דובאי: היקף העסקאות נותר גבוה, המחירים בירידה

שוק הנדל״ן של דובאי שומר על מחזור עסקאות גבוה, אך לקראת סתיו 2026 המגמה הפכה להרבה פחות אחידה. בתקופת ינואר–אוגוסט הגיע שווי העסקאות בנדל״ן למגורים לכ-345 מיליארד דירהם של איחוד האמירויות, שהם כ-94 מיליארד דולר, עם יותר מ-103.9 אלף מכירות. במקביל, מספר מדדי מחירים מצביעים על ירידה במחירי הדיור והשכירות, בעוד קצב מסירת הפרויקטים החדשים מואץ. לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, השוק עובר לשלב שבו מספר עסקאות גבוה כבר אינו מבטיח עליות מחירים נוספות.

מכירות הנדל״ן בדובאי הגיעו ל-345 מיליארד דירהם

בשמונת החודשים הראשונים של שנת 2026 התקרב שווי העסקאות בנדל״ן למגורים בדובאי ל-345 מיליארד דירהם, ומספרן חצה את רף ה-103,978. על פי הנתונים שפורסמו ב-Khaleej Times ב-30 בספטמבר, במחצית הראשונה של השנה עמדו המכירות על 286.43 מיליארד דירהם ב-79,229 עסקאות. בחודש יולי נרשמו עוד 13,930 עסקאות בהיקף של 34.88 מיליארד דירהם, ובאוגוסט — 10,819 עסקאות בהיקף של 23.26 מיליארד.

נתונים אלה דורשים השוואה זהירה מול תקופות אחרות. בפרסום הוצג הנתון של המחצית הראשונה כהיקף כלל מכירות הנדל״ן, בעוד שנתוני יולי ואוגוסט מתייחסים למגזר המגורים בלבד. מאגרי מידע שונים עשויים גם לספור בנפרד דירות, וילות, מבנים ומגרשים. לכן נכון יותר להתייחס ל-345 מיליארד דירהם כמדד לפעילות בסדרת הנתונים שהציג העיתון, ולא כאומדן בר-השוואה מלא לכלל השוק.

במיוחד בהתחשב בכך ששנת 2025 קבעה רף בסיס גבוה במיוחד. בינואר–אוגוסט אשתקד הגיעו סך המכירות של נדל״ן למגורים ומסחרי ל-441.22 מיליארד דירהם ב-137,013 עסקאות. Gulf News כינה אז תוצאה זו שיא היסטורי לשמונת החודשים הראשונים של השנה. לא ניתן להשוות ישירות בין נתוני שתי התקופות עקב הבדלים בהגדרות הכיסוי, אך הם מדגימים כי המחזור הגבוה של 2026 מגיע לאחר שנה חריגה בעוצמת פעילותה.

שוק המגורים כבר מפגר אחרי היקפי השנה שעברה

סטטיסטיקה ממוקדת יותר בתחום המגורים ממחישה את ההתקררות באופן ברור יותר. מחקר של REIDIN מעריך את מכירות הנדל״ן למגורים במחצית הראשונה של 2026 ב-225.7 מיליארד דירהם, ירידה של 16% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מספר העסקאות ירד ב-14%, ל-81,861.

על נכסים בבנייה (דירות מקבלן) נרשמו 168.2 מיליארד דירהם, ועל נכסים מוכנים — 57.5 מיליארד. כמות המכירות של נכסים בבנייה ירדה ב-8%, ונכסים מוכנים ב-26%. באוגוסט נרשמו בשוק המגורים 11,440 עסקאות בהיקף של 24.43 מיליארד דירהם, כאשר שווי המכירות ירד ב-7.8% לעומת יולי, וכמות העסקאות פחתה ב-14.6%.

הנתח הגבוה של נכסים על הנייר מסביר מדוע מחזור העסקאות נותר גבוה גם בעת היחלשות מגמת המחירים. עסקה כזו נרשמת במועד הרכישה, אף שהנכס עצמו עשוי להימסר רק בעוד מספר שנים. בנוסף, יזמים מציעים תוכניות תשלומים ארוכות ותשלומים נדחים לאחר המסירה, מה שמקל על הנטל הראשוני של הרוכש.

מחירי הדיור החלו לרדת

המדדים העדכניים כבר מצביעים על תיקון במחירים. מדד ValuStrat לחודש אוגוסט ירד ל-218.8 נקודות. המחיר הממוצע של נדל״ן למגורים ירד ב-0.2% בחודש וב-3.1% בחישוב שנתי.

מחירי הדירות ירדו עד אוגוסט בממוצע ב-5.3% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2025. מחירי הווילות ירדו ב-1.7% — ירידה שנתית ראשונה בפלח שוק זה מאז 2021.

עם זאת, לא ניתן להגדיר את הירידה כאחידה בכל רחבי העיר. כ-73% משכונות הווילות ו-61% משכונות הדירות לא הציגו שינוי חודשי במחירים. ב-Jumeirah Islands נותרו הווילות יקרות ב-12.2% לעומת השנה שעברה, וב-Emirates Hills — ב-7.4% יותר.

הפער בין השכונות הופך לאחד המאפיינים הבולטים של השלב החדש בשוק. נכסים במיקומים מבוקשים בעלי היצע מוגבל עשויים להמשיך לרשום עליות במקביל לירידה במדד הממוצע של העיר כולה.

התיקון הורגש כבר באביב

התפנית לא החלה באוגוסט. Cushman & Wakefield Core תיעדה ברבעון השני ירידה של 4% במחירי המכירה הממוצעים של דיור בדובאי לעומת שלושת החודשים הראשונים של השנה. דמי השכירות הממוצעים ירדו ב-6%.

בקרב הדירות, התיקון הרבעוני החד ביותר נרשם ב-Palm Jumeirah, שם ירדו המחירים ב-9%. ב-Downtown Dubai וב-Business Bay עמדה הירידה על 7% בכל אחד מהם. בקרב הווילות, המחירים ב-The Springs וב-The Meadows ירדו ב-9%, וב-Dubai Hills Estate — ב-5%.

בשוק השכירות היה השינוי מורגש אף יותר. שכר הדירה עבור דירות ב-Downtown Dubai ירד ברבעון ב-14%, ב-Dubai Hills Estate וב-Dubai Marina — ב-10%, וב-Palm Jumeirah — ב-9%.

מחיר המכירה הממוצע לדיור עמד באותה עת על 1,855 דירהם לרגל רבוע. חברת הייעוץ מציינת כי התיקון מתרחש לאחר חמש שנים של צמיחה חזקה, ולכן הרמות הנוכחיות באזורים רבים עדיין גבוהות משמעותית מערכי תחילת המחזור הנוכחי.

היקף שיא של יחידות דיור חדשות נכנס לשוק

אחד הגורמים המרכזיים המשפיעים על המחירים הוא ההיצע. Dubai Land Department מדווח כי במחצית הראשונה של 2026 הושלמו באמירות 104 פרויקטים בשווי השקעות כולל של יותר מ-111 מיליארד דירהם.

לשוק נוספו 24,537 יחידות דיור חדשות. מספר הפרויקטים שהושלמו עלה ב-38.7% לעומת המחצית הראשונה של 2025, שווי ההשקעות בהם צמח ב-52%, ומספר יחידות הנדל״ן החדשות עלה ביותר מ-36%.

במקביל, גדל מספר הרוכשים שקונים נכס למטרת מגורים עצמיים. התוכנית לרוכשי דירה ראשונה, שהושקה ביולי 2025, סייעה עד יוני 2026 ליותר מ-3,200 תושבים לרכוש נכס. היקף העסקאות הקשורות לתוכנית עלה על 5 מיליארד דירהם.

ב-2026 עשויות להימסר כ-55.6 אלף יחידות דיור

קצב המסירות בפועל עשוי לגדול משמעותית במחצית השנייה של השנה. בשנת 2026 כולה צפויות כ-55,600 דירות ווילות חדשות — פוטנציאלית היקף מסירות הדיור השנתי הגדול ביותר מאז 2008. במחצית הראשונה נמסרו יותר מ-23.6 אלף נכסים, ועוד כ-32 אלף צפויים במחצית השנייה.

הגידול בהיצע כבר משפיע על כושר המיקוח של המשתתפים בשוק. אפשרויות הבחירה של השוכרים מתרחבות, בעלי הנכסים נדרשים להתחרות חזק יותר על שוכרים, ולרוכשים יש יותר הזדמנויות להשוות נכסים מוכנים מול פרויקטים חדשים.

עם זאת, היצע מוצהר אינו נמסר בהכרח בדיוק לפי לוח הזמנים. דחיות בלוחות זמני הבנייה הן תופעה מוכרת בדובאי, וכושר הביצוע של קבלנים ושרשראות האספקה עשויים להאט את המסירות. לכן, המדד החשוב ביותר נותר המסירה בפועל של הנכסים לבעליהם, ולא מספר הפרויקטים שהוכרזו.

היזמים יצרו מלאי פרויקטים חדש לשנים 2028–2029

גם לאחר התמתנות בהשקות חדשות, צבר הפרויקטים העתידי נותר גדול. במחצית הראשונה של 2026 הושקו בעיר 141 פרויקטי מגורים הכוללים 50,935 יחידות דיור. המחיר ההתחלתי הממוצע עמד על 1,972 דירהם לרגל רבוע, ומחיר החציון עמד על 1,725 דירהם.

כ-92.7% מהיחידות החדשות השתייכו לפלחי המחיר הבינוני והבינוני-גבוה. היקף ההשקות הגדול ביותר נרשם ב-Meydan — 13,231 יחידות. ב-Jumeirah Village Circle נרשמו 2,753 יחידות, וב-Majan — 2,564.

בד בבד, 36,103 יחידות, המהוות 70.9% מכלל ההשקות של המחצית הראשונה, מיועדות למסירה בשנים 2028–2029. נתון זה דוחה את הלחץ המיידי על ההיצע, אך בה בעת יוצר מלאי דיור גדול שעלול להיכנס לשוק השכירות והמכירה החוזרת במועד מאוחר יותר.

נדל״ן היוקרה נע במסלול שונה

מגזר הפרימיום מפגין עד כה יציבות רבה יותר מהשוק הרחב. ב-Knight Frank חישבו כי במחצית הראשונה נמכרו בדובאי 296 בתים בשווי של מעל 10 מיליון דולר. ברבעון הראשון נרשמו 165 עסקאות כאלה, וברבעון השני — 131.

מספר המכירות מעל 10 מיליון דולר צמח ב-16% לעומת המחצית הראשונה של 2025, ושוויים הכולל עלה ב-14%, ל-5.1 מיליארד דולר. 26 נכסים נוספים נמכרו במחיר של מעל 25 מיליון דולר.

העסקה היקרה ביותר במחצית הראשונה הייתה רכישת דירת 6 חדרים ב-Aman Residences באזור Jumeirah Second תמורת 114.9 מיליון דולר, שהם כ-422 מיליון דירהם.

דינמיקה זו ממחישה מדוע הממוצעים מתארים פחות ופחות את השוק כולו. הביקוש של הון גלובלי לנכסים נדירים בשכונות יוקרה עשוי להישאר גבוה במקביל לתיקון במחירי דירות סטנדרטיות באזורים שבהם הבנייה פעילה במיוחד.

דובאי עוברת מצמיחה גורפת לתחרות בין פרויקטים

השוק הגיע לנקודה שבה מספר מדדים נעים בכיוונים מנוגדים. מחזור הפעילות נותר גדול, דירות מקבלן מהוות את עיקר המכירות הראשוניות, ופלח היוקרה ממשיך למשוך רוכשים. במקביל, המדדים הכלל-עירוניים יורדים, השכירות מוזלת, מכירות הדיור נמוכות מרמות השנה שעברה, ומספר הנכסים החדשים עולה.

בשלב זה אין מדובר בירידה רוחבית ואחידה ברחבי דובאי. השוק הופך תלוי יותר במאפייניו של כל פרויקט ספציפי. מחיר הכניסה, המיקום, מועד המסירה, איכות הבנייה, תוכנית התשלומים וכמות הפרויקטים המתחרים סביב מקבלים משקל רב יותר מאשר עצם הצמיחה הכללית של האמירות.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי עבור דובאי אינו נעוץ בהיקף הבנייה עצמו, אלא בשאלה האם הביקוש העתידי יצליח לספוג את ההיצע החדש מבלי להפעיל לחץ נוסף על המחירים ועל השכירות. מכירות של פרויקטים על הנייר יכולות לשמור על מחזור עסקאות גבוה זמן רב לאחר תחילת תיקון בשוק הנכסים המוכנים, שכן בין רישום העסקה למסירה בפועל חולפות שנים. אם חלק ניכר מהיצע הדיור המתוכנן לשנים 2026–2029 יימסר במועדים שהובטחו, הפרויקטים הרגישים ביותר יהיו פרויקטים המוניים בשכונות עם ריבוי דירות דומות. מיקומים מבוקשים ונדירים, בתי משפחה איכותיים ונכסי יוקרה ייחודיים עשויים לשמור על כיוון אחר. לכן נכון לראות במצב הנוכחי מעבר מצמיחה רחבה לשוק סלקטיבי יותר, ולא המשך של גל עליות המחירים הקודם.

שאלות ותשובות: נדל״ן בדובאי

האם מחירי הנדל״ן בדובאי יורדים?

המדדים הממוצעים מראים ירידה. באוגוסט נרשמה לפי ValuStrat ירידה של 0.2% במחירי הדיור ברמה החודשית ושל 3.1% ברמה השנתית. עם זאת, המגמות משתנות מאוד לפי אזורים וסוגי נכסים.

כמה נכסי נדל״ן נמכרו בדובאי בשנת 2026?

בסדרת הנתונים שפורסמה ב-30 בספטמבר, נרשמו בינואר–אוגוסט כ-345 מיליארד דירהם ביותר מ-103.9 אלף עסקאות. הנתונים הסופיים עשויים להשתנות בהתאם להכללת מגרשים, מבנים ונדל״ן מסחרי.

האם דובאי קבעה שיא חדש בשנת 2026?

הגדרת שמונת החודשים הראשונים של 2026 כשיא מוחלט חדש אינה מדויקת. בשנת 2025 עמדו הנתונים הרחבים של השוק בתקופת ינואר–אוגוסט על 441.22 מיליארד דירהם. מעבר לכך, מקורות שונים מתבססים על היקפי כיסוי שונים של עסקאות.

מדוע ישנן עסקאות רבות כל כך אם המחירים יורדים?

חלק הארי של המכירות מורכב מנכסים בשלבי בנייה (דירות מקבלן). עסקאות אלו נרשמות במעמד החוזה, אף שייכנסו למאגר הדיור בפועל רק בעוד מספר שנים. תנאי התשלום שמציעים היזמים תומכים אף הם בביקוש בשוק הראשוני.

כמה יחידות דיור חדשות ייכנסו לשוק בדובאי?

ההערכה לכל שנת 2026 עומדת על כ-55.6 אלף דירות ווילות חדשות. בנוסף, קיים היקף פרויקטים נרחב המתוכנן לשנים 2028–2029.

מה קורה בשוק השכירות?

שכר הדירה הממוצע כבר במגמת ירידה. ברבעון השני ירד המדד הכלל-עירוני ב-6% לעומת הרבעון הקודם, אם כי קיימים הבדלים משמעותיים בין האזורים השונים.

האם נמשך הביקוש לנדל״ן יוקרה?

כן. במחצית הראשונה של 2026 נרשמו 296 עסקאות של בתים במחיר מעל 10 מיליון דולר, ושוויים המצטבר הגיע ל-5.1 מיליארד דולר.