זרים קונים פחות דירות בטורקיה

Wikimedia

זרים רכשו 1,938 נכסי מגורים בטורקיה באוגוסט 2026 — כמעט ללא שינוי לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בין ינואר לאוגוסט ירדו רכישות הזרים ב-6.3%, ל-13,141 נכסים, וחלקם בשוק באוגוסט עמד על 1.5%. נתונים אלה אינם מוכיחים שרוכשים הפסיקו לקנות נדל״ן כדי לקבל דרכון טורקי: הסטטיסטיקה הרשמית אינה מתעדת את מניע העסקה. היא מצביעה על דבר אחר — תוכנית האזרחות באמצעות נדל״ן כבר אינה שומרת על הביקוש הזר ברמות של תחילת העשור.

אוגוסט נראה יציב יותר מהשוק הכללי++

באוגוסט רשם מכון הסטטיסטיקה הטורקי (TurkStat) 127,410 עסקאות מכירת מגורים ברחבי המדינה, ירידה של 14.7% לעומת השנה הקודמת. זרים רכשו 1,938 נכסים, המהווים עלייה מזערית של 0.1% לעומת אשתקד. בשמונת החודשים הראשונים של השנה התכווצו העסקאות שלהם ב-6.3%, ל-13,141 נכסים.

בתוך השוק כולו, הדינמיקה הייתה חלשה בהרבה. מכירות בתים חדשים באוגוסט ירדו ב-4.5%, ל-44,378 נכסים, ומכירות יד שנייה — ב-19.4%, ל-83,032. בינואר–אוגוסט התכווץ השוק הכללי ב-6.8%, ל-950,529 עסקאות.

לכן, חודש אוגוסט אינו מאותת על קריסה חדשה בביקוש הזר. בחודש בודד זה, הפלח הזר התגלה כיציב יותר מכלל השוק. הירידה המבנית ניכרת במיוחד בטווח הארוך.

שיא כל הזמנים התגלה כגבוה אף יותר לאחר עדכון הנתונים

כדי להשוות את השוק הנוכחי לשנים קודמות, יש להסתמך על הסדרה הסטטיסטית המעודכנת. בשנת 2026 עדכנה רשות הסטטיסטיקה את היסטוריית מכירות הדיור, ולכן בפרסומים ישנים מופיעים נתונים שונים.

בסדרה ההיסטורית המעודכנת, בשנת 2022 נמכרו לזרים 72,342 נכסים, ובשנת 2025 — 22,980. מדובר בירידה של כ-68% תוך שלוש שנים. לפני העדכון הראו הדו״חות הרשמיים 67,490 ו-21,534 עסקאות בהתאמה, ולכן שתי קבוצות הנתונים עדיין מופיעות במקורות שונים.

בכתבה זו נעשה שימוש בסדרה המעודכנת. היא מחזקת את המסקנה העיקרית: השוק הזר נותר נמוך משמעותית מרמות השיא, גם לאחר התיקון המתודולוגי.

דרכון עדיין זמין החל מ-400 אלף דולר

תוכנית האזרחות תמורת השקעות ממשיכה לפעול. פורטל ההשקעות הרשמי של טורקיה מציין רף מינימלי לרכישת נדל״ן בסך 400 אלף דולר. על הנכס להירשם עם הגבלת מכירה חוזרת למשך שלוש שנים לפחות. הרכישה מהווה עילה להגשת בקשה לאזרחות במסלול מיוחד, אך אינה מבטיחה קבלת דרכון באופן אוטומטי.

סף הכניסה שונה מספר פעמים. בשנת 2018 הוא עמד על 250 אלף דולר, ובשנת 2022 הועלה לרמתו הנוכחית של 400 אלף דולר. העלאת המחיר חפפה לתחילת הירידה הרב-שנתית בביקוש הזר, אך הסטטיסטיקה הרשמית אינה מאפשרת להפריד בין השפעת האזרחות לבין שער הלירה, מחירי הנדל״ן, התשואה, מדיניות ההגירה והמצב בשווקים אזוריים מסוימים.

במקביל פועל מסלול אשרת שהייה על בסיס נכס. בהשוואת תוכניות אשרת שהייה תמורת נדל״ן שפורסמה לאחרונה צוין: ניתן לקבל מעמד קצר טווח באמצעות דיור מתאים בשווי של החל מ-200 אלף דולר, אך אין לבלבל מסלול זה עם אזרחות תמורת השקעות.

מה בדיוק קונים זרים — הסטטיסטיקה אינה חושפת

השאלה ״מה קונים זרים כשדרכון לבדו אינו מספיק״ נשמעת הגיונית, אך הנתונים הרשמיים מספקים רק חלק מהתשובה.

הסטטיסטיקה הרשמית מפרסמת את מספר העסקאות, המחוז ואזרחות הרוכש. אין בה פילוח של הביקוש הזר לפי תקציב, רמת הנכס, שטח, תשואה או מטרת הרכישה. לא ניתן להבחין בוודאות בין נכס שנרכש למטרת אזרחות לבין דירה למגורים, השכרה לטווח ארוך, נופש עונתי או שמירה על ההון.

עם זאת, הפריסה הגיאוגרפית נותרה מרוכזת מאוד. באוגוסט נרשמו באיסטנבול 763 עסקאות של זרים, באנטליה — 599 ובמרסין — 143. שלושת המחוזות הללו ריכזו קרוב ל-78% מכלל המכירות לזרים. תמונת מצב זו מעידה בעיקר על ביקוש בשווקים בינלאומיים גדולים ובאזורי נופש, ולא על עניין אחיד בכל רחבי המדינה.

אנטליה נותרה השוק השני בגודלו אחרי איסטנבול בהיקף הרכישות של זרים. תמונה: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0.

הרוסים שומרים על המקום הראשון

אזרחי רוסיה ממשיכים להוות את קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר. באוגוסט הם רכשו 343 נכסים. אזרחי אוקראינה קנו 147, ואזרחי איראן — 140.

ההובלה של הרוסים אינה מעידה על חזרה לנפחי הביקוש הקודמים. היא משקפת את ההתפלגות בתוך פלח זר קטן בלבד: הרוכשים הבינלאומיים היוו באוגוסט 1.5% בלבד מכלל עסקאות הנדל״ן למגורים.

באנטליה בולט חלקו של הביקוש הרוסי במיוחד. מתוך 599 מכירות לזרים, 226 בוצעו על ידי אזרחי רוסיה. עבור שוק הנופש מדובר עדיין בקהל יעד חשוב, אך הסטטיסטיקה הארצית אינה מאפשרת עוד לראות בביקוש הזר את אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של השוק כולו.

שוק המשכנתאות צומח, בזמן שהשוק הכללי מתכווץ

השינוי הבולט ביותר בנתוני אוגוסט לא חל בפלח הזר, אלא באפיקי המימון של העסקאות.

מכירות באמצעות משכנתה עלו ב-7.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ל-22,131 נכסים, אף שהשוק הכללי התכווץ ב-14.7%. בינואר–אוגוסט גדלו עסקאות המשכנתה ב-27.6% — ל-188,813. מכירות ללא משכנתה באותה תקופה ירדו ב-12.7%, ל-761,716.

משמעות הדבר היא שהשוק המקומי תלוי יותר ויותר בזמינות האשראי. עבור רוכש זר התמונה שונה: ההחלטה נקבעת בדרך כלל לפי מחיר הכניסה במטבע חזק, פוטנציאל ההשכרה, הנזילות והטבת ההגירה.

זו הסיבה שלא ניתן לייחס את חולשת הביקוש הזר רק להאטה הכללית. באוגוסט הפלח הזר כמעט לא השתנה, בעוד השוק הכללי חווה ירידה חדה.

המחירים עולים בלירות ויורדים במונחים ריאליים

הבנק המרכזי של טורקיה מציג פער נוסף, בעל חשיבות עליונה למשקיע הזר. מדד מחירי הדיור הגיע באוגוסט ל-236.76 נקודות. בחישוב חודשי הוא עלה ב-0.94%, ובחישוב שנתי — ב-23.03% במונחים נומינליים.

אולם בשקלול האינפלציה מתקבלת תמונה הפוכה: ערך הדיור ירד בכ-6.5% במונחים ריאליים. באיסטנבול העלייה השנתית הנומינלית עמדה על כ-26.3%, באנקרה — 24.8%, ובאיזמיר — 23.3%.

עבור משקיע זר, גם השוואה זו אינה מספקת. התוצאה הסופית תלויה בשער הלירה מול מטבע המשקיע. נכס עשוי להתייקר בלירות ובמקביל להניב תוצאה חלשה יותר בדולרים או באירו. לכן דרכון, עליית מחיר נומינלית ותשואה בפועל הם שלושה מדדים נפרדים.

האזרחות כבר אינה מניע בלעדי בשוק

הטעות העיקרית בנושא זה היא הניסיון להציג את הירידה במכירות לזרים כהוכחה ישירה לנטישת מסלול האזרחות.

התוכנית ממשיכה לפעול, רף 400 אלף הדולר לא בוטל, וזרים ממשיכים לרכוש נדל״ן. יתרה מזאת, במהלך הקיץ מספר הזרים בעלי אשרת שהייה בתוקף שוב רשם עלייה. העניין ההגירתי בטורקיה לא נעלם.

מה שהשתנה הוא אחר: האזרחות כבר אינה מבטיחה ביקוש המוני לנכס רק משום שהוא עומד ברף המינימום. הרוכש מתחייב להגבלת מכירה של שלוש שנים ולוקח על עצמו במקביל סיכוני מטבע, שוק ופרויקט.

עבור נכס השקעה, נהיה חשוב יותר עתידו לאחר קבלת הדרכון: למי ניתן להשכיר אותו, באיזה מחיר, עד כמה קל למכור אותו לאחר תום התקופה המחייבת, מה מצב הבניין והאם קיים ביקוש מקומי אמיתי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסטטיסטיקה הרשמית אינה מאפשרת לקבוע שזרים הפסיקו לקנות דירות אך ורק לצורך קבלת אזרחות. עם זאת, הסדרה ההיסטורית המעודכנת מראה ירידה של כ-68% במכירות לזרים בין שנת השיא 2022 ל-2025, חרף המשך פעילות התוכנית. המשמעות היא שהדרכון אינו מפצה עוד על כלכלה חלשה של נכס מסוים. עבור המשקיע חשובים יותר נזילות האזור, המחיר במטבע חזק, מצב הבניין, ביקושי השכירות והיכולת לצאת מההשקעה לאחר תום שלוש שנות ההגבלה. נכסים שנשארים אטרקטיביים גם ללא בונוס ההגירה נראים חזקים ובטוחים בהרבה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: זרים ונדל״ן בטורקיה

כמה נכסי מגורים רכשו זרים בטורקיה באוגוסט 2026?

לרוכשים זרים נמכרו 1,938 נכסים. מדובר בעלייה של 0.1% לעומת השנה הקודמת, המהווים 1.5% מכלל מכירות הדיור במדינה.

כמה נכסים רכשו זרים בינואר–אוגוסט 2026?

בשמונת החודשים רכשו זרים 13,141 נכסים, ירידה של 6.3% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2025.

מדוע הנתונים הישנים לשנים 2022 ו-2025 שונים?

בשנת 2026 עודכנה הסדרה ההיסטורית של מכירות הדיור. הנתונים המעודכנים למכירות לזרים עומדים על 72,342 נכסים לשנת 2022 ו-22,980 לשנת 2025. פרסומים ישנים כוללים את הנתונים הקודמים — 67,490 ו-21,534.

מי קונה הכי הרבה דירות בטורקיה?

באוגוסט תפסו אזרחי רוסיה את המקום הראשון עם 343 רכישות. אחריהם דורגו אזרחי אוקראינה עם 147 עסקאות ואיראן עם 140.

היכן זרים רוכשים נדל״ן בתדירות הגבוהה ביותר?

באוגוסט הובילו איסטנבול עם 763 עסקאות, אנטליה עם 599 ומרסין עם 143. שלושת המחוזות היוו קרוב ל-78% מכלל העסקאות הזרות.

כמה יש להשקיע בנדל״ן לצורך קבלת אזרחות טורקית?

רף המינימום הנוכחי עומד על 400 אלף דולר. אין למכור את הנכס המזכה במשך שלוש שנים לפחות.

האם רכישת דירה ב-400 אלף דולר מעניקה דרכון באופן אוטומטי?

לא. רכישה כזו יוצרת עילה להגשת בקשה לאזרחות מיוחדת בכפוף לעמידה בתנאי התוכנית. ההחלטה מתקבלת בהליך ממשלתי מוסדר.

האם ניתן לקבוע שזרים הפסיקו לקנות נדל״ן למטרת אזרחות?

לא. הסטטיסטיקה הרשמית אינה מתעדת את מניע העסקה. ניתן רק לקבוע כי הביקוש הזר נמוך משמעותית מרמות השיא, למרות שתוכנית האזרחות ממשיכה לפעול.

האם מחירי הדיור בטורקיה עולים?

באוגוסט עלו המחירים ב-23.03% בחישוב שנתי בלירות, אך ירדו בכ-6.5% לאחר שקלול האינפלציה. למשקיע זר יש חשיבות מכרעת גם לשער הלירה.

מדוע מכירות המשכנתה צומחות כשהשוק הכללי בירידה?

באוגוסט עלו עסקאות המשכנתה ב-7.2%, ובינואר–אוגוסט ב-27.6%. מכירות ללא משכנתה ירדו ב-12.7% בשמונה חודשים, מה שמעיד על שינוי במבנה הביקוש המקומי.