპანიების ცალკეული აქციების, უძრავი ქონების ფონდების რეგულარულად ვაჭრობადი წილებისა და უძრავი ქონების SICAV-ების აქციების შეძენის შეზღუდვას. ამგვარად, რეფორმა ეხება არა მხოლოდ შენობების პირდაპირ შეძენას, არამედ ბაზარზე წვდომას ფინანსური სტრუქტურების მეშვეობითაც.

საკურორტო და საცხოვრებელი უძრავი ქონება შვეიცარიაში

შვეიცარიის საკურორტო საცხოვრებელი უკვე ახლა მიეკუთვნება ყველაზე მკაცრად რეგულირებად კატეგორიებს. უცხოელ არარეზიდენტს შეუძლია დასასვენებელი სახლის ან ბინის ყიდვა მხოლოდ იმ კანტონებსა და მუნიციპალიტეტებში, სადაც ასეთი გარიგებები დაშვებულია. შესაძენად საჭიროა შეთანხმება, ხოლო ობიექტების რაოდენობა იზღუდება ყოველწლიური კვოტებით.

ჩვეულებრივ, ერთ ოჯახს შეუძლია ჰქონდეს მხოლოდ ერთი ასეთი ობიექტი. სუფთა საცხოვრებელი ფართობის სტანდარტული ზღვარი შეადგენს 200 კვ. მ-ს, ხოლო ნაკვეთის ცალკე მდგომი სახლისთვის — 1 000 კვ. მ-ს. ცალკეულ შემთხვევებში ხელისუფლებამ შესაძლოა უფრო დიდი ფართობის ნებართვა გასცეს. საკურორტო საცხოვრებლის მოკლე ვადით გაქირავება დასაშვებია, მაგრამ ის არ უნდა გადაიქცეს მუდმივი იჯარის ობიექტად.

ფედერალური საბჭო გვთავაზობს კვოტების შემცირებას და გადაყიდვის წესების შეცვლას. ამჟამად საკურორტო ობიექტის გადასვლა ერთი უცხოელი მფლობელიდან მეორეზე გარკვეულ პირობებში არ ამცირებს კანტონალურ ლიმიტს. შემოთავაზებული სქემით, უცხოელის მიერ ყოველი ახალი შეძენა უნდა აღირიცხოს კვოტაში, რასაც შეუძლია დამატებით შეამციროს მიწოდება.

მეორე საცხოვრებელთან დაკავშირებული გარიგებები შვეიცარიაში განსხვავებულად რეგულირდება. უცხოელ არარეზიდენტს შეუძლია მიიღოს მისი შეძენის ნებართვა, თუ ასეთი შესაძლებლობა გათვალისწინებულია კანტონალური კანონმდებლობით და მყიდველს აქვს განსაკუთრებით მჭიდრო კავშირები კონკრეტულ ადგილთან. ჩვეულებრივი დასასვენებელი მოგზაურობები, ნათესავების ყოლა ან სწავლა ამისთვის საკმარისი არ არის.

ცალკე ვითარებაა მრავალბინიანი სახლების შემთხვევაში. საცხოვრებელი შენობის შეძენა საიჯარო შემოსავლის მისაღებად არ ექცევა კომერციული უძრავი ქონების გამონაკლისში. უცხოელი არარეზიდენტისთვის ასეთი ინვესტიციები უკვე შეზღუდულია, ხოლო ეროვნული საბჭოს სექტემბრის ინიციატივა პირდაპირ ითვალისწინებს მრავალბინიანი ობიექტების რეჟიმის შემდგომ გამკაცრებას.

უძრავი ქონება შვეიცარიაში და ბინადრობის ნებართვის უფლება

სახლის, ბინის ან სხვა ობიექტის შეძენა უცხოელს ქვეყანაში ცხოვრების ავტომატურ უფლებას არ ანიჭებს. საკუთრების ფლობა და შვეიცარიის ბინადრობის ნებართვის მიღება ცალ-ცალკე რეგულირდება. გარიგების მაღალი ღირებულებაც კი თავისთავად არ წარმოადგენს რეზიდენტობის საფუძველს, აუცილებელია საიმიგრაციო კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობა.

შვეიცარიული სისტემა განსხვავდება ზოგიერთი სახელმწიფოს პროგრამებისგან, სადაც საცხოვრებელ ან კომერციულ ობიექტებში ინვესტიციები ლეგალიზაციისთვის გამოიყენება. აქ მოქალაქეობა, საცხოვრებელი ადგილი და ნებართვის კატეგორია განსაზღვრავს, რომელი ნორმები გამოიყენება გარიგებაზე და იქნება თუ არა საჭირო შეთანხმება Lex Koller-ის მიხედვით. ეს მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც კაპიტალდაბანდებას ერთდროულად განიხილავს როგორც ინვესტიციას და გადასვლის გეგმის ნაწილს. თავად ობიექტის შეძენის ფაქტი არ წყვეტს ლეგალური ყოფნის საკითხს, ხოლო Lex Koller-ის შესაძლო გამკაცრებამ შესაძლოა დამატებით შეამციროს არჩევანი არარეზიდენტებისთვის.

International Investment-ის ანალიტიკოსების შეფასებით, რეფორმა აძლიერებს გამიჯვნას საინვესტიციო შესაძლებლობებსა და საიმიგრაციო უფლებებს შორის. უცხოელი მყიდველებისთვის იზრდება გარიგების პირობების, კანტონალური მოთხოვნებისა და საკუთარი სამართლებრივი სტატუსის წინასწარი შემოწმების მნიშვნელობა. თუ შემოთავაზებული ზომები მიღებული იქნება, განსაკუთრებული ყურადღებით მოუწევთ საცხოვრებელ, საკურორტო და კომერციულ სეგმენტებში დაბანდებების შეფასება.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა შვეიცარიაში?

დიახ. თუმცა პირობები დამოკიდებულია მოქალაქეობაზე, საცხოვრებელ ადგილსა და ობიექტის კატეგორიაზე. უცხოელი არარეზიდენტებისთვის მრავალი გარიგება კანტონალური ორგანოების ნებართვას საჭიროებს.

შესაძლებელია თუ არა შვეიცარიაში უძრავი ქონების ყიდვა ბინადრობის ნებართვის გარეშე?

დიახ, ცალკეულ შემთხვევებში. უცხოელ არარეზიდენტებს დადგენილი წესების დაცვით შეუძლიათ შეიძინონ, მაგალითად, საკურორტო და კომერციული ობიექტები. ჩვეულებრივი საცხოვრებლის ყიდვის შესაძლებლობები გაცილებით ვიწროა.

შეუძლია თუ არა უცხოელს ბინის ყიდვა გასაქირავებლად?

ჩვეულებრივი საცხოვრებელი, რომელიც მხოლოდ საიჯარო შემოსავლის მისაღებად არის შეძენილი, არ მიეკუთვნება უცხოელი არარეზიდენტებისთვის თავისუფლად ხელმისაწვდომ კომერციულ უძრავ ქონებას. ასეთი ინვესტიციები არსებითად შეზღუდულია.

რა არის Lex Koller?

Lex Koller — ფედერალური კანონმდებლობის გავრცელებული სახელწოდებაა, რომელიც არეგულირებს უცხოელების მიერ შვეიცარიული უძრავი ქონების შეძენას. ის განსაზღვრავს, რა შემთხვევებშია საჭირო ნებართვა და რა გამონაკლისები მოქმედებს ობიექტებისა და მყიდველების სხვადასხვა კატეგორიისთვის.

იძლევა თუ არა შვეიცარიაში უძრავი ქონების ყიდვა ბინადრობის ნებართვის უფლებას?

არა. უძრავი ქონების ფლობა თავისთავად არ წარმოადგენს ბინადრობის ნებართვის მიღების საფუძველს.

აუკრძალა თუ არა შვეიცარიამ უცხოელებს უძრავი ქონების ყიდვა 2026 წელს?

არა. ეროვნულმა საბჭომ მხარი დაუჭირა Lex Koller-ის გამკაცრებას, ხოლო ფედერალურმა საბჭომ მოამზადა რეფორმის საკუთარი პროექტი, თუმცა ახალი შეზღუდვები 2026 წლის 6 ოქტომბრის მდგომარეობით ჯერ ძალაში არ შესულა.