$84 טריליון עוברים ליורשים: לאן ילך ההון

העברת ההון הבין-דורית הגדולה בהיסטוריה משנה את שוק נדל״ן היוקרה עוד לפני שהיורשים נכנסים לזכויות הבעלות. חברת Savills מעריכה כי כ-$84 טריליון בנכסים יועברו בשני העשורים הקרובים. עם זאת, אין מדובר בהיקף עתידי של רכישות נדל״ן בלבד: משפחות מעבירות גם חברות, ניירות ערך ונכסים נוספים, וחלק מהכספים מיועד לפילנתרופיה. עבור היזמים החשיבות טמונה במקום אחר — הבעלים החדשים מחפשים יותר ויותר מגורים מוכנים לכניסה עם ניהול מלא, פרטיות מאובטחת ויכולת לחיות בין מספר מדינות.

במקום עוד דירוג של כתובות יוקרה, המחקר מאפשר להבין אילו נכסים ירצו היורשים לשמר, אילו למכור ובמה להשקיע את הכספים שיתפנו. מוכנות למגורים מיידיים, בתי ספר, בריאות ו-wellness, ודאות משפטית ונזילות לטווח ארוך הופכים כולם לחלק מהחלטת רכישה אחת.

$84 טריליון — זהו כלל ההון המועבר, לא רק נדל״ן למגורים

במחקר שפורסם באוקטובר Spotlight on Wealth Trends, משתמשת Savills בהערכת Capgemini: במהלך שני עשורים צפויים לעבור כ-$84 טריליון בין הדורות. מתוכם, כ-$72 טריליון מיועדים ליורשים, ועוד כ-$12 טריליון לארגוני צדקה ופילנתרופיה. החישוב כולל מגוון סוגי נכסים; החלק שינותב לרכישת נדל״ן יוקרה אינו קבוע מראש.

קיימות גם הערכות בשיטות מדידה אחרות. חברת Cerulli Associates חזתה בדצמבר 2024 העברה של $124 טריליון על ידי משקי בית אמריקאיים עד שנת 2048, כולל $105 טריליון ליורשים וכ-$18 טריליון לפילנתרופיה. זהו תחשיב אמריקאי עם אופק זמן משלו, ולא נתון עולמי מאומת חדש או תוספת לנתוני Savills.

הגידול בעושר המצטבר המועבר בירושה אינו מבטיח עליית מחירים אחידה בכל בתי היוקרה. חלק מהנכסים יעברו לבעלים החדשים ללא עסקת מכירה, חלק יימכרו, והתמורות הכספיות עשויות למצוא את דרכן לפעילות עסקית או לשווקים הפיננסיים. נדל״ן יוקרה הוא רק אחת מהדרכים האפשריות לשימור ההון המשפחתי.

היורשים בוחנים מחדש את נכסי המשפחה

הבית ששימש את ההורים אינו בהכרח מה שילדיהם זקוקים לו באותה מתכונת. הדור החדש עשוי לעבוד במדינה אחרת, לבלות חופשות בצורה שונה או להימנע מלהחזיק אחוזת ענק שנעשה בה שימוש שבועות בודדים בשנה. מכירה במקרה כזה אינה נובעת ממחסור בכסף: הנכס פשוט אינו עונה עוד על צורכי המשפחה.

בתים שעוברים בירושה דורשים לעיתים קרובות שדרוג של מערכות הנדסיות, שיפור יעילות אנרגטית או תכנון פנימי מחודש. עבור הקונה, עבודות אלו כרוכות בעלויות ובלוחות זמנים בלתי צפויים. נכסים מוכנים עם תפעול ברור זוכים ליתרון, בעוד אחוזות גדולות בעלות קהל רוכשים מצומצם עלולות להישאר בשוק זמן ממושך יותר.

עם זאת, היורשים אינם מהווים קבוצה אחידה. Savills משתמשת בקטגוריית next-generation wealth עבור בני פחות מ-40 שכבר קיבלו הון משמעותי, צופים להעברתו או צברו את הונם בעצמם. לא ניתן לייחס את העדפותיהם של יזמים צעירים באופן אוטומטי לכל יורשי ההון הוותיק.

ניידות בינלאומית מגדירה מחדש את מושג הבית

כמעט 20% מבעלי ההון וההון הגבוה במיוחד, לפי הערכת Savills, מתגוררים מחוץ למדינת הולדתם. בקרב יזמים בעלי הון עצמי גבוה שיצרו את הונם במו ידיהם, כ-80% אינם מתגוררים במדינה שבה נבנה ההון. קבוצות אלו נבדלות זו מזו, ומדד הניידות אינו מעיד על כך שכל משפחה מחזיקה בבעלותה בתים מרובים.

משפחה יכולה לנהל עסקים במדינה אחת, לחנך את הילדים במדינה שנייה ולנפוש במדינה שלישית. הנדל״ן מקבל תפקידים שונים: בית מגורים ראשי, דירה בסמוך למוסד הלימודים, בית נופש כפרי או נכס לשהייה עונתית ממושכת.

אולם בעלות במספר תחומי שיפוט אינה מייצרת חופש בלבד. הבעלים מתמודד עם מיסי רכישה והחזקה מקומיים, כללי ירושה, חובות דיווח על נכסים ומגבלות הגירה. רכישת בית אינה מקנה בהכרח אשרת שהייה או מעמד מס. סוגיות אלו מחייבות בדיקה משפטית נפרדת בכל שוק.

ארבעה קריטריונים של Savills במקום דירוג ערים

במדד מוקדי ההון של הדור החדש כללה Savills יותר מ-100 יעדים וארבע קבוצות של גורמים משפיעים. מלבד הסביבה העסקית והקשרים הבינלאומיים נבחנים ריכוז ההון והנגישות להשכלה, איכות ניהול ההון וכללי המס, וכן התשתיות היומיומיות וסגנון החיים.

המחקר אינו טוען כי מסים נמוכים כשלעצמם מבטיחים עליית מחירי דיור. עבור המשפחות חיונית התאמה בין מספר תנאים: הזדמנויות עסקיות, יציבות של כללי הקניין, חינוך איכותי, רפואה, נגישות תחבורתית ואיכות חיים מתאימה. הדבר מסביר מדוע בעלי הון מפזרים את נכסיהם בין מדינות שונות, במקום לבחור בבית מגורים אוניברסלי אחד.

מגורים מוכנים עם שירות חוסכים את זמנו של הבעלים

אחת הדרישות הבולטות במחקרי Savills היא turnkey: נכס מוכן לכניסה מיידית שאינו דורש שיפוצים ממושכים. עבור אדם החי במספר מדינות, החשיבות העליונה היא להגיע ולהשתמש בבית מיד, מבלי לתאם קבלנים, צוותי עבודה, עבודות הנדסיות ואבטחה.

מחירם של נכסים כאלה אינו מושפע מרמת הגימור בלבד. הרוכש בוחן תחזוקה לאורך כל השנה, אמינות תשתיות, תחזוקת השטחים המשותפים, ניהול בקרת כניסה ושקיפות בעלויות השוטפות. רמת שירות גבוהה עשויה להצדיק עלויות נוספות, אך ורק אם היא מתפקדת ביעילות גם בהיעדרו של הבעלים.

פרטיות, מוסדות חינוך ו-wellness משנים את התכנון

בסקירת ינואר של International Investment כבר צוין העניין הגובר של רוכשים אמידים בפרטיות ובבתים פונקציונליים למספר דורות. עבור משפחות אלו, ביטחון אינו מסתכם במצלמות ובגדר גבוהה. קיימת חשיבות לבקרת מבקרים, מהימנות הצוות, אבטחת מידע והיכולת להשתמש בבית ללא חשיפה מתמדת לעיני זרים. לעיתים מתחם מגורים עם שירותי תפעול מקצועיים מתגלה כנוח יותר מווילה פרטית מבודדת הדורשת השגחה עצמאית.

לצד שאלת הביטחון ניצב נושא החינוך. מעבר הילדים ובחירת בית ספר בינלאומי עשויים להכריע את מיקום המגורים הקבוע יותר מאשר תשואה פיננסית על הדירה. עבור המשפחה, מרחק הנסיעה לבית הספר, התשתית הרפואית והיכולת להתגורר במקום לאורך רוב שנת הלימודים הם שיקולים מכריעים.

בריאות ו-wellness מתרחבים ממתקני ספא בודדים לחלקים אינטגרליים מפרויקט המגורים: מרחבים לספורט, התאוששות ורפואה מונעת. אולם תשתית יקרה מגדילה את הוצאות הבעלים. בעת הרכישה יש לבדוק לא רק את סל השירותים, אלא גם את עלות תחזוקתם, מיומנות חברת הניהול ותנאי הגישה.

מגורי מותג נהנים מהביקוש לניהול מקצועי

התפתחות מגורי המותג (Branded Residences) משקפת את הדרישה לנכס שניתן להחזיק בו ללא ניהול אישי יומיומי. מפעיל מלונאי מסוגל לספק שירותי קונסיירז׳, תחזוקת חללים, אבטחה וגישה לתשתיות. עם זאת, המותג כשלעצמו אינו מהווה ערובה לנזילות, לאיכות השירותים או לתשואת שכירות.

Knight Frank מעריכה את השוק בכמעט 1800 מתחמים פעילים ומתוכננים ב-90 מדינות. מתוכם 903 פעלו בסוף שנת 2025, כ-1088 צפויים לפעול עד סוף 2026, וההגעה לכ-1800 צפויה בשנת 2031. לפיכך, הנתון של 1800 אינו מתייחס למספר הנכסים שכבר בנויים בשנת 2026.

למעלה ממחצית מהפרויקטים ממוקמים כיום מחוץ לערים הגדולות — באזורי חוף, איים ואתרי הרים. International Investment כבר בחנה תמורה זו ואת הקשר שלה לניהול מקצועי של נכסי נופש. עבור דור הרוכשים החדש, מה שקובע אינו רק המותג על חזית המבנה, אלא האופן שבו הנכס מתפקד בעת שימוש לא סדיר.

 

 

מיסוי ומעמד הגירה דורשים תחשיב נפרד

חיים בין מספר מדינות עלולים להשפיע על תושבות לצורכי מס, דיני ירושה, החזקה בחברות זרות ואופן העברת הנכסים לדור הבא. עם זאת, אין נוסחה אחידה: מקום מושב המשפחה, משך השהייה, אזרחות ומבנה ההחזקה המשפטי משנים את התוצאה.

שיעור מס נדל״ן נמוך אינו מפצה אוטומטית על מורכבות במכירה, דרישות לגבי מקור הכספים או הגבלות על השימוש בנכס. עבור משפחות מסוימות, שקיפות מערכת המשפט והגנה על זכויות הקניין חשובות יותר מיתרון מס פוטנציאלי לטווח קצר.

על המשקיע להעריך את העסקה תוך ראיית ההעברה העתידית ליורשים. הדבר נוגע לחלוקת העיזבון, חבות מס ירושה אפשרית, עלויות תחזוקה ונזילות, במקרה שהילדים יעדיפו למכור את הנכס.

מדוע הון עצום אינו מקפיץ מחירים באופן אוטומטי

במחצית הראשונה של שנת 2026 רשמה Savills עלייה בשווי ההוני של נדל״ן יוקרה בשיעור של 0.6% בלבד במדגם של 30 ערים; דמי השכירות עלו ב-1.1%. אין זה משקף את כלל הנדל״ן בעולם, אך מהווה דוגמה לכך שגידול בעושר הפרטי אינו גורר זינוק מחירים שווה בכל השווקים.

העברת ההון עלולה אף להגדיל את ההיצע: יורשים עשויים להעמיד למכירה בתים ישנים אם ניהולם מכביד. מנגד, מגורים מוכנים עם שירות והוצאות ברורות עשויים למשוך רוכשים המממשים נכסים במקומות אחרים. התוצאה תלויה באיכות הנכס עצמו, בתנאים המשפטיים ובביקוש המקומי.

מה יהיה חשוב למשקיעים וליזמים

רוכש הדור החדש משווה לעיתים קרובות יותר בין הנכס לבין דרכים חלופיות לשימוש בהון. עבור היזם כבר לא די בגימור יוקרתי ובשם מפורסם; עליו להציג את עלות התחזוקה לטווח ארוך, שירותים ממשיים, גמישות תכנונית ויציבות של חוקי הקניין.

עבור נכסים קיימים, המשמעות היא עלייה בחשיבותם של שיפוץ וניהול מקצועי. עבור נכסים חדשים — ביקוש לנכסים מוכנים למגורים, תשתיות משפחתיות ושירותים איכותיים. עבור המשקיע, השאלה המרכזית אינה לאן יעברו פיזית אותם $84 טריליון, אלא איזה נדל״ן ירצו הבעלים החדשים להשאיר בתיק המשפחתי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

מהי Great Wealth Transfer?

זוהי העברת הון בין-דורית, הכוללת ירושות והענקת מתנות במהלך החיים, לצד חלק מהכספים המיועד לפילנתרופיה.

האם היורשים אכן יקבלו $84 טריליון?

חברת Savills מציגה הערכה של כ-$84 טריליון לאורך שני עשורים, מתוכם $72 טריליון ליורשים ו-$12 טריליון לצדקה. אין זה מייצג את היקף רכישות הנדל״ן העתידיות בלבד.

מדוע Cerulli מעריכה את העברת ההון ב-$124 טריליון?

זוהי תחזית נפרדת של Cerulli Associates למשקי בית בארה״ב עד שנת 2048, הנבדלת בתקופת הזמן, בבסיס החישוב ובהיקף הכיסוי.

כיצד ישתנה הביקוש לנדל״ן יוקרה?

מוכנות למגורים מיידיים, ניהול, ביטחון, חינוך, wellness, נגישות בינלאומית ונזילות הופכים לחשובים יותר.

מהו נכס Turnkey יוקרתי?

נכס מוכן למגורים שאינו מצריך שיפוץ מקיף או התארגנות ממושכת לקראת כניסה.

האם רכישת נדל״ן מעניקה זכות מגורים בחו״ל?

לא בהכרח. כללי הגירה ומיסוי תלויים במדינה ובמעמדו של הבעלים, ויש לבדוק אותם בנפרד.

כמה פרויקטים של מגורי מותג קיימים בעולם?

חברת Knight Frank ספרה 903 מתחמים פעילים בסוף 2025 וצופה כ-1088 לקראת סוף 2026. כמעט 1800 היא הערכת הפרויקטים הפעילים והעתידיים יחד במחקר.