Фото: Bennypc, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

הביקוש הזר לנדל״ן בתאילנד בשנת 2026 משתנה לאו דווקא בהיקף, אלא בעיקר במבנה שלו. במהלך המחצית הראשונה של השנה נמסרו לזרים 6,533 דירות בקונדומיניום, ירידה של 8.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, השווי הכולל שלהן רשם ירידה מתונה בהרבה — של 1.5% בלבד, ל-28.27 מיליארד באט. מחירו הממוצע של נכס עמד על 4.3 מיליון באט.

ברבעון השני השוק כבר הצביע על צמיחה: לזרים נמסרו 3,292 דירות, עלייה של 1.4% בהשוואה לתקופה המקבילה, ואילו שוויין זינק ב-20.2%, ל-14.8 מיליארד באט. השטח הכולל של הנכסים שנמסרו גדל ב-8.1%. נתוני REIC מצביעים על כך שלאחר פתיחת שנה חלשה, הביקוש הזר התאושש בראש ובראשונה בכסף, ולאו דווקא בכמות העסקאות.

עבור משקיעים, נתון זה מהותי יותר מסך כל הרוכשים. סין נותרת השוק הגדול ביותר, אך מצטמצמת. רוסיה צומחת בקצב מהיר ומחזקת את אחיזתה בפוקט ובצ׳ונבורי. שוק הדיור הכללי מתרחב במקביל בפוקט ובראיונג, בעוד שסמוי נותר שוק נפרד של וילות יוקרה. לפיכך, כבר לא ניתן לנתח את הסטטיסטיקה של תאילנד בשנת 2026 כמקשה אחת.

סין שומרת על המקום הראשון, אך הביקוש יורד

בין החודשים ינואר ליוני קיבלו רוכשים סינים 1,813 דירות קונדומיניום בשווי של 6.87 מיליארד באט. מספר הנכסים ירד ב-23.8%, והשווי ירד ב-27.7%. דירה ממוצעת עלתה כ-3.8 מיליון באט ושטחה עמד על 38.2 מ״ר.

רוסיה, לעומת זאת, נעה בכיוון ההפוך. רוכשים רוסים קיבלו 842 דירות, עלייה של 50.4% ביחס לאשתקד. שוויין צמח ב-75.9%, ל-3.60 מיליארד באט. סכום העסקה הממוצע הגיע ל-4.3 מיליון באט, והשטח הממוצע ל-41.8 מ״ר. רוסיה הפכה לקבוצה הזרה השנייה בגודלה הן במספר הנכסים והן בשווי העסקאות.

REIC מציין עוד כי מבין עשר הקבוצות הזרות המובילות, אזרחי ארה״ב רכשו בממוצע את הדירות היקרות ביותר — 6.6 מיליון באט לדירה. הרוכשים מהודו בחרו בנכסים המרווחים ביותר, עם 72.1 מ״ר בממוצע. זהו סימן נוסף לכך שהביקוש הזר נעשה הטרוגני ומגוון יותר.

פוקט צומחת בכסף מהר יותר מכמות העסקאות

פוקט מציגה את אחת התוצאות האזוריות החזקות ביותר, אך כאן חשוב להבחין בין נתוני השוק הכלליים לבין רכישות של זרים.

ברבעון הראשון של 2026 נרשמו במחוז 2,548 העברות בעלות על נכסי מגורים, כולל עסקאות של רוכשים תאילנדים וזרים כאחד. מדובר בעלייה של 17.9% לעומת התקופה המקבילה. שווי העסקאות צמח ב-34.9%, ל-10.37 מיליארד באט. REIC מקשר פער זה לפעילות ערה במיוחד בפלח היוקרה.

במקביל, ההיצע ממשיך לגדול. CBRE מדווחת כי במחצית הראשונה של השנה מספר השקות הקונדומיניומים החדשים היה גבוה ב-44.8% לעומת המחצית השנייה של 2025. לשוק נוספו גם 16 פרויקטים של וילות בהיקף של 224 יחידות. תנועת הנוסעים בנמל התעופה של פוקט באותה תקופה רשמה ירידה קלה של 1.4% לעומת השנה הקודמת.

עבור המשקיע, השילוב בין מחירי שיא לבין גידול מהיר בהיצע אומר שהממוצעים הכלליים של האי כבר אינם מספקים. נדרש לבחון את האזור הספציפי, שלב הפרויקט, יתרת מכסת הזרים והיקף ההיצע המתחרה לאחר מסירת הנכס.

צ׳ונבורי ופטאיה שומרות על היקפים משמעותיים

צ׳ונבורי נותרת השוק המרכזי של המסדרון הכלכלי המזרחי (EEC) ואחד היעדים המובילים עבור זרים, במידה רבה הודות לפטאיה.

במחצית הראשונה של 2026 נרשמו במחוז 15,928 העברות בעלות על נכסי מגורים, עלייה של 15.1% בהשוואה לתקופה המקבילה. שוויין גדל ב-8.8%, ל-39.25 מיליארד באט. על קונדומיניומים נרשמו 6,329 עסקאות.

נתונים אלה מתייחסים לכלל השוק ולא רק לקונים זרים. יחד עם זאת, הרכיב הזר בצ׳ונבורי עודנו קריטי: כאן, לצד פוקט, מתרכז חלק ניכר מהביקוש הרוסי הגובר במהירות. רוכשים סינים שומרים אף הם על עניין בצ׳ונבורי, למרות ההאטה הכללית בפעילותם בתאילנד.

פטאיה לפיכך נשארת שוק המוני יותר בהשוואה לפוקט או סמוי. יש בה היצע גדול יותר של קונדומיניומים, טווח מחירים רחב יותר ושילוב חזק יותר בין ביקוש תיירותי למגורים קבועים.

ראיונג צומחת מהר יותר מצ׳ונבורי

ראיונג הציגה במחצית הראשונה של 2026 גידול מהיר עוד יותר במספר העסקאות. במחוז נרשמו 6,165 העברות בעלות על נכסי מגורים, עלייה של 20.2% לעומת אשתקד. שוויין צמח ב-21.7%, ל-13.32 מיליארד באט.

אך יהיה זה שגוי להשוות את ראיונג לפוקט כשני שוקי נופש זהים. REIC מדגיש כי התאוששות המסדרון הכלכלי המזרחי נשענת בינתיים במידה רבה יותר על בנייה צמודת קרקע ונמוכה. בראיונג הביקוש מקושר הדוקות לאזורי תעשייה, מקומות עבודה ותשתיות של ה-EEC.

לעתים קרובות משווים בין פוקט, ראיונג וסמוי כשווקים צומחים, אך המנועים מאחורי הצמיחה שונים לחלוטין. ראיונג תלויה פחות בתיירות בינלאומית ויותר בכלכלת המסדרון התעשייתי המזרחי.

סמוי נותר שוק מובהק של וילות

אי אפשר להעריך את סמוי לפי אותם מדדים של פטאיה או בנגקוק. כאן תופסות הווילות נתח משמעותי בהרבה, ולכן נתוני מסירות הקונדומיניום משקפים רק חלק קטן מהשוק.

Colliers העריכה את שוק המגורים בסמוי בתחילת 2026 ביותר מ-53.2 מיליארד באט על פני 113 פרויקטים. כמעט 30 מיליארד באט יוחסו לווילות נופש. רוכשים זרים היוו כ-85%–90% מהביקוש, בעיקר בפלח היוקרה הגבוה.

סמוי. הביקוש הזר כאן קשור בעיקר לווילות ופחות לקונדומיניומים. צילום: Vyacheslav Argenberg, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

מבנה זה הופך את סמוי לבעל דמיון נמוך לסטטיסטיקה הרשמית של קונדומיניומים לזרים. האי נותר שוק בינלאומי, אך המודל המשפטי בעסקת וילה מורכב בהרבה מרכישת דירה בקונדומיניום רשום.

רוסיה מחזקת עמדות באזורי הנופש

הגידול ברכישות מרוסיה הוא אחד השינויים הבולטים ביותר של 2026. במהלך חצי שנה מספר הדירות שנמסרו לרוסים עלה ב-50.4%, ושוויין עלה ב-75.9%.

הביקוש מרוכז בעיקר בפוקט ובצ׳ונבורי. הדבר הופך את ההון הרוסי לחיוני במיוחד עבור פרויקטים באתרי נופש ומסייע לפצות חלקית על הירידה ברכישות מצד סינים.

עם זאת, תלות בקבוצה צומחת יחידה מייצרת סיכון מובנה. הביקוש עלול להיות מושפע משער הרובל, מגבלות בנקאיות, קשרי תעופה וכללי העברות כספים. אין להשליך אוטומטית מקצבי הצמיחה הנוכחיים על תחזיות מחירים ארוכות טווח.

סין כבר אינה מכתיבה את השוק לבדה

סין עודנה הקבוצה הזרה הגדולה ביותר, אך מספר הרכישות וערכן ירדו בכמעט רבע. הדבר משמעותי במיוחד עבור יזמים שבנו מלכתחילה על ביקושים סיניים המוניים.

בד בבד, קהל הרוכשים הזרים מתגוון. בין עשר הקבוצות המובילות נמנים אזרחי רוסיה, מיאנמר, ארה״ב, טייוואן, צרפת, בריטניה, גרמניה, אוסטרליה והודו.

בפלח היוקרה, פיזור גיאוגרפי כזה עשוי להתגלות כחשוב יותר מהתאוששות מהירה של סין. עם זאת, בפרויקטים המוניים בבנגקוק ובצ׳ונבורי, הביקוש הסיני עדיין מהווה גורם מכריע בקצב המכירות.

חלקם של זרים בקונדומיניום מוגבל ל-49%

זר רשאי להחזיק בדירה בקונדומיניום רשום בבעלות ישירה, אך השטח הכולל של היחידות בבעלות זרה אינו יכול לעלות על 49% מכלל שטח הדירות במבנה.

מגבלה זו מחושבת לפי שטח ולא לפי מספר יחידות הדיור. טרם הרכישה חובה לקבל אישור מנציגות הבית המשותף (Juristic Person) כי מכסת הזרים עדיין פנויה.

לגבי קרקע, הכללים נוקשים בהרבה. ככלל, זרים אינם יכולים לרכוש קרקע באותם תנאים כמו אזרחי תאילנד. חריג מצומצם מאפשר לרכוש שטח למגורים של עד ראי אחד (כ-1,600 מ״ר) כנגד השקעה של לפחות 40 מיליון באט, שמירת ההשקעה לחמש שנים לפחות ואישור שר הפנים.

עבור וילות בפוקט ובסמוי, משמעות הדבר היא בדיקת נאותות משפטית קפדנית ונפרדת לקרקע, למבנה, להסכם החכירה ולמבנה הבעלות.

הבדיקות סביב חברות הוחמרו

סוגיית המבנה המשפטי הפכה לקריטית יותר גם בעקבות הידוק הפיקוח על בעלי מניות פיקטיביים (אנשי קש). החל מ-1 באוגוסט 2026 הרחיב המשרד לפיתוח עסקי של תאילנד את בדיקות החברות בהשתתפות זרה ודרש מסמכים בנקאיים נוספים בעת הקמתן ובעת שינויי מבנה בהן.

הרשות מציינת באופן פרטני את צ׳ונבורי, ראיונג, סוראט תאני, פוקט ואזורי תיירות והשקעות נוספים כמוקדים בפיקוח מוגבר. עצם נוכחותו של בעל מניות זר אינה מהווה עבירה, אך שימוש באזרחים תאילנדים כבעלי מניות למראית עין כדי לעקוף מגבלות חוקיות — אסור בהחלט.

עבור הרוכש הזר המסקנה המעשית פשוטה: רכישת דירה במסגרת מכסת הזרים שקופה ובטוחה משפטית בהרבה מאשר מבנה באמצעות חברה שהוקמה רק כדי לשלוט בקרקע או בווילה.

פחות זרים, אך השוק לא הפך לזול יותר

הנתונים מהמחצית הראשונה אינם מעידים על נטישת הון זר מתאילנד, אלא על חלוקה מחדש של הביקושים.

מספר דירות הקונדומיניום שנמסרו לזרים ירד ב-8.8%, אך שוויין הכולל ירד ב-1.5% בלבד. ברבעון השני צמח שווי העסקאות ב-20.2% למרות שמספר הנכסים כמעט לא השתנה. הביקוש מסין נחלש, הביקוש מרוסיה מזנק, ואתרי הנופש היוקרתיים ממשיכים למשוך משקיעים בעלי אמצעים.

לצד זאת, יש לנהוג בזהירות בניתוח הנתונים האזוריים. הצמיחה בפוקט ובראיונג משקפת את כלל שוק המגורים ולא רק זרים. סמוי, מצידו, תלוי בעיקר בווילות שאינן מופיעות בדוחות הקונדומיניום לזרים.

בשנת 2026, על המשקיע להתמקד פחות בתאילנד כמקשה אחת, ויותר בשילוב שבין מיקום ספציפי, סוג הנכס, המבנה המשפטי והיקף ההיצע החדש. פוקט, פטאיה, ראיונג וסמוי שוכנות באותה מדינה, אך מודל ההשקעה בכל אחת מהן שונה בתכלית.

שאלות נפוצות: נדל״ן בתאילנד לזרים בשנת 2026

האם זרים רוכשים פחות נדל״ן בתאילנד?
אם בוחנים את מסירות הקונדומיניום, התשובה חיובית. במחצית הראשונה של 2026 ירד מספרן ב-8.8% ל-6,533. עם זאת, השווי הכולל ירד ב-1.5% בלבד, וברבעון השני אף עלה ב-20.2% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מי רוכש הכי הרבה דירות בתאילנד?
אזרחי סין נותרו הקבוצה הזרה הגדולה ביותר. רוסיה עלתה למקום השני ומציגה את קצב הגידול המהיר ביותר מבין השווקים הגדולים.

היכן רוכשים אזרחי רוסיה נדל״ן בתאילנד?
עיקר הצמיחה בביקוש הרוסי מתרכזת בפוקט ובצ׳ונבורי, כולל פטאיה.

האם שוק הנדל״ן בפוקט נמצא במגמת צמיחה?
כן. ברבעון הראשון של 2026 סך העברות הבעלות על נכסי מגורים בפוקט עלה ב-17.9%, ושוויין עלה ב-34.9%. נתונים אלה כוללים הן רוכשים מקומיים והן רוכשים זרים.

מה קורה בשוק הנדל״ן בראיונג?
במחצית הראשונה מספר העברות הבעלות עלה ב-20.2%, ושוויין עלה ב-21.7%. הצמיחה קשורה בעיקר לבנייה נמוכה ולכלכלת ה-EEC, ופחות לקונדומיניומים תיירותיים לזרים.

מה המצב בשוק הנדל״ן בסמוי?
סמוי נותר שוק בעל שיעור גבוה במיוחד של ביקוש זר, כאשר וילות ממלאות בו תפקיד מרכזי. לכן נתוני הקונדומיניום אינם משקפים את התמונה המלאה באי.

האם אזרח זר יכול לקנות דירה בתאילנד?
כן. זר יכול לרשום קונדומיניום בבעלות ישירה, בתנאי שסך הבעלות הזרה בבניין אינו עולה על 49% משטח הדירות הכולל.

האם זר יכול לרכוש וילה וקרקע?
בעלות ישירה על קרקע מוגבלת מאוד עבור זרים. ברכישת וילה יש לבצע בדיקה משפטית נפרדת לזכויות בקרקע, במבנה ובמבנה ההתקשרות של העסקה.