Продажи жилья в Сингапуре ожили после июньской паузы

Продажи нового частного жилья в Сингапуре резко восстановились в июле 2026 года: застройщики реализовали 731 объект без учета исполнительных кондоминиумов против 156 в июне. Однако год к году продажи снизились на 22% — в июле 2025-го было реализовано 940 объектов. Почти две трети июльского результата обеспечили всего два новых комплекса, что показывает зависимость сингапурского первичного рынка от календаря запусков и пока не позволяет говорить о начале нового жилищного бума.

Bloomberg 17 августа сообщил о восстановлении продаж после возвращения застройщиков к крупным запускам. Проверка рыночных и государственных данных подтверждает сам факт резкого месячного роста, но одновременно показывает более сдержанную картину: продажи за семь месяцев остаются ниже прошлогодних, рост общего индекса цен замедлился, а государство сохраняет высокий объем будущего предложения жилья.

Продажи новостроек выросли более чем в четыре раза

В июле застройщики продали 731 новое частное жилое помещение без учета Executive Condominiums — исполнительных кондоминиумов. Это более чем в четыре раза превышает июньские 156 объектов и является максимальным месячным результатом с апреля 2026 года, когда было продано 1 548 единиц. По сравнению с июлем прошлого года результат, напротив, оказался на 22% ниже.

PropNex, анализируя опубликованные 17 августа данные, указывает, что июльское восстановление было прежде всего связано с возвращением нового предложения. За месяц застройщики вывели на рынок 889 объектов без учета исполнительных кондоминиумов после почти полного отсутствия крупных запусков в июне.

За январь–июль было продано 4 885 новых частных объектов без учета этого отдельного сегмента. За тот же период 2025 года показатель достигал 5 527 единиц. Таким образом, накопленные продажи остаются примерно на 11,6% ниже прошлогодних, несмотря на четырехкратный июльский скачок относительно июня.

Это делает базовый эффект особенно важным: июль выглядит чрезвычайно сильным по сравнению с необычно слабым июнем, но значительно спокойнее при сопоставлении с прошлым годом.

Два проекта сформировали почти 66% июльского рынка

Основную часть продаж обеспечили Lentor Gardens Residences и Dunearn House. На них вместе пришлось 482 сделки, или около 65,9% всех июльских продаж нового частного жилья без учета исполнительных кондоминиумов.

Lentor Gardens Residences стал крупнейшим проектом месяца. В комплексе на 499 квартир было продано 270 объектов, то есть около 54% общего числа квартир. Медианная цена июльских сделок составила 2 357 сингапурских долларов за квадратный фут.

Результат особенно примечателен тем, что это уже седьмой крупный запуск в районе Lentor Hills с сентября 2022 года. Шесть предыдущих проектов к июлю реализовали в совокупности 2 933 из 2 954 квартир по зарегистрированным сделкам. Это оставляло сравнительно небольшой остаток непроданного нового жилья в районе.

Около 82,2% квартир Lentor Gardens Residences, проданных в июле, стоили менее 2,5 млн сингапурских долларов. Их площадь находилась в диапазоне от 646 до 1 012 квадратных футов, или приблизительно от 60 до 94 квадратных метров.

Dunearn House поддержал премиальный сегмент

Вторым крупнейшим запуском июля стал Dunearn House на 380 квартир. За месяц покупатели приобрели 212 объектов, или около 56% проекта. Медианная стоимость достигла 3 111 сингапурских долларов за квадратный фут.

Dunearn House стал первым новым частным жилым комплексом в формируемом районе Bukit Timah Turf City. Участок проекта был ранее приобретен по цене 1 410 сингапурских долларов за квадратный фут разрешенной площади застройки. Соседний участок впоследствии был продан уже примерно по 1 625 долларов за квадратный фут разрешенной площади — приблизительно на 15% дороже.

Несмотря на высокую стоимость площади, 42,5% квартир Dunearn House, проданных в июле, стоили менее 2,5 млн сингапурских долларов. Площадь этих объектов составляла от 527 до 678 квадратных футов — примерно от 49 до 63 квадратных метров.

Такая структура показывает важное изменение рынка: итоговый бюджет покупки становится для покупателей не менее значимым, чем цена квадратного фута. Компактная квартира в дорогом районе может оставаться доступнее по общей сумме сделки, чем более просторный объект с меньшей стоимостью единицы площади.

Внешние районы лидировали по числу продаж

Наибольшее число первичных сделок в июле пришлось на внешнюю часть Сингапура — Outside Central Region. Здесь застройщики реализовали 334 объекта против 57 в июне. Из них 270 пришлось на Lentor Gardens Residences.

В центральном основном районе — Core Central Region — было продано 235 новых объектов. Это максимальный показатель с марта 2026 года, когда было реализовано 472 единицы. Dunearn House обеспечил примерно 90,2% июльских продаж в этой зоне.

В остальной центральной зоне — Rest of Central Region — продажи выросли до 162 объектов с 84 месяцем ранее. Здесь лидировал Union Square Residences с 34 сделками при медианной цене 2 798 сингапурских долларов за квадратный фут. Hudson Place Residences продал 21 квартиру, One Marina Gardens — 18.

Цена до 2,5 млн долларов остается ключевой границей

В июле 58,1% нового частного жилья без земельных участков и без учета исполнительных кондоминиумов было продано дешевле 2,5 млн сингапурских долларов.

Доля этого диапазона постепенно сокращается. В 2023 году ниже 2,5 млн долларов продавалось 71,7% новых квартир без земельных участков, в 2024-м — 68,4%, в 2025-м — 66,4%. За первые семь месяцев 2026 года доля уменьшилась до 61,6%.

Одновременно диапазон от 2,5 млн до 3 млн долларов занял 17,2% первичных продаж за январь–июль против 14,5% за весь 2025 год. Таким образом, доступный для массового частного покупателя ценовой диапазон постепенно смещается вверх.

Высокая стоимость земельных участков и строительства ограничивает возможности застройщиков сохранять прежнюю итоговую цену. Уменьшение площади квартир позволяет частично компенсировать рост стоимости квадратного фута, однако у этой стратегии существуют практические ограничения.

Местные покупатели обеспечивают основную часть спроса

Граждане Сингапура в июле обеспечили примерно 87,5% покупок нового частного жилья без земельных участков и без учета исполнительных кондоминиумов. Месяцем ранее их доля составляла 84,5%.

Даже в наиболее дорогом центральном районе на сингапурцев пришлось около 83,4% первичных сделок с таким жильем.

Иностранцы без статуса постоянного резидента обеспечили лишь около 3% новых продаж квартир в центральном основном районе — семь сделок. Еще 13,6% пришлось на постоянных резидентов Сингапура. Доли 87,5%, 83,4% и 3% относятся именно к новому жилью без земельных участков и не должны автоматически переноситься на весь рынок частной недвижимости страны.

Иностранцы платят дополнительный налог до 60%

Налоговое управление Сингапура устанавливает дополнительный гербовый сбор с покупателей жилой недвижимости в зависимости от их статуса и количества объектов. Для гражданина страны первая покупка не облагается этим дополнительным сбором, вторая облагается по ставке 20%, третья и последующие — 30%. Постоянный резидент платит 5% при первой покупке, 30% при второй и 35% при третьей и последующих. Для большинства иностранных физических лиц ставка составляет 60%.

Сбор рассчитывается от большей из двух величин — цены сделки или рыночной стоимости. Поэтому для иностранца, покупающего объект стоимостью 2 млн сингапурских долларов и не имеющего права на специальный режим, дополнительный сбор составит 1,2 млн долларов.

Однако правило 60% имеет исключения. Некоторые граждане стран, на которых распространяются соответствующие соглашения о свободной торговле с Сингапуром, могут получать режим, аналогичный применяемому к гражданам страны. Например, официальные правила отдельно приводят случай гражданина США, для которого первая покупка может не облагаться дополнительным сбором. Поэтому формулировка «все иностранцы платят 60%» была бы неверной.

Исполнительные кондоминиумы — отдельный сегмент

Исполнительные кондоминиумы, или Executive Condominiums, необходимо отделять от обычного частного рынка. Министерство национального развития Сингапура характеризует их как жилье, которое строят и продают частные застройщики и которое по характеристикам и инфраструктуре похоже на обычные частные кондоминиумы, но первоначально подпадает под государственные ограничения по праву покупки и владению.

Для земельных участков под такие проекты, тендеры по которым закрываются начиная с 8 мая 2026 года, минимальный срок обязательного проживания увеличен с пяти до десяти лет. В течение этого периода владельцы не могут сдавать весь объект, покупать другую жилую недвижимость или продавать квартиру на открытом рынке. После десяти лет объект можно продать гражданам и постоянным резидентам, а полностью открытым для иностранных и корпоративных покупателей он становится после 15-го года.

В июле в этом сегменте было продано отдельно еще 27 объектов против 28 в июне. Coastal Cabana обеспечил 18 сделок при медианной цене 1 829 сингапурских долларов за квадратный фут. Непроданное предложение новых исполнительных кондоминиумов на конец июля составляло всего 154 единицы.

Цены на частное жилье растут медленнее

Управление городской реконструкции Сингапура сообщило, что общий индекс цен частного жилья во втором квартале 2026 года вырос на 0,5% относительно первого квартала. В предыдущие три месяца рост составлял 0,9%. За первое полугодие цены увеличились на 1,4% против 1,8% за первую половину 2025 года.

Главный источник роста — дома с собственными земельными участками. Их стоимость во втором квартале увеличилась на 2,5% после снижения на 0,4% в первом.

Квартиры и кондоминиумы без отдельного земельного участка, напротив, подешевели на 0,1% после повышения на 1,3% кварталом ранее.

В центральном основном районе такие объекты подорожали на 1,8%. В остальной центральной зоне цены снизились на 1,2%, а во внешней части города — на 0,1%.

Аренда продолжает умеренно дорожать

Индекс аренды частного жилья во втором квартале вырос на 0,7% после повышения на 0,3% в первом квартале.

Аренда квартир без собственного земельного участка увеличилась на 0,4%, столько же, сколько и кварталом ранее. Для домов с земельными участками рост достиг 2,7% после 0,1% в первом квартале.

В центральном основном районе аренда квартир выросла на 1,2%, в остальной центральной зоне не изменилась, а во внешней части города снизилась на 0,3%. Это подтверждает значительную разницу между отдельными частями рынка.

Вторичный рынок крупнее первичного

Активность застройщиков составляет лишь часть рынка частной недвижимости Сингапура.

Во втором квартале было зарегистрировано 3 813 сделок перепродажи против 3 225 в первом квартале. На вторичный рынок пришлось 62% всех сделок с частным жильем без учета исполнительных кондоминиумов против 59,6% кварталом ранее.

За тот же период застройщики продали 2 141 новое частное жилое помещение против 2 013 в первом квартале. Еще 194 сделки относились к последующей перепродаже незавершенных объектов до окончательного ввода жилья в эксплуатацию.

Следовательно, месячные показатели продаж застройщиков хорошо отражают интерес к новым запускам, но не описывают весь рынок недвижимости.

Доля пустующего жилья выросла до 6,4%

В конце второго квартала доля незанятых готовых частных жилых объектов без учета исполнительных кондоминиумов составляла 6,4% против 6,2% три месяца назад.

В центральном основном районе показатель достигал 8,3%, в остальной центральной зоне — 6,1%, во внешней части — 5,6%.

При этом запас фактически занятого частного жилья во втором квартале уменьшился на 387 единиц, тогда как общий готовый фонд увеличился на 416 объектов.

Рост вакантности также не подтверждает гипотезу о масштабном физическом дефиците частного жилья по всему Сингапуру, хотя отдельные районы и новые проекты могут иметь гораздо более напряженный баланс спроса и предложения.

Будущее предложение превышает 60 тысяч объектов

На конец второго квартала в проектном портфеле находилось 42 472 частных жилых объекта, включая исполнительные кондоминиумы, которые уже получили разрешение на планирование. Из них 15 810 оставались непроданными.

Кроме того, 18 153 непроданных объекта относились к проектам, еще не получившим разрешение на планирование. В эту величину входили 4 745 квартир из подтвержденного списка государственной программы продажи земельных участков на вторую половину 2026 года.

Около 60 600 частных квартир и домов, включая исполнительные кондоминиумы, должны быть завершены в последующие годы. Примерно 25 900 ожидаются к концу 2028 года, еще около 34 700 — начиная с 2029 года.

Важно не смешивать эти показатели: 42 472 — это объекты с уже полученным разрешением на планирование на конец второго квартала, тогда как 60 600 — более широкий прогноз будущего ввода жилья.

Государство сохраняет высокий объем земельного предложения

Во второй половине 2026 года подтвержденный список государственной программы продажи земли предусматривает участки примерно под 4 745 частных жилых объектов. За весь 2026 год подтвержденное предложение достигает 9 320 квартир — более чем на 50% выше среднего годового объема за предыдущие десять лет.

Более широкий государственный расчет оценивает общий будущий запас частного жилья примерно в 61 тыс. единиц, включая около 32 тыс. непроданных объектов, которые застройщики потенциально могут вывести на рынок приблизительно в течение следующих двух лет.

Таким образом, власти продолжают использовать земельное предложение как инструмент ограничения риска нового структурного дефицита жилья.

Крупным комплексным проектам дали больше времени

С 29 июля 2026 года были изменены сроки, связанные с возвратной частью дополнительного гербового сбора для некоторых крупных проектов комплексной реконструкции.

Застройщики жилья при приобретении соответствующей жилой недвижимости облагаются дополнительным сбором в общей сумме 40%: 35% составляют возвратную при выполнении условий часть, а еще 5% возврату не подлежат.

Для крупных участков комплексной реконструкции, где после перестройки будет создано от 700 до 1 399 квартир и количество жилья увеличится как минимум в 1,5 раза относительно существующего проекта, срок завершения строительства и продажи продлен до шести лет.

Для объектов минимум на 1 400 квартир при том же условии увеличения числа единиц жилья срок достигает семи лет. При этом не менее 50% квартир необходимо реализовать в течение первых шести лет, а весь проект завершить и полностью продать до конца седьмого года для сохранения права на возврат соответствующей части сбора.

Экономика Сингапура поддерживает платежеспособный спрос

Министерство торговли и промышленности Сингапура 11 августа повысило прогноз роста экономики страны на 2026 год до 4,5–5,5% с прежних 2–4%. Пересмотр связан с более сильным первым полугодием и улучшением внешних перспектив, в том числе благодаря ускорению мировых капиталовложений, связанных с искусственным интеллектом.

Во втором квартале валовой внутренний продукт увеличился на 5,9% в годовом выражении после роста на 6,3% в первом квартале. По сравнению с предыдущими тремя месяцами с учетом сезонности экономика выросла на 1,4%. За первое полугодие прирост составил 6,1% год к году.

Сильная экономика и рынок труда создают поддержку внутреннему жилищному спросу. Одновременно высокая абсолютная стоимость квартир и налоговые барьеры для владельцев нескольких объектов и большинства иностранцев ограничивают вероятность неконтролируемого инвестиционного всплеска.

Июльский рост не означает нового жилищного бума

Июльский результат действительно показывает, что на сингапурском рынке сохраняется значительный платежеспособный спрос на новые проекты. Однако структура сделок не позволяет считать 731 продажу признаком самостоятельного общерыночного ускорения.

Два комплекса обеспечили почти 66% продаж. За первые семь месяцев первичный рынок остается на 11,6% ниже прошлогоднего результата. Рост общего индекса цен замедлился до 0,5% за квартал, а квартиры без земли в среднем подешевели на 0,1%. Одновременно доля вакантного жилья увеличилась до 6,4%, а государство поддерживает повышенный объем будущего предложения.

Как сообщают эксперты International Investment, июльский скачок лучше интерпретировать как подтверждение способности хорошо расположенных и правильно структурированных проектов быстро находить покупателей, а не как начало нового всеобщего подъема недвижимости. Главный риск для инвестора состоит в том, что высокий темп продаж отдельных комплексов может скрывать более умеренную ситуацию на всем рынке. При наличии более 60 тыс. объектов в будущем портфеле, высоком государственном предложении земли и строгих налоговых ограничениях дальнейшая динамика будет все сильнее зависеть от конкретного района, качества проекта, размера квартиры и полной стоимости покупки. Покупка на основании только общего показателя роста продаж становится менее надежной стратегией, поскольку различия между сегментами увеличиваются.

FAQ: рынок недвижимости Сингапура в 2026 году

Сколько новых частных домов и квартир продали в июле?

Застройщики реализовали 731 новый частный объект без учета исполнительных кондоминиумов. В июне было продано 156 единиц, а в июле 2025 года — 940.

Почему продажи выросли настолько резко?

Главным фактором стало появление двух крупных проектов после слабого по новым запускам июня. Lentor Gardens Residences и Dunearn House вместе обеспечили 482 сделки, или 65,9% июльского результата.

Какой проект стал самым продаваемым?

Lentor Gardens Residences продал 270 из 499 квартир. Медианная стоимость составила 2 357 сингапурских долларов за квадратный фут.

Сколько квартир продал Dunearn House?

В июле было реализовано 212 из 380 квартир. Медианная цена достигла 3 111 сингапурских долларов за квадратный фут.

Растут ли цены на недвижимость в Сингапуре?

Общий индекс частного жилья вырос во втором квартале на 0,5%, однако квартиры без собственного земельного участка в среднем подешевели на 0,1%.

Кто покупает новостройки Сингапура?

Среди нового частного жилья без земельных участков и без учета исполнительных кондоминиумов около 87,5% июльских покупателей были гражданами Сингапура.

Правда ли, что каждый иностранец платит дополнительный налог 60%?

Нет. Ставка 60% применяется к большинству иностранных физических лиц, однако существуют исключения, в том числе предусмотренные некоторыми соглашениями о свободной торговле.

Что такое исполнительный кондоминиум?

Это проект, построенный частным застройщиком и похожий на частный кондоминиум, но первоначально подпадающий под государственные критерии покупки, владения и минимального срока проживания. Для новых участков, подпадающих под правила с 8 мая 2026 года, минимальный период проживания составляет десять лет.

Сколько нового частного жилья ожидается в будущем?

Около 60 600 объектов, включая исполнительные кондоминиумы, ожидаются к завершению в последующие годы. Из них приблизительно 25 900 планируется завершить к концу 2028 года.

Начался ли новый бум недвижимости в Сингапуре?

Пока данных для такого вывода недостаточно. Июльские продажи резко выросли относительно июня, но остались на 22% ниже прошлогодних, а рост общего индекса цен во втором квартале замедлился.