דירות מקבלן בישראל: 86 000 דירות ללא רוכשים

בשוק הדירות מקבלן בישראל נרשמת עלייה במספר הדירות שטרם נמכרו. בסוף אוגוסט 2026 עמד מספרן על 85 682, כך מדווח Nadlan Center בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (CBS). בקצב המכירות הנוכחי, המלאי יספיק לכמעט 27 חודשים. העלייה במספר העסקאות בקיץ טרם הביאה לצמצום ההיצע.

מלאי הדירות מקבלן בישראל

היקף ומגמות ההיצע

מלאי הדירות שבידי היזמים גדל לאורך מספר שנים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (CBS), מאז אפריל 2022 גדל מספר הדירות החדשות שטרם נמכרו בשיעור ממוצע של 1,2% מדי חודש. אפילו תקופות של פעילות עסקאות ערה יותר טרם הובילו לירידה מתמשכת בהיצע.

הסטטיסטיקה כוללת דירות מוכנות ומבנים בשלבי בנייה שונים. חלק מהדירות טרם אוכלסו: הנתון הכולל אינו משקף את מספר החללים הריקים בפועל. משך השיווק של פרויקטים בודדים עשוי להשתנות במידה ניכרת.

חלק מהיזמים מעבירים דירות בישראל שלא נמכרו לשכירות לטווח ארוך, כדי להניב הכנסות עד למכירתן. חברת Donna החליטה להשכיר למשך שנתיים כ-20 נכסים במודיעין, ובמתחם Panorama North בבת ים הוקצו כ-78 דירות למתווה דומה. אפשרות זו מאפשרת לקבל תשלומים משוכרים תוך דחיית החזר ההון העיקרי.

חלוקה לפי מחוזות וערים

יותר ממחצית הדירות החדשות שטרם נמכרו מרוכזות בשני מחוזות: מחוז תל אביב כולל 26 330 יחידות, שהן 30,7% מכלל המלאי הארצי, ומחוז המרכז כולל 21 190 יחידות, או 24,7%. יחד מהווים אזורים אלה 55,4% מכלל ההיצע.

במספר הדירות הלא מכורות בקרב דירות מקבלן בישראל מובילות ירושלים ותל אביב. מלאים משמעותיים נרשמו גם בלוד ובקריית גת. הנתונים המפורטים מוצגים בטבלה.

דירות מקבלן שטרם נמכרו לפי ערים, אוגוסט 2026

מכירות דירות בישראל

מגמות כלליות

בחודשים יוני–אוגוסט 2026 נחתמו בישראל כ-24 200 עסקאות — עלייה של 11,1% לעומת מרץ–מאי ו-8,1% בהשוואה לקיץ 2025. בניכוי עונתיות, השינויים עמדו על −2,9% ו-+8,5% בהתאמה.

באוגוסט נרכשו כ-7 366 דירות — כ-5% פחות מאשר ביולי. ב-Globes מציינים כי הפעילות בשוק נמוכה בשליש מרמות השיא של אמצע 2021. לצד זאת, דירות מקבלן ודירות יד שנייה מציגות מגמות ביקוש שונות.

מכירות דירות לפי פלח שוק, יוני–אוגוסט 2026 (לעומת קיץ 2025)

דירות מקבלן

בחודשי הקיץ נמכרו 10 110 דירות מיזמים — 41,8% מסך העסקאות. מדובר בעלייה של 24,9% לעומת יוני–אוגוסט 2025 ועלייה של 11,6% לעומת התקופה שבין מרץ למאי 2026. בניכוי עונתיות, המכירות בפלח שוק זה ירדו ב-5,5%; באוגוסט נמכרו כ-3 320 דירות.

על תוכניות דיור ממשלתיות בהנחה נמנו 3 618 דירות, המהוות 35,8% מההיקף. ללא עסקאות מסובסדות, נמכרו בשוק החופשי 6 498 דירות לעומת 5 754 בתקופה המקבילה ב-2025. לפיכך, הגידול במכירות המסחריות עמד על 12,9% — כמעט מחצית מקצב הגידול של כלל פלח השוק.

הגידול השנתי נובע גם מבסיס השוואה נמוך: מכירות הדירות מקבלן בישראל ביוני 2025 צנחו במהלך העימות הצבאי עם איראן. לפי Calcalist, באותו חודש נמכרו כ-2 אלף דירות חדשות בלבד — אחת התוצאות הנמוכות ביותר מזה מספר שנים.

במספר העסקאות בדירות מקבלן דורגה קריית גת במקום הראשון עם 1 044 עסקאות. אחריה מדורגות תל אביב (878), חיפה (445), פתח תקווה (424) וירושלים (400). ההובלה של קריית גת קשורה בין היתר לשיווק דירות במסגרת תוכניות לדיור בר-השגה.

שוק יד שנייה

ביוני–אוגוסט נמכרו 14 090 דירות שהיו בעבר בבעלות פרטית, שהיוו 58,2% מכלל העסקאות למגורים. בחישוב שנתי ירד הביקוש בפלח שוק זה ב-1,4%. באוגוסט רכשו קונים 4 050 נכסים מסוג זה.

במספר העסקאות מובילה ירושלים עם 898 עסקאות. בחיפה נרשמו 847 חוזים, בבאר שבע 701, ובתל אביב 533. בניגוד לפלח הדירות מקבלן, שבו דורגה קריית גת ראשונה, בשוק היד שנייה הפעילות המרכזית התרכזה בערים ותיקות ומבוססות.

היחס בין פלחי השוק שונה גם הוא. בירושלים ובחיפה נרכשו דירות יד שנייה לעיתים קרובות בהרבה מדירות מקבלן, בעוד שבתל אביב עסקאות מול יזמים היו הדומיננטיות. עובדה זו חשובה בעת ניתוח הביקוש המקומי: הנתח הארצי של שוק היד שנייה אינו משקף את תמהיל העסקאות בכל עיר ועיר.

תחזית השוק וסיכוני השקעות

אנליסטים של International Investment מציינים כי העלייה במלאי משנה את עמדת המיקוח של הרוכשים, במיוחד באזורים שבהם קיים ריכוז גבוה של פרויקטים דומים. יזמים הנדרשים להחזיר במהירות הון מושקע ולשרת הלוואות עשויים להציע הנחות פרטניות או תנאי תשלום גמישים יותר. עם זאת, היצע גבוה ברמה הארצית אינו מעיד בהכרח על ירידת מחירים בכל פרויקט.

עבור משקיעים חיוני להבדיל בין עלייה במספר העסקאות הנובעת מתוכניות הטבה לבין התאוששות אמיתית בביקוש המסחרי. כל עוד חלק ניכר מהדירות מקבלן נמכר בסבסוד ממשלתי, הסטטיסטיקה הכוללת עלולה לייצר רושם מנופח לגבי פעילות הקונים בשוק החופשי. אינדיקציה משכנעת יותר לשיפור המצב תהיה צמצום המלאים דווקא בפרויקטים שמשווקים ללא צעדי תמיכה אלה.

כניסתן של דירות שלא נמכרו לשוק השכירות לטווח ארוך עלולה להגביר את התחרות מול בעלי דירות פרטיים. כאשר יזם משכיר בו-זמנית עשרות דירות באותו מתחם, הדבר עלול לבלום את גובה שכר הדירה ולהאריך את משך איתור השוכרים. עבור המשקיע התוצאה תהיה שחיקה בתשואה הצפויה, גם אם רמת המחירים הממוצעת בעיר נותרת יציבה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment