$84 трлн переходят наследникам: куда уйдет капитал

Крупнейшая межпоколенческая передача состояний меняет рынок элитного жилья еще до того, как наследники вступают в права собственности. Savills приводит оценку около $84 трлн активов, которые будут переданы в ближайшие два десятилетия. Однако это не будущий объем покупок недвижимости: семьи передают также компании, ценные бумаги и другие активы, а часть средств предназначена благотворительности. Для девелоперов важнее другое — новые владельцы чаще ищут готовые резиденции с управлением, защищенную приватность и возможность жить между несколькими странами.

Вместо очередного рейтинга дорогих адресов исследование позволяет разобраться, какие объекты наследники захотят сохранить, какие продать и на что потратить высвобожденные средства. Готовность к проживанию, школы, wellness, юридическая предсказуемость и долгосрочная ликвидность становятся частью одного решения о покупке.

$84 трлн — это весь передаваемый капитал, а не жилье

В октябрьском исследовании Spotlight on Wealth Trends Savills использует оценку Capgemini: за два десятилетия около $84 трлн должны перейти между поколениями. Из них примерно $72 трлн предназначены наследникам, еще $12 трлн — благотворительным организациям. В расчет включены разные виды имущества; доля, которая будет направлена на приобретение элитной недвижимости, не установлена.

Есть и оценки с другой методикой. Cerulli Associates в декабре 2024 года прогнозировала передачу $124 трлн американскими домохозяйствами к 2048 году, в том числе $105 трлн наследникам и около $18 трлн благотворительности. Это американский расчет на собственном временном горизонте, а не новый подтвержденный мировой итог и не дополнение к цифре Savills.

Рост суммарного наследуемого богатства не означает одинакового повышения цен на все дорогие дома. Часть объектов перейдет новым владельцам без сделки, часть будет продана, а денежные средства могут оказаться в бизнесе и на финансовых рынках. Элитная недвижимость лишь один из возможных способов сохранения семейного капитала.

Наследники пересматривают семейную недвижимость

Дом, которым пользовались родители, не обязательно нужен детям в том же виде. Новое поколение может работать в другой стране, иначе проводить отпуск или не хотеть содержать большую резиденцию, используемую несколько недель в году. Продажа в таком случае не связана с нехваткой денег: объект просто перестает отвечать потребностям семьи.

Унаследованные дома часто требуют модернизации инженерных систем, энергоэффективности или перепланировки. Для покупателя подобные работы означают расходы и неопределенные сроки. Готовые объекты с понятной эксплуатацией получают преимущество, а крупные поместья с ограниченным кругом потенциальных покупателей могут дольше оставаться в продаже.

Однако наследники не представляют собой однородную аудиторию. Savills использует категорию next-generation wealth для людей младше 40 лет, которые уже получили крупный капитал, ожидают его передачи или самостоятельно заработали состояние. Предпочтения молодых предпринимателей нельзя автоматически приписывать всем наследникам старых семейных капиталов.

Международная мобильность меняет понятие дома

Почти 20% состоятельных и сверхсостоятельных людей, по оценке Savills, живут за пределами страны рождения. Среди сверхсостоятельных предпринимателей, создавших состояние самостоятельно, около 80% проживают не в стране, где сформировали капитал. Эти группы различаются, а показатель мобильности не означает, что каждая семья владеет несколькими домами.

Семья может управлять бизнесом в одной стране, учить детей в другой и отдыхать в третьей. Недвижимость начинает выполнять разные функции: основная резиденция, жилье рядом с учебным заведением, загородный дом или объект для длительного сезонного пребывания.

Но собственность в нескольких юрисдикциях создает не только свободу. Владелец сталкивается с местными налогами на приобретение и владение, правилами наследования, декларирования активов и миграционными ограничениями. Покупка дома далеко не всегда дает право на вид на жительство или налоговый статус. Эти вопросы требуют отдельной правовой проверки для каждого рынка.

Четыре критерия Savills вместо рейтинга городов

В индекс центров капитала нового поколения Savills включила более 100 направлений и четыре группы факторов. Помимо деловой среды и международных связей учитываются концентрация состояний и доступ к образованию, качество управления капиталом и налоговые правила, а также повседневная инфраструктура и образ жизни.

Исследование не утверждает, что низкие налоги сами по себе гарантируют рост цен на жилье. Для семей важна совместимость нескольких условий: деловых возможностей, стабильных правил собственности, хорошего образования, медицины, транспортной связи и подходящего качества жизни. Это помогает объяснить, почему состоятельные владельцы распределяют недвижимость между разными странами, а не обязательно выбирают одну универсальную резиденцию.

Готовое жилье с сервисом сокращает время владельца

Одно из требований, выделенных Savills, — turnkey: объект готов к заселению и не нуждается в длительной реконструкции. Для человека, который живет в нескольких странах, важно приехать и пользоваться домом, а не координировать подрядчиков, персонал, инженерные работы и охрану.

На цену такого жилья влияет не только отделка. Покупатель оценивает круглогодичное обслуживание, надежность коммуникаций, состояние общих зон, управление доступом и прозрачность обязательных платежей. Высокий сервис может оправдывать дополнительные затраты, но только если он действительно работает в отсутствие собственника.

Приватность, школы и wellness меняют планировку

В январском обзоре International Investment уже отмечался интерес состоятельных покупателей к приватности и функциональным домам для нескольких поколений. У таких семей безопасность означает не просто камеры и высокий забор. Важны контроль посетителей, надежность персонала, защита информации и возможность пользоваться домом без постоянного внимания посторонних. Иногда жилой комплекс с профессиональной службой эксплуатации оказывается удобнее удаленной частной виллы, за которой нужно следить самостоятельно.

Рядом с вопросом безопасности стоит образование. Переезд детей и выбор международной школы могут определять место постоянного проживания сильнее, чем инвестиционная доходность квартиры. Для семьи имеет значение путь до школы, медицинская инфраструктура и возможность жить на месте большую часть учебного года.

Здоровье и wellness переходят от отдельного спа к полноценным элементам жилого проекта: пространствам для спорта, восстановления и профилактики. Но дорогая инфраструктура увеличивает расходы собственников. При покупке нужно проверять не только перечень сервисов, но и стоимость их содержания, квалификацию оператора и условия доступа.

Брендированные резиденции выигрывают от спроса на управление

Развитие брендированных резиденций отражает запрос на жилье, которым можно владеть без ежедневного личного управления. Гостиничный оператор способен обеспечить консьерж-службу, обслуживание помещений, безопасность и доступ к инфраструктуре. Однако бренд сам по себе не является гарантией ликвидности, качества услуг или доходности аренды.

Knight Frank оценивает рынок почти в 1800 действующих и запланированных комплексов в 90 странах. Из них 903 работали к концу 2025 года, около 1088 могут действовать к концу 2026-го, а приближение к 1800 ожидается в 2031 году. Следовательно, цифра 1800 не означает количество уже построенных объектов в 2026-м.

Более половины проектов теперь расположены вне крупных городов — в прибрежных, островных и горных направлениях. International Investment уже рассматривал этот сдвиг и его связь с профессиональным управлением курортной недвижимостью. Для новой генерации покупателей принципиален не просто бренд на фасаде, а то, как объект работает при нерегулярном использовании.

 

 

Налоги и миграционный статус требуют отдельного расчета

Жизнь между несколькими странами может влиять на налоговое резидентство, наследование, владение иностранными компаниями и порядок передачи активов следующему поколению. Но универсальной схемы не существует: местонахождение семьи, сроки проживания, гражданство и юридическая структура владения меняют результат.

Низкая ставка налога на недвижимость не компенсирует автоматически сложности с продажей, требования к источнику средств или ограничения на использование объекта. Для некоторых семей прозрачность суда и защита прав собственности важнее потенциальной краткосрочной налоговой выгоды.

Инвестору следует оценивать сделку с учетом будущей передачи наследникам. Это касается раздела имущества, возможного налогообложения наследства, расходов на содержание и ликвидности, если дети предпочтут продать резиденцию.

Почему огромные состояния не разгоняют цены автоматически

В первом полугодии 2026 года Savills зафиксировала рост капитальной стоимости элитного жилья всего на 0,6% в выборке 30 городов; арендные ставки поднялись на 1,1%. Это не вся мировая недвижимость, но пример того, что увеличение частного богатства не приводит к одинаковому скачку цен во всех рынках.

Передача капитала способна увеличить и предложение: наследники могут выставлять на продажу старые дома, если ими трудно управлять. С другой стороны, готовые резиденции с сервисом и понятными расходами могут привлекать покупателей, которые продают такую недвижимость в другом месте. Итог зависит от качества самого объекта, юридических условий и местного спроса.

Что будет важно инвесторам и девелоперам

Покупатель нового поколения чаще сравнивает объект с альтернативными способами использования капитала. Девелоперу уже недостаточно дорогой отделки и известного названия; он должен показать долгосрочную стоимость обслуживания, реальные услуги, гибкость планировки и надежность правил собственности.

Для существующих резиденций это означает рост значения реконструкции и грамотного управления. Для новых — востребованность готовых к проживанию объектов, семейной инфраструктуры и качественных сервисов. Для инвестора главный вопрос не в том, куда физически перейдут $84 трлн, а в том, какую недвижимость новые владельцы захотят удержать в семейном портфеле.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Что такое Great Wealth Transfer?

Это межпоколенческая передача капитала, включая наследство и прижизненное дарение, а также часть средств на благотворительность.

Действительно ли наследники получат $84 трлн?

Savills приводит оценку около $84 трлн за два десятилетия, включая $72 трлн наследникам и $12 трлн на благотворительность. Это не объем будущих покупок недвижимости.

Почему Cerulli оценивает передачу капитала в $124 трлн?

Это отдельный прогноз Cerulli Associates для американских домохозяйств до 2048 года. Он отличается по периоду, базе расчета и охвату.

Как изменится спрос на элитную недвижимость?

Важнее становятся готовность к заселению, управление, безопасность, школы, wellness, международная доступность и ликвидность.

Что такое turnkey luxury property?

Готовая к проживанию недвижимость, не требующая капитального ремонта и длительной организации заселения.

Дает ли покупка недвижимости право на проживание за рубежом?

Не обязательно. Миграционные и налоговые правила зависят от страны и статуса владельца, их нужно проверять отдельно.

Сколько брендированных резиденций существует в мире?

Knight Frank насчитала 903 работающих комплекса к концу 2025 года и прогнозирует примерно 1088 к концу 2026-го. Почти 1800 — оценка работающих и будущих проектов в исследовании.