Στέφανος Νικολάου, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

კვიპროსის უძრავი ქონების ბაზარი აგრძელებს ზრდას როგორც ფასების, ასევე რეალური გარიგებების რაოდენობის მიხედვით. 2026 წლის სექტემბერში მიწისა და გეოდეზიის დეპარტამენტში დარეგისტრირდა 1 681 ნასყიდობის ხელშეკრულება, რაც 13,3%-ით მეტია წინა წელთან შედარებით. იანვარ–სექტემბერში მაჩვენებელმა მიაღწია 14 969-ს, ზრდამ შეადგინა 13,6%.

ეს არის ყველაზე ძლიერი სექტემბერი სულ მცირე 2007 წლის შემდეგ. ლიმასოლი რჩება უმსხვილეს ბაზრად, თუმცა სექტემბერში ყველაზე სწრაფად ლარნაკა იზრდებოდა. პაფოსი კვლავ გამოირჩევა უცხოელი მყიდველების წილით.

ინვესტორისთვის ასეთი სტატისტიკა უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე მორიგი საფასო რეკორდი. ის აჩვენებს, სად არის ღირებულების ზრდა გამყარებული ლიკვიდურობით და სად არის ბაზარი უფრო მეტად დამოკიდებული უცხოურ კაპიტალსა და ახალ მშენებლობებზე.

გარიგებები ფასების ზრდას ადასტურებს

International Investment უკვე წერდა, რომ 2026 წლის მეორე კვარტალში კვიპროსზე საცხოვრებელი უძრავი ქონება წლიურად 8,5%-ით გაძვირდა. ბინებზე ფასები გაიზარდა 8,9%-ით, სახლებზე — 5,8%-ით. საერთო ინდექსის ყველაზე სწრაფი ზრდა დაფიქსირდა ფამაგუსტაში — 10%, რასაც მოჰყვა ლარნაკა 9,8%-ით, პაფოსი 9,6%-ით, ლიმასოლი 7,8%-ით და ნიქოზია 5,7%-ით.

ახლა საფასო სტატისტიკას დაემატა ხელშეკრულებების მონაცემებიც. სექტემბერში ლიმასოლში დარეგისტრირდა 506 ხელშეკრულება, რაც წლიურ ჭრილში 16,1%-ით მეტია. ლარნაკაში — 393, ზრდამ შეადგინა 28,9%. პაფოსმა მოიმატა 10,2%-ით, 345 ხელშეკრულებამდე, ნიქოზიამ — 6,6%-ით, 374-მდე. ფამაგუსტა გახდა ერთადერთი რაიონი კლებით: 63 ხელშეკრულება, მინუს 20,3%.

ცხრა თვის განმავლობაში ლიმასოლმა შეადგინა 4 860 ხელშეკრულება, ლარნაკამ — 3 291, ნიქოზიამ — 3 163, პაფოსმა — 2 999, ფამაგუსტამ — 656.

კვიპროსის რაიონების შედარება

ცხრილში პერიოდები განსხვავებულია: გაყიდვები და უცხოური მოთხოვნა მოცემულია იანვარ–სექტემბრისთვის, მეორადი ბინების მედიანური ფასები — პირველი ნახევარწლისთვის. უცხოელი მყიდველების წილი მიახლოებითია: DLS ითვლის ობიექტებს, რომლებიც რეგისტრირებულია უცხოელთა ხელშეკრულებებით, ხოლო საერთო ბაზარი — ხელშეკრულებების რაოდენობას.

ლიმასოლი რჩება ყველაზე ღრმა ბაზრად

ლიმასოლზე მოდის ქვეყანაში დარეგისტრირებული ხელშეკრულებების თითქმის მესამედი. იანვარ–სექტემბერში მათი რაოდენობა გაიზარდა 16,9%-ით, 4 860-მდე.

განსხვავება განსაკუთრებით თვალსაჩინოა საკუთრების უფლების დასრულებული გადაცემის ღირებულების მიხედვით. უკვე პირველ შვიდ თვეში ლიმასოლზე მოდიოდა გარიგებების დარეგისტრირებული ღირებულების €1 მლრდ-ზე მეტი — მნიშვნელოვნად მეტი, ვიდრე ნებისმიერ სხვა რაიონზე.

ინვესტორისთვის ეს არის მთავარი არგუმენტი ლიმასოლის სასარგებლოდ: აქ მეტი პოტენციური მყიდველია და კაპიტალის ბრუნვა უფრო მაღალია. თუმცა ბაზარზე შესვლაც ყველაზე ძვირია. პირველი ნახევარწლის მეორად ბაზარზე ბინის მედიანური ფასი შეადგენდა €217 ათასს, სახლის — €325 ათასს.

აქ ფასების ზრდა უკვე ნელდება სხვა რაიონებთან შედარებით. მეორე კვარტალში ლიმასოლში საცხოვრებელი წლიურად 7,8%-ით გაძვირდა, რაც ნაკლებია ლარნაკაზე, პაფოსსა და ფამაგუსტაზე. ამიტომ მაღალი ლიკვიდურობა არ ნიშნავს, რომ სწორედ ლიმასოლი მოიტანს ღირებულების ყველაზე სწრაფ შემდგომ ზრდას.

ლარნაკა უფრო დაბალი ბაზიდან იზრდება

ლარნაკა გახდა სექტემბრის ყველაზე სწრაფად მზარდი რაიონი: ხელშეკრულებების რაოდენობა 28,9%-ით გაიზარდა. ცხრა თვის განმავლობაში ზრდამ შეადგინა 14,7%.

ამასთან, შესვლის ზღვარი რჩება საგრძნობლად დაბალი, ვიდრე ლიმასოლში. პირველ ნახევარწელში მეორად ბაზარზე ბინის მედიანური ფასი შეადგენდა €111 ათასს, სახლის — €185 ათასს.

ლარნაკა აერთიანებს შესვლის უფრო დაბალ ზღვარსა და გარიგებების რაოდენობის სწრაფ ზრდას. ფოტო: Héctor Ochoa (Robot8A), Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.

ინვესტორისთვის ეს არის ერთ-ერთი ყველაზე საინტერესო კომპრომისი ფასსა და ლიკვიდურობას შორის. თუმცა სწორედ აქ არის მნიშვნელოვანი თვალყურის დევნება ახალ მიწოდებაზე: გარიგებების სწრაფ ზრდას შეუძლია მიიზიდოს მეტი დეველოპერი, ხოლო დღევანდელი დეფიციტი რამდენიმე წელიწადში შესაძლოა უფრო მკაცრმა კონკურენციამ ჩაანაცვლოს.

პაფოსი ყველაზე მეტად არის დამოკიდებული უცხოელებზე

უცხოური მოთხოვნა კუნძულზე უკიდურესად არათანაბრად არის განაწილებული.

DLS-ის მონაცემებით, იანვარ–სექტემბერში უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა ქვეყანაში დარეგისტრირებული ხელშეკრულებების დაახლოებით 42%. პაფოსში ეს მაჩვენებელი იყო დაახლოებით 71%, ლარნაკაში — 47%, ფამაგუსტაში — 46%, ლიმასოლში — 37%, ნიქოზიაში — მხოლოდ 16%.

ეს პაფოსს კვიპროსის ყველაზე საერთაშორისო ბაზრად აქცევს. უცხოური მოთხოვნა მხარს უჭერს ფასებსა და ლიკვიდურობას, მაგრამ ამავდროულად ზრდის დამოკიდებულებას გარე კაპიტალზე, საერთაშორისო მობილურობასა და მესამე ქვეყნების მოქალაქეებისთვის ყიდვის წესებზე.

მნიშვნელოვანია ერთმანეთში არ ავურიოთ დარეგისტრირებული ხელშეკრულება და საკუთრების უფლების დასრულებული გადაცემა. DLS-ის სტატისტიკაში ეს სხვადასხვა მაჩვენებელია. წლის პირველ ნახევარში უცხოელთა წილი დასრულებულ გადაცემებს შორის შესამჩნევად დაბალი იყო მათ წილზე ახალ ხელშეკრულებებში.

ამიტომ ფორმულირება «უცხოელები ყიდულობენ კვიპროსის უძრავი ქონების თითქმის ნახევარს» დაზუსტებას მოითხოვს: საუბარია პირველ რიგში ახალი დარეგისტრირებული ხელშეკრულებების ნაკადზე.

სად არის ბინის ყიდვა უფრო იაფი

რაიონებს შორის სხვაობა კარგად ჩანს მეორად ბაზარზე.

პირველ ნახევარწელში მედიანური ბინა ლიმასოლში ღირდა €217 ათასი. ნიქოზიაში — €138 ათასი, პაფოსში — €120 ათასი, ლარნაკაში — €111 ათასი, ფამაგუსტაში — €101 ათასი.

ეს არ არის ყველა ობიექტის საშუალო ფასი და არ წარმოადგენს ორიენტირს ახალი სანაპირო კომპლექსებისთვის. პრემიუმ კლასის ახალაშენებული პროექტები ლიმასოლსა და პაფოსში შეიძლება რამდენჯერმე ძვირი ღირდეს. თუმცა მედიანები აჩვენებს, რამდენად განსხვავდება რეალური შესვლის ზღვარი მასობრივ მეორად ბაზარზე.

ამიტომ ლარნაკა ლიმასოლთან შედარებით უფრო ხელმისაწვდომად გამოიყურება, ხოლო პაფოსი აერთიანებს მეორადი ბაზრის შედარებით ზომიერ მედიანას უცხოელი მყიდველების ძალიან მაღალ წილთან.

უცხოელებს შეუძლიათ ყიდვა, მაგრამ წესები განსხვავდება

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებს კვიპროსზე უძრავი ქონების შესაძენად ესაჭიროებათ რაიონული ადმინისტრაციის ნებართვა. ნებართვა შეიძლება მოიცავდეს 4 000 კვ. მ-მდე მიწის ნაკვეთს საკუთარი სახლისთვის ან ორ ობიექტამდე. ცოლ-ქმრისთვის ლიმიტი ერთობლივად მოქმედებს.

განხილვის ოფიციალური ვადა შეადგენს დაახლოებით ორ–სამ კვირას, ნებართვისთვის ცალკე გადასახადი არ არსებობს.

ევროკავშირის მოქალაქეებზე ასეთი შეზღუდვები იმავე ფორმით არ ვრცელდება. ამიტომ მოთხოვნის შეფასებისას მნიშვნელოვანია განვასხვაოთ ევროკავშირისა და მესამე ქვეყნების მყიდველები: მათ განსხვავებული იურიდიული რეჟიმი აქვთ.

მესამე ქვეყნების მოქალაქეებისთვის წესები შესაძლოა გამკაცრდეს. 2026 წელს მთავრობა და პარლამენტი კანონის განახლებას განიხილავენ: ვარიანტებს შორისაა შეზღუდვები მიწაზე კრიტიკულ ინფრასტრუქტურასთან და ცეცხლის შეწყვეტის ხაზთან ახლოს, სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთებსა და შესაძენი ობიექტების ფართობზე. პუბლიკაციის მომენტისთვის ეს არის განხილვის ეტაპზე მყოფი შესწორებები და არა ახალი საერთო აკრძალვა.

შეძენა ბინადრობის ნებართვას მხოლოდ პირობების შესრულებისას იძლევა

უძრავი ქონების შეძენა თავისთავად არ იძლევა მუდმივ ბინადრობის ნებართვას.

ინვესტორებისთვის დაჩქარებული პროგრამა მოითხოვს მინიმუმ €300 ათასის დაბანდებას დღგ-ის გარეშე. თუ საქმე ეხება სახლს ან ბინას, პროგრამის ამ კატეგორიისთვის ობიექტი უნდა მიეკუთვნებოდეს პირველად გაყიდვას.

დამატებით, განმცხადებელმა უნდა დაადასტუროს ყოველწლიური უზრუნველყოფილი შემოსავალი არანაკლებ €50 ათასისა. თანხა იზრდება €15 ათასით მეუღლისთვის და €10 ათასით თითოეული არასრულწლოვანი შვილისთვის. საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის საინვესტიციო თანხები საზღვარგარეთიდან უნდა შემოდიოდეს.

ამიტომ ფორმულირება «იყიდე ბინა €300 ათასად და მიიღე ბინადრობის ნებართვა» ზედმეტად ამარტივებს წესებს: მნიშვნელობა აქვს ობიექტის ტიპს, თანხის წარმომავლობასა და განმცხადებლის შემოსავალს.

გადასახადები და ხარჯები შეძენისას

2026 წლის 1 იანვრიდან კვიპროსზე გაუქმდა საგერბო გადასახადი ახალ დოკუმენტებზე.

საკუთრების უფლების გადაცემის გადასახადი დამოკიდებულია დღგ-ზე. თუ გარიგება იბეგრება დღგ-ით, საკუთრების უფლების გადაცემის მოსაკრებელი არ ეკისრება. თუ დღგ არ გამოიყენება, კანონმდებლობა ითვალისწინებს სტანდარტული გადასახადის 50%-ით შემცირებას.

საბაზო სკალა შეადგენს 3%-ს პირველ €85 ათასზე, 5%-ს ღირებულების ნაწილზე €85 001-დან €170 ათასამდე და 8%-ს €170 ათასზე მეტ თანხაზე.

შეღავათიანი 5%-იანი დღგ განკუთვნილია შესაბამისი საცხოვრებლისთვის, რომელიც გამოიყენება როგორც ძირითადი და მუდმივი საცხოვრებელი ადგილი. საინვესტიციო ბინა ამ განაკვეთს ავტომატურად ვერ იღებს.

კვიპროსის უძრავი ქონების გაყიდვისას კაპიტალის ნაზრდი ზოგად შემთხვევაში იბეგრება 20%-იანი განაკვეთით, კანონით გათვალისწინებული გამოქვითვებისა და გამონაკლისების გათვალისწინებით.

ლიკვიდურობა იზრდება ხელმისაწვდომობის პრობლემასთან ერთად

სარეკორდო ხელშეკრულებები კარგად გამოიყურება ინვესტორისთვის, მაგრამ უფრო რთულ სურათს ქმნის ადგილობრივი საცხოვრებელი ბაზრისთვის.

ყველაზე დაძაბული ვითარება ლიმასოლშია. ზაფხულში ერთოთახიანი ბინის ქირაობა ფასდებოდა დაახლოებით €1 000–1 100-ად თვეში, ოროთახიანის — €1 400–1 500-ად. ნიქოზიაში ერთოთახიანი ბინა ღირდა დაახლოებით €600–650, ლარნაკაში €500–600, პაფოსში €500–550.

2026 წელს ქირის ზრდა შენელდა, მაგრამ აბსოლუტური დონე ლიმასოლში მაღალი რჩება. ობიექტის მფლობელისთვის ეს მხარს უჭერს შემოსავლიანობას. ადგილობრივი მცხოვრებლებისა და დასაქმებულებისთვის — აუარესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას.

ამ ეფექტის მხოლოდ უცხოელებთან დაკავშირება ზედმეტად მარტივი იქნებოდა. ცენტრალური ბანკი ერთდროულად მიუთითებს საგარეო და შიდა მოთხოვნაზე, ასევე სამშენებლო ხარჯების ზრდაზე.

ახალი მიწოდება სწრაფად იზრდება

მაღალი ფასები უკვე იწვევს პასუხს მშენებლობის მხრიდან.

2026 წლის პირველ ხუთ თვეში ნებართვები მოიცავდა 8 978 ახალ საცხოვრებელ ერთეულს წინა წლის 5 484-ის წინააღმდეგ. ზრდამ 63,7% შეადგინა.

დღევანდელი ინვესტორისთვის ეს ერთდროულად პლუსიცაა და რისკიც. მეტ ახალ საცხოვრებელს შეუძლია შეამციროს დეფიციტი, მაგრამ პროექტები, რომლებიც შეძენილია მხოლოდ ფასების სწრაფი ზრდის გაგრძელების გათვლით, რამდენიმე წელიწადში შესაძლოა მყიდველთა გაცილებით უფრო დიდ არჩევანს შეეჯახოს.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მომავალი მიწოდების მოცულობის შეფასება ლარნაკაში, პაფოსსა და ლიმასოლის ცალკეულ რაიონებში, და არა მხოლოდ ეროვნული სტატისტიკით შემოფარგვლა.

კუნძულის ჩრდილოეთი — ცალკე იურიდიული რისკი

ყველა ციფრი ამ სტატიაში ეხება კვიპროსის რესპუბლიკის ტერიტორიას, რომელიც მთავრობის ეფექტური კონტროლის ქვეშ იმყოფება.

კვიპროსის რესპუბლიკის საგარეო საქმეთა სამინისტრო ცალკე აფრთხილებს უცხოელებს კუნძულის ჩრდილოეთ ნაწილში უძრავი ქონების შეძენის რისკების შესახებ, თუ ობიექტი რეგისტრირებულია იძულებით გადაადგილებულ ბერძენ-კვიპროსელ მესაკუთრეებზე. ასეთ გარიგებებს შეიძლება მოჰყვეს სისხლისსამართლებრივი და სამოქალაქო-სამართლებრივი შედეგები.

ამიტომ ობიექტები, რომლებიც იყიდება საერთო იარლიყით Cyprus property, არ შეიძლება ავტომატურად ჩაითვალოს შესადარებლად. უფლებისა და იურისდიქციის შემოწმება აქ პრინციპულია.

რას ნიშნავს რეკორდი ინვესტორისთვის

კვიპროსი 2026 წელს რჩება ძლიერი ლიკვიდურობის მქონე ბაზრად: ხელშეკრულებების რაოდენობა ორნიშნა ტემპით იზრდება, ფასები ასევე იმატებს, უცხოური მოთხოვნა მაღალი რჩება.

მაგრამ ბაზარი მკვეთრად განსხვავდება რაიონების მიხედვით. ლიმასოლი უზრუნველყოფს მაქსიმალურ სიღრმესა და შესვლის ყველაზე მაღალ ზღვარს. პაფოსი უფრო მეტად არის დამოკიდებული უცხოელ მყიდველებზე. ლარნაკა სწრაფად იზრდება უფრო დაბალი ბაზიდან. ნიქოზია გაცილებით მეტად ეყრდნობა ადგილობრივ მოთხოვნას. ფამაგუსტა კი აჩვენებს, რომ ძლიერი ეროვნული ბაზარიც კი არ იძლევა თითოეული რაიონის ყოველთვიური ზრდის გარანტიას.

ინვესტორისთვის მთავარი კითხვა უკვე ის აღარ არის, შეძლებს თუ არა კვიპროსი ფასების ინდექსით კიდევ ერთხელ აჩვენოს პლუს 8–10%. უფრო მნიშვნელოვანია, რამდენი მყიდველი დარჩება კონკრეტულ ობიექტს მიწოდების ზრდისა და უცხოური მოთხოვნის უფრო მკაცრი რეგულირების პირობებში.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: კვიპროსის უძრავი ქონება 2026 წელს

იზრდება თუ არა უძრავი ქონების გაყიდვები კვიპროსზე?

დიახ. სექტემბერში დარეგისტრირდა 1 681 ნასყიდობის ხელშეკრულება, რაც წლიურ ჭრილში 13,3%-ით მეტია. იანვარ–სექტემბერში მაჩვენებელმა მიაღწია 14 969-ს, ზრდამ შეადგინა 13,6%.

სად ყიდულობენ ყველაზე მეტ უძრავ ქონებას კვიპროსზე?

ლიმასოლი რჩება უმსხვილეს ბაზრად: ცხრა თვის განმავლობაში იქ დარეგისტრირდა 4 860 ხელშეკრულება. შემდეგ მოდის ლარნაკა 3 291-ით, ნიქოზია 3 163-ით და პაფოსი 2 999-ით.

სად ყიდულობენ უცხოელები ყველაზე ხშირად?

პაფოსს აქვს უცხოური მოთხოვნის ყველაზე მაღალი წილი: იანვარ–სექტემბერში დარეგისტრირებული ხელშეკრულებების დაახლოებით 71% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა. ლარნაკაში მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით 47%-ს, ლიმასოლში — 37%-ს.

რა ღირს უძრავი ქონება კვიპროსზე?

პირველი ნახევარწლის მეორად ბაზარზე მედიანური ბინა ღირდა დაახლოებით €217 ათასი ლიმასოლში, €138 ათასი ნიქოზიაში, €120 ათასი პაფოსში, €111 ათასი ლარნაკაში და €101 ათასი ფამაგუსტაში.

შეუძლია თუ არა უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა კვიპროსზე?

დიახ. ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებისთვის საჭიროა რაიონული ადმინისტრაციის ნებართვა და მოქმედებს შეზღუდვები შესაძენი ობიექტების რაოდენობასა და ტიპზე.

იძლევა თუ არა უძრავი ქონების შეძენა კვიპროსის ბინადრობის ნებართვას?

ავტომატურად არა. მუდმივი ბინადრობის დაჩქარებული პროგრამა მოითხოვს კვალიფიციურ ინვესტიციას მინიმუმ €300 ათასის ოდენობით დღგ-ის გარეშე და დამატებითი მოთხოვნების შესრულებას ობიექტის, თანხების წყაროსა და შემოსავლის მიმართ.

რა გადასახადები და ხარჯები წარმოიშობა შეძენისას?

2026 წლიდან საგერბო გადასახადი გაუქმებულია. გარიგება, რომელიც იბეგრება დღგ-ით, თავისუფლდება transfer fee-სგან; დღგ-ის არარსებობის შემთხვევაში სტანდარტული მოსაკრებელი 50%-ით მცირდება. შეღავათიანი 5%-იანი დღგ ვრცელდება მხოლოდ შესაბამის ძირითად საცხოვრებელზე.

რა გადასახადი წარმოიშობა გაყიდვისას?

კვიპროსის უძრავი ქონებიდან მიღებული კაპიტალის ნაზრდი ზოგად შემთხვევაში იბეგრება 20%-იანი განაკვეთით, კანონით გათვალისწინებული შეღავათებისა და გამოქვითვების გათვალისწინებით.

რა არის ბაზრის მთავარი რისკები?

შესვლის მაღალი ზღვარი და საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პრობლემა ლიმასოლში, პაფოსისა და სანაპირო ზოლის ნაწილის დამოკიდებულება უცხოურ მოთხოვნაზე, ახალი მიწოდების სწრაფი ზრდა, მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის წესების შესაძლო გამკაცრება და კუნძულის ჩრდილოეთ ნაწილის ცალკეული იურიდიული რისკები.