Иностранцы реже покупают жилье в Турции

Wikimedia

Иностранцы купили в Турции 1 938 объектов жилья в августе 2026 года — практически столько же, сколько годом ранее. За январь–август покупки иностранцев снизились на 6,3%, до 13 141 объекта, а их доля в августовском рынке составила 1,5%. Эти цифры не доказывают, что покупатели перестали приобретать недвижимость ради турецкого паспорта: официальная статистика не фиксирует мотив сделки. Она показывает другое — действующая программа гражданства через недвижимость больше не поддерживает иностранный спрос на уровнях начала десятилетия.

Август выглядит устойчивее общего рынка++

В августе Турецкий статистический институт (TurkStat) зарегистрировал 127 410 продаж жилья по стране, на 14,7% меньше, чем годом ранее. Иностранцы купили 1 938 объектов, что соответствует росту всего на 0,1% год к году. За восемь месяцев их сделки сократились на 6,3%, до 13 141 объекта.

Внутри всего рынка динамика была заметно слабее. Продажи новых домов в августе снизились на 4,5%, до 44 378 объектов, вторичного жилья — на 19,4%, до 83 032. За январь–август общий рынок сократился на 6,8%, до 950 529 сделок.

Август поэтому не подтверждает новый обвал иностранного спроса. В отдельном месяце зарубежный сегмент оказался устойчивее всего рынка. Структурное снижение становится заметно на длинной дистанции.

Исторический пик оказался еще выше после ревизии

Сравнивать нынешний рынок с предыдущими годами нужно по обновленному ряду. В 2026 году статистическое ведомство пересмотрело историю продаж жилья, поэтому в старых публикациях встречаются другие значения.

В пересмотренном историческом ряду иностранцам в 2022 году было продано 72 342 объекта, а в 2025-м — 22 980. Это сокращение примерно на 68% за три года. До пересмотра официальные релизы показывали соответственно 67 490 и 21 534 сделки, поэтому обе пары цифр до сих пор встречаются в публикациях.

Для текущей статьи используется обновленный ряд. Он усиливает главный вывод: иностранный рынок остается значительно меньше пикового, даже после методологической корректировки.

Паспорт по-прежнему доступен от $400 тысяч

Программа инвестиционного гражданства продолжает действовать. Официальный инвестиционный портал Турции указывает минимальную стоимость недвижимости $400 тыс. Объект должен быть оформлен с ограничением на перепродажу как минимум на три года. Покупка создает основание для подачи на исключительное гражданство, но не означает автоматической выдачи паспорта.

Порог менялся несколько раз. В 2018 году он составлял $250 тыс., а в 2022-м был повышен до нынешних $400 тыс. Повышение цены входа совпало с началом многолетнего снижения иностранного спроса, но официальная статистика не позволяет отделить влияние гражданства от курса лиры, цен на недвижимость, доходности, миграционных правил и ситуации на отдельных региональных рынках.

Отдельно действует имущественный вид на жительство. В недавнем сравнении программ ВНЖ за недвижимость отмечалось: краткосрочный статус можно получать через подходящее жилье стоимостью от $200 тыс., но этот маршрут не следует смешивать с гражданством за инвестиции.

Что именно покупают иностранцы, статистика не показывает

Вопрос «что покупают иностранцы, когда одного паспорта недостаточно» звучит логично, но официальные данные дают только часть ответа.

Официальная статистика публикует число сделок, регион и гражданство покупателя. В статистике нет разбивки иностранного спроса по бюджету, классу жилья, площади, доходности или причине покупки. Нельзя надежно отделить объект, купленный ради гражданства, от квартиры для переезда, долгосрочной аренды, сезонного проживания или сохранения капитала.

География при этом остается очень концентрированной. В августе на Стамбул пришлось 763 иностранные сделки, на Анталью — 599, на Мерсин — 143. Эти три провинции дали почти 78% продаж иностранцам. Такой профиль скорее указывает на спрос в крупных международных и курортных рынках, чем на равномерный интерес к стране.

Анталья остается вторым после Стамбула рынком по числу покупок иностранцев. Фото: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0.

Россияне сохраняют первое место

Граждане России остаются крупнейшей группой иностранных покупателей. В августе они приобрели 343 объекта. Граждане Украины купили 147, Ирана — 140.

Само лидерство россиян не означает возвращения прежнего объема спроса. Оно показывает распределение внутри небольшого иностранного сегмента: на зарубежных покупателей в августе пришлось лишь 1,5% всех сделок с жильем.

В Анталье роль российского спроса особенно заметна. Из 599 продаж иностранцам 226 пришлись на граждан России. Для курортного рынка это по-прежнему важная аудитория, но национальная статистика уже не позволяет рассматривать зарубежный спрос как одну из главных сил всего рынка.

Ипотека растет, пока общий рынок сокращается

Самая заметная перемена в августовской статистике произошла не в иностранном сегменте, а в финансировании сделок.

Ипотечные продажи выросли на 7,2% год к году, до 22 131 объекта, хотя общий рынок сократился на 14,7%. За январь–август ипотечных сделок стало на 27,6% больше — 188 813. Продажи без ипотеки за тот же период снизились на 12,7%, до 761 716.

Это означает, что внутренний рынок все сильнее зависит от доступности кредита. Для иностранца картина иная: решение обычно определяется ценой входа в твердой валюте, возможностью аренды, ликвидностью и миграционным бонусом.

Именно поэтому слабость иностранного спроса нельзя объяснить только общим спадом. В августе иностранный сегмент почти не изменился, а рынок в целом резко сократился.

Цены растут в лирах и падают в реальном выражении

Центральный банк Турции показывает еще один разрыв, важный для зарубежного инвестора. Индекс цен на жилье в августе достиг 236,76 пункта. За месяц он вырос на 0,94%, за год — на 23,03% в номинальном выражении.

После учета инфляции картина противоположная: стоимость жилья снизилась примерно на 6,5% в реальном выражении. В Стамбуле номинальный годовой рост составил около 26,3%, в Анкаре — 24,8%, в Измире — 23,3%.

Для иностранного покупателя и этого сравнения недостаточно. Итог зависит от курса лиры к валюте инвестора. Объект может дорожать в лирах и одновременно давать более слабый результат в долларах или евро. Поэтому паспорт, номинальный рост цены и фактическая доходность — три разных показателя.

Гражданство перестало объяснять рынок

Главная ошибка в этой теме — пытаться превратить падение иностранных продаж в прямое доказательство отказа от гражданства.

Программа работает, порог в $400 тыс. не отменен, а иностранцы продолжают покупать недвижимость. Более того, летом число иностранцев с действующими видами на жительство снова росло. Миграционный интерес к Турции не исчез.

Изменилось другое: гражданство больше не гарантирует массовый спрос на объект только потому, что он проходит по минимальному порогу. Покупатель получает трехлетнее ограничение на продажу и одновременно принимает валютный, рыночный и проектный риск.

Для инвестиционного объекта становится важнее его жизнь после получения паспорта: кому его можно сдать, по какой цене, насколько легко продать после обязательного срока, каково состояние здания и есть ли реальный внутренний спрос.

Как сообщают эксперты International Investment, официальная статистика не позволяет утверждать, что иностранцы перестали покупать жилье именно ради гражданства. Но обновленный исторический ряд показывает сокращение иностранных продаж примерно на 68% между пиковым 2022-м и 2025 годом при сохранении программы. Это значит, что паспорт больше не компенсирует слабую экономику конкретного объекта. Для инвестора важнее ликвидность района, цена в твердой валюте, состояние здания, арендный спрос и возможность выйти из инвестиции после трехлетнего ограничения. Сильнее выглядят объекты, которые остаются оправданными и без миграционного бонуса.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: иностранцы и недвижимость Турции

Сколько жилья иностранцы купили в Турции в августе 2026 года?

Иностранным покупателям продали 1 938 объектов. Это на 0,1% больше, чем годом ранее, и 1,5% всех продаж жилья в стране.

Сколько иностранцы купили за январь–август 2026 года?

За восемь месяцев иностранцы купили 13 141 объект, на 6,3% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.

Почему старые данные за 2022 и 2025 годы отличаются?

В 2026 году исторический ряд продаж жилья был пересмотрен. Актуальные значения продаж иностранцам составляют 72 342 объекта за 2022 год и 22 980 за 2025-й. Старые релизы содержат прежние значения — 67 490 и 21 534.

Кто чаще всего покупает жилье в Турции?

В августе первое место занимали граждане России с 343 покупками. Далее шли граждане Украины с 147 и Ирана со 140 сделками.

Где иностранцы чаще покупают недвижимость?

В августе лидировали Стамбул с 763 продажами, Анталья с 599 и Мерсин со 143. На три провинции пришлось почти 78% иностранных сделок.

Сколько нужно вложить в недвижимость для гражданства Турции?

Действующий минимальный порог составляет $400 тыс. Квалифицирующую недвижимость нельзя продавать минимум три года.

Покупка жилья за $400 тысяч автоматически дает паспорт?

Нет. Такая покупка создает основание для подачи на исключительное гражданство при выполнении требований программы. Решение о гражданстве принимается в установленной государственной процедуре.

Можно ли сказать, что иностранцы перестали покупать ради гражданства?

Нет. Официальная статистика не фиксирует мотив сделки. Можно утверждать только то, что иностранный спрос значительно ниже пикового уровня, хотя программа гражданства продолжает работать.

Растут ли цены на жилье в Турции?

В августе цены выросли на 23,03% год к году в лирах, но снизились примерно на 6,5% после учета инфляции. Для иностранного инвестора также имеет значение курс лиры.

Почему ипотечные продажи растут при падении рынка?

В августе ипотечные сделки выросли на 7,2%, а за январь–август — на 27,6%. Продажи без ипотеки за восемь месяцев снизились на 12,7%, что указывает на изменение структуры внутреннего спроса.