Дубай: сделки остаются высокими, цены снижаются

Рынок недвижимости Дубая сохраняет высокий оборот, однако к осени 2026 года динамика стала заметно менее однородной. За январь–август стоимость сделок с жилой недвижимостью достигла примерно 345 млрд дирхамов ОАЭ, или около $94 млрд, при более чем 103,9 тыс. продаж. Одновременно несколько ценовых индексов фиксируют снижение стоимости жилья и аренды, а ввод новых объектов ускоряется. После нескольких лет быстрого роста рынок переходит в фазу, где большое число сделок уже не гарантирует дальнейшего повышения цен.

Продажи недвижимости Дубая достигли 345 млрд дирхамов

За первые восемь месяцев 2026 года стоимость сделок с жилой недвижимостью Дубая приблизилась к 345 млрд дирхамов, а их количество превысило 103 978. Как следует из данных, опубликованных Khaleej Times 30 сентября, за первое полугодие продажи составили 286,43 млрд дирхамов при 79 229 сделках. В июле было зарегистрировано еще 13 930 сделок на 34,88 млрд дирхамов, в августе — 10 819 на 23,26 млрд.

Эти цифры требуют осторожного сравнения с другими периодами. В публикации показатель первого полугодия приведен как объем продаж недвижимости, а июльские и августовские показатели относятся к жилому сегменту. Разные базы данных также могут отдельно учитывать квартиры, виллы, здания и земельные участки. Поэтому 345 млрд дирхамов корректнее использовать как показатель активности в серии, приведенной изданием, а не как полностью сопоставимую оценку всего рынка.

Тем более что 2025 год установил чрезвычайно высокую базу. В январе–августе прошлого года совокупные продажи жилой и коммерческой недвижимости достигли 441,22 млрд дирхамов при 137 013 сделках. Gulf News тогда называл этот результат историческим максимумом для первых восьми месяцев года. Показатели двух периодов нельзя напрямую сопоставлять из-за различий в охвате, однако они показывают, что высокий оборот 2026 года развивается после исключительного по активности 2025-го.

Жилой рынок уже уступает прошлогодним объемам

Более узкая статистика именно по жилью показывает охлаждение отчетливее. Исследование REIDIN оценивает продажи жилой недвижимости в первом полугодии 2026 года в 225,7 млрд дирхамов, что на 16% меньше, чем годом ранее. Количество сделок снизилось на 14%, до 81 861.

На строящиеся объекты пришлось 168,2 млрд дирхамов, на готовое жилье — 57,5 млрд. Количество продаж строящейся недвижимости сократилось на 8%, готовой — на 26%. В августе жилой рынок зарегистрировал 11 440 сделок на 24,43 млрд дирхамов, причем стоимость продаж уменьшилась на 7,8% относительно июля, а количество — на 14,6%.

Большая доля строящегося жилья помогает объяснить, почему оборот остается высоким даже при ухудшении ценовой динамики. Такая сделка регистрируется в момент покупки, хотя сам объект может быть введен через несколько лет. Застройщики также используют длительные рассрочки и платежи после сдачи, снижая первоначальную нагрузку на покупателя.

Цены на жилье начали снижаться

Свежие индексы уже показывают коррекцию стоимости. Августовский индекс ValuStrat опустился до 218,8 пункта. Средняя стоимость жилой недвижимости снизилась на 0,2% за месяц и на 3,1% за год.

Квартиры к августу подешевели в среднем на 5,3% по сравнению с тем же месяцем 2025 года. Стоимость вилл снизилась на 1,7% — это первое годовое падение этого сегмента с 2021 года.

При этом единым для всего города снижение назвать нельзя. Около 73% районов с виллами и 61% районов с квартирами не показали месячного изменения стоимости. В Jumeirah Islands виллы оставались на 12,2% дороже, чем год назад, в Emirates Hills — на 7,4%.

Разброс между районами становится одним из главных признаков нового этапа рынка. Объекты в дефицитных локациях и проекты с ограниченным предложением могут сохранять рост одновременно со снижением среднего индекса по городу.

Коррекция стала заметна еще весной

Разворот начался не в августе. Cushman & Wakefield Core зафиксировал во втором квартале снижение средних цен продажи жилья в Дубае на 4% относительно первых трех месяцев года. Средние арендные ставки уменьшились на 6%.

Среди квартир наиболее сильная квартальная коррекция наблюдалась на Palm Jumeirah, где цены снизились на 9%. В Downtown Dubai и Business Bay падение составило по 7%. Среди вилл стоимость в The Springs и The Meadows сократилась на 9%, в Dubai Hills Estate — на 5%.

На рынке аренды изменение оказалось еще заметнее. Ставки на квартиры в Downtown Dubai уменьшились за квартал на 14%, в Dubai Hills Estate и Dubai Marina — на 10%, на Palm Jumeirah — на 9%.

Средняя стоимость продажи жилья при этом составляла 1 855 дирхамов за квадратный фут. Консалтинговая компания отмечает, что коррекция происходит после пяти лет сильного роста, поэтому нынешние уровни во многих районах по-прежнему значительно выше значений начала текущего цикла.

На рынок выходит рекордный объем нового жилья

Одним из главных факторов для цен становится предложение. Dubai Land Department сообщает, что за первое полугодие 2026 года в эмирате завершили 104 проекта общей инвестиционной стоимостью свыше 111 млрд дирхамов.

На рынок вышло 24 537 новых объектов. Количество завершенных проектов выросло на 38,7% относительно первого полугодия 2025 года, их инвестиционная стоимость — на 52%, число новых единиц недвижимости — более чем на 36%.

Расширяется и число покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания. Запущенная в июле 2025 года программа для покупателей первого жилья к июню 2026-го помогла приобрести недвижимость более чем 3 200 резидентам. Связанные с программой сделки превысили 5 млрд дирхамов.

В 2026 году могут сдать около 55,6 тыс. домов

Фактический ввод может значительно увеличиться во второй половине года. На 2026 год ожидается около 55 600 новых квартир и вилл — потенциально крупнейший годовой объем сдачи жилья с 2008 года. За первое полугодие было передано более 23,6 тыс. объектов, еще примерно 32 тыс. ожидаются во второй половине.

Рост предложения уже влияет на переговорные позиции участников рынка. Выбор у арендаторов расширяется, собственникам приходится сильнее конкурировать за жильцов, а покупатели получают больше возможностей сравнивать готовые объекты с новыми проектами.

Однако заявленное предложение не обязательно выходит точно по графику. Для Дубая традиционны переносы сроков строительства, а возможности подрядчиков и цепочки поставок могут замедлять ввод. Поэтому наиболее важным показателем остается не число анонсированных проектов, а фактическая передача объектов владельцам.

Застройщики заложили новый запас на 2028–2029 годы

Даже после замедления запусков будущий запас остается крупным. За первое полугодие 2026 года в городе вывели на рынок 141 жилой проект, включающий 50 935 объектов. Средняя стартовая цена составляла 1 972 дирхама за квадратный фут, медианная — 1 725 дирхамов.

Около 92,7% новых объектов относились к среднему и верхнему среднему ценовым сегментам. Наибольший объем запусков пришелся на Meydan — 13 231 объект. На Jumeirah Village Circle пришлось 2 753, на Majan — 2 564.

При этом 36 103 объекта, или 70,9% всего объема запусков первого полугодия, заявлены к сдаче в 2028–2029 годах. Это откладывает непосредственное давление на предложение, но одновременно формирует большой запас жилья, который позднее может выйти на рынок аренды и перепродажи.

Элитная недвижимость движется по другой траектории

Премиальный сегмент пока значительно устойчивее массового рынка. Knight Frank подсчитал, что в первом полугодии в Дубае продали 296 домов стоимостью более $10 млн. В первом квартале зарегистрировали 165 таких сделок, во втором — 131.

Количество продаж дороже $10 млн выросло на 16% относительно первого полугодия 2025 года, их общая стоимость — на 14%, до $5,1 млрд. Еще 26 объектов были проданы дороже $25 млн.

Самой дорогой сделкой первого полугодия стала покупка шестикомнатной квартиры в Aman Residences в районе Jumeirah Second за $114,9 млн, или около 422 млн дирхамов.

Такая динамика показывает, почему средние показатели все меньше описывают рынок целиком. Спрос глобального капитала на редкие объекты в престижных районах может оставаться высоким одновременно с коррекцией стандартных квартир в районах с активным строительством.

Дубай переходит от общего роста к конкуренции проектов

Рынок подошел к точке, где несколько показателей движутся в разных направлениях. Оборот остается большим, строящееся жилье составляет основную часть первичных продаж, а верхний ценовой сегмент продолжает привлекать покупателей. Одновременно общегородские индексы снижаются, аренда дешевеет, продажи жилья уступают прошлогоднему уровню, а число новых объектов растет.

Это пока не выглядит как одинаковое падение по всему Дубаю. Скорее рынок становится более зависимым от характеристик конкретного проекта. Цена входа, район, срок сдачи, качество строительства, план платежей и количество конкурирующих объектов приобретают большее значение, чем общий рост эмирата.

Как сообщают эксперты International Investment, ключевой риск для Дубая связан не с самим масштабом строительства, а с тем, сможет ли будущий спрос поглотить новое предложение без дальнейшего давления на цены и аренду. Продажи объектов на этапе строительства способны поддерживать высокий оборот еще долго после начала коррекции готового рынка, поскольку между регистрацией сделки и фактической сдачей дома проходят годы. Если значительная часть запланированного на 2026–2029 годы жилья будет передана в заявленные сроки, наиболее чувствительными окажутся массовые проекты в районах с большим количеством похожих квартир. Дефицитные локации, качественные семейные дома и уникальная элитная недвижимость могут сохранить другую динамику. Поэтому нынешнюю ситуацию правильнее рассматривать как переход от широкого роста к более избирательному рынку, а не как продолжение прежнего ценового ралли.

FAQ: недвижимость Дубая

Падают ли цены на недвижимость в Дубае?

Средние индексы показывают снижение. В августе ValuStrat зафиксировал падение стоимости жилья на 0,2% за месяц и на 3,1% за год. Однако динамика сильно различается по районам и типам недвижимости.

Сколько недвижимости продали в Дубае в 2026 году?

В серии данных, опубликованной 30 сентября, за январь–август приводится около 345 млрд дирхамов и более 103,9 тыс. сделок. Итоговые значения могут различаться в зависимости от того, включаются ли земельные участки, здания и коммерческая недвижимость.

Установил ли Дубай новый рекорд в 2026 году?

Называть первые восемь месяцев 2026 года новым абсолютным рекордом некорректно. В 2025 году широкая статистика рынка за январь–август достигала 441,22 млрд дирхамов. Кроме того, разные источники используют неодинаковый охват сделок.

Почему сделок много, если цены снижаются?

Большая часть продаж приходится на объекты на этапе строительства. Они регистрируются в момент заключения сделки, хотя попадут в фактический жилой фонд спустя несколько лет. Рассрочки от застройщиков также поддерживают спрос на первичном рынке.

Сколько нового жилья появится в Дубае?

Оценка на весь 2026 год составляет около 55,6 тыс. новых квартир и вилл. Большой объем проектов также заявлен на 2028–2029 годы.

Что происходит с арендой?

Средние ставки уже снижаются. Во втором квартале общегородской показатель уменьшился на 6% к предыдущему кварталу, хотя ситуация значительно различается между районами.

Сохраняется ли спрос на элитную недвижимость?

Да. В первом полугодии 2026 года было зарегистрировано 296 сделок с домами дороже $10 млн, а их совокупная стоимость достигла $5,1 млрд.