14 октября 2026 года Еврокомиссия провела совещание с представителями отрасли по вопросам строительства жилья в ЕС. Участники вместе с комиссаром по энергетике и жилищным вопросам Даном Йоргенсеном обсудили барьеры для новых проектов: разрешительные процедуры, землепользование, финансирование, налоги, строительные стандарты и нехватку специалистов. Результаты встречи будут учтены при подготовке пакета Housing Simplification Package, который ЕС планирует представить в 2027 году.

Барьеры для строительства жилья в ЕС

Встреча прошла в формате прямого обмена опытом между Еврокомиссией и представителями отрасли. Участники разбирали европейские и национальные нормы, которые затягивают строительные проекты и увеличивают расходы девелоперов. В повестку вошла вся цепочка реализации проектов: от планирования территории и получения земли до закупки материалов, строительных работ и ввода зданий в эксплуатацию.

Отдельное внимание уделялось так называемому gold-plating — случаям, когда государства дополняют правила ЕС собственными требованиями. Такие нормы могут предусматривать дополнительные проверки, документы и согласования. Еврокомиссия собирает практические примеры, чтобы отделить последствия общеевропейского регулирования от проблем его применения на национальном и муниципальном уровнях.

Вопросы для обсуждения были сформулированы заранее: государственные закупки, финансовые и налоговые правила, градостроительство, охрана природы, землепользование, строительные отходы, энергоэффективность, технические нормы и обеспеченность отрасли кадрами. Предстоящая реформа ориентирована прежде всего на устранение административных задержек и дублирующих процедур. При этом экологические требования, безопасность зданий и качество городской среды должны сохраняться.

Разрешения на строительство в Европе

Один из наиболее конкретных инструментов уже зафиксирован в рекомендации Еврокомиссии от 9 сентября 2026 года. Государствам предложено устанавливать предельные сроки выдачи разрешений на строительство, в подходящих случаях ориентироваться на 60 дней и предусматривать согласование по умолчанию для отдельных этапов процедуры. Приоритет рекомендуется предоставлять проектам социального и доступного жилья, а также реконструкции и перепланировке существующих зданий. Эти положения пока носят рекомендательный характер и не устанавливают обязательного срока для всех разрешений в ЕС.

В конце сентября Международный союз собственников недвижимости (UIPI) предложил дополнить этот подход единым окном для заявителей, стандартным пакетом документов и координацией между ведомствами. Организация также выступила за предварительное определение перечня необходимых разрешений на строительство, чтобы застройщик мог оценить сроки и стоимость проекта до начала основных расходов. Предложения направлены Еврокомиссии в рамках подготовки Housing Simplification Package.

Ускорение согласований имеет прямое значение для себестоимости. Пока проект ожидает разрешения, инвестор несёт затраты на землю, финансирование и подготовку строительства; при изменениях требований часть документации приходится переделывать. Для отрасли важен не только предельный срок рассмотрения заявки, но и предсказуемость всей процедуры, включая экологическую экспертизу и взаимодействие с местными властями.

Земля и градостроительные нормы

Второй крупный блок консультаций связан с доступностью участков и их использованием. Под жилищные проекты не всегда можно быстро задействовать землю внутри городов: препятствия создают правила зонирования, ограничения плотности, различия между ведомственными требованиями и стоимость инженерной подготовки. Еврокомиссия изучает, какие процедуры можно согласовать между собой, чтобы уменьшить сроки подготовки площадок.

Среди предложений владельцев недвижимости — облегчение восстановления ранее использованных промышленных территорий, уплотнение существующей городской застройки и более понятные условия изменения назначения зданий. Использование таких площадок позволяет строить жилье рядом с уже существующей инфраструктурой, но нередко требует очистки земли, дополнительных исследований или значительных вложений. Сокращение сроков согласования само по себе не решит эти финансовые вопросы.

Совет европейских муниципалитетов и регионов (CEMR) настаивает, чтобы реформа учитывала полномочия городов в сфере зонирования, местных налогов, разрешений и планирования. Организация выступает за согласование правил строительства жилья в ЕС без ослабления требований к охране окружающей среды и участию жителей в принятии решений. Такой подход предполагает, что общие рекомендации Брюсселя будут применяться с учётом различий между рынками недвижимости отдельных территорий.

Финансирование, налоги и закупки

В повестку 14 октября вошли вопросы финансирования строительства и налоговой нагрузки. Изменения могут затронуть и другие инициативы ЕС. В частности, предлагается пересмотреть общеевропейские правила государственных закупок и расширить возможности учитывать социальные цели, включая создание доступного жилья. Это особенно важно для муниципалитетов, которые выступают заказчиками крупных жилищных программ.

Ещё одно направление — пересмотр налоговых требований для организаций, реализующих социальные и доступные жилищные проекты в общественных интересах. Еврокомиссия связывает его с реформой правил противодействия уклонению от налогообложения. Окончательные параметры таких изменений зависят от дальнейшего рассмотрения соответствующих инициатив; заседание 14 октября не вводило новых налоговых льгот.

Собственники и отраслевые объединения одновременно предлагают учитывать влияние банковского регулирования на стоимость кредитов и возможности финансирования ремонта небольших объектов. Для застройщиков и операторов социального жилья доступ к долгосрочному капиталу зачастую не менее важен, чем скорость согласования. В 2026 году Еврокомиссия параллельно развивает инвестиционную платформу для доступного жилья, призванную объединять информацию о финансировании, государственные структуры и частных инвесторов.

Реконструкция домов и новые технологии

Увеличить предложение жилья ЕС рассчитывает за счет новостроек, реконструкции устаревших зданий, перевода нежилых площадей в жилые, перепланировки и надстройки существующих домов. Для подобных проектов сложные требования к согласованиям могут оказаться особенно затратными, поскольку владельцам необходимо одновременно выполнять строительные, энергетические и градостроительные нормы.

UIPI предлагает изменить порядок применения требований к энергоэффективности зданий и процедуру оформления небольших проектов модернизации. Союз также выступает за более согласованные правила устойчивого финансирования и пропорциональную отчётность, чтобы частные собственники не сталкивались с административными обязанностями, рассчитанными на крупные компании. Эти идеи включены в консультационные предложения, а не в утверждённый текст реформы.

На уровне ЕС обсуждается применение модульного строительства, заводского изготовления элементов и повторного использования материалов. Для распространения технологий важны совместимость технических стандартов и возможность использовать одни и те же решения в разных странах без повторной длительной сертификации. Одновременно сохраняются вопросы подготовки рабочих, производственных мощностей и способности местных подрядчиков выполнять крупные заказы.

Почему строительство стало приоритетом

В Евросоюзе ежегодно возводится около 1,6 млн домов и квартир. Еврокомиссия оценивает нехватку еще в 650 000 объектов: необходимый общий объем строительства жилья в ЕС достигает примерно 2,25 млн жилых единиц. Дополнительные инвестиции для устранения дефицита оцениваются в €153 млрд. Будущий пакет мер должен сократить издержки и задержки, препятствующие расширению предложения.

Ситуацию характеризует и опубликованная 1 октября статистика Eurostat: во втором квартале 2026 года жилье в ЕС подорожало на 4,7% по сравнению с таким же периодом 2025-го, аренда — на 3%. Самый сильный рост стоимости жилья отмечен в Португалии, Болгарии и Литве. Эти показатели подтверждают актуальность вопроса доступности, хотя ценовая динамика и причины дефицита различаются по странам.

Еврокомиссия обсуждает ускорение строительства одновременно с другим направлением жилищной реформы — регулированием использования существующего фонда. Представленный 9 сентября проект Affordable Housing Act предусматривает меры для территорий с острым дефицитом жилья: регулирование краткосрочной аренды, использования вторых домов и пустующих объектов. Октябрьская встреча была посвящена иной части проблемы: каким образом снять препятствия для появления дополнительных объектов, а не только перераспределить уже построенные квартиры.

Перспективы жилищного строительства в ЕС

Встреча с Даном Йоргенсеном входит в серию консультаций Еврокомиссии с представителями рынка, регионов, муниципалитетов и государств ЕС. Сбор письменных предложений завершился 30 сентября, экспертные обсуждения продолжаются до конца 2026 года. Еврокомиссия должна сопоставить запросы отрасли с действующими правилами, определить административные барьеры и подготовить перечень изменений.

Представить Housing Simplification Package планируется в 2027 году. Он может включать предложения по общеевропейским нормам, рекомендации по их применению и меры, зависящие от решений национальных и местных властей. На практике разные инструменты потребуют разного порядка принятия: часть может быть реализована через административные изменения, для других понадобится законодательная процедура.

Аналитики International Investment отмечают, что изменение регулирования способно сделать экономически оправданными проекты, которые сегодня откладываются из-за длительных согласований и неопределенных затрат. Однако ускорение строительства не гарантирует снижения цен: на доступность жилья по-прежнему будут влиять стоимость земли, условия кредитования и платежеспособный спрос.

Для инвесторов реформа может открыть дополнительные возможности и усилить конкуренцию между девелоперами. В городах с устойчивым дефицитом жилья рост числа новостроек может оживить рынок, но окупаемость вложений будет зависеть от себестоимости и спроса. Главным критерием эффективности новых правил станет увеличение числа квартир, доступных покупателям и арендаторам при экономически оправданных затратах застройщиков.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Частые вопросы о жилищной реформе ЕС

Что обсуждали на совещании Еврокомиссии 14 октября 2026 года?

Участники рассмотрели препятствия для строительства жилья в Европе: длительные согласования, правила землепользования, финансирование, налоги и технические требования. Предложения будут использованы при подготовке Housing Simplification Package.

Как ЕС собирается ускорить выдачу разрешений на строительство?

В рекомендациях от 9 сентября предложены предельные сроки рассмотрения заявок, ориентир на 60 дней для подходящих процедур, цифровизация и согласование по умолчанию в отдельных случаях. Отраслевые объединения также предлагают систему единого окна.

Когда вступят в силу новые правила строительства жилья в ЕС?

Еврокомиссия планирует представить Housing Simplification Package в 2027 году. Сроки применения отдельных мер будут зависеть от их правовой формы и решений европейских, национальных и местных органов власти.

Сколько жилья необходимо дополнительно строить в Евросоюзе?

Еврокомиссия оценивает нехватку примерно в 650 тыс. домов и квартир ежегодно. При нынешнем объеме около 1,6 млн объектов общая потребность составляет приблизительно 2,25 млн жилых единиц.

Какие изменения могут затронуть инвестиции в жилье?

Обсуждаются новые подходы к государственным закупкам, финансированию строительства и реконструкции, а также изменения отдельных налоговых правил. Конкретные меры еще предстоит согласовать.

Приведет ли жилищная реформа ЕС к снижению цен?

Ускорение строительства может увеличить предложение и ослабить ценовое давление в отдельных городах. Итоговый эффект будет зависеть также от стоимости земли, кредитов, инфраструктуры и покупательского спроса.