Швейцария готовит ограничения для иностранных покупателей недвижимости

Unsplash

Швейцария готовится ужесточить условия для иностранных покупателей недвижимости. Национальный совет поддержал инициативу, которая может затронуть жилье, курортные и коммерческие объекты. Реформа способна заметно сузить возможности зарубежных инвесторов на местном рынке.

Что могут купить иностранцы в Швейцарии

Возможности зарубежных покупателей зависят прежде всего от места проживания, паспорта и типа объекта. Граждане ЕС и стран Европейской ассоциации свободной торговли (EFTA), которые фактически живут в Швейцарии, не считаются иностранными нерезидентами по законодательству о приобретении недвижимости. Аналогичный режим действует для представителей других государств с постоянным видом на жительство категории C.

Иностранцы из стран за пределами ЕС и EFTA, которые живут в Швейцарии, но не имеют разрешения C, сейчас могут без специального согласования приобрести дом или квартиру по месту своего фактического проживания. Объект должен использоваться как основное жилье и оформляться непосредственно на владельца. Сдавать его третьим лицам нельзя.

Для покупателей за рубежом, возможности существенно уже. Обычное жилье нельзя свободно приобретать в качестве инвестиционного объекта для аренды. Отдельные условия предусмотрены для курортной недвижимости, второго жилья и помещений, которые используются для бизнеса.

Кому нужно разрешение на покупку недвижимости

Разрешение на покупку недвижимости в Швейцарии в первую очередь требуется иностранным нерезидентам. К ним относятся иностранцы, которые не живут на территории республики, а также граждане стран за пределами ЕС и EFTA, находящиеся здесь без постоянного ВНЖ категории C.

Ограничения действуют и для бизнеса. Под них подпадают зарубежные компании, а также зарегистрированные в Швейцарии структуры, если они фактически находятся под иностранным контролем. Закон учитывает доли в капитале, распределение голосов и некоторые формы финансирования.

Решение по конкретной сделке принимает уполномоченный орган кантона, где расположен объект. Именно он устанавливает, требуется ли разрешение и есть ли предусмотренные законом основания для его выдачи. Дополнительные региональные ограничения особенно важны при покупке второго или курортного жилья.

Как Швейцария ограничивает иностранных покупателей

Основные ограничения закреплены в Федеральном законе о приобретении недвижимости иностранцами, который широко известен как Lex Koller. Его задача — контролировать переход швейцарской недвижимости под иностранное владение. Законодательство сочетает разрешительный режим с исключениями для отдельных категорий покупателей и объектов.

Регулирование распространяется не только на прямую покупку дома, квартиры или участка. В определенных случаях учитываются доли в компаниях и фондах, права пользования объектами и другие сделки, которые фактически дают инвестору положение собственника. Благодаря этому ограничения могут применяться и тогда, когда зарубежный покупатель не оформляет объект непосредственно на свое имя.

При этом Lex Koller не вводит общего запрета для иностранцев. Одни сделки требуют разрешения, другие допускаются без него. Например, отдельный режим действует для недвижимости, постоянно используемой для предпринимательской деятельности, основного жилья иностранцев, проживающих в стране, и некоторых объектов, приобретаемых приграничными работниками.

Lex Koller 2026: что хотят изменить

22 сентября 2026 года Национальный совет поддержал инициативу об ужесточении законодательства. За нее проголосовали 123 депутата, против — 54. Предложение касается основного и второго жилья, курортной недвижимости, многоквартирных домов и коммерческих объектов. Дальнейшее решение должен принимать Совет кантонов.

При этом речь пока не идет о вступившем в силу запрете. Парламентская инициатива проходит законодательную процедуру, а окончательные параметры возможных ограничений еще могут измениться.

Федеральный совет также подготовил собственную реформу Lex Koller. Проект был представлен 15 апреля 2026 года и направлен на консультации до 15 июля. Правительство предложило усилить контроль сразу по нескольким направлениям: основное жилье граждан третьих стран, коммерческая недвижимость, курортные объекты и инвестиции через фонды и компании.

Для граждан государств за пределами ЕС и EFTA одно из ключевых предложений связано с основным жильем. Сейчас проживающий в Швейцарии иностранец при соблюдении установленных условий может приобрести такой объект без разрешения. Правительство предлагает сделать согласование обязательным. Если владелец впоследствии покинет страну, недвижимость предполагается продать в течение двух лет. 

Коммерческая недвижимость и фонды для иностранцев

Рынок коммерческой недвижимости Швейцарии сейчас регулируется мягче жилого. Иностранный нерезидент может без специального разрешения приобрести объект, который постоянно используется для хозяйственной деятельности: офис, магазин, торговый центр, гостиницу, ресторан, склад, производство или другое помещение для бизнеса.

Собственнику необязательно самостоятельно работать в приобретенном здании. Действующие нормы позволяют купить коммерческий объект как инвестицию и сдавать его компании или предпринимателю. При этом обычные квартиры или многоквартирные дома не становятся коммерческой недвижимостью только потому, что приносят доход от аренды.

Реформа Федерального совета должна разделить покупку помещения для собственного бизнеса и вложения исключительно ради арендного дохода. Первый вариант предлагается сохранить, второй — ограничить для иностранных нерезидентов. Если такая норма будет принята, зарубежным инвесторам станет сложнее приобретать офисные, торговые и другие коммерческие здания для последующей сдачи.

Изменения затрагивают и инвестиционные инструменты. Правительство предлагает ограничить покупку иностранцами отдельных акций компаний жилой недвижимости, регулярно торгуемых долей фондов недвижимости и акций недвижимых SICAV. Таким образом, реформа касается не только прямого приобретения зданий, но и доступа к рынку через финансовые структуры.

Курортная и жилая недвижимость в Швейцарии

Курортное жилье Швейцарии уже сейчас относится к наиболее жестко регулируемым категориям. Иностранный нерезидент может купить дом или квартиру для отдыха только в тех кантонах и муниципалитетах, где такие сделки разрешены. Для приобретения требуется согласование, а число объектов ограничивается ежегодными квотами.

Обычно одна семья может иметь только один такой объект. Стандартный предел чистой жилой площади составляет 200 кв. м, а участка для отдельного дома — 1 000 кв. м. В отдельных случаях власти могут разрешить большую площадь. Курортное жилье допускается сдавать на короткие сроки, но оно не должно превращаться в объект постоянной аренды.

Федеральный совет предлагает уменьшить квоты и изменить правила перепродажи. Сейчас переход курортного объекта от одного иностранного владельца к другому при определенных условиях не уменьшает кантональный лимит. По предлагаемой схеме каждая новая покупка иностранцем должна учитываться в квоте, что способно дополнительно сократить предложение.

Сделки со вторым жильем в Швейцарии регулируются иначе. Иностранный нерезидент может получить разрешение на его покупку, если такая возможность предусмотрена кантональным законодательством и у покупателя есть особенно тесные связи с конкретным местом. Обычных поездок на отдых, наличия родственников или учебы для этого недостаточно.

Отдельная ситуация — многоквартирные дома. Покупка жилого здания для получения арендного дохода не подпадает под исключение для коммерческой недвижимости. Для иностранного нерезидента такие инвестиции уже сейчас ограничены, а сентябрьская инициатива Национального совета прямо предусматривает дальнейшее ужесточение режима для многоквартирных объектов.

Недвижимость в Швейцарии и право на ВНЖ

Покупка дома, квартиры или другого объекта не дает иностранцу автоматического права жить в стране. Владение собственностью и получение ВНЖ Швейцарии регулируются отдельно. Даже высокая стоимость сделки сама по себе не становится основанием для резидентства, необходимо соответствовать требованиям миграционного законодательства.

 Швейцарская система отличается от программ некоторых государств, где инвестиции в жилье или коммерческие объекты могут использоваться для легализации. Здесь гражданство, место проживания и категория разрешения определяют, какие нормы применяются к сделке и потребуется ли согласование по Lex Koller. Это важно учитывать тем, кто рассматривает вложения одновременно как инвестицию и часть плана переезда. Сам факт приобретения объекта не решает вопрос легального пребывания, а возможное ужесточение Lex Koller может дополнительно сузить выбор для нерезидентов.

По оценке аналитиков International Investment, реформа усиливает разграничение между инвестиционными возможностями и миграционными правами. Для зарубежных покупателей возрастает значение предварительной проверки условий сделки, кантональных требований и собственного правового положения. Если предложенные меры будут приняты, особенно внимательно придется оценивать вложения в жилой, курортный и коммерческий сегменты.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость в Швейцарии?

Да. Однако условия зависят от гражданства, места проживания и категории объекта. Для иностранных нерезидентов многие сделки требуют разрешения кантональных органов.

Можно ли купить недвижимость в Швейцарии без ВНЖ?

Да, в отдельных случаях. Иностранные нерезиденты могут при соблюдении установленных правил приобретать, например, курортные и коммерческие объекты. Возможности покупки обычного жилья значительно уже.

Можно ли иностранцу купить квартиру для сдачи в аренду?

Обычное жилье, приобретаемое только для получения арендного дохода, не относится к коммерческой недвижимости, свободно доступной иностранным нерезидентам. Такие инвестиции существенно ограничены.

Что такое Lex Koller?

Lex Koller — распространенное название федерального законодательства, регулирующего приобретение швейцарской недвижимости иностранцами. Оно определяет, в каких случаях требуется разрешение и какие исключения действуют для различных категорий объектов и покупателей.

Дает ли покупка недвижимости в Швейцарии право на ВНЖ?

Нет. Владение недвижимостью само по себе не является основанием для получения вида на жительство.

Запретила ли Швейцария иностранцам покупать недвижимость в 2026 году?

Нет. Национальный совет поддержал ужесточение Lex Koller, а Федеральный совет подготовил собственный проект реформы, однако новые ограничения на 6 октября 2026 года еще не вступили в силу.