אלבניה הגבילה את בניית מגורי הנופש

אלבניה הגבילה את בניית מגורי הנופש. עבור דירות פרטיות ווילות מותר להקצות לא יותר מ-40% משטח המתחמים המעורבים, כך מדווח RTSH. שאר השטח מיועד לאירוח תיירים ולשירותים נלווים. התקנה מפרטת גם את נוהל ההסמכה של פרויקטי יזמות.

כללים חדשים לבניית אתרי נופש באלבניה

ב-5 בנובמבר 2026 אישרה מועצת השרים של אלבניה כללים חדשים לבניית אתרי נופש. ההחלטה מגדירה את קטגוריות אתרי התיירות ואת הדרישות לתכנונם. הודגשו במיוחד מתחמים מעורבים (resort miks), הכוללים תשתית מלונאית ושטחי מגורים.

מגבלת ה-40% מחושבת על פי שטח הבנייה הכולל, ולא לפי גודל חלקת הקרקע. לדוגמה, בפרויקט של 100 000 מ״ר יש להקצות עבור מלונות ושירותים לנופשים לפחות 60 000 מ״ר. את 40 000 מ״ר הנותרים ניתן לייעד למגורים. במקביל, דירות ווילות המיועדות לאירוח תיירים נכללות בחלק המלונאי.

שטחים משותפים נלקחים בחשבון בהתאם לייעודם. אם הם משרתים את שני המרכיבים ולא ניתן להפרידם, שטחם יחולק באופן יחסי. היזמים מחויבים להציג חישובים מפורטים לכל בניין, קומה וייעוד שימוש. אף חלק מהמבנים אינו יכול להיגרע מהתיעוד.

הסמכה של פרויקטי נופש

יזמים של אתרי נופש חדשים באלבניה נדרשים כעת לאשר את התאמת הפרויקט לדרישות שנקבעו עוד לפני קבלת היתר הבנייה. לשם כך, משרד התיירות בודק את ייעוד המבנים, חלוקת השטחים ומאפיינים נוספים של המתחם העתידי. אם אין הפרות, היזם מקבל תעודה מקדימה ויכול להתקדם לשלב הבא של הוצאת המסמכים.

בדיקה מסוג זה נקבעה כבר ביולי 2026, כאשר אלבניה אימצה תיקונים לחוק התיירות. ההחלטה מנובמבר הבהירה את הדרישות לקטגוריות הנדל״ן השונות. שינוי ייעוד השטחים או היחס שבין החלק המלונאי לחלק המגורים יחייב בדיקה מחודשת של ההסמכה. במקרים מסוימים יידרש היזם אף לחדש את היתר הבנייה.

עבור פרויקטים שאושרו לפני כניסתו לתוקף של חוק יולי, נקבעו חריגים. בעליהם אינם נדרשים לקבל תעודה מקדימה אם כבר הונפק היתר בנייה. עם זאת, לפני פתיחת אתר הנופש יש לעבור בדיקה מחייבת של סיווגו ורמת השירות בו. מסמכים שהונפקו בעבר שומרים על תוקפם, ולכן מתחמים פעילים יכולים להמשיך לפעול ללא הסמכה חוזרת.

מה ישתנה עבור בעלי הדירות

הכללים החדשים אינם אוסרים על מכירת דירות ווילות במתחמי נופש באלבניה. עם זאת, נכסים הנכללים בחלק המלונאי חייבים לפעול תחת ניהול אחוד. הם נכללים בתעודה הכללית ואינם דורשים סיווג נפרד, גם אם הם שייכים לבעלים שונים.

אם בעלים ירצה להשכיר לתיירים דירה הרשומה למגורים, יהיה עליו תחילה לשנות את ייעודה. מעבר כזה מחייב תיאום מול הרשויות המוסמכות ושיקוף בתיעוד הפרויקט. לאחר מכן ייכלל השטח במרכיב המלונאי בעת חישוב יחס ה-60/40.

דרישות נפרדות נקבעו למלונות דירות (apart-hotels), שבהם הנדל״ן עשוי להיות בבעלות פרטית אך מנוהל על ידי מפעיל יחיד. מומלץ לרוכשים לברר מראש את תנאי הניהול ואת נוהל ההשכרה. יש להקדיש תשומת לב מיוחדת למסמכי ההיתר: הם אלה שמציינים את הסטטוס הרשמי של הנכס, שבו תלויות אפשרויות השימוש בו.

מה המשמעות עבור המשקיעים

אנליסטים של International Investment מציינים כי המגבלות החדשות עשויות לשנות את הגישה לפיתוח נדל״ן נופש באלבניה. היזמים ייאלצו להקדיש תשומת לב רבה יותר לעסקי המלונאות, מכיוון שמכירת הדירות והווילות מוגבלת כעת ביחס שנקבע. הצלחתם של מתחמים אלה תהיה תלויה במידה רבה יותר בביקוש התיירותי, באיכות השירות וביכולת הניהולית.

לצד זאת, המדינה ממשיכה ליצור תנאים למשיכת הון זר. הצעת חוק התיירות של אלבניה, שהוצגה בסוף אוקטובר, משמרת את האפשרות לבעלות פרטית על נדל״ן במתחמים מעורבים ומציעה צעדי תמיכה למשקיעים. עם זאת, המסמך עודנו בשלבי דיון, ולכן התנאים הסופיים ליישום יוזמות אלה טרם נקבעו.

עבור השוק מקבל חשיבות מיוחדת האיזון שבין בניית נכסים חדשים לבין הביקוש הממשי ללינה של נופשים. אפילו עמידה ביחס של 60/40 אינה מבטיחה תשואה גבוהה, בפרט באזורים בעלי עונתיות מובהקת. על המשקיעים לקחת בחשבון לא רק את סיכויי עליית ערך הנדל״ן, אלא גם את עלויות תחזוקת התשתית, שיעורי התפוסה במלונות ואפשרויות הפקת הרווח מהשכרה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות על נדל״ן נופש באלבניה

מה השתנה בכללי הבנייה של אתרי נופש באלבניה?

במתחמים מעורבים חלקו של נדל״ן המגורים הוגבל ל-40% משטח הבנייה הכולל. לפחות 60% חייבים להיות מיועדים לחלק התיירותי, שיכול לכלול בתי מלון, דירות אירוח לנופשים ושירותים נלווים.

האם מגבלת ה-40% חלה על כל שטח אתר הנופש?

לא. היחס מחושב לפי שטח הבנייה, ולא לפי שטח הקרקע. שטחים משותפים נלקחים בחשבון גם הם בעת החלוקה שבין חלק המגורים לחלק התיירותי.

מה השתנה עבור רוכשי דירות ווילות?

הכללים החדשים אינם אוסרים על בעלות פרטית בנכסים אלה. עם זאת, יש לבדוק במסמכי ההיתר ובחוזה הניהול את ייעודו של הנכס המסוים ואת תנאי השימוש בו.

כיצד להשכיר דירת מגורים לתיירים במתחם נופש?

סטטוס מגורים אינו מעניק זכות אוטומטית לכלול את הנכס בחלק המלונאי של אתר הנופש. לשם כך יש לתאם את שינוי ייעוד הנדל״ן ולעדכן את מסמכי הפרויקט.

אילו פרויקטים חייבים לעבור הסמכה מקדימה?

היא נדרשת עבור פרויקטים חדשים הכפופים לכללי חוק מס׳ 83/2026, טרם הוצאת היתר בנייה. לפרויקטים שקיבלו היתר כזה לפני כניסת החוק לתוקף נקבע חריג.

מתי נכנסות הדרישות החדשות לתוקף?

החלטת הממשלה התקבלה ב-5 בנובמבר 2026 וקובעת כניסה לתוקף לאחר פרסומה ברשומות הרשמיות. נכון ל-9 בנובמבר מועד הפרסום טרם אושר.