מכירות הדיור בסינגפור התאוששו לאחר ההפוגה של יוני

מכירות הדיור הפרטי החדש בסינגפור התאוששו בחדות ביולי 2026: היזמים מכרו 731 נכסים ללא קונדומיניומים ניהוליים לעומת 156 ביוני. עם זאת, בהשוואה שנתית המכירות ירדו ב-22% — ביולי 2025 נמכרו 940 נכסים. כמעט שני שלישים מתוצאות חודש יולי נבעו משני מתחמים חדשים בלבד, דבר הממחיש את תלותו של השוק הראשוני בסינגפור בלוח ההשקות ואינו מאפשר עדיין להכריז על תחילתו של בום נדל״ן חדש.

סוכנות Bloomberg דיווחה ב-17 באוגוסט על התאוששות במכירות בעקבות חזרת היזמים להשקות גדולות. בדיקת נתוני השוק והנתונים הממשלתיים מאשרת את עצם הזינוק החודשי החד, אך במקביל מציגה תמונה מאופקת יותר: המכירות בשבעת החודשים הראשונים נותרו נמוכות מאשתקד, קצב עליית מדד המחירים הכללי הואט, והמדינה שומרת על היקף גבוה של היצע דיור עתידי.

מכירות דירות מקבלן זינקו ביותר מפי ארבעה

ביולי מכרו היזמים 731 יחידות דיור פרטיות חדשות ללא Executive Condominiums — קונדומיניומים ניהוליים. נתון זה גבוה ביותר מפי ארבעה מ-156 היחידות שנמכרו ביוני ומהווה את התוצאה החודשית הגבוהה ביותר מאז אפריל 2026, אז נמכרו 1,548 יחידות. לעומת יולי אשתקד, התוצאה הייתה נמוכה ב-22%.

חברת PropNex, בניתוח הנתונים שפורסמו ב-17 באוגוסט, מציינת כי ההתאוששות ביולי נבעה בעיקר מחזרתו של היצע חדש. במהלך החודש הוציאו היזמים לשוק 889 יחידות דיור ללא קונדומיניומים ניהוליים, לאחר היעדר כמעט מוחלט של השקות גדולות בחודש יוני.

בין ינואר ליולי נמכרו 4,885 יחידות דיור פרטיות חדשות ללא סגמנט ייחודי זה. בתקופה המקבילה בשנת 2025 הגיע הנתון ל-5,527 יחידות. לפיכך, סך המכירות המצטבר נותר נמוך בכ-11.6% בהשוואה לאשתקד, למרות הזינוק של פי ארבעה ביולי לעומת יוני.

נתון זה מדגיש את חשיבותו של אפקט הבסיס: חודש יולי נראה חזק במיוחד בהשוואה ליוני החלש באופן חריג, אך רגוע בהרבה בהשוואה לשנה הקודמת.

שני פרויקטים יצרו כמעט 66% מפעילות השוק ביולי

עיקר המכירות נרשם בפרויקטים Lentor Gardens Residences ו-Dunearn House. יחד הם ריכזו 482 עסקאות, שהן כ-65.9% מכלל מכירות הדיור הפרטי החדש ביולי ללא קונדומיניומים ניהוליים.

הפרויקט Lentor Gardens Residences היה הגדול ביותר של החודש. במתחם המונה 499 דירות נמכרו 270 יחידות, כלומר כ-54% מכלל הדירות בפרויקט. המחיר החציוני של עסקאות יולי עמד על 2,357 דולר סינגפורי לרגל רבוע.

התוצאה בולטת במיוחד בהתחשב בכך שמדובר בהשקה הגדולה השביעית באזור Lentor Hills מאז ספטמבר 2022. ששת הפרויקטים הקודמים מכרו יחד עד יולי 2,933 מתוך 2,954 דירות בעסקאות רשומות, מה שהותיר מלאי קטן יחסית של דירות חדשות שלא נמכרו באזור.

כ-82.2% מהדירות ב-Lentor Gardens Residences שנמכרו ביולי עלו פחות מ-2.5 מיליון דולר סינגפורי. שטחן נע בטווח שבין 646 ל-1,012 רגל רבוע, שהם כ-60 עד 94 מ"ר.

Dunearn House תמך בפלח היוקרה

ההשקה השנייה בגודלה ביולי הייתה Dunearn House, הכולל 380 דירות. במהלך החודש רכשו קונים 212 יחידות, כ-56% מכלל הפרויקט. המחיר החציוני הגיע ל-3,111 דולר סינגפורי לרגל רבוע.

הפרויקט Dunearn House הפך למתחם המגורים הפרטי החדש הראשון באזור המתפתח Bukit Timah Turf City. קרקע הפרויקט נרכשה בעבר במחיר של 1,410 דולר סינגפורי לרגל רבוע של שטח בנייה מותר. מגרש סמוך נמכר לאחר מכן בכ-1,625 דולר לרגל רבוע — כ-15% יותר.

למרות המחיר הגבוה לשטח, 42.5% מהדירות ב-Dunearn House שנמכרו ביולי עלו פחות מ-2.5 מיליון דולר סינגפורי. שטחן של יחידות אלו עמד על 527 עד 678 רגל רבוע — כ-49 עד 63 מ"ר.

מבנה זה ממחיש שינוי משמעותי בשוק: התקציב הכולל לרכישה הופך לחשוב עבור הקונים לא פחות מהמחיר לרגל רבוע. דירה קומפקטית באזור יוקרתי יכולה להישאר נגישה יותר מבחינת סכום העסקה הכולל לעומת נכס מרווח יותר בעל עלות נמוכה יותר ליחידת שטח.

האזורים החיצוניים הובילו במספר המכירות

המספר הגבוה ביותר של עסקאות ראשוניות ביולי נרשם בחלק החיצוני של סינגפור — Outside Central Region. יזמים מכרו כאן 334 יחידות לעומת 57 ביוני, מתוכן 270 יוחסו ל-Lentor Gardens Residences.

באזור המרכזי הראשי — Core Central Region — נמכרו 235 נכסים חדשים. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז מרץ 2026, אז נמכרו 472 יחידות. הפרויקט Dunearn House סיפק כ-90.2% ממכירות יולי באזור זה.

ביתרת אזור המרכז — Rest of Central Region — עלו המכירות ל-162 נכסים לעומת 84 בחודש הקודם. המוביל באזור זה היה Union Square Residences עם 34 עסקאות במחיר חציוני של 2,798 דולר סינגפורי לרגל רבוע. הפרויקט Hudson Place Residences מכר 21 דירות, ו-One Marina Gardens מכר 18 דירות.

מחיר של עד 2.5 מיליון דולר נותר רף מפתח

ביולי, 58.1% מהדיור הפרטי החדש ללא צמודי קרקע וללא קונדומיניומים ניהוליים נמכרו בפחות מ-2.5 מיליון דולר סינגפורי.

נתחו של טווח מחירים זה מצטמצם בהדרגה. בשנת 2023 נמכרו מתחת לרף זה 71.7% מהדירות החדשות שאינן צמודות קרקע, ב-2024 עמד הנתח על 68.4%, וב-2025 על 66.4%. בשבעת החודשים הראשונים של 2026 ירד הנתח ל-61.6%.

במקביל, טווח המחירים שבין 2.5 ל-3 מיליון דולר תפס 17.2% מהמכירות הראשוניות בינואר–יולי, לעומת 14.5% בשנת 2025 כולה. כך, טווח המחירים הנגיש עבור הרוכש הפרטי נע בהדרגה כלפי מעלה.

העלות הגבוהה של הקרקע והבנייה מגבילה את יכולת היזמים לשמור על המחיר הסופי הקודם. צמצום שטח הדירות מאפשר לקזז חלקית את עליית המחיר לרגל רבוע, אולם לאסטרטגיה זו יש מגבלות מעשיות.

רוכשים מקומיים מהווים את עיקר הביקוש

אזרחי סינגפור היו אחראים ביולי לכ-87.5% מרכישות הדיור הפרטי החדש ללא צמודי קרקע וללא קונדומיניומים ניהוליים. חודש קודם לכן עמד חלקם על 84.5%.

אפילו באזור המרכזי היקר ביותר, היוו הסינגפורים כ-83.4% מהעסקאות הראשוניות בדיור מסוג זה.

זרים ללא תושבות קבע היו אחראים לכ-3% בלבד ממכירות הדירות החדשות באזור המרכזי הראשי — שבע עסקאות. עוד 13.6% יוחסו לתושבי קבע של סינגפור. הנתונים 87.5%, 83.4% ו-3% מתייחסים ספציפית לדיור חדש שאינו צמוד קרקע ואין להשליך מהם אוטומטית על כלל שוק הנדל״ן הפרטי במדינה.

זרים משלמים מס רכישה נוסף של עד 60%

רשות המסים של סינגפור קובעת מס בולים נוסף לקונים של נדל״ן למגורים בהתאם למעמדם ולמספר הנכסים שבבעלותם. עבור אזרח המדינה, הרכישה הראשונה פטורה ממס נוסף זה, השנייה מחויבת בשיעור של 20%, והשלישית והבאות אחריה ב-30%. תושב קבע משלם 5% ברכישה הראשונה, 30% בשנייה ו-35% בשלישית והלאה. עבור מרבית היחידים הזרים, השיעור עומד על 60%.

המס מחושב לפי הגבוה מבין השניים — מחיר העסקה או שווי השוק. לפיכך, עבור זר הרוכש נכס בשווי 2 מיליון דולר סינגפורי ואינו זכאי למשטר מיוחד, המס הנוסף יעמוד על 1.2 מיליון דולר.

עם זאת, לכלל ה-60% ישנם חריגים. אזרחי מדינות מסוימות הנהנות מהסכמי סחר חופשי עם סינגפור עשויים לקבל תנאים הדומים לאלו של אזרחים מקומיים. לדוגמה, הכללים הרשמיים מתייחסים ספציפית לאזרחי ארה״ב, שעבורם רכישה ראשונה עשויה להיות פטורה ממס נוסף. לכן, הניסוח ״כל הזרים משלמים 60%״ אינו מדויק.

קונדומיניומים ניהוליים — פלח שוק נפרד

יש להבדיל בין קונדומיניומים ניהוליים, או Executive Condominiums, לבין השוק הפרטי הרגיל. משרד הפיתוח הלאומי של סינגפור מגדיר אותם כדיור הנבנה ונמכר על ידי יזמים פרטיים, הדומה במאפייניו ובתשתיות שלו לקונדומיניומים פרטיים רגילים, אך כפוף בתחילה למגבלות ממשלתיות על זכאות לרכישה ובעלות.

עבור מגרשים המיועדים לפרויקטים אלו, שמכרזיהם נסגרים החל מ-8 במאי 2026, הוארכה תקופת המגורים המינימלית מחמש לעשר שנים. במהלך תקופה זו, בעלי הנכס אינם רשאים להשכיר את כל הנכס, לרכוש נדל״ן למגורים נוסף או למכור את הדירה בשוק החופשי. לאחר עשר שנים ניתן למכור את הנכס לאזרחים ולתושבי קבע, והוא נפתח באופן מלא לרוכשים זרים ותאגידיים רק לאחר השנה ה-15.

ביולי נמכרו בסגמנט זה 27 נכסים נוספים, לעומת 28 ביוני. הפרויקט Coastal Cabana סיפק 18 עסקאות במחיר חציוני של 1,829 דולר סינגפורי לרגל רבוע. מלאי הקונדומיניומים הניהוליים החדשים שטרם נמכרו עמד בסוף יולי על 154 יחידות בלבד.

מחירי הדיור הפרטי עולים בקצב איטי יותר

רשות הפיתוח העירוני של סינגפור דיווחה כי מדד מחירי הדיור הפרטי הכללי עלה ברבעון השני של 2026 ב-0.5% לעומת הרבעון הראשון. בשלושת החודשים שקדמו לו עמדה העלייה על 0.9%. במחצית הראשונה של השנה עלו המחירים ב-1.4% לעומת 1.8% במחצית הראשונה של 2025.

המקור העיקרי לעלייה הוא בתים צמודי קרקע, שערכם עלה ברבעון השני ב-2.5% לאחר ירידה של 0.4% ברבעון הראשון.

לעומת זאת, דירות וקונדומיניומים ללא קרקע צמודה הוזלו ב-0.1% לאחר עלייה של 1.3% ברבעון הקודם.

באזור המרכזי הראשי התייקרו נכסים אלה ב-1.8%. ביתרת אזור המרכז ירדו המחירים ב-1.2%, ובחלק החיצוני של העיר נרשמה ירידה של 0.1%.

מחירי השכירות ממשיכים לעלות במתינות

מדד שכר הדירה למגורים פרטיים עלה ברבעון השני ב-0.7% לאחר עלייה של 0.3% ברבעון הראשון.

שכר הדירה עבור דירות ללא קרקע צמודה עלה ב-0.4%, בדיוק כמו ברבעון הקודם. עבור בתים צמודי קרקע הגיעה העלייה ל-2.7% לאחר 0.1% ברבעון הראשון.

באזור המרכזי הראשי עלה שכר הדירה לדירות ב-1.2%, ביתרת אזור המרכז לא חל שינוי, ובחלק החיצוני של העיר נרשמה ירידה של 0.3%. נתונים אלה מאשרים את הפערים המשמעותיים בין חלקי השוק השונים.

שוק היד השנייה גדול מהשוק הראשוני

פעילות היזמים מהווה חלק בלבד משוק הנדל״ן הפרטי בסינגפור.

ברבעון השני נרשמו 3,813 עסקאות מכירה חוזרת (יד שנייה) לעומת 3,225 ברבעון הראשון. שוק היד השנייה היווה 62% מכלל העסקאות בדיור פרטי ללא קונדומיניומים ניהוליים, לעומת 59.6% ברבעון הקודם.

באותה תקופה מכרו היזמים 2,141 יחידות דיור פרטיות חדשות לעומת 2,013 ברבעון הראשון. 194 עסקאות נוספות יוחסו למכירה חוזרת של נכסים בבנייה בטרם קבלת טופס אכלוס סופי.

מכאן שמדדי המכירות החודשיים של היזמים משקפים היטב את ההתעניינות בהשקות חדשות, אך אינם מתארים את מלוא תמונת שוק הנדל״ן.

שיעור הדירות הריקות עלה ל-6.4%

בסוף הרבעון השני עמד שיעור יחידות הדיור הפרטיות המוכנות שאינן מאוכלסות (ללא קונדומיניומים ניהוליים) על 6.4%, לעומת 6.2% שלושה חודשים קודם לכן.

באזור המרכזי הראשי הגיע הנתון ל-8.3%, ביתרת אזור המרכז ל-6.1%, ובאזור החיצוני ל-5.6%.

בתוך כך, מלאי הדיור הפרטי המאוכלס בפועל קטן ברבעון השני ב-387 יחידות, בעוד שסך המלאי המוכרן גדל ב-416 יחידות.

העלייה בשיעור הנכסים הפנויים אינה תומכת בהשערה בדבר מחסור פיזי נרחב בדיור פרטי ברחבי סינגפור כולה, אף שבאזורים מסוימים ובפרויקטים חדשים ספציפיים עשוי להישמר מאזן היצע וביקוש מתוח בהרבה.

ההיצע העתידי עולה על 60 אלף נכסים

בסוף הרבעון השני כלל צבר הפרויקטים 42,472 יחידות דיור פרטיות, כולל קונדומיניומים ניהוליים, שכבר קיבלו היתרי תכנון. מתוכן נותרו 15,810 יחידות שלא נמכרו.

בנוסף, 18,153 נכסים שטרם נמכרו השתייכו לפרויקטים שטרם קיבלו היתרי תכנון. נתון זה כלל 4,745 דירות מהרשימה המאושרת של תוכנית מכירת הקרקעות הממשלתית למחצית השנייה של 2026.

כ-60,600 דירות ובתים פרטיים, כולל קונדומיניומים ניהוליים, צפויים להסתיים בשנים הבאות. כ-25,900 צפויים עד סוף 2028, ועוד כ-34,700 החל משנת 2029.

חשוב להבחין בין הנתונים: 42,472 מייצגים נכסים עם היתר תכנון קיים בסוף הרבעון השני, ואילו 60,600 מהווים תחזית רחבה יותר לגבי מסירות דיור עתידיות.

המדינה שומרת על היצע קרקעות גבוה

במחצית השנייה של 2026 כוללת הרשימה המאושרת של תוכנית מכירת הקרקעות הממשלתית מגרשים לכ-4,745 יחידות דיור פרטיות. בשנת 2026 כולה מגיע ההיצע המאושר ל-9,320 דירות — יותר מ-50% מעל הממוצע השנתי בעשר השנים שקדמו לה.

הערכה ממשלתית רחבה יותר אומדת את סך המלאי העתידי של דיור פרטי בכ-61 אלף יחידות, כולל כ-32 אלף נכסים שטרם נמכרו, אשר היזמים יכולים להביא לשוק במהלך השנתיים הקרובות בקירוב.

בכך ממשיכות הרשויות להשתמש בהיצע הקרקעות ככלי לבלימת הסיכון להיווצרות מחסור מבני חדש בדיור.

פרויקטים מורכבים גדולים קיבלו הארכת זמן

החל מ-29 ביולי 2026 שונו לוחות הזמנים הקשורים לחלק המוחזר של מס הבולים הנוסף עבור פרויקטים גדולים מסוימים של התחדשות עירונית.

יזמי דיור בעת רכישת נדל״ן למגורים מחויבים במס נוסף בשיעור כולל של 40%: 35% מהווים חלק הניתן להחזר בכפוף לעמידה בתנאים, ו-5% נוספים אינם ניתנים להחזר.

עבור מתחמים גדולים של התחדשות עירונית, שבהם ייבנו בין 700 ל-1,399 דירות ומספר יחידות הדיור יגדל לפחות פי 1.5 בהשוואה לפרויקט הקיים, הוארך המועד להשלמת הבנייה והמכירה לשש שנים.

עבור פרויקטים של 1,400 דירות ומעלה תחת אותו תנאי של הגדלת יחידות הדיור, המועד הוארך לשבע שנים. במקביל, יש למכור לפחות 50% מהדירות במהלך שש השנים הראשונות, ולהשלים ולמכור את הפרויקט כולו עד תום השנה השביעית כדי לשמור על הזכאות להחזר החלק הרלוונטי במס.

כלכלת סינגפור תומכת בביקוש יציב

משרד המסחר והתעשייה של סינגפור העלה ב-11 באוגוסט את תחזית הצמיחה הכלכלית לשנת 2026 לטווח של 4.5%–5.5%, לעומת 2%–4% קודם לכן. העדכון נובע מביצועים חזקים במחצית הראשונה ומשיפור באופק הגלובלי, בין היתר הודות להאצת ההשקעות העולמיות בתחום הבינה המלאכותית.

ברבעון השני צמח התוצר המקומי הגולמי ב-5.9% בחישוב שנתי, לאחר צמיחה של 6.3% ברבעון הראשון. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים ובניכוי עונתיות, צמחה הכלכלה ב-1.4%. במחצית הראשונה כולה נרשם גידול של 6.1% בהשוואה לאשתקד.

הכלכלה החזקה ושוק העבודה היציב מספקים תמיכה לביקוש המקומי לדיור. במקביל, המחירים האבסולוטיים הגבוהים של הדירות ומחסומי המס לבעלי מספר נכסים ולמרבית הזרים מגבילים את הסיכוי לזינוק ספקולטיבי בלתי מבוקר.

העלייה ביולי אינה מעידה על בום נדל״ן חדש

תוצאות חודש יולי אכן מראות כי בשוק הסינגפורי נשמר ביקוש משמעותי לפרויקטים חדשים. עם זאת, מבנה העסקאות אינו מאפשר לראות ב-731 המכירות סימן להאצה כוללת ועצמאית של השוק.

שני מתחמים סיפקו כמעט 66% מהמכירות. בשבעת החודשים הראשונים נותר השוק הראשוני נמוך ב-11.6% מתוצאות השנה שעברה. עליית מדד המחירים הכללי התמתנה ל-0.5% ברבעון, ודירות ללא קרקע הוזלו בממוצע ב-0.1%. במקביל, שיעור הנכסים הפנויים עלה ל-6.4%, והמדינה שומרת על היקף היצע עתידי מוגבר.

כפי שמדווחים המומחים של International Investment, את הזינוק ביולי ראוי לפרש כעדות ליכולתם של פרויקטים במיקום מצוין ובתכנון נכון למשוך קונים במהירות, ולא כהתחלה של גאות נדל״ן גורפת. הסיכון המרכזי למשקיע נעוץ בכך שקצב מכירות גבוה בפרויקטים בודדים עלול להסוות מציאות מתונה בהרבה בשוק כולו. לאור קיומם של יותר מ-60 אלף נכסים בצבר העתידי, היצע קרקעות ממשלתי גבוה והגבלות מס נוקשות, הדינמיקה להבא תהיה תלויה יותר ויותר באזור הספציפי, איכות הפרויקט, גודל הדירה ועלות הרכישה הכוללת. רכישה המבוססת אך ורק על נתוני צמיחת המכירות הכלליים הופכת לאסטרטגיה פחות אמינה ככל שהפערים בין הסגמנטים מעמיקים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: שוק הנדל״ן בסינגפור בשנת 2026

כמה בתים ודירות פרטיים חדשים נמכרו ביולי?

היזמים מכרו 731 נכסים פרטיים חדשים ללא קונדומיניומים ניהוליים. ביוני נמכרו 156 יחידות, וביולי 2025 נמכרו 940.

מדוע נרשם זינוק כה חד במכירות?

הגורם המרכזי היה השקת שני פרויקטים גדולים לאחר חודש יוני שהתאפיין במיעוט השקות. הפרויקטים Lentor Gardens Residences ו-Dunearn House ריכזו יחד 482 עסקאות, שהן 65.9% מתוצאות יולי.

איזה פרויקט נמכר בהיקף הגבוה ביותר?

הפרויקט Lentor Gardens Residences מכר 270 מתוך 499 דירות. המחיר החציוני עמד על 2,357 דולר סינגפורי לרגל רבוע.

כמה דירות נמכרו ב-Dunearn House?

ביולי נמכרו 212 מתוך 380 דירות. המחיר החציוני הגיע ל-3,111 דולר סינגפורי לרגל רבוע.

האם מחירי הנדל״ן בסינגפור עולים?

מדד מחירי הדיור הפרטי הכללי עלה ברבעון השני ב-0.5%, אך דירות ללא קרקע צמודה הוזלו בממוצע ב-0.1%.

מי קונה דירות מקבלן בסינגפור?

בפלח הדיור הפרטי החדש שאינו צמוד קרקע (וללא קונדומיניומים ניהוליים), כ-87.5% מרוכשי חודש יולי היו אזרחי סינגפור.

האם כל רוכש זר משלם מס נוסף של 60%?

לא. שיעור המס של 60% חל על מרבית היחידים הזרים, אך קיימים חריגים, לרבות כאלה המעוגנים בהסכמי סחר חופשי מסוימים.

מהו קונדומיניום ניהולי?

זהו פרויקט שנבנה על ידי יזם פרטי ודומה לקונדומיניום פרטי רגיל, אך כפוף בתחילה לקריטריונים ממשלתיים לגבי רכישה, בעלות ותקופת מגורים מינימלית. עבור מגרשים חדשים הכפופים לכללים מ-8 במאי 2026, תקופת המגורים המינימלית עומדת על עשר שנים.

כמה יחידות דיור פרטיות חדשות צפויות להימסר בעתיד?

כ-60,600 נכסים, כולל קונדומיניומים ניהוליים, צפויים להסתיים בשנים הבאות. מתוכם כ-25,900 מתוכננים להסתיים עד סוף שנת 2028.

האם החל בום נדל״ן חדש בסינגפור?

נכון לעכשיו אין די נתונים לקביעה זו. מכירות יולי זינקו בחדות לעומת יוני, אך נותרו נמוכות ב-22% בהשוואה לאשתקד, וקצב עליית מדד המחירים הכללי ברבעון השני התמתן.