უცხოელები თურქეთში საცხოვრებელ უძრავ ქონებას უფრო იშვიათად ყიდულობენ

Wikimedia

უცხოელებმა თურქეთში 2026 წლის აგვისტოში 1 938 საცხოვრებელი ობიექტი შეიძინეს — თითქმის იმდენივე, რამდენიც წინა წელს. იანვარ-აგვისტოში უცხოელთა შესყიდვები 6,3%-ით, 13 141 ობიექტამდე შემცირდა, ხოლო მათი წილი აგვისტოს ბაზარზე 1,5%-ს შეადგენდა. ეს ციფრები არ ამტკიცებს, რომ მყიდველებმა თურქული პასპორტის გამო უძრავი ქონების შეძენა შეწყვიტეს: ოფიციალური სტატისტიკა გარიგების მოტივს არ აფიქსირებს. ის სხვა რამეს აჩვენებს — უძრავი ქონებით მოქალაქეობის მოქმედი პროგრამა უცხოურ მოთხოვნას ათწლეულის დასაწყისის დონეზე ვეღარ ინარჩუნებს.

აგვისტო საერთო ბაზარზე უფრო მდგრადია

აგვისტოში თურქეთის სტატისტიკის ინსტიტუტმა (TurkStat) ქვეყნის მასშტაბით საცხოვრებელი ქონების 127 410 გაყიდვა დაარეგისტრირა, რაც 14,7%-ით ნაკლებია წინა წელთან შედარებით. უცხოელებმა 1 938 ობიექტი შეიძინეს, რაც წლიურ ჭრილში მხოლოდ 0,1%-იან ზრდას შეესაბამება. რვა თვის განმავლობაში მათი გარიგებები 6,3%-ით, 13 141 ობიექტამდე შემცირდა.

მთლიანი ბაზრის შიგნით დინამიკა შესამჩნევად სუსტი იყო. ახალაშენებული სახლების გაყიდვები აგვისტოში 4,5%-ით, 44 378 ობიექტამდე შემცირდა, მეორადი საცხოვრებლის კი — 19,4%-ით, 83 032-მდე. იანვარ-აგვისტოში საერთო ბაზარი 6,8%-ით, 950 529 გარიგებამდე შემცირდა.

ამიტომ აგვისტო უცხოური მოთხოვნის ახალ კოლაფსს არ ადასტურებს. ცალკეულ თვეში საზღვარგარეთის სეგმენტი მთელ ბაზარზე უფრო მდგრადი აღმოჩნდა. სტრუქტურული შემცირება შესამჩნევი ხანგრძლივ დისტანციაზე ხდება.

ისტორიული პიკი რევიზიის შემდეგ კიდევ უფრო მაღალი აღმოჩნდა

დღევანდელი ბაზრის წინა წლებთან შედარება განახლებული მონაცემების მიხედვითაა საჭირო. 2026 წელს სტატისტიკურმა უწყებამ საცხოვრებლის გაყიდვების ისტორია გადახედა, რის გამოც ძველ პუბლიკაციებში სხვა მაჩვენებლები გვხვდება.

გადახედილ ისტორიულ მონაცემებში უცხოელებზე 2022 წელს 72 342 ობიექტი გაიყიდა, ხოლო 2025 წელს — 22 980. ეს სამ წელიწადში დაახლოებით 68%-იანი შემცირებაა. გადახედვამდე ოფიციალური რელიზები შესაბამისად 67 490 და 21 534 გარიგებას აჩვენებდა, ამიტომ ორივე წყვილი ციფრი დღემდე გვხვდება პუბლიკაციებში.

მოცემული სტატიისთვის გამოყენებულია განახლებული მონაცემები. ის აძლიერებს მთავარ დასკვნას: უცხოური ბაზარი პიკურ მაჩვენებელზე მნიშვნელოვნად მცირე რჩება, მეთოდოლოგიური კორექტირების შემდეგაც კი.

პასპორტი კვლავ ხელმისაწვდომია $400 ათასიდან

საინვესტიციო მოქალაქეობის პროგრამა მოქმედებას განაგრძობს. თურქეთის ოფიციალური საინვესტიციო პორტალი უძრავი ქონების მინიმალურ ღირებულებად $400 ათასს უთითებს. ობიექტი უნდა გაფორმდეს გადაყიდვის შეზღუდვით მინიმუმ სამი წლით. შესყიდვა ქმნის საფუძველს საგამონაკლისო მოქალაქეობის მოთხოვნისთვის, მაგრამ არ ნიშნავს პასპორტის ავტომატურ გაცემას.

ზღვარი რამდენჯერმე შეიცვალა. 2018 წელს ის $250 ათასს შეადგენდა, ხოლო 2022 წელს დღევანდელ $400 ათასამდე გაიზარდა. შესვლის ფასის ზრდა დაემთხვა უცხოური მოთხოვნის მრავალწლიანი კლების დაწყებას, მაგრამ ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა საშუალებას, მოქალაქეობის გავლენა გაიმიჯნოს ლირის კურსისგან, უძრავი ქონების ფასებისგან, შემოსავლიანობისგან, საემიგრაციო წესებისგან და ცალკეულ რეგიონულ ბაზრებზე არსებული ვითარებისგან.

ცალკე მოქმედებს ქონებრივი ბინადრობის ნებართვა. ბოლო უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის პროგრამების შედარებაში აღნიშნული იყო: მოკლევადიანი სტატუსის მიღება შესაძლებელია შესაბამისი საცხოვრებლით $200 ათასიდან, თუმცა ეს გზა არ უნდა აგვერიოს ინვესტიციებით მოქალაქეობის მიღებაში.

კონკრეტულად რას ყიდულობენ უცხოელები, სტატისტიკა არ აჩვენებს

კითხვა — „რას ყიდულობენ უცხოელები, როდესაც მხოლოდ პასპორტი საკმარისი აღარ არის“ — ლოგიკურად ჟღერს, მაგრამ ოფიციალური მონაცემები პასუხის მხოლოდ ნაწილს იძლევა.

ოფიციალური სტატისტიკა აქვეყნებს გარიგებების რაოდენობას, რეგიონს და მყიდველის მოქალაქეობას. სტატისტიკაში არ არის უცხოური მოთხოვნის დაყოფა ბიუჯეტის, საცხოვრებლის კლასის, ფართობის, შემოსავლიანობის ან შეძენის მიზეზის მიხედვით. შეუძლებელია საიმედოდ გაიმიჯნოს მოქალაქეობისთვის ნაყიდი ობიექტი საცხოვრებლად გადასვლისთვის, გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, სეზონური ცხოვრებისთვის თუ კაპიტალის შენარჩუნებისთვის განკუთვნილი ბინისგან.

ამასთან, გეოგრაფია ძალზე კონცენტრირებული რჩება. აგვისტოში სტამბოლზე 763 უცხოური გარიგება მოდიოდა, ანტალიაზე — 599, მერსინზე — 143. ამ სამმა პროვინციამ უცხოელებზე გაყიდვების თითქმის 78% შეადგინა. ასეთი პროფილი უფრო მეტად მიუთითებს მოთხოვნაზე მსხვილ საერთაშორისო და საკურორტო ბაზრებზე, ვიდრე ქვეყნისადმი თანაბარ ინტერესზე.

ანტალია უცხოელთა შესყიდვების რაოდენობით სტამბოლის შემდეგ მეორე ბაზრად რჩება. ფოტო: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0.

რუსეთის მოქალაქეები პირველ ადგილს ინარჩუნებენ

რუსეთის მოქალაქეები უცხოელ მყიდველთა ყველაზე დიდ ჯგუფად რჩებიან. აგვისტოში მათ 343 ობიექტი შეიძინეს. უკრაინის მოქალაქეებმა შეიძინეს 147, ირანის — 140.

რუსების ლიდერობა თავისთავად არ ნიშნავს მოთხოვნის ძველი მოცულობის დაბრუნებას. ის აჩვენებს განაწილებას მცირე უცხოურ სეგმენტში: საზღვარგარეთელ მყიდველებზე აგვისტოში საცხოვრებელი ქონების ყველა გარიგების მხოლოდ 1,5% მოდიოდა.

ანტალიაში რუსული მოთხოვნის როლი განსაკუთრებით შესამჩნევია. უცხოელებზე 599 გაყიდვიდან 226 რუსეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა. საკურორტო ბაზრისთვის ეს კვლავ მნიშვნელოვანი აუდიტორიაა, თუმცა ეროვნული სტატისტიკა უკვე აღარ იძლევა საშუალებას, უცხოური მოთხოვნა მთელი ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ მამოძრავებელ ძალად ჩაითვალოს.

იპოთეკა იზრდება, სანამ საერთო ბაზარი მცირდება

აგვისტოს სტატისტიკაში ყველაზე თვალშისაცემი ცვლილება მოხდა არა უცხოურ სეგმენტში, არამედ გარიგებების დაფინანსებაში.

იპოთეკური გაყიდვები წლიურად 7,2%-ით გაიზარდა, 22 131 ობიექტამდე, თუმცა საერთო ბაზარი 14,7%-ით შემცირდა. იანვარ-აგვისტოში იპოთეკური გარიგებები 27,6%-ით მეტი გახდა — 188 813. უიპოთეკო გაყიდვები იმავე პერიოდში 12,7%-ით შემცირდა, 761 716-მდე.

ეს ნიშნავს, რომ შიდა ბაზარი სულ უფრო მეტადაა დამოკიდებული კრედიტის ხელმისაწვდომობაზე. უცხოელისთვის სურათი განსხვავებულია: გადაწყვეტილება ჩვეულებრივ განისაზღვრება მყარ ვალუტაში შესვლის ფასით, გაქირავების შესაძლებლობით, ლიკვიდურობით და საემიგრაციო ბონუსით.

სწორედ ამიტომ, უცხოური მოთხოვნის სისუსტე მხოლოდ საერთო ვარდნით ვერ აიხსნება. აგვისტოში უცხოური სეგმენტი თითქმის არ შეცვლილა, მაშინ როცა ბაზარი მთლიანობაში მკვეთრად შემცირდა.

ფასები იზრდება ლირაში და მცირდება რეალურ გამოხატულებაში

თურქეთის ცენტრალური ბანკი კიდევ ერთ სხვაობას აჩვენებს, რომელიც მნიშვნელოვანია უცხოელი ინვესტორისთვის. საცხოვრებლის ფასების ინდექსმა აგვისტოში 236,76 პუნქტს მიაღწია. თვის განმავლობაში ის გაიზარდა 0,94%-ით, ხოლო წლიურად — 23,03%-ით ნომინალურ გამოხატულებაში.

ინფლაციის გათვალისწინების შემდეგ სურათი საპირისპიროა: საცხოვრებლის ღირებულება რეალურ გამოხატულებაში დაახლოებით 6,5%-ით შემცირდა. სტამბოლში ნომინალურმა წლიურმა ზრდამ შეადგინა დაახლოებით 26,3%, ანკარაში — 24,8%, იზმირში — 23,3%.

უცხოელი მყიდველისთვის არც ეს შედარებაა საკმარისი. შედეგი დამოკიდებულია ლირის კურსზე ინვესტორის ვალუტის მიმართ. ობიექტის ფასი შეიძლება ლირაში იზრდებოდეს და ამავდროულად უფრო სუსტ შედეგს იძლეოდეს დოლარში ან ევროში. ამიტომ პასპორტი, ფასის ნომინალური ზრდა და ფაქტობრივი შემოსავლიანობა — სამი განსხვავებული მაჩვენებელია.

მოქალაქეობამ ბაზრის ახსნა შეწყვიტა

ამ თემაში მთავარი შეცდომაა მცდელობა, უცხოური გაყიდვების ვარდნა მოქალაქეობაზე უარის თქმის პირდაპირ მტკიცებულებად იქცეს.

პროგრამა მუშაობს, $400 ათასიანი ზღვარი არ გაუქმებულა, ხოლო უცხოელები უძრავი ქონების შეძენას განაგრძობენ. მეტიც, ზაფხულში მოქმედი ბინადრობის ნებართვის მქონე უცხოელთა რიცხვი კვლავ გაიზარდა. საემიგრაციო ინტერესი თურქეთის მიმართ არ გამქრალა.

სხვა რამ შეიცვალა: მოქალაქეობა აღარ იძლევა ობიექტზე მასობრივი მოთხოვნის გარანტიას მხოლოდ იმიტომ, რომ ის მინიმალურ ზღვარს აკმაყოფილებს. მყიდველი იღებს გაყიდვაზე სამწლიან შეზღუდვას და ამავდროულად იღებს სავალუტო, საბაზრო და პროექტულ რისკს.

საინვესტიციო ობიექტისთვის უფრო მნიშვნელოვანი ხდება მისი ცხოვრება პასპორტის მიღების შემდეგ: ვის შეიძლება მიექირავოს, რა ფასად, რამდენად ადვილია მისი გაყიდვა სავალდებულო ვადის გასვლის შემდეგ, როგორია შენობის მდგომარეობა და არსებობს თუ არა რეალური შიდა მოთხოვნა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ოფიციალური სტატისტიკა არ იძლევა იმის მტკიცების საშუალებას, რომ უცხოელებმა საცხოვრებლის ყიდვა სწორედ მოქალაქეობის გამო შეწყვიტეს. თუმცა განახლებული ისტორიული მონაცემები აჩვენებს უცხოური გაყიდვების დაახლოებით 68%-იან შემცირებას პიკურ 2022 და 2025 წლებს შორის პროგრამის შენარჩუნების პირობებში. ეს ნიშნავს, რომ პასპორტი კონკრეტული ობიექტის სუსტ ეკონომიკას ვეღარ ანაზღაურებს. ინვესტორისთვის უფრო მნიშვნელოვანია რაიონის ლიკვიდურობა, ფასი მყარ ვალუტაში, შენობის მდგომარეობა, საიჯარო მოთხოვნა და სამწლიანი შეზღუდვის შემდეგ ინვესტიციიდან გამოსვლის შესაძლებლობა. უფრო ძლიერად გამოიყურება ობიექტები, რომლებიც გამართლებული რჩება საემიგრაციო ბონუსის გარეშეც.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: უცხოელები და თურქეთის უძრავი ქონება

რამდენი საცხოვრებელი შეიძინეს უცხოელებმა თურქეთში 2026 წლის აგვისტოში?

უცხოელ მყიდველებზე 1 938 ობიექტი გაიყიდა. ეს 0,1%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით და ქვეყანაში საცხოვრებლის ყველა გაყიდვის 1,5%-ს შეადგენს.

რამდენი შეიძინეს უცხოელებმა 2026 წლის იანვარ-აგვისტოში?

რვა თვის განმავლობაში უცხოელებმა 13 141 ობიექტი შეიძინეს, რაც 6,3%-ით ნაკლებია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

რატომ განსხვავდება ძველი მონაცემები 2022 და 2025 წლებისთვის?

2026 წელს საცხოვრებლის გაყიდვების ისტორიულ მონაცემებს გადახედეს. უცხოელებზე გაყიდვების აქტუალური მაჩვენებლები შეადგენს 72 342 ობიექტს 2022 წლისთვის და 22 980-ს 2025 წლისთვის. ძველი რელიზები შეიცავს წინა მაჩვენებლებს — 67 490 და 21 534.

ვინ ყიდულობს ყველაზე ხშირად საცხოვრებელს თურქეთში?

აგვისტოში პირველ ადგილს იკავებდნენ რუსეთის მოქალაქეები 343 შესყიდვით. შემდეგ მოდიოდნენ უკრაინის მოქალაქეები 147 და ირანის მოქალაქეები 140 გარიგებით.

სად ყიდულობენ უცხოელები უძრავ ქონებას ყველაზე ხშირად?

აგვისტოში ლიდერობდა სტამბოლი 763 გაყიდვით, ანტალია 599-ით და მერსინი 143-ით. სამ პროვინციაზე უცხოური გარიგებების თითქმის 78% მოდიოდა.

რამდენის ინვესტირებაა საჭირო უძრავ ქონებაში თურქეთის მოქალაქეობისთვის?

მოქმედი მინიმალური ზღვარი შეადგენს $400 ათასს. საკვალიფიკაციო უძრავი ქონების გაყიდვა არ შეიძლება მინიმუმ სამი წლის განმავლობაში.

იძლევა თუ არა $400 ათასად საცხოვრებლის შეძენა ავტომატურად პასპორტს?

არა. ასეთი შესყიდვა ქმნის საფუძველს საგამონაკლისო მოქალაქეობის მისაღებად განაცხადის შესატანად პროგრამის მოთხოვნების შესრულების შემთხვევაში. მოქალაქეობის შესახებ გადაწყვეტილება მიიღება დადგენილი სახელმწიფო პროცედურით.

შეიძლება თუ არა ითქვას, რომ უცხოელებმა მოქალაქეობის გამო ყიდვა შეწყვიტეს?

არა. ოფიციალური სტატისტიკა გარიგების მოტივს არ აფიქსირებს. მხოლოდ იმის მტკიცება შეიძლება, რომ უცხოური მოთხოვნა პიკურ დონეზე გაცილებით დაბალია, თუმცა მოქალაქეობის პროგრამა მუშაობას განაგრძობს.

იზრდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები თურქეთში?

აგვისტოში ფასები წლიურად 23,03%-ით გაიზარდა ლირაში, მაგრამ ინფლაციის გათვალისწინებით დაახლოებით 6,5%-ით შემცირდა. უცხოელი ინვესტორისთვის ასევე მნიშვნელობა აქვს ლირის კურსს.

რატომ იზრდება იპოთეკური გაყიდვები ბაზრის ვარდნის დროს?

აგვისტოში იპოთეკური გარიგებები 7,2%-ით გაიზარდა, ხოლო იანვარ-აგვისტოში — 27,6%-ით. უიპოთეკო გაყიდვები რვა თვეში 12,7%-ით შემცირდა, რაც შიდა მოთხოვნის სტრუქტურის ცვლილებაზე მიუთითებს.