Στέφανος Νικολάου, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

שוק הנדל״ן בקפריסין ממשיך לצמוח הן במחירים והן במספר העסקאות בפועל. בספטמבר 2026 נרשמו במחלקת הקרקעות והמדידות 1,681 חוזי מכר, עלייה של 13.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחודשים ינואר–ספטמבר הגיע הנתון ל-14,969, עלייה של 13.6%.

זהו חודש ספטמבר החזק ביותר לפחות מאז שנת 2007. לימסול נותרת השוק הגדול ביותר, אך לרנקה צמחה בקצב המהיר ביותר בספטמבר. פאפוס ממשיכה לבלוט בשיעור הרוכשים הזרים שבה.

עבור משקיע, סטטיסטיקה כזו חשובה יותר מעוד שיא מחירים נקודתי. היא מראה היכן עליית הערך נתמכת בנזילות אמיתית, והיכן השוק תלוי יותר בהון זר ובבנייה חדשה.

העסקאות מאשרות את עליית המחירים

International Investment כבר דיווח כי ברבעון השני של 2026 מחירי הדיור בקפריסין עלו ב-8.5% בחישוב שנתי. מחירי הדירות עלו ב-8.9%, ובתים פרטיים ב-5.8%. העלייה המהירה ביותר במדד הכללי נרשמה בפמגוסטה — 10%, ואחריה לרנקה עם 9.8%, פאפוס עם 9.6%, לימסול עם 7.8% וניקוסיה עם 5.7%.

כעת מתווספים לנתוני המחירים גם נתוני החוזים. בספטמבר נרשמו בלימסול 506 חוזים, עלייה של 16.1% לעומת השנה שעברה. בלרנקה — 393 חוזים, צמיחה של 28.9%. פאפוס הוסיפה 10.2% ל-345 חוזים, וניקוסיה עלתה ב-6.6% ל-374. פמגוסטה הייתה המחוז היחיד שרשם ירידה: 63 חוזים, ירידה של 20.3%.

במהלך תשעת החודשים הראשונים רשמה לימסול 4,860 חוזים, לרנקה — 3,291, ניקוסיה — 3,163, פאפוס — 2,999, ופמגוסטה — 656.

השוואה בין מחוזות קפריסין

התקופות בטבלה שונות: המכירות והביקוש הזר מוצגים לתקופה ינואר–ספטמבר, בעוד שמחירי החציון של דירות יד שנייה מתייחסים למחצית הראשונה של השנה. שיעור הרוכשים הזרים הוא משוער: DLS סופרת נכסים הרשומים לפי חוזי זרים, בעוד שכלל השוק מחושב לפי מספר החוזים.

לימסול נותרת השוק העמוק ביותר

על לימסול נרשמת כמעט שליש מכלל החוזים שנחתמו במדינה. בינואר–ספטמבר עלה מספרם ב-16.9% ל-4,860.

ההבדל בולט במיוחד לפי שווי העברות הבעלות שהושלמו. כבר בשבעת החודשים הראשונים נרשם בלימסול שווי עסקאות של מעל מיליארד אירו — משמעותית יותר מכל מחוז אחר.

עבור המשקיע זהו הטיעון המרכזי לטובת לימסול: יש בה יותר קונים פוטנציאליים ומחזור הון גבוה יותר. עם זאת, רף הכניסה לשוק הוא גם היקר ביותר. בשוק יד שנייה במחצית הראשונה של השנה, מחיר החציון לדירה עמד על €217 אלף, ולבית פרטי — €325 אלף.

קצב עליית המחירים כאן כבר מתמתן בהשוואה למחוזות אחרים. ברבעון השני עלה הדיור בלימסול ב-7.8% בשנה, פחות מאשר בלרנקה, פאפוס ופמגוסטה. לכן, נזילות גבוהה אינה מבטיחה שלימסול תניב בהכרח את עליית הערך המהירה ביותר בהמשך.

לרנקה צומחת מבסיס נמוך יותר

לרנקה הפכה למחוז בעל הצמיחה המהירה ביותר בספטמבר: מספר החוזים זינק ב-28.9%. בתשעת החודשים הסתכמה העלייה ב-14.7%.

במקביל, סף הכניסה נותר נמוך משמעותית מזה של לימסול. מחיר החציון לדירת יד שנייה במחצית הראשונה עמד על €111 אלף, ולבית פרטי — €185 אלף.

לרנקה משלבת סף כניסה נמוך יותר עם צמיחה מהירה במספר העסקאות. צילום: Héctor Ochoa (Robot8A), Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

עבור משקיע, זוהי אחת מנקודות הפשרה המעניינות ביותר בין מחיר לנזילות. אך דווקא כאן חשוב לעקוב אחר ההיצע החדש: גידול מהיר בעסקאות עשוי למשוך יזמים נוספים, והמחסור הקיים כיום עלול להתחלף בעוד כמה שנים בתחרות קשה יותר.

פאפוס תלויה בזרים יותר מכולם

הביקוש מצד זרים מתחלק ברחבי האי באופן בלתי אחיד בעליל.

לפי נתוני DLS, בינואר–ספטמבר כ-42% מהחוזים הרשומים במדינה יוחסו לרוכשים זרים. בפאפוס הנתון עמד על כ-71%, בלרנקה — 47%, בפמגוסטה — 46%, בלימסול — 37%, ובניקוסיה — רק 16%.

נתון זה הופך את פאפוס לשוק הבינלאומי ביותר בקפריסין. הביקוש הזר תומך במחירים ובנזילות, אך בו-בזמן מגביר את התלות בהון חיצוני, בניידות גלובלית ובכללי הרכישה עבור אזרחי מדינות שלישיות.

חשוב לא לבלבל בין חוזה שנרשם לבין השלמת העברת הבעלות בפועל. בנתוני DLS אלו שני מדדים שונים. במחצית הראשונה של השנה, חלקם של הזרים בהעברות הבעלות שהושלמו היה נמוך במידה ניכרת מחלקם בחוזים החדשים שנרשמו.

לכן, האמירה לפיה ״זרים רוכשים כמעט מחצית מהנדל״ן בקפריסין״ דורשת סייג: מדובר בראש ובראשונה בזרימת החוזים החדשים שנרשמו.

היכן זול יותר לקנות דירה

הפער בין המחוזות ניכר היטב בשוק היד שנייה.

במחצית הראשונה, דירת חציון בלימסול עלתה €217 אלף. בניקוסיה — €138 אלף, בפאפוס — €120 אלף, בלרנקה — €111 אלף, ובפמגוסטה — €101 אלף.

אין מדובר במחיר הממוצע של כלל הנכסים וגם לא באינדיקציה לפרויקטים חדשים בקו החוף. דירה מקבלן בפרויקטי יוקרה בלימסול ובפאפוס עשויה לעלות פי כמה וכמה. עם זאת, נתוני החציון ממחישים את ההבדל האמיתי בסף הכניסה בשוק היד שנייה הרחב.

לרנקה נראית אפוא נגישה יותר מלימסול, ואילו פאפוס משלבת חציון מתון יחסית בשוק יד שנייה עם שיעור גבוה במיוחד של רוכשים זרים.

זרים רשאים לרכוש, אך הכללים שונים

אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי זקוקים לאישור ממנהל המחוז כדי לרכוש נדל״ן בקפריסין. האישור יכול לכלול מגרש של עד 4,000 מ״ר לבניית בית פרטי או עד שני נכסים. עבור זוג נשוי, המגבלה חלה על שניהם יחד.

זמן הטיפול הרשמי עומד על כשבועיים עד שלושה שבועות, ואין אגרה ייעודית עבור הנפקת האישור.

על אזרחי האיחוד האירופי מגבלות אלו אינן חלות באותה מתכונת. לכן, בעת ניתוח הביקוש חשוב להבחין בין רוכשים מהאיחוד האירופי לבין רוכשים ממדינות שלישיות: המשטר המשפטי החל עליהם שונה.

הכללים עבור אזרחי מדינות שלישיות עשויים להפוך לקפדניים יותר. בשנת 2026 הממשלה והפרלמנט דנים בעדכון החוק: בין האפשרויות הנבחנות — הגבלות על רכישת קרקעות בסמוך לתשתיות קריטיות ולקו הפסקת האש, קרקעות חקלאיות והגבלת שטח הנכסים הנרכשים. נכון למועד הפרסום מדובר בהצעות תיקון הנתונות לדיון, ולא באיסור גורף חדש.

הרכישה מעניקה אשרת שהייה רק בעמידה בתנאים

רכישת נדל״ן כשלעצמה אינה מעניקה תושבות קבע אוטומטית.

המסלול המהיר למשקיעים מחייב השקעה של לפחות €300 אלף ללא מע״מ. אם מדובר בבית או בדירה, עבור מסלול זה הנכס חייב להיות דירה מקבלן (מכירה ראשונה).

בנוסף, על המבקש להוכיח הכנסה שנתית מובטחת של לפחות €50 אלף. סכום זה גדל ב-€15 אלף עבור בן/בת הזוג וב-€10 אלף עבור כל ילד קטין. ברכישת נדל״ן למגורים, כספי ההשקעה חייבים להגיע מחו״ל.

לפיכך, האמירה ״לקנות דירה ב-€300 אלף ולקבל אשרת שהייה״ מפשטת את הכללים יתר על המידה: סוג הנכס, מקור הכספים והכנסת המבקש הם בעלי חשיבות מכרעת.

מיסים והוצאות בעת הרכישה

החל מ-1 בינואר 2026 בוטל מס הבולים על מסמכים חדשים בקפריסין.

דמי העברת הבעלות תלויים במע״מ. אם העסקה חייבת במע״מ, לא נגבים דמי העברת בעלות. אם המע״מ אינו חל, החוק קובע הנחה של 50% מהתעריף הסטנדרטי.

מדרגות המס הבסיסיות הן 3% על ראשוני ה-€85 אלף, 5% על החלק שבין €85,001 ל-€170 אלף, ו-8% על הסכום שמעל €170 אלף.

מע״מ מופחת בשיעור 5% מיועד לנכס מגורים מתאים המשמש כמקום מגורים עיקרי וקבוע. דירה שנרכשת למטרת השקעות אינה זכאית לשיעור זה באופן אוטומטי.

בעת מכירת נדל״ן בקפריסין, מס רווחי הון מוטל ככלל בשיעור של 20%, בכפוף לניכויים ולפטורים הקבועים בחוק.

הנזילות גוברת לצד משבר הנגישות לדיור

נתוני שיא במספר החוזים נראים מעודדים עבור המשקיע, אך יוצרים תמונה מורכבת יותר עבור שוק הדיור המקומי.

המצב המתוח ביותר שורר בלימסול. בקיץ עמדו דמי השכירות לדירת חדר על כ-€1,000–1,100 בחודש, ולדירת שני חדרים — €1,400–1,500. בניקוסיה עלתה דירת חדר כ-€600–650, בלרנקה €500–600, ובפאפוס €500–550.

בשנת 2026 התמתנה עליית שכר הדירה, אך הרמה האבסולוטית בלימסול נותרה גבוהה. עבור בעל הנכס הדבר תומך בנתוני תשואה. עבור התושבים והעובדים המקומיים — הדבר פוגע קשות בנגישות לדיור.

ייחוס המגמה הזו לזרים בלבד יהיה פשטני מדי. הבנק המרכזי מצביע במקביל על ביקוש מקומי וזר כאחד, כמו גם על עליית עלויות הבנייה.

ההיצע החדש גדל בקצב מהיר

המחירים הגבוהים כבר מעוררים תגובה מצד ענף הבנייה.

בחמשת החודשים הראשונים של 2026 היתרי הבנייה כללו 8,978 יחידות דיור חדשות לעומת 5,484 בתקופה המקבילה אשתקד — זינוק של 63.7%.

עבור המשקיע כיום, מדובר ביתרון לצד סיכון. בנייה חדשה בהיקף נרחב עשויה לצמצם את המחסור, אך פרויקטים שנרכשו אך ורק מתוך ציפייה להמשך עליות מחירים מהירות עלולים להתמודד בעוד מספר שנים עם היצע מגוון ורחב בהרבה שיעמוד בפני הרוכשים.

חשוב במיוחד לבחון את היקף ההיצע העתידי בלרנקה, בפאפוס ובשכונות מסוימות בלימסול, ולא להסתפק בסטטיסטיקה ארצית כוללת.

צפון האי — סיכון משפטי נפרד

כל הנתונים במאמר זה מתייחסים לשטחי רפובליקת קפריסין הנמצאים תחת שליטתה האפקטיבית של הממשלה.

משרד החוץ של רפובליקת קפריסין מזהיר במפורש אזרחים זרים מפני הסיכונים הכרוכים ברכישת נדל״ן בחלקו הצפוני של האי, במיוחד אם הנכס רשום על שמם של בעלים יוונים-קפריסאים עקורים. עסקאות מסוג זה עלולות לגרור השלכות פליליות ואזרחיות.

לכן, נכסים המשווקים תחת הכותרת הכללית Cyprus property אינם ניתנים להשוואה אוטומטית. בדיקת נאותות של הבעלות (נסח טאבו) ותחום השיפוט הינה קריטית כאן.

מה המשמעות של נתוני השיא עבור המשקיע

בשנת 2026 קפריסין נותרת שוק בעל נזילות חזקה: מספר החוזים צומח בקצב דו-ספרתי, המחירים ממשיכים לעלות, והביקוש הזר נותר איתן.

עם זאת, קיימת שונות גבוהה בין המחוזות. לימסול מספקת את העומק המקסימלי ואת סף הכניסה הגבוה ביותר. פאפוס תלויה במידה רבה יותר ברוכשים זרים. לרנקה צומחת במהירות מבסיס נמוך. ניקוסיה נשענת בעיקר על ביקוש מקומי. פמגוסטה מוכיחה שגם שוק לאומי חזק אינו מבטיח צמיחה בכל מחוז ובכל חודש.

השאלה המרכזית עבור המשקיע אינה עוד האם קפריסין תוכל לרשום שוב עלייה של 8–10% במדד המחירים. החשיבות האמיתית היא כמה קונים פוטנציאליים יישארו לנכס ספציפי בתנאים של גידול בהיצע ורגולציה מחמירה יותר על ביקושים מחו״ל.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל״ן בקפריסין בשנת 2026

האם מכירות הנדל״ן בקפריסין נמצאות בעלייה?

כן. בספטמבר נרשמו 1,681 חוזי מכר, עלייה של 13.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בחודשים ינואר–ספטמבר הגיע הנתון ל-14,969, עלייה של 13.6%.

היכן רוכשים הכי הרבה נדל״ן בקפריסין?

לימסול נותרת השוק הגדול ביותר: בתשעת החודשים הראשונים נרשמו בה 4,860 חוזים. אחריה לרנקה עם 3,291, ניקוסיה עם 3,163 ופאפוס עם 2,999.

היכן זרים קונים בתדירות הגבוהה ביותר?

בפאפוס נרשם שיעור הביקוש הזר הגבוה ביותר: כ-71% מהחוזים שנרשמו בינואר–ספטמבר יוחסו לרוכשים זרים. בלרנקה הנתון עמד על כ-47%, ובלימסול — 37%.

כמה עולה נדל״ן בקפריסין?

בשוק היד שנייה במחצית הראשונה של השנה, מחיר החציון לדירה עמד על כ-€217 אלף בלימסול, €138 אלף בניקוסיה, €120 אלף בפאפוס, €111 אלף בלרנקה ו-€101 אלף בפמגוסטה.

האם אזרח זר יכול לרכוש נדל״ן בקפריסין?

כן. אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי נדרשים לאישור ממנהל המחוז, וכפופים למגבלות על כמות וסוג הנכסים הנרכשים.

האם רכישת נדל״ן מעניקה אשרת שהייה בקפריסין?

לא באופן אוטומטי. המסלול המהיר לקבלת תושבות קבע דורש השקעה מתאימה של לפחות €300 אלף בתוספת מע״מ, לצד עמידה בדרישות נוספות לגבי סוג הנכס, מקור ההון והכנסת המבקש.

אילו מיסים והוצאות חלים בעת הרכישה?

משנת 2026 מס הבולים בוטל. עסקה החייבת במע״מ פטורה מדמי העברת בעלות; בהיעדר מע״מ, התעריף הסטנדרטי מופחת ב-50%. מע״מ מופחת של 5% חל רק על נכס מגורים עיקרי מתאים.

איזה מס חל בעת מכירת נכס?

רווחי הון ממכירת נדל״ן בקפריסין מחויבים ככלל במס בשיעור של 20%, בהתאם להקלות ולניכויים הקבועים בחוק.

מהם הסיכונים העיקריים בשוק?

סף כניסה גבוה ומצוקת נגישות לדיור בלימסול, תלות של פאפוס וחלק מאזורי החוף בביקוש זר, צמיחה מואצת בהיצע הבנייה החדשה, החמרה אפשרית בכללים עבור רוכשים ממדינות שלישיות, וסיכונים משפטיים ייחודיים בצפון האי.