היתרי הבנייה בסרביה עלו ב-8.6%

בסרביה הונפקו ביולי 2026 כ-2,751 היתרי בנייה — עלייה של 8.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במקביל, מספר הדירות המתוכננות בהיתרים שהונפקו זינק ב-47.4%, שטחן השימושי הכולל גדל ב-49.3%, והעלות המשוערת של עבודות הבנייה עלתה ב-58%.

בחודש יוני הצמיחה השנתית במספר ההיתרים הייתה גבוהה יותר ועמדה על 11.3%. מתוך היתרי יולי, 83.6% התייחסו למבנים, ו-16.4% הנותרים — למבני הנדסה אזרחית, כך עולה מנתונים שפורסמו ב-TradingView.

בסרביה נרשם זינוק חד במספר הדירות המתוכננות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של סרביה, ההיתרים שהונפקו ביולי כוללים בנייה של 4,292 דירות בשטח שימושי ממוצע של 71 מ״ר. במונחים שנתיים, מספר הדירות גדל ב-47.4%, ושטחן השימושי הכולל עלה ב-49.3%. מבין ההיתרים למבנים, 82% יועדו למגורים ו-18% — למטרות שאינן מגורים. במגזר ההנדסה האזרחית, 73.6% מההיתרים נגעו לצינורות תשתית, קווי תקשורת וחשמל. במבני המגורים החדשים, 10% מהדירות מתוכננות בבתים חד-משפחתיים בשטח ממוצע של 136 מ״ר, ו-88.7% — בבניינים של שלוש דירות ומעלה, שבהם השטח הממוצע יעמוד על 62.8 מ״ר.

העלות המשוערת של העבודות בכלל ההיתרים עלתה ב-58% לעומת יולי 2025 וב-46.6% בהשוואה ליוני 2026. במקביל, מספר ההיתרים למבנים עלה בשנה ב-5.6% בלבד, שטחם המוצהר גדל ב-46.2%, והעלות המשוערת של העבודות צמחה ב-73.7%. עבור מבני הנדסה אזרחית, מספר ההיתרים עלה ב-27%, והעלות המשוערת עלתה ב-30.1%.

בתקופה שבין ינואר ליולי 2026 הונפקו בסרביה 7.9% יותר היתרים מאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה. מספר הדירות הנכללות בהם עלה ב-14.6%, השטח השימושי למגורים עלה ב-12.4%, והעלות המשוערת של העבודות עלתה ב-35.5%.

בנייה חדשה היוותה 85.3% מסך העלות המשוערת של העבודות הנכללות בהיתרי יולי. נתונים אלה משקפים את שווי הפרויקטים בשלב קבלת ההיתר ואינם זהים להוצאות הבנייה בפועל או לשווי הנכסים שנמסרו.

בלגרד ריכזה 35.5% משווי הבנייה החדשה

מחוז בלגרד ריכז 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה לפי היתרי יולי. אחריו דורגו מחוז זלטיבור עם 15.3%, פירוט עם 7.1%, סרם עם 5.7% ודרום באצ׳קה עם 5.6%. חלקו של כל אחד משאר המחוזות לא עלה על 4.1%.

חלקה הגבוה של בלגרד בולט גם בסטטיסטיקה של עבודות הבנייה שבוצעו בפועל. ברבעון השני של 2026, שווי העבודות בסרביה כולה עלה ב-20.6% במחירים שוטפים וב-9% במחירים ריאליים. במגזר המבנים הצמיחה הריאלית הגיעה ל-32.4%, בעוד שבבניית תשתיות הנדסיות נרשמה ירידה של 7.1%. בלגרד הייתה המחוז הגדול היחיד במדינה שרשם עלייה במחירים ריאליים — בשיעור של 51%. בוויבודינה נרשמה ירידה של 2%, בשומאדיה ומערב סרביה — ירידה של 27.5%, ובדרום ומזרח סרביה — ירידה של 32.3%, כך לפי הסטטיסטיקה הרשמית של סרביה לפעילות הבנייה.

ענף הבנייה צומח בקצב מהיר יותר מכלכלת סרביה

כלכלת סרביה צמחה ברבעון השני של 2026 ב-3.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בהתאמה עונתית, התוצר המקומי הגולמי עלה ב-1.5% לעומת הרבעון הראשון.

הערך המוסף הגולמי של ענף הבנייה עלה ב-9.1% במונחים שנתיים. לשם השוואה, המגזר המשותף של מסחר סיטונאי וקמעונאי, תיקון כלי רכב, תחבורה, אחסון, מלונאות והסעדה צמח ב-4.4%, ושירותים מקצועיים, מדעיים, טכניים, מנהליים ושירותי תמיכה צמחו ב-5.8%, כך עולה מנתוני החשבונות הלאומיים הרבעוניים של סרביה.

נתוני ההיתרים של חודש יולי משלימים תמונה זו: הגידול בעלות הפרויקטים העתידיים מקדים משמעותית את הגידול במספרם. הפער בולט במיוחד במגזר המבנים, שבו מספר ההיתרים עלה ב-5.6% בלבד, בעוד השווי המוצהר של העבודות זינק ב-73.7%.

מחירי הדירות בסרביה ממשיכים לעלות

התרחבות צבר הבנייה טרם בלמה את עליית מחירי הדיור. מדד המכון הגיאודטי הרפובליקני של סרביה עלה ברבעון השני של 2026 ב-5.25% בחישוב שנתי וב-1.19% בהשוואה לרבעון הראשון. דירות מקבלן התייקרו ב-3.86% בשנה, בעוד שדירות יד שנייה עלו ב-5.98%. העלייה האזורית החדה ביותר נרשמה בדרום ומזרח סרביה — 6.21%. בבלגרד עלו המחירים ב-5.65%, בוויבודינה — ב-4.86%, ובשומאדיה ומערב סרביה — ב-4.28%.

לצד זאת, מספר עסקאות הדירות ירד. ברבעון השני נרשמו 11,938 חוזי רכישה ומכירה של דירות — ירידה של 5.8% לעומת השנה הקודמת. לעומת זאת, היקפן הכספי הכולל עלה ב-7.7% והגיע ל-€1.3 מיליארד. בבלגרד היקף העסקאות הכספי בדירות גדל ב-12.6%, אף שמספר החוזים ירד ב-2.5%.

שוק הנדל״ן בסרביה הגיע ל-€2.2 מיליארד

השווי הכולל של עסקאות הנדל״ן בסרביה ברבעון השני של 2026 עמד על כ-€2.2 מיליארד, עלייה של 8.1% בשנה. מספר החוזים ירד במקביל ב-5.4% ל-30,495. מתוך כלל ההיקף, €369.7 מיליון יוחסו למגזר השוק המפוקח חלקית.

הדירות היוו €1.3 מיליארד, שהם 62% ממחזור העסקאות הכספי. עסקאות בבתים פרטיים הסתכמו ב-€175 מיליון, בקרקעות לבנייה — €156 מיליון, בנדל״ן מסחרי — €119 מיליון, ובקרקעות חקלאיות — €77 מיליון. מימון באמצעות אשראי שימש ב-15% מכלל רכישות הנדל״ן, ללא שינוי לעומת השנה הקודמת, על פי דיווחי המכון הגיאודטי הרפובליקני.

כך, השוק מציג בו-זמנית עלייה בשווי הנכסים ובפעילות הבנייה לצד ירידה בכמות העסקאות. יש לציין כי נתוני ההיתרים מאפיינים פרויקטים שאושרו לבנייה ולא היצע מוכן ומיידי: פרק הזמן שבין קבלת ההיתר, תחילת העבודות, סיום המבנה וכניסת הדירות לשוק עשוי להיות ממושך.

כפי שמציינים מומחי International Investment, נתוני יולי מעידים על הרחבת ההיצע העתידי, אך כשלעצמם אינם מצביעים בהכרח על ירידת מחירים קרובה. מספר הדירות המתוכננות בהיתרים צומח מהר בהרבה מכמות ההיתרים, אך השוק רושם במקביל התייקרות מחירים לצד ירידה בהיקף העסקאות. בנוסף, ישנה משמעות רבה לריכוזיות הפרויקטים בבלגרד: הסטטיסטיקה הארצית אינה משקפת את הפערים בביקוש, בהיצע ובנזילות בין האזורים השונים בסרביה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

FAQ

כמה היתרי בנייה הונפקו בסרביה ביולי 2026?

ביולי הונפקו 2,751 היתרים, עלייה של 8.6% בהשוואה ליולי 2025.

כמה דירות מתוכננות במסגרת ההיתרים החדשים?

היתרי יולי כוללים בנייה של 4,292 דירות, עלייה שנתית של 47.4% במספר הדירות.

מהו השטח הממוצע של הדירות המתוכננות?

השטח השימושי הממוצע עומד על 71 מ״ר. בבתים חד-משפחתיים הוא מגיע ל-136 מ״ר, ובמבנים של שלוש דירות ומעלה — 62.8 מ״ר.

היכן מרוכזת הבנייה החדשה בסרביה?

מחוז בלגרד מרכז 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה לפי היתרי יולי, ואחריו מחוזות זלטיבור, פירוט, סרם ודרום באצ׳קה.

כיצד השתנו מחירי הדירות בסרביה?

ברבעון השני של 2026 מחירי הדירות עלו בממוצע ב-5.25% בשנה. מחירי דירות מקבלן עלו ב-3.86%, ומחירי דירות קיימות — ב-5.98%.

מה קורה עם מכירות הנדל״ן?

כמות העסקאות יורדת לצד עלייה בהיקפן הכספי. ברבעון השני מספר החוזים ירד ב-5.4%, בעוד שווי השוק הכולל עלה ב-8.1% לכ-€2.2 מיליארד.

האם הגידול בהיתרים מסמן עלייה מהירה בהיצע הדירות?

לא. ההיתר מעניק את הזכות לבצע עבודות בנייה, אך הנכס עשוי לצאת לשוק זמן רב לאחר מכן. ההיצע בפועל תלוי במועד תחילת הבנייה, קצב הביצוע ומועד אכלוס המבנים.