הבנייה למגורים בסרביה האיצה בחודש יולי

בסרביה הונפקו ביולי 2026 2 751 היתרי בנייה — עלייה של 8.6% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מספר הדירות שנכללו בהיתרים החדשים צמח בקצב מהיר בהרבה — ב-47.4%, ל-4 292. העלות המשוערת של העבודות המתוכננות עלתה ב-58%, כאשר בלגרד ריכזה למעלה משליש משווי הבנייה החדשה.

מספר הדירות החדשות גדל כמעט פי אחד וחצי

נתוני חודש יולי מצביעים על כך שהעלייה בפעילות הבנייה קשורה בראש ובראשונה למגורים. מכלל ההיתרים שהונפקו, 83.6% התייחסו למבנים ו-16.4% לתשתיות הנדסיות. מבין ההיתרים למבנים, 82% הוקצו למגורים ו-18% למבנים שאינם למגורים. במגזר התשתיות ההנדסיות, 73.6% מהמסמכים נגעו לצינורות, רשתות תקשורת וקווי הולכת חשמל.

בסך הכול כוללים ההיתרים בנייה של 4 292 דירות בשטח שימושי ממוצע של 71 מ״ר. מספר הדירות המתוכננות צמח ב-47.4% בהשוואה ליולי 2025, וסך השטח השימושי הכולל שלהן גדל ב-49.3%.

עיקר הדיור החדש מיועד לבנייה רוויה (רבי-קומות). בבתים בעלי דירה אחת מתוכננים רק 10% מסך הדירות; השטח הממוצע של נכסים אלה עומד על 136 מ״ר. 88.7% נוספים מהדירות מיועדים למבנים בעלי שלוש דירות ומעלה, שבהם השטח הממוצע עומד על 62.8 מ״ר.

הסטטיסטיקה הרשמית מראה גם ששווי הפרויקטים צומח בקצב מהיר בהרבה ממספרם. העלות המשוערת של העבודות לפי היתרי יולי עלתה ב-58% בהשוואה שנתית וב-46.6% ביחס לחודש יוני. עבור מבנים, מספר ההיתרים עלה ב-5.6% בלבד, אך שטחם צמח ב-46.2% והעלות המשוערת ב-73.7%. במגזר התשתיות ההנדסיות עלה מספר ההיתרים ב-27%, ושווי העבודות עלה ב-30.1%.

צבר הבנייה של סרביה התייקר באופן ניכר

בתקופה שבין ינואר ליולי 2026 עלה מספר ההיתרים ב-7.9% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. מספר הדירות שנכללו בהם צמח ב-14.6%, השטח השימושי למגורים עלה ב-12.4%, והעלות המשוערת של העבודות זינקה ב-35.5%.

הפער בין כמות המסמכים לבין שווי הפרויקטים מעיד על הגדלת היקף הבנייה העוברת את שלב הרישוי. בנייה חדשה בלבד היוותה 85.3% מסך העלות המשוערת של העבודות שהוגשו ביולי.

עם זאת, קבלת היתר אינה מעידה עדיין על הגעתו של נכס מוכן לשוק. הסטטיסטיקה בסרביה כוללת בקטגוריה זו הן היתרי בנייה ישירים והן החלטות המאפשרות ביצוע עבודות ספציפיות. הנתונים נלקחים מהמרשם המרכזי של ההליכים המאוחדים ומשקפים את תוכניות היזמים, ולא את מסירת הנכסים בפועל.

נתוני חודש יולי היו גבוהים גם מאלה של יוני. בחודש יוני הונפקו 2 673 היתרים, עלייה שנתית של 11.3%, אשר כללו בנייה של 3 873 דירות. לפיכך, בתוך חודש גדל מספר ההיתרים בכ-3%, ומספר הדירות המתוכננות עלה בכמעט 11%.

בלגרד ריכזה 35.5% מהבנייה החדשה

המרכז העיקרי של פעילות הבנייה נותר בלגרד. אזור הבירה היווה 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה על פי ההיתרים שהונפקו ביולי.

במקום השני נמצא מחוז זלטיבור עם נתח של 15.3%. אחריו מחוז פירוט עם 7.1%, מחוז סרם עם 5.7% ומחוז דרום באצ׳קה עם 5.6%. נתחו של כל אחד משאר המחוזות לא עלה על 4.1%.

ריכוז הבנייה בבירה ניכר גם בהיקף העבודות שבוצעו בפועל. ברבעון השני של 2026 עלתה עלותן בסרביה ב-20.6% במחירים שוטפים וב-9% במחירים ריאליים (ברי השוואה). עבור מבנים, הצמיחה הריאלית הגיעה ל-32.4%, בעוד שבמגזר התשתיות ההנדסיות נרשמה ירידה של 7.1%.

בלגרד הייתה האזור הגדול היחיד שבו עלות עבודות הבנייה שבוצעו במחירים ריאליים עלתה, ואף זינקה ב-51%. בוויבודינה היא ירדה ב-2%, בשומאדיה ובמערב סרביה ב-27.5%, ובדרום ומזרח סרביה ב-32.3%.

הבנייה צומחת מהר יותר מכלכלת המדינה

התוצר המקומי הגולמי הריאלי של סרביה צמח ברבעון השני של 2026 ב-3.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בניכוי השפעות עונתיות, המשק צמח ב-1.5% לעומת הרבעון הקודם.

ענף הבנייה צמח בקצב מהיר יותר מהמשק כולו: הערך המוסף הגולמי של הענף עלה ב-9.1%. לשם השוואה, המגזר המשולב של מסחר, תיקון כלי רכב, תחבורה, אחסון, מלונאות והסעדה צמח ב-4.4%, בעוד ששירותים מקצועיים, מדעיים, טכניים, מנהליים ושירותי תמיכה צמחו ב-5.8%.

נתוני ההיתרים של חודש יולי ממשיכים אפוא את המגמה שכבר ניכרה ברבעון השני. במקביל, עיקר הצמיחה נובע ישירות ממבנים, בעוד שהדינמיקה בבניית תשתיות הנדסיות נותרה חלשה משמעותית.

הדיור מתייקר לצד ירידה במספר העסקאות

הרחבת צבר הבנייה טרם הובילה לירידת מחירי הדירות. ברבעון השני של 2026 התייקר הדיור בסרביה בממוצע ב-5.25% בחישוב שנתי וב-1.19% ביחס לרבעון הראשון.

מחירי דירות מקבלן עלו ב-3.86%, ודירות יד שנייה ב-5.98%. במקביל, מספר עסקאות המכר של דירות ירד ב-5.8% ל-11 938, בעוד ששוויין הכולל צמח ב-7.7% ל-1.3 מיליארד יורו.

בבלגרד צמח המחזור הכספי של עסקאות הדירות ב-12.6%, אף שמספר החוזים פחת ב-2.5%. בכלל שוק הנדל״ן של סרביה נחתמו ברבעון השני 30 495 עסקאות, 5.4% פחות מאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה. שוויין הכולל עלה ב-8.1% והגיע לכ-2.2 מיליארד יורו. הדירות היוו 62% ממחזור הכספים של השוק. מימון בנקאי שימש לרכישת 15% מכלל הנכסים שנמכרו ובכ-34% מעסקאות הדירות.

בבלגרד הושקעו במהלך הרבעון 742 מיליון יורו ברכישת דירות. הדירה היקרה ביותר נמכרה ברובע סבסקי ונאץ תמורת 1.6 מיליון יורו, ושם גם נרשם המחיר המרבי למ״ר — כ-9 300 יורו.

עליית המחירים בד בבד עם הירידה במספר העסקאות מלמדת כי הגידול בהיצע העתידי טרם יצר לחץ מורגש על שווי הדיור. חלק ניכר מהדירות לפי היתרי יולי רק עומדות להיכנס למחזור הבנייה, ולכן השפעת הפרויקטים החדשים על השוק תהיה תלויה בלוחות הזמנים של השקתם ואכלוסם.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, העלייה במספר ההיתרים ובעיקר הצמיחה במספר הדירות המתוכננות מעידות על הרחבת ההיצע העתידי בסרביה, אך מוקדם להסיק כי השוק עומד בפני התקררות קרובה. המחירים ממשיכים לעלות חרף הירידה בהיקף העסקאות, ופעילות הבנייה מרוכזת במידה רבה בבלגרד. עבור משקיעים, חשובים לא רק הנתונים הכלל-ארציים על היתרי בנייה, אלא גם לוחות הזמנים של פרויקטים ספציפיים, היקף ההיצע החדש באזור הנבחר ויכולתו של הביקוש המקומי לקלוט אותו לאחר המסירה.

שאלות נפוצות

כמה היתרי בנייה הונפקו בסרביה ביולי 2026?

ביולי הונפקו 2 751 היתרים — עלייה של 8.6% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת.

כמה דירות מתוכננות להיבנות?

על פי היתרי יולי מתוכננת בנייתן של 4 292 דירות, מדובר בעלייה של 47.4% לעומת יולי 2025.

מהו השטח הממוצע של הדירות החדשות?

השטח השימושי הממוצע עומד על 71 מ״ר. בבתים של דירה יחידה הנתון מגיע ל-136 מ״ר, ובמבנים של שלוש דירות ומעלה — 62.8 מ״ר.

היכן מרוכז עיקר הבנייה החדשה?

על אזור בלגרד מיוחסים 35.5% מהעלות המשוערת של הבנייה החדשה בהתאם להיתרים שהונפקו ביולי.

כיצד השתנו מחירי הדירות בסרביה?

ברבעון השני של 2026 התייקרו הדירות ב-5.25% בחישוב שנתי. מחירי דירות מקבלן עלו ב-3.86%, ודירות יד שנייה ב-5.98%.

האם נרשמת עלייה במספר עסקאות הנדל״ן?

לא. ברבעון השני פחת מספר חוזי המכר ב-5.4%, אף שההיקף הכספי של השוק גדל ב-8.1% לכ-2.2 מיליארד יורו.

האם העלייה בהיתרים מעידה על גידול מיידי בהיצע?

לא בהכרח. ההיתרים מייצגים את מספר הפרויקטים המאושרים, אך מרגע קבלתם ועד להשלמת הבנייה והמסירה עשוי לחלוף זמן ממושך.