ახალაშენებული ბინები ისრაელში: 86 000 ბინა მყიდველის გარეშე

ისრაელის ახალაშენებული უძრავი ქონების ბაზარზე გაუყიდავი ბინების რაოდენობა იზრდება. 2026 წლის აგვისტოს ბოლოსთვის მათი რიცხვი 85 682-ს შეადგენდა, იტყობინება Nadlan Center ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს (CBS) მონაცემებზე დაყრდნობით. გაყიდვების არსებული ტემპით ეს მარაგი თითქმის 27 თვეს ეყოფა. გარიგებების საზაფხულო ზრდას მიწოდება ჯერჯერობით არ შეუმცირებია.

ისრაელის ახალაშენებული უძრავი ქონების მარაგი

მიწოდების მოცულობა და დინამიკა

დეველოპერებთან ბინების მარაგი რამდენიმე წლის განმავლობაში იზრდებოდა. ისრაელის ცენტრალური სტატისტიკური ბიუროს (CBS) მონაცემებით, 2022 წლის აპრილიდან გაუყიდავი ახალი საცხოვრებლის რაოდენობა ყოველთვიურად საშუალოდ 1,2%-ით იზრდებოდა. უფრო აქტიური გარიგებების პერიოდებსაც კი ჯერჯერობით არ გამოუწვევია მიწოდების სტაბილური შემცირება.

სტატისტიკაში შედის როგორც მზა ბინები, ისე მშენებლობის სხვადასხვა ეტაპზე მყოფი ობიექტები. საცხოვრებლის ნაწილი ჯერ ექსპლუატაციაშიც არ არის შესული: საერთო მაჩვენებელი არ ასახავს ცარიელი ფართების ზუსტ რაოდენობას. ცალკეული პროექტების რეალიზაციის ხანგრძლივობა შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

ზოგიერთი დეველოპერი გაუყიდავ ბინებს ისრაელში გრძელვადიან იჯარაში გადასცემს, რათა გაყიდვამდე შემოსავალი მიიღოს. კომპანია Donna-მ გადაწყვიტა მოდიინში მდებარე დაახლოებით 20 ობიექტი ორწლიანი ვადით გააქირაოს, ხოლო ბათ-იამში, Panorama North-ის კომპლექსში, მსგავსი სქემისთვის დაახლოებით 78 ბინა გამოყვეს. ეს ვარიანტი საშუალებას იძლევა მიიღონ გადასახადები მცხოვრებლებისგან და გადაავადონ ძირითადი კაპიტალის დაბრუნება.

განაწილება რეგიონებისა და ქალაქების მიხედვით

გაუყიდავი ახალი ბინების ნახევარზე მეტი ორ ოლქშია თავმოყრილი: თელ-ავივის ოლქზე მოდის 26 330 ობიექტი, ანუ ეროვნული მარაგის 30,7%, ხოლო ცენტრალურ ოლქზე — 21 190, ანუ 24,7%. ერთად ეს ტერიტორიები მიწოდების 55,4%-ს ქმნის.

ისრაელის ახალაშენებულ კომპლექსებში გაუყიდავი ბინების რაოდენობით იერუსალიმი და თელ-ავივი ლიდერობენ. მნიშვნელოვანი მარაგებია ასევე ლოდსა და კირიათ-გათში. დეტალური მონაცემები წარმოდგენილია ცხრილში.

გაუყიდავი ახალაშენებული ბინები ქალაქების მიხედვით, 2026 წლის აგვისტო

საცხოვრებლის გაყიდვები ისრაელში

საერთო დინამიკა

2026 წლის ივნის-აგვისტოში ისრაელში დაახლოებით 24 200 გარიგება დაიდო — 11,1%-ით მეტი მარტი-მაისის მაჩვენებელზე და 8,1%-ით მეტი 2025 წლის ზაფხულთან შედარებით. სეზონური კორექტირების შემდეგ ცვლილებებმა შესაბამისად −2,9% და +8,5% შეადგინა.

აგვისტოში შეძენილ იქნა დაახლოებით 7 366 ბინა — დაახლოებით 5%-ით ნაკლები, ვიდრე ივლისში. Globes აღნიშნავს, რომ ბაზრის აქტივობა მესამედით დაბალია 2021 წლის შუა პერიოდის პიკურ მაჩვენებლებთან შედარებით. ამასთან, ახალაშენებული და მეორადი საცხოვრებელი მოთხოვნის განსხვავებულ დინამიკას ავლენს.

ბინების გაყიდვები სეგმენტების მიხედვით, 2026 წლის ივნისი–აგვისტო (2025 წლის ზაფხულთან შედარებით)

ახალაშენებული

ზაფხულის თვეებში დეველოპერებისგან გაიყიდა 10 110 ობიექტი — საერთო რაოდენობის 41,8%. ეს 24,9%-ით მეტია, ვიდრე 2025 წლის ივნის-აგვისტოში, და 11,6%-ით აღემატება 2026 წლის მარტი-მაისის შედეგს. სეზონური კორექტირების შემდეგ ამ სეგმენტის გაყიდვები 5,5%-ით შემცირდა; აგვისტოში რეალიზებული იყო დაახლოებით 3 320 ობიექტი.

შემცირებული შესასყიდი ფასის მქონე სახელმწიფო საბინაო პროგრამებზე მოდიოდა 3 618 ბინა, ანუ მოცულობის 35,8%. შეღავათიანი გარიგებების გარეშე თავისუფალ ბაზარზე გაიყიდა 6 498 ობიექტი, 2025 წლის შესაბამისი პერიოდის 5 754-თან შედარებით. ამრიგად, კომერციული გაყიდვების ზრდამ შეადგინა 12,9% — თითქმის ორჯერ ნაკლები, ვიდრე ზოგადად სეგმენტის ტემპი.

წლიური მატება დაბალ ბაზასაც უკავშირდება: ისრაელში ახალაშენებული ბინების გაყიდვები 2025 წლის ივნისში ირანთან სამხედრო კონფლიქტის დროს მკვეთრად შემცირდა. Calcalist-ის მონაცემებით, იმ თვეში გაიყიდა დაახლოებით 2 ათასი ახალი ბინა — ერთ-ერთი მინიმალური შედეგი რამდენიმე წლის მანძილზე.

ახალაშენებულ ობიექტებთან გარიგებების რაოდენობით პირველი ადგილი დაიკავა კირიათ-გათმა — 1 044. შემდეგ მოდის თელ-ავივი (878), ჰაიფა (445), პეთახ-თიკვა (424) და იერუსალიმი (400). კირიათ-გათის ლიდერობა მათ შორის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროგრამით ბინების რეალიზაციას უკავშირდება.

მეორადი ბაზარი

ივნის-აგვისტოში გაიყიდა 14 090 ბინა, რომელიც მანამდე საკუთრებაში იმყოფებოდა, რაც საცხოვრებელზე დადებული ყველა გარიგების 58,2%-ია. წლიურ ჭრილში მოთხოვნა ამ სეგმენტში 1,4%-ით შემცირდა. აგვისტოში მყიდველებმა შეიძინეს 4 050 ასეთი ობიექტი.

გარიგებების რაოდენობით იერუსალიმი ლიდერობს — 898. ჰაიფაში დარეგისტრირდა 847 ხელშეკრულება, ბეერ-შევაში — 701, თელ-ავივში — 533. ახალაშენებული ბინებისგან განსხვავებით, სადაც პირველ ადგილზე კირიათ-გათი აღმოჩნდა, მეორად ბაზარზე ძირითადი აქტივობა დიდი ხნის წინ ჩამოყალიბებულ საქალაქო ბაზრებზე დაფიქსირდა.

სეგმენტების თანაფარდობაც განსხვავებულია. იერუსალიმსა და ჰაიფაში მეორად საცხოვრებელს საგრძნობლად უფრო ხშირად ყიდულობდნენ, ვიდრე ახალაშენებულს, ხოლო თელ-ავივში დეველოპერების ობიექტებთან დადებული გარიგებები ჭარბობდა. ეს მნიშვნელოვანია ადგილობრივი მოთხოვნის შეფასებისას: მეორადი ბაზრის საერთო ეროვნული წილი არ ასახავს გარიგებების სტრუქტურას თითოეულ ცალკეულ ქალაქში.

ბაზრის პერსპექტივები და საინვესტიციო რისკები

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ მარაგების ზრდა ცვლის მყიდველთა სასაუბრო პოზიციებს, უპირველეს ყოვლისა იმ რაიონებში, სადაც ბევრი ერთგვაროვანი პროექტია. დეველოპერებმა, რომელთაც სჭირდებათ დაბანდებული სახსრების უფრო სწრაფად დაბრუნება და კრედიტების მომსახურება, შესაძლოა შესთავაზონ ინდივიდუალური ფასდაკლებები ან გადახდის უფრო მოქნილი სქემები. ამასთან, ქვეყანაში დიდი მიწოდების არსებობა ჯერ კიდევ არ ნიშნავს თითოეული ობიექტის ღირებულების შემცირებას.

ინვესტორისთვის მნიშვნელოვანია განასხვაოს გარიგებების რაოდენობის ზრდა შეღავათიანი პროგრამების ხარჯზე და კომერციული მოთხოვნის რეალური აღდგენა. სანამ ახალაშენებული ბინების მნიშვნელოვანი ნაწილი სახელმწიფო სუბსიდირებით იყიდება, საერთო სტატისტიკამ შეიძლება შექმნას გადაჭარბებული წარმოდგენა თავისუფალ ბაზარზე მყიდველთა აქტივობის შესახებ. ვითარების გაუმჯობესების უფრო დამაჯერებელი ნიშანი იქნება მარაგების შემცირება სწორედ იმ პროექტებში, რომლებიც ასეთი მხარდამჭერი ზომების გარეშე ხორციელდება.

გაუყიდავი ბინების გრძელვადიანი იჯარის ბაზარზე გასვლამ შეიძლება გააძლიეროს კონკურენცია კერძო მესაკუთრეებთან. თუ დეველოპერი ერთდროულად აქირავებს ათეულობით ობიექტს ერთ კომპლექსში, ამან შეიძლება შეაკავოს ფასები და გაზარდოს მდგმურების მოძიების ვადა. ინვესტორისთვის შედეგი იქნება მოსალოდნელი შემოსავლიანობის შემცირება ქალაქში საშუალო ფასების სტაბილურობის პირობებშიც კი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან