מחירי הדיור בקפריסין זינקו ב-8.5% בשנה

Unsplash

הדיור בקפריסין ברבעון השני של שנת 2026 התייקר ב-8.5% במהלך 12 חודשים וב-2.4% בשלושה חודשים. המנוע המרכזי ממשיך להיות ביקוש גבוה מצד רוכשים זרים, לצד עלייה גם בפעילות הרוכשים המקומיים. בנוסף, עליית עלויות הבנייה מפעילה לחץ על המחירים, כך מציין הבנק המרכזי של קפריסין (CBC).

מגמת מחירי הדיור בקפריסין

ברבעון השני של שנת 2026 הגיע מדד מחירי הנדל״ן למגורים בקפריסין (RPPI) ל-109.7 נקודות. בשלושה חודשים עלו מחירי הדיור ב-2.4%, ובמהלך 12 חודשים — ב-8.5%. לשם השוואה, ברבעון הראשון עמד קצב הצמיחה השנתי על 7.5%. בכך המשיכה המגמה הכללית בשוק להאיץ.

הקצב המהיר ביותר נרשם כבעבר במחירי הדירות: שווין עלה ב-8.9% בשנה. עם זאת, קצב הצמיחה התמתן בהשוואה ל-10.8% ברבעון הראשון. בפלח הבתים הפרטיים התמונה הייתה הפוכה: הקצב השנתי האיץ מ-3% ל-5.8%. במהלך הרבעון השני עלו מחירי הדירות ב-1.3%, ומחירי הבתים ב-2.5%.

מדד ה-CBC מחושב על בסיס הערכות שווי שוק של נדל״ן למגורים המתקבלות ממוסדות אשראי. הוא מקיף דירות ובתים בכל רחבי הרפובליקה של קפריסין הנמצאים בשליטת הממשלה. הבנק המרכזי מבהיר כי בשל שיטת החישוב, המדד עשוי לשקף שינויי מגמה מהותיים בשוק בעיכוב קל.

שוק הדיור במחוזות קפריסין

הפערים בין מחוזות קפריסין ברבעון השני של 2026 נותרו משמעותיים. העלייה החדה ביותר במדד הכולל נרשמה בפמגוסטה — 10% ב-12 חודשים. בלרנקה התייקר הדיור ב-9.8%, בפאפוס — ב-9.6%, בלימסול — ב-7.8%, ובניקוסיה — ב-5.7%. בהשוואה לרבעון הראשון, קצב העלייה הואץ בארבעה מחוזות והתמתן רק בלימסול.

בשוק הדירות בולטת במיוחד פאפוס, שבה עלו המחירים ב-18.5% במהלך 12 חודשים. נתון זה גבוה ביותר מפי שניים משיעורי העלייה בלרנקה (7.9%), בלימסול (7.8%) ובפמגוסטה (7.4%). בניקוסיה עלו מחירי הדירות ב-4.6%. לצד זאת, האצה נרשמה בפאפוס, בניקוסיה ובפמגוסטה, בעוד שבלימסול ובלרנקה הקצב נחלש.

בפלח הבתים הפרטיים הובילה פמגוסטה עם זינוק של 10.5%. בלרנקה הגיע הנתון ל-8.9%, בניקוסיה — ל-4.4%, ובלימסול — ל-4.3%. פאפוס, למרות העלייה החדה במחירי הדירות, הציגה את המגמה המתונה ביותר בבתים — 3.1%. בנוסף, זהו המחוז היחיד שבו קצב הצמיחה בפלח זה האט.

ביקוש זר לנדל״ן בקפריסין

בחודשים אפריל–יוני 2026 נרשמו בקפריסין 5,298 חוזי רכישת נדל״ן — עלייה של 15.4% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. נתוני מחלקת המקרקעין כוללים את כל סוגי הנכסים, ולא רק דיור למגורים.

מספר העסקאות עם רוכשים זרים זינק ב-22.7% והגיע ל-2,107. תושבים מקומיים חתמו על 11% יותר הסכמים מאשר בתקופה המקבילה ב-2025 — סך של 3,191 עסקאות. כך שמרו הקפריסאים על עיקר נתח המכירות, אך הפעילות מצד לקוחות מחו״ל צמחה בקצב מהיר בהרבה.

היחס בין הביקוש המקומי לזר נבדל בבירור בין האזורים. בניקוסיה ביצעו תושבי קפריסין 84% מהעסקאות, בלימסול — 66%, ובלרנקה — 57%. בפמגוסטה החלוקה הייתה כמעט שווה: 48% לתושבים מקומיים ו-52% לזרים. בפאפוס היו אחראים הלקוחות הזרים ל-66% מהמכירות, כאשר 41% מכלל העסקאות נחתמו עם אזרחים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי.

משכנתאות בקפריסין: היקף ההלוואות צמח ב-14.2%

היקף הלוואות הדיור החדשות בקפריסין רשם עלייה ניכרת. ברבעון השני של 2025 עמד סכומן על 353.5 מיליון אירו, ואילו בתקופה המקבילה ב-2026 הגיע ל-403.6 מיליון אירו. בכך עלה הנתון ב-14.2% בתוך 12 חודשים.

שיעורי הריבית בתקופה זו רשמו ירידה קלה — מ-3.26% ל-3.23%. סקר שנערך ביולי הצביע אף הוא על עלייה בביקוש להלוואות דיור בהשוואה לרבעון הראשון. במקביל, תנאי הזכאות נותרו ללא שינוי והמשיכו להיות קפדניים. ברבעון השלישי צופים הבנקים המשך עלייה בהתעניינות במשכנתאות ללא שינוי בדרישות מהלווים.

ענף הבנייה בקפריסין: מחסור בכוח אדם

סקר של הנציבות האירופית מראה כי מחסור בעובדים מגביל את פעילות ענף הבנייה בקפריסין. הבנק המרכזי מציין כי המחסור בכוח אדם מפעיל לחץ כלפי מעלה על מחירי הנדל״ן. גורם נוסף הוא עלויות השכר: המשכורות בענף עולות בקצב מהיר יותר מאשר בתקופה שלפני מגפת הקורונה.

מדד ציפיות מחירי המכירה בענף הבנייה זינק מ-22.2 נקודות ברבעון השני של 2025 ל-65.9 בתקופה המקבילה ב-2026. מדד זה משקף את תחזית הפעילים בענף לשלושת החודשים הבאים. הזינוק החד במדד מעיד על כך שהרבה יותר יזמים צופים עלייה במחירי הנכסים המשווקים.

מה זה אומר עבור המשקיעים

אנליסטים ב-International Investment מציינים כי שוק הנדל״ן בקפריסין שומר על פוטנציאל צמיחה, אך בטווח הבינוני עשוי קצב העלייה להתמתן. גידול משמעותי בהיקפי הבנייה החדשה ירחיב בהדרגה את ההיצע, בעוד שעלויות הפרויקטים הגבוהות והמחסור בידיים עובדות יקשו על ירידת מחירים מוחשית.

גורם משפיע נוסף הוא הרגולציה הממשלתית בתחום הדיור. הרשויות בקפריסין מחמירות את הדרישות ונוקטות צעדים שמטרתם להגביר את נגישות הדיור עבור האוכלוסייה המקומית. עבור בעלי נכסים, שינוי הכללים עשוי להיות כרוך בהוצאות נוספות ובמגבלות העלולות להשפיע על תשואת ההשקעות.

בתנאים אלה, בעת רכישת נדל״ן חשוב לחשב לא רק את פוטנציאל עליית ערך הנכס, אלא גם את התשואה נטו תוך שקלול מיסים, הוצאות תחזוקה ותפעול, תנאי שכירות ושינויי חקיקה אפשריים. הידוק הרגולציה מגביר את חשיבותם של חישובים אלה והופך את בחירת מודל ההשקעה למכרעת יותר מאשר הסתמכות על המגמה הכללית של השוק בלבד.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment