ევროკავშირი საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდისთვის ახალ წესებს ამზადებს

ევროკავშირი საბინაო რეფორმის შემდეგ ეტაპს ამზადებს: 14 ოქტომბერს ევროკომისია ბაზრის მონაწილეებთან ერთად ახალი მშენებლობის ბარიერებს განიხილავს, 2027 წელს კი საბინაო წესების გამარტივების პაკეტის წარდგენას გეგმავს. მუშაობა სექტემბერში წარმოდგენილი „ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის აქტის“ პროექტის შემდეგ მიმდინარეობს, რომელმაც ქვეყნებსა და ქალაქებს მკაფიო სამართლებრივი საფუძველი უნდა მისცეს მწვავე დეფიციტის მქონე რაიონებში მოქმედებისთვის. რეფორმის ცენტრშია მშენებლობის ნებართვები, მიწათსარგებლობა, დაფინანსება, გადასახადები, მოკლევადიანი იჯარა, მეორე საცხოვრებელი და ხანგრძლივად ცარიელი ობიექტები.

ევროკავშირს საბინაო რეფორმა პრაქტიკულ ფაზაში გადაჰყავს

25 სექტემბერს ევროკავშირის ყველა წევრი სახელმწიფოს საბინაო პოლიტიკაზე პასუხისმგებელი სამინისტროების წარმომადგენლებმა „ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ევროპული გეგმის“ იმპლემენტაცია განიხილეს. ევროკომისიამ 28 სექტემბერს განაცხადა, რომ დღის წესრიგში შევიდა ევროპული საბინაო ალიანსი, ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის აქტი, წესების გამარტივების სამომავლო პაკეტი, ასევე სპეკულაციების, ფინანსიალიზაციისა და ბაზრის გამჭვირვალობის ანალიზი.

ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ევროპული გეგმა 2025 წლის დეკემბრიდან მოქმედებს. მისი მიზანია მიწოდების გაზრდა, მეტი კაპიტალის მოზიდვა მშენებლობასა და ხელმისაწვდომ საცხოვრებელში, რეფორმების დაჩქარება და იმ ჯგუფების მხარდაჭერა, ვისთვისაც ყიდვა ან ქირავნობა მიუწვდომელი ხდება. ამასთან, საბინაო პოლიტიკა სრულად ბრიუსელის დონეზე არ გადადის: უძრავი ქონების გადასახადები, დაგეგმარება, ნებართვები და იჯარის წესების მნიშვნელოვანი ნაწილი სახელმწიფოების, რეგიონებისა და მუნიციპალიტეტების კომპეტენციაში რჩება.

ევროპას წელიწადში დაახლოებით 650 ათასი სახლი აკლია

დეფიციტის მასშტაბი უკვე კონკრეტულ მაჩვენებლებშია გამოხატული. ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროგრამის გვერდზე ევროკომისია მიმდინარე გამოშვებას წელიწადში დაახლოებით 1,6 მლნ სახლსა და ბინად აფასებს, მაშინ როცა საჭიროება 2 მლნ-ს აღემატება. სხვაობა წლიურად დაახლოებით 650 ათას ობიექტს შეადგენს. მის დასაფარად წელიწადში დაახლოებით €153 მლრდ დამატებითი ინვესტიციები იქნება საჭირო.

ეს ხსნის, თუ რატომ არ იგება ახალი რეგულაცია მხოლოდ მოთხოვნის შეზღუდვაზე. ევროკავშირი ერთდროულად ცდილობს სანებართვო პროცედურების დაჩქარებას, მშენებლობის გაიაფებას, დარგის პროდუქტიულობის ამაღლებას და უკვე არსებული ფონდის მუდმივი საცხოვრებლისთვის უფრო ხელმისაწვდომად ქცევას.

ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის აქტი ჯერჯერობით კანონპროექტად რჩება

2026 წლის 9 სექტემბერს კომისიამ „ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის აქტის“ პროექტი წარადგინა. დოკუმენტი ძალაში არ შესულა: ის ჩვეულებრივ საკანონმდებლო პროცედურას გადის ევროპარლამენტისა და ევროკავშირის საბჭოს მონაწილეობით. EUR-Lex პროექტს აფიქსირებს როგორც COM(2026) 599-ს, ხოლო პროცედურას 2026/0268/COD — როგორც მიმდინარეს.

პროექტი ქმნის საერთო ჩარჩოს საბინაო დეფიციტის მქონე რაიონებში ზომების მისაღებად. დოკუმენტის დანართში, საცხოვრებლის ფასისა და შემოსავლების თანაფარდობის შესაფასებლად, საშუალო არსებული ობიექტის შესაძენად დადგენილია ზღვრები ერთ სულზე რვა და ათი წლიური განკარგვადი შემოსავლის ოდენობით. ეს არ ნიშნავს შეზღუდვების ავტომატურ დაწესებას ერთი მაჩვენებლის მიღწევისას: ხელისუფლებამ უნდა გაითვალისწინოს წნეხის ხანგრძლივობა და მდგრადობა, პრობლემის ტერიტორიული მასშტაბი და ჩარევის თანაზომიერება.

რეგულაცია შესაძლოა გავრცელდეს არა მთელ ქვეყანაზე ან ქალაქზე, არამედ ცალკეულ რაიონზე, მუნიციპალიტეტზე, აგლომერაციაზე, კუნძულზე ან სხვა ტერიტორიაზე, სადაც დეფიციტი დადასტურებულია. საინვესტიციო ბაზრისთვის ეს მნიშვნელოვანი ცვლილებაა: ერთიანი ევროპული ჩარჩო შეიძლება თანაარსებობდეს ძალიან განსხვავებულ ლოკალურ რეჟიმებთან.

მოკლევადიანი იჯარა წერტილოვნად დარეგულირდება

პროექტი არ აწესებს საყოველთაო ევროპულ აკრძალვას დღიურ იჯარაზე და არ ადგენს დღეების ერთიან ლიმიტს ყველა ქალაქისთვის. დოკუმენტის ლოგიკა განსხვავებულია: თუ ადგილობრივ ხელისუფლებას სურს შეზღუდოს საცხოვრებლის გამოყენება არა როგორც ძირითადი საცხოვრებელი ადგილისა, მათ უნდა დაამტკიცონ ასეთი გამოყენების რეალური კავშირი საცხოვრებლის დეფიციტთან ან მიუწვდომლობასთან.

ახალი ჩარჩო ავსებს უკვე მოქმედ ევროკავშირის რეგლამენტს 2024/1028 მოკლევადიანი იჯარის შესახებ მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის თაობაზე. International Investment-მა ადრე დეტალურად განიხილა ეს რეჟიმი: 2026 წლის 20 მაისიდან ის ახდენს მონაცემთა შეგროვებისა და გადაცემის სტანდარტიზაციას იქ, სადაც სარეგისტრაციო სისტემები არსებობს, მაგრამ თავისთავად არ კრძალავს Airbnb-ს, Booking-სა და სხვა პლატფორმებს და არ აწესებს იჯარის დღეების ერთიან ლიმიტს.

ქალაქებისთვის ეს ორსაფეხურიან სისტემას ქმნის. თავდაპირველად ისინი იღებენ უფრო შესადარის მონაცემებს მიწოდების, ჯავშნებისა და ობიექტების რეგისტრაციის შესახებ, შემდეგ კი შეუძლიათ ადგილობრივი შეზღუდვები უკვე გაზომვად ბაზაზე დაასაბუთონ. მესაკუთრეებისა და ინვესტორებისთვის მთავარი რისკი ხდება არა ერთიანი აკრძალვა ევროკავშირის დონეზე, არამედ ადგილობრივი წესების რაოდენობის ზრდა ტურისტულ და ძვირადღირებულ ქალაქებში.

მეორე და ცარიელი საცხოვრებელიც რეფორმაში ექცევა

პროექტი ითვალისწინებს ზომების მიღების შესაძლებლობას მეორე საცხოვრებლისა და იმ ობიექტების მიმართ, რომლებიც ხანგრძლივად რჩება ცარიელი, თუ ტერიტორია საბინაო წნეხის ქვეშ მყოფ ბაზრად არის აღიარებული. ამასთან, შეზღუდვები უნდა იყოს მიზნობრივი და თანაზომიერი, ხოლო უკვე შეძენილი უფლებების უკუქცევით ავტომატურად გადახედვა დაუშვებელია.

ასეთი მიდგომა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საკურორტო ქალაქებისთვის, კუნძულებისა და იმ ცენტრებისთვის, სადაც საინვესტიციო საცხოვრებლის მაღალი წილია. იქ მუდმივი მიწოდების დეფიციტი ხშირად ერთდროულად უკავშირდება ტურიზმს, მეორე რეზიდენციებს, შეზღუდულ მიწის რესურსსა და ნელ მშენებლობას.

14 ოქტომბერს ევროკავშირი ახალი მშენებლობის ბარიერებს განიხილავს

შემდეგი ეტაპი 14 ოქტომბერს არის დანიშნული. ენერგეტიკისა და საბინაო საკითხთა კომისარ დენ იორგენსენთან დიალოგის ოფიციალურ დღის წესრიგში ჩამოთვლილია სახელმწიფო შესყიდვები, დაფინანსება და გადასახადები, დაგეგმარება, ეკოლოგიური მოთხოვნები, მიწათსარგებლობა, სამშენებლო ნარჩენები, შენობების ენერგოეფექტურობა, სამშენებლო მასალები, ტექნიკური სტანდარტები, სამუშაო ძალისა და პროფესიული უნარების დეფიციტი.

ცალკე განიხილება ეგრეთ წოდებული ჭარბი ეროვნული რეგულირება, როდესაც სახელმწიფოები ევროკავშირის მოთხოვნებს საკუთარ დამატებით პროცედურებს ამატებენ. შეხვედრა შედის კონსულტაციებში საბინაო წესების გამარტივების პაკეტზე, რომელიც 2027 წელს უნდა იყოს წარმოდგენილი.

გამარტივების პაკეტი ორიენტირებულია ვადებსა და თვითღირებულებაზე

ინიციატივის ოფიციალური გვერდი პირდაპირ აკავშირებს ადმინისტრაციულ სირთულეს შეფერხებებთან და დამატებით ხარჯებთან. მომავალმა პაკეტმა უნდა მოიძიოს კანონმდებლობის, პროცედურებისა და პროცესების გამარტივების შესაძლებლობები ევროპულ, ეროვნულ, რეგიონულ და მუნიციპალურ დონეებზე უსაფრთხოების, ხარისხის, ბუნებისა და კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის მოთხოვნებზე უარის თქმის გარეშე.

დეველოპერებისთვის ეს შესაძლოა უფრო მნიშვნელოვანი აღმოჩნდეს, ვიდრე შემზღუდველი ზომების ნაწილი. ბინების შესამჩნევი დაბრუნებაც კი მოკლევადიანიდან გრძელვადიან იჯარაში ვერ ანაცვლებს ახალ მშენებლობას იქ, სადაც დეფიციტი ასობით ათასი ობიექტით იზომება. შეთანხმების ვადების შემცირებას, ნებართვების გაციფრულებასა და უფრო პროგნოზირებად წესებს შეუძლია გავლენა მოახდინოს მიწოდებაზე რამდენიმე წლის განმავლობაში, თუმცა ეფექტი ქვეყნების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავებული იქნება.

საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში ზრდას განაგრძობს

ახალი სტატისტიკა მარეგულირებლებზე ზეწოლას აძლიერებს. Eurostat-მა 1 ოქტომბერს განაცხადა, რომ 2026 წლის მეორე კვარტალში საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში 4,7%-ით გაიზარდა 2025 წლის იმავე კვარტალთან შედარებით, ხოლო ქირა — 3,0%-ით. კვარტალში საცხოვრებელი კიდევ 1,2%-ით გაძვირდა, ქირა კი — 0,7%-ით.

ფასების წლიური კლება მხოლოდ ფინეთში, ლუქსემბურგსა და საფრანგეთში დაფიქსირდა. ყველაზე სწრაფი ზრდა დაფიქსირდა პორტუგალიაში — 16,5%, ბულგარეთში — 15,5% და ლიეტუვაში — 14,3%. ხელმისაწვდომი მონაცემების მქონე 23 სახელმწიფოში ფასები გაიზარდა. პირველ კვარტალთან შედარებით, როდესაც ევროკავშირის ბაზარი წლიურად 5,1%-ით იზრდებოდა, საერთო ტემპი ოდნავ შემცირდა, მაგრამ ზრდის გეოგრაფია კვლავ ფართო რჩება.

ეს მონაცემები აჩვენებს, რომ ევროპაში 2026 წლის საბინაო კრიზისი არ შეიძლება ერთიან საფასო ციკლამდე დავიყვანოთ. ცალკეულ ბაზრებზე ერთდროულად მოქმედებს ახალი მშენებლობის დეფიციტი, ტურისტული მოთხოვნა, ფასების ზრდა და ქალაქების შეზღუდული უნარი, სწრაფად გამოიტანონ ახალი პროექტები.

რა შეიცვლება ინვესტორებისა და დეველოპერებისთვის

ევროკავშირის ახალი კურსი არ ქმნის უძრავი ქონების ერთიან რეჟიმს 27-ვე სახელმწიფოსთვის. ის, უფრო მეტად, აწესებს საერთო კრიტერიუმებს, რომელთა მიხედვითაც ადგილობრივი შეზღუდვები უნდა იყოს დასაბუთებული და თანაზომიერი, ამავდროულად აძლიერებს პოლიტიკურ ზეწოლას ხელისუფლებაზე, რათა მათ უფრო სწრაფად გაზარდონ მიწოდება.

მეორე საცხოვრებლისა და მოკლევადიანი იჯარის ობიექტების მესაკუთრეებისთვის მთავარი პარამეტრი კონკრეტული მისამართი და ტერიტორიის სტატუსი გახდება. დეველოპერებისთვის — ნებართვების ვადები, მიწის, ინფრასტრუქტურისა და დაფინანსების ხელმისაწვდომობა. ინსტიტუციური კაპიტალისთვის — სახელმწიფო პროგრამების მასშტაბი და ის, თუ რამდენად სწრაფად შეძლებენ სახელმწიფოები ევროპული ინიციატივების რეალურ პროექტებად ქცევას.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, რეფორმას აქვს აშკარა გადახრის რისკი: უკვე არსებული საცხოვრებლის გამოყენების შეზღუდვა ადმინისტრაციულად უფრო მარტივია, ვიდრე ასობით ათასი ახალი ობიექტის აშენება. მოკლევადიანი იჯარის, მეორე საცხოვრებლისა და ხანგრძლივი უმოქმედობის წერტილოვან შეზღუდვებს შეუძლია შეცვალოს ბალანსი ცალკეულ ქალაქებში, მაგრამ ისინი ვერ ფარავს სტრუქტურულ დეფიციტს, რომელიც წელიწადში დაახლოებით 650 ათას სახლს შეადგენს. წარმატების მთავარი მაჩვენებელი გახდება არა ახალი შეზღუდვების რაოდენობა, არამედ ფაქტობრივი ექსპლუატაციაში მიღების ზრდა, შეთანხმების ვადების შემცირება და ხარჯების კლება მშენებლობის ხარისხის გაუარესების გარეშე.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ევროკავშირის ახალი წესები და საცხოვრებლის ბაზარი

რა არის ევროკავშირის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის აქტი?

ეს არის 2026 წლის 9 სექტემბერს შეთავაზებული რეგლამენტი, რომელმაც უნდა შექმნას საერთო ჩარჩო მწვავე საბინაო დეფიციტის მქონე რაიონებში ზომების მისაღებად. ის ჯერჯერობით კანონის სახით არ მოქმედებს.

აკრძალავს თუ არა ევროკავშირი მოკლევადიან იჯარას?

არა. პროექტი საყოველთაო ევროპულ აკრძალვას არ აწესებს. შეზღუდვები შეიძლება გაჩნდეს ეროვნულ ან ადგილობრივ დონეზე და უნდა იყოს დასაბუთებული კონკრეტულ ტერიტორიაზე არსებული ვითარებით.

შეიძლება თუ არა მეორე საცხოვრებლის შეზღუდვა?

დიახ, პროექტი უშვებს მიზნობრივ ზომებს დადასტურებული საბინაო წნეხის მქონე რაიონებში, თუმცა არ აწესებს ერთიან აკრძალვას მეორე რეზიდენციებზე მთელ ევროკავშირში.

როდის შეიცვლება მშენებლობის წესები?

2026 წლის 14 ოქტომბერს გაიმართება ცალკე დიალოგი მიწოდების ბარიერებზე, ხოლო საბინაო წესების გამარტივების პაკეტი დაგეგმილია 2027 წელს.

რამდენი საცხოვრებელი აკლია ევროპას?

ევროპული ხელისუფლების შეფასებით, საჭიროა წელიწადში 2 მლნ-ზე მეტი სახლისა და ბინის აშენება, ამჟამინდელი დაახლოებით 1,6 მლნ-ის საპირისპიროდ. დამატებითი საჭიროება წლიურად დაახლოებით 650 ათას ობიექტს შეადგენს.

რა ხდება ფასებთან დაკავშირებით 2026 წელს?

მეორე კვარტალში ევროკავშირში საცხოვრებელი წლიურად 4,7%-ით გაძვირდა, ხოლო ქირა — 3,0%-ით. ფასების მაქსიმალური ზრდა დაფიქსირდა პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და ლიეტუვაში.