Фото: Bennypc, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

Иностранный спрос на недвижимость Таиланда в 2026 году меняется не столько по объему, сколько по структуре. За первое полугодие иностранцам передали 6 533 кондоминиума, на 8,8% меньше, чем годом ранее. Их совокупная стоимость снизилась гораздо слабее — на 1,5%, до 28,27 млрд бат. Средняя стоимость объекта составила 4,3 млн бат.

Во II квартале рынок уже показал рост: иностранцам передали 3 292 квартиры, на 1,4% больше год к году, а их стоимость выросла сразу на 20,2%, до 14,8 млрд бат. Площадь переданных объектов увеличилась на 8,1%. Данные REIC показывают, что после слабого начала года иностранный спрос восстановился прежде всего в деньгах, а не в количестве сделок.

Для инвестора это важнее общего числа покупателей. Китай остается крупнейшим рынком, но сокращается. Россия быстро растет и усиливает позиции в Пхукет и Чонбури. Общий рынок жилья одновременно расширяется в Пхукет и Районг, а Самуи остается отдельным рынком дорогих вилл. Поэтому статистику по Таиланду в 2026 году уже нельзя читать как единую картину.

Китай остается первым, но спрос снижается

За январь–июнь китайские покупатели получили 1 813 кондоминиумов стоимостью 6,87 млрд бат. Количество объектов снизилось на 23,8%, стоимость — на 27,7%. Средняя квартира стоила около 3,8 млн бат и имела площадь 38,2 кв. м.

Россия движется в противоположную сторону. Россияне получили 842 квартиры, на 50,4% больше, чем годом ранее. Их стоимость выросла на 75,9%, до 3,60 млрд бат. Средняя сумма сделки достигла 4,3 млн бат, средняя площадь — 41,8 кв. м. Россия стала второй иностранной группой и по числу объектов, и по стоимости сделок.

REIC также отмечает, что среди десяти крупнейших иностранных групп самые дорогие квартиры в среднем покупали граждане США — по 6,6 млн бат. Индийские покупатели выбирали самые просторные объекты, в среднем 72,1 кв. м. Это еще один признак того, что иностранный спрос становится более неоднородным.

Пхукет растет в деньгах быстрее числа сделок

Пхукет показывает один из самых сильных региональных результатов, но здесь важно не смешивать общую статистику рынка с иностранными покупками.

В I квартале 2026 года в провинции зарегистрировали 2 548 переходов права собственности на жилье, включая сделки тайских и иностранных покупателей. Это на 17,9% больше, чем годом ранее. Их стоимость выросла на 34,9%, до 10,37 млрд бат. REIC связывает такой разрыв с высокой активностью в дорогом сегменте.

При этом предложение продолжает увеличиваться. CBRE отмечает, что в первом полугодии число запусков новых кондоминиумов было на 44,8% выше, чем во втором полугодии 2025 года. На рынок также вышли 16 проектов вилл на 224 объекта. Пассажиропоток аэропорта Пхукет за тот же период снизился на 1,4% год к году.

Для инвестора сочетание сильных ценовых показателей и быстрого роста предложения означает, что средняя статистика по острову уже недостаточна. Нужно смотреть район, стадию проекта, остаток иностранной квоты и объем конкурирующего предложения после ввода объекта.

Чонбури и Паттайя сохраняют масштаб

Чонбури остается главным рынком Восточного экономического коридора и одним из ключевых направлений для иностранцев благодаря Паттайя.

За первое полугодие 2026 года в провинции зарегистрировали 15 928 переходов права собственности на жилье, на 15,1% больше год к году. Их стоимость выросла на 8,8%, до 39,25 млрд бат. На кондоминиумы пришлось 6 329 сделок.

Эти цифры относятся ко всему рынку, а не только к иностранным покупателям. Но иностранная составляющая для Чонбури остается важной: именно здесь, наряду с Пхукет, концентрируется значительная часть быстро растущего российского спроса. Китайские покупатели также сохраняют интерес к Чонбури, несмотря на общее снижение их активности в Таиланде.

Паттайя поэтому остается более массовым рынком, чем Пхукет или Самуи. Здесь выше объем кондоминиумов, шире ценовой диапазон и сильнее сочетание туристического и постоянного спроса.

Районг растет быстрее Чонбури

Районг в первой половине 2026 года показал еще более быстрый рост числа сделок. В провинции зарегистрировали 6 165 переходов права собственности на жилье, на 20,2% больше, чем годом ранее. Их стоимость увеличилась на 21,7%, до 13,32 млрд бат.

Но сравнивать Районг с Пхукет как два одинаковых курортных рынка неправильно. REIC указывает, что восстановление Восточного экономического коридора пока сильнее опирается на малоэтажное жилье. В Районг спрос теснее связан с промышленными зонами, рабочими местами и инфраструктурой EEC.

Пхукет, Районг и Самуи часто сравнивают как растущие рынки, но причины роста разные. Районг меньше зависит от международного туризма и сильнее — от экономики восточного промышленного коридора..

Самуи остается рынком вилл

Самуи нельзя оценивать по тем же показателям, что Паттайя или Бангкок. Здесь намного большую роль играют виллы, поэтому статистика передач кондоминиумов отражает только часть рынка.

Colliers оценивал рынок жилья Самуи в начале 2026 года более чем в 53,2 млрд бат в 113 проектах. Почти 30 млрд бат приходилось на курортные виллы. Иностранные покупатели формировали около 85–90% спроса, особенно в дорогом сегменте.

Самуи. Иностранный спрос здесь сильнее связан с виллами, чем с кондоминиумами. Фото: Vyacheslav Argenberg, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

Эта структура делает Самуи менее сопоставимым с официальной статистикой иностранных кондоминиумов. Остров остается международным рынком, но юридическая модель сделки с виллой сложнее, чем покупка квартиры в зарегистрированном кондоминиуме.

Россия усиливает позиции в курортных регионах

Рост российских покупок — один из самых заметных сдвигов 2026 года. За полугодие число переданных россиянам квартир выросло на 50,4%, а стоимость — на 75,9%.

Спрос сосредоточен прежде всего в Пхукет и Чонбури. Это делает российский капитал особенно важным для курортных проектов и помогает частично компенсировать ослабление китайских покупок.

Но зависимость от одной быстро растущей группы создает отдельный риск. На спрос могут влиять курс рубля, банковские ограничения, авиасообщение и правила денежных переводов. Текущие темпы нельзя автоматически переносить на долгосрочный прогноз цен.

Китай больше не определяет рынок в одиночку

Китай остается крупнейшей иностранной группой, но количество и стоимость покупок снизились почти на четверть. Это особенно важно для проектов, которые изначально рассчитывали на массовый китайский спрос.

Одновременно структура иностранных покупателей становится шире. В десятку крупнейших групп входят граждане России, Мьянмы, США, Тайваня, Франции, Великобритании, Германии, Австралии и Индии.

Для дорогого сегмента такая диверсификация может оказаться важнее быстрого восстановления Китая. Но для массовых проектов в Бангкок и Чонбури китайский спрос по-прежнему остается одним из ключевых факторов продаж.

Иностранная доля в кондоминиуме ограничена 49%

Иностранец может владеть квартирой в зарегистрированном кондоминиуме напрямую, но совокупная площадь объектов в иностранной собственности не должна превышать 49% общей площади квартир в здании.

Это ограничение считается по площади, а не по количеству квартир. Перед покупкой необходимо получить подтверждение от управляющего юридического лица кондоминиума, что иностранная квота еще доступна.

С землей действует более жесткий режим. В общем случае иностранцы не могут приобретать землю на тех же условиях, что граждане Таиланда. Узкое исключение позволяет получить для проживания участок площадью не более одного рая, около 1 600 кв. м, при инвестициях не менее 40 млн бат, сохранении инвестиций как минимум пять лет и разрешении министра внутренних дел.

Для вилл в Пхукет и Самуи это означает отдельную юридическую проверку земли, здания, договора аренды и структуры владения.

Проверки компаний стали жестче

Тема юридической структуры стала важнее и из-за усиления контроля за номинальными владельцами. С 1 августа 2026 года Департамент развития бизнеса Таиланда расширил проверку компаний с иностранным участием и потребовал дополнительные банковские документы при создании и изменении структуры таких компаний.

Ведомство отдельно относит к зонам повышенного внимания Чонбури, Районг, Сураттхани, Пхукет и другие туристические и инвестиционные регионы. Само наличие иностранного акционера не означает нарушения, но использование граждан Таиланда как формальных владельцев долей для обхода ограничений запрещено.

Для иностранного покупателя практический вывод простой: покупка квартиры в рамках иностранной квоты юридически намного прозрачнее, чем схема с компанией, созданной только для контроля земли или виллы.

Иностранцев меньше, но рынок не стал дешевле

Статистика первого полугодия не показывает уход иностранного капитала из Таиланда. Она показывает перераспределение спроса.

Количество переданных иностранцам кондоминиумов снизилось на 8,8%, но их общая стоимость сократилась лишь на 1,5%. Во II квартале стоимость сделок выросла на 20,2% при почти неизменном количестве объектов. Китайский спрос ослабевает, российский быстро растет, а дорогие курортные рынки сохраняют интерес покупателей.

При этом региональная статистика требует осторожности. Рост Пхукет и Районг относится ко всему рынку жилья, а не только к иностранцам. Самуи вообще сильнее зависит от вилл, которые не отражаются в статистике иностранных кондоминиумов.

В 2026 году инвестору важнее смотреть не на Таиланд в целом, а на связку из конкретной локации, типа недвижимости, юридической структуры и объема нового предложения. Пхукет, Паттайя, Районг и Самуи находятся в одной стране, но инвестиционные модели у них уже заметно различаются.

FAQ: недвижимость Таиланда для иностранцев в 2026 году

Покупают ли иностранцы меньше недвижимости в Таиланде?
Если считать переданные кондоминиумы, да. За первое полугодие 2026 года их количество снизилось на 8,8%, до 6 533. Совокупная стоимость сократилась всего на 1,5%, а во II квартале выросла на 20,2% год к году.

Кто покупает больше всего квартир в Таиланде?
Китайцы остаются крупнейшей иностранной группой. Россия вышла на второе место и показывает самый быстрый рост среди крупных рынков.

Где россияне покупают недвижимость в Таиланде?
Основной рост российского спроса сосредоточен в Пхукете и Чонбури, включая Паттайю.

Растет ли рынок недвижимости Пхукета?
Да. В I квартале 2026 года общее число переходов права собственности на жилье в Пхукете выросло на 17,9%, стоимость — на 34,9%. Эти показатели включают тайских и иностранных покупателей.

Что происходит с недвижимостью Районга?
В первом полугодии количество переходов права собственности выросло на 20,2%, стоимость — на 21,7%. Рост сильнее связан с малоэтажным жильем и экономикой EEC, чем с иностранными курортными кондоминиумами.

Что происходит на рынке Самуи?
Самуи остается рынком с высокой долей иностранного спроса, где особенно важны виллы. Поэтому статистика кондоминиумов не описывает остров полностью.

Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде?
Да. Иностранец может владеть кондоминиумом напрямую, если совокупная иностранная доля не превышает 49% общей площади квартир в здании.

Может ли иностранец купить виллу и землю?
Прямое владение землей для иностранцев сильно ограничено. При покупке виллы необходимо отдельно проверять права на землю, здание и юридическую структуру сделки.