Албания ограничила строительство курортного жилья

Албания ограничила строительство курортного жилья. Под частные апартаменты и виллы разрешено отводить не более 40% площади смешанных комплексов, сообщает RTSH. Остальная часть предназначена для размещения туристов и сопутствующих услуг. Постановление также уточняет порядок сертификации девелоперских проектов.

Новые правила строительства курортов в Албании

5 ноября 2026 года Совет министров Албании утвердил новые правила строительства курортов. Постановление определяет категории туристических объектов и требования к их проектированию. Отдельно выделены смешанные комплексы (resort miks), в которых предусмотрены гостиничная инфраструктура и жилые помещения.

Ограничение в 40% рассчитывается по общей строительной площади, а не по размеру земельного участка. Например, в проекте на 100 000 кв. м под гостиницы и услуги для отдыхающих необходимо выделить не менее 60 000 кв. м. Остальные 40 000 кв. м можно использовать для жилья. При этом апартаменты и виллы, предназначенные для размещения туристов, включаются в гостиничную часть.

Общие помещения учитываются в зависимости от их назначения. Если они обслуживают обе составляющие и разделить их невозможно, метраж распределяется пропорционально. Застройщики обязаны представить подробные расчеты по каждому зданию, этажу и виду использования. Ни одна часть сооружений не может быть исключена из документации.

Сертификация курортных проектов

Застройщикам новых курортов в Албании теперь необходимо подтвердить соответствие проекта установленным требованиям еще до получения разрешения на строительство. Для этого Министерство туризма проверяет назначение зданий, распределение площадей и другие характеристики будущего комплекса. Если нарушений нет, девелопер получает предварительный сертификат и может перейти к следующему этапу оформления документов.

Такая проверка была предусмотрена еще в июле 2026 года, когда Албания приняла поправки к закону о туризме. Ноябрьское постановление уточнило требования к различным категориям недвижимости. Изменение назначения помещений или соотношения гостиничной и жилой частей потребует пересмотра сертификата. В отдельных случаях застройщику придется также обновить разрешение на строительство.

Для проектов, одобренных до вступления в силу июльского закона, предусмотрены исключения. Их владельцам не нужно получать предварительный сертификат, если разрешение на строительство уже было выдано. Однако перед открытием курорта необходимо пройти обязательную проверку его категории и уровня обслуживания. Ранее оформленные документы сохраняют силу, поэтому действующие комплексы могут продолжать работу без повторной сертификации.

Что изменится для владельцев апартаментов

Новые правила не запрещают продажу апартаментов и вилл в курортных комплексах Албании. Однако объекты, включенные в гостиничную часть, должны работать под единым управлением. Они охватываются общим сертификатом и не требуют отдельной классификации, даже если принадлежат разным собственникам.

Если владелец захочет сдавать туристам квартиру, оформленную как жилую, сначала потребуется изменить ее назначение. Такой переход необходимо согласовать с уполномоченными органами и отразить в проектной документации. Затем площадь включат в гостиничную составляющую при расчете пропорции 60/40.

Отдельные требования предусмотрены для апарт-отелей, где недвижимость может находиться в частной собственности, но обслуживается единым оператором. Покупателям стоит заранее выяснить условия управления и порядок сдачи в аренду. Особое внимание следует уделить разрешительным документам: именно в них указан официальный статус помещения, от которого зависят возможности его использования.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что новые ограничения могут изменить подход к развитию курортной недвижимости Албании. Девелоперам придется уделять больше внимания гостиничному бизнесу, поскольку продажи апартаментов и вилл теперь ограничены установленной пропорцией. Успех таких комплексов будет в большей степени зависеть от туристического спроса, качества обслуживания и эффективности управления.

При этом страна продолжает создавать условия для привлечения зарубежного капитала. Представленный в конце октября проект закона о туризме Албании сохраняет возможность частного владения недвижимостью в смешанных комплексах и предусматривает меры поддержки инвесторов. Впрочем, документ пока находится на стадии обсуждения, поэтому окончательные условия реализации таких инициатив еще неизвестны.

Для рынка особое значение приобретает баланс между строительством новых объектов и реальным спросом на размещение отдыхающих. Даже соблюдение пропорции 60/40 не гарантирует высокой доходности, особенно в районах с выраженной сезонностью. Инвесторам необходимо учитывать не только перспективы роста стоимости недвижимости, но и расходы на содержание инфраструктуры, загрузку гостиниц и возможности получения прибыли от аренды.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Частые вопросы о курортной недвижимости Албании

Что изменилось в правилах строительства курортов Албании?

В смешанных комплексах доля жилой недвижимости ограничена 40% общей строительной площади. Не менее 60% должно приходиться на туристическую часть, в которую могут входить гостиницы, апартаменты для отдыхающих и сопутствующие услуги.

Ограничение 40% относится ко всей территории курорта?

Нет. Пропорцию рассчитывают по площади строительства, а не по размеру земельного участка. Общие помещения также учитывают при распределении между жилой и туристической частями.

Что изменилось для покупателей апартаментов и вилл?

Новые правила не запрещают частную собственность на эти объекты. Однако назначение конкретного помещения и условия его использования нужно проверять в разрешительных документах и договоре управления.

Как сдавать жилую квартиру туристам в курортном комплексе?

Жилой статус не дает автоматического права включить помещение в гостиничную часть курорта. Для этого необходимо согласовать изменение назначения недвижимости и обновить проектную документацию.

Какие проекты должны проходить предварительную сертификацию?

Она требуется для новых проектов, подпадающих под правила закона №83/2026, перед оформлением разрешения на строительство. Для объектов, получивших такое разрешение до вступления закона в силу, предусмотрено исключение.

Когда вступают в силу новые требования?

Постановление правительства принято 5 ноября 2026 года и предусматривает вступление в силу после публикации в официальном вестнике. На 9 ноября дата публикации не была подтверждена.