האיחוד האירופי מכין כללים חדשים להגדלת היצע הדיור

האיחוד האירופי מקדם את השלב הבא ברפורמת הדיור: ב-14 באוקטובר תדון הנציבות האירופית עם נציגי השוק בחסמים לבנייה חדשה, ובשנת 2027 היא מתכוונת להציג חבילת הקלות בכללי הדיור. המהלך מגיע בעקבות טיוטת חוק הדיור בר-ההשגה שפורסמה בספטמבר, אשר נועדה להעניק למדינות ולערים בסיס משפטי ברור יותר לפעולה באזורים הסובלים ממחסור חמור בהיצע. במוקד הרפורמה עומדים היתרי בנייה, שימושי קרקע, מימון, מיסוי, שכירות לטווח קצר, דירות נופש ונכסים העומדים ריקים לאורך זמן.

האיחוד האירופי מעביר את רפורמת הדיור לשלב המעשי

ב-25 בספטמבר דנו נציגי המשרדים האחראים על הדיור בכל מדינות האיחוד האירופי ביישום התוכנית האירופית לדיור בר-השגה. הנציבות האירופית דיווחה ב-28 בספטמבר כי סדר היום כלל את ברית הדיור האירופית, את חוק הדיור בר-ההשגה, את חבילת ההקלות העתידית, וכן ניתוח של ספקולציות, פיננסיזציה ושקיפות השוק.

התוכנית האירופית לדיור בר-השגה פועלת מדצמבר 2025. מטרתה היא להגדיל את ההיצע, למשוך יותר הון לענף הבנייה ולדיור בר-השגה, להאיץ רפורמות ולתמוך באוכלוסיות שרכישה או שכירות הופכות לבלתי נגישות עבורן. עם זאת, מדיניות הדיור אינה עוברת במלואה לבריסל: מיסי נדל״ן, תכנון, היתרים וחלק ניכר מכללי השכירות נשארים בסמכות המדינות, המחוזות והרשויות המקומיות.

באירופה חסרים כ-650 אלף בתים בשנה

היקף הגירעון מבוטא כעת במספרים מוגדרים. בעמוד תוכנית הדיור בר-ההשגה מעריכה הנציבות האירופית את קצב הבנייה הנוכחי בכ-1.6 מיליון בתים ודירות בשנה, לעומת צורך של למעלה מ-2 מיליון. הפער עומד על כ-650 אלף יחידות דיור מדי שנה. כדי לגשר עליו יידרשו כ-153 מיליארד אירו של השקעות נוספות בכל שנה.

נתון זה מסביר מדוע הרגולציה החדשה אינה מתמקדת אך ורק בהגבלות על הביקוש. האיחוד מנסה במקביל לקצר הליכי רישוי, להוזיל את עלויות הבנייה, להעלות את פריון הענף ולהפוך את מלאי הדירות הקיים לזמין יותר למגורים קבועים.

חוק הדיור בר-ההשגה נותר בינתיים בגדר הצעת חוק

ב-9 בספטמבר 2026 הציגה הנציבות את טיוטת חוק הדיור בר-ההשגה. המסמך טרם נכנס לתוקף: הוא עובר הליך חקיקה רגיל בהשתתפות הפרלמנט האירופי ומועצת האיחוד האירופי. EUR-Lex רושם את הפרויקט כ-COM(2026) 599 ואת ההליך 2026/0268/COD כהליך מתמשך.

הטיוטה יוצרת מסגרת כוללת לצעדים באזורים הסובלים ממצוקת דיור. בנספח למסמך נקבעו ספי הערכה ליחס בין מחירי הדיור להכנסה של שמונה ועשר שנות הכנסה פנויה לנפש לרכישת נכס ממוצע קיים. אין פירוש הדבר החלת הגבלות אוטומטית בהגעה למדד מסוים: על הרשויות לשקול את משך הלחץ ורציפותו, את ההיקף הגאוגרפי של הבעיה ואת המידתיות של ההתערבות.

הרגולציה עשויה לחול לא על מדינה או עיר שלמה, אלא על רובע מסוים, עירייה, מטרופולין, אי או אזור אחר שבו הוכח מחסור. עבור שוק ההשקעות מדובר בשינוי משמעותי: מסגרת אירופית אחידה עשויה להתקיים לצד משטרים מקומיים שונים בתכלית.

שכירות לטווח קצר תוסדר באופן נקודתי

הטיוטה אינה מטילה איסור כלל-אירופי על השכרה יומית ואינה קובעת מגבלת ימים זהה לכל הערים. ההיגיון במסמך שונה: אם רשויות מקומיות מעוניינות להגביל שימוש בדירות שלא למגורים עיקריים, עליהן להוכיח קשר ישיר בין שימוש זה לבין מחסור או חוסר נגישות לדיור.

המסגרת החדשה משלימה את תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 שכבר בתוקף, העוסקת באיסוף ושיתוף נתונים על שכירות לטווח קצר. International Investment ניתח בעבר בהרחבה משטר זה: החל מ-20 במאי 2026 הוא מתקנן את איסוף והעברת הנתונים במקומות שבהם קיימות מערכות רישום, אך כשלעצמו אינו אוסר על פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking ואינו קובע מכסת ימי השכרה אחידה.

עבור הערים נוצרת מערכת דו-שלבית. תחילה הן מקבלות נתונים אחידים ומשווים על היצע, הזמנות ורישום נכסים, ולאחר מכן הן יכולות לנמק הגבלות מקומיות על בסיס מדיד. עבור בעלי נכסים ומשקיעים, הסיכון המרכזי אינו איסור גורף ברמת האיחוד, אלא ריבוי חוקים ותקנות מקומיות בערים תיירותיות ויקרות.

גם דירות נופש ונכסים ריקים נכללים ברפורמה

הטיוטה מאפשרת נקיטת צעדים כלפי דירות נופש (דירה שנייה) ונכסים העומדים ריקים לאורך זמן, אם האזור הוגדר כשוק הנתון ללחץ דיור. עם זאת, ההגבלות חייבות להיות ממוקדות ומידתיות, ואין לבטל או לשנות בדיעבד זכויות שכבר נרכשו כדין.

גישה זו רלוונטית במיוחד לערי נופש, איים ומרכזים עירוניים עם שיעור גבוה של נדל״ן להשקעה. במקומות אלה, המחסור בהיצע קבוע נובע לעיתים קרובות משילוב של תיירות, בתי נופש, עתודות קרקע מוגבלות וקצב בנייה איטי.

ב-14 באוקטובר ידון האיחוד בחסמים לבנייה חדשה

השלב הבא נקבע ל-14 באוקטובר. בסדר היום הרשמי של הדיאלוג עם נציב האנרגיה והדיור דן יורגנסן נכללים רכש ציבורי, מימון ומיסוי, תכנון, דרישות סביבתיות, שימושי קרקע, פסולת בניין, יעילות אנרגטית של מבנים, חומרי בנייה, תקנים טכניים, ומחסור בכוח אדם ובמיומנויות מקצועיות.

נושא נפרד שיידון הוא עודף הרגולציה הלאומית, כאשר מדינות מוסיפות נהלים משלהן על דרישות האיחוד. הפגישה מהווה חלק מסבב ההתייעצויות לקראת חבילת ההקלות ברישוי ותקנות דיור, שתוצג בשנת 2027.

חבילת ההקלות מתמקדת בלוחות זמנים ובעלויות הבנייה

העמוד הרשמי של היוזמה מקשר ישירות בין מורכבות בירוקרטית לבין עיכובים ועלויות עודפות. החבילה העתידית צפויה לחפש דרכים לפישוט החקיקה, ההליכים והתהליכים ברמה האירופית, הלאומית, האזורית והמקומית, וזאת מבלי להתפשר על דרישות בטיחות, איכות, הגנת הסביבה ושימור מורשת תרבותית.

עבור כל יזם, מהלכים אלה עשויים להיות משמעותיים יותר מחלק מצעדי ההגבלה. אפילו חזרה ניכרת של דירות משכירות קצרת טווח לשכירות ארוכת טווח אינה תחליף לבנייה חדשה במקומות שבהם המחסור נאמד במאות אלפי יחידות. קיצור זמני אישור, דיגיטציה של היתרים וכללים צפויים יותר עשויים להשפיע לטובה על ההיצע בתוך מספר שנים, אם כי ההשפעה תשתנה ממדינה למדינה.

מחירי הדיור באיחוד האירופי ממשיכים לעלות

הנתונים הסטטיסטיים העדכניים מגבירים את הלחץ על קובעי המדיניות. Eurostat דיווח ב-1 באוקטובר כי ברבעון השני של 2026 עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-4.7% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2025, ומחירי השכירות עלו ב-3.0%. ברמה רבעונית עלו מחירי הדיור בעוד 1.2%, והשכירות ב-0.7%.

ירידת מחירים שנתית נרשמה רק בפינלנד, בלוקסמבורג ובצרפת. העלייה המהירה ביותר נרשמה בפורטוגל עם 16.5%, בבולגריה עם 15.5% ובליטא עם 14.3%. ב-23 מדינות עם נתונים זמינים נרשמה עליית מחירים. בהשוואה לרבעון הראשון, שבו שוק האיחוד רשם עלייה שנתית של 5.1%, הקצב הכללי הואט קלות, אך פריסת העליות נותרה רחבה.

נתונים אלה ממחישים כי לא ניתן לצמצם את משבר הדיור באירופה בשנת 2026 למחזור מחירים אחיד. בשווקים מסוימים פועלים במקביל מחסור בבנייה חדשה, ביקוש תיירותי, עליות מחירים ויכולת מוגבלת של ערים להוציא לפועל פרויקטים חדשים במהירות.

מה ישתנה עבור משקיעים ויזמים

המדיניות החדשה של האיחוד אינה יוצרת משטר נדל״ן אחיד לכל 27 המדינות. היא קובעת קריטריונים שלפיהם הגבלות מקומיות חייבות להיות מבוססות ומידתיות, ובמקביל מגבירה את הלחץ הפוליטי על הרשויות לפעול מהר יותר להגדלת ההיצע.

עבור בעלי דירות נופש ונכסים להשכרה לטווח קצר, הפרמטר המרכזי יהיה המיקום הספציפי והמעמד הרגולטורי של האזור. עבור יזמים – משך קבלת ההיתרים, זמינות קרקעות, תשתיות ומימון. עבור הון מוסדי – היקף התוכניות הממשלתיות והמהירות שבה מדינות יתרגמו את היוזמות האירופיות לפרויקטים בפועל.

לדברי מומחי International Investment, קיים סיכון ממשי לחוסר איזון: קל יותר מבחינה מנהלית להגביל את השימוש בדיור קיים מאשר לבנות מאות אלפי יחידות דיור חדשות. הגבלות נקודתיות על שכירות לטווח קצר או דירות ריקות עשויות להשפיע מקומית, אך הן אינן פותרות את הגירעון המבני של כ-650 אלף בתים בשנה. המדד האמיתי להצלחה לא יהיה כמות ההגבלות, אלא עלייה במספר התחלות וסיומי הבנייה, קיצור זמני הרישוי והפחתת עלויות מבלי לפגוע באיכות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: הכללים החדשים של האיחוד ושוק הדיור

מהו חוק הדיור בר-ההשגה של האיחוד האירופי?

זוהי הצעת תקנה מ-9 בספטמבר 2026, שנועדה ליצור מסגרת לפעולה באזורים בעלי מחסור חמור בדיור. היא טרם נכנסה לתוקף כחוק מחייב.

האם האיחוד האירופי יאסור על שכירות לטווח קצר?

לא. אין איסור כלל-אירופי. הגבלות עשויות לחול ברמה הלאומית או המקומית, ובלבד שיוצדקו במצב הקיים באזור מסוים.

האם ניתן להגביל החזקת דירה שנייה או בית נופש?

כן, הטיוטה מאפשרת צעדים ממוקדים באזורים עם לחץ דיור מוכח, אך אינה מטילה איסור גורף ברחבי האיחוד.

מתי ישתנו כללי הבנייה?

ב-14 באוקטובר 2026 יתקיים דיאלוג בנושא חסמי היצע, וחבילת ההקלות ברישוי מתוכננת לשנת 2027.

כמה יחידות דיור חסרות באירופה?

לפי הערכות הנציבות, יש צורך בבניית יותר מ-2 מיליון בתים ודירות בשנה לעומת כ-1.6 מיליון כיום – פער של כ-650 אלף יחידות מדי שנה.

מה קורה למחירים בשנת 2026?

ברבעון השני מחירי הדיור באיחוד עלו ב-4.7% בחישוב שנתי, והשכירות עלתה ב-3.0%. עליות המחירים החדות ביותר נרשמו בפורטוגל, בולגריה וליטא.