დუბაი: გარიგებების მაჩვენებელი მაღალია, ფასები კი იკლებს

დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი მაღალ ბრუნვას ინარჩუნებს, თუმცა 2026 წლის შემოდგომისთვის დინამიკა შესამჩნევად ნაკლებად ერთგვაროვანი გახდა. იანვარ–აგვისტოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გარიგებების ღირებულებამ დაახლოებით 345 მლრდ არაბთა გაერთიანებული საამიროების დირჰამს (დაახლოებით $94 მლრდ) მიაღწია 103,9 ათასზე მეტი გაყიდვის პირობებში. ამავდროულად, რამდენიმე საფასო ინდექსი საცხოვრებლისა და იჯარის ღირებულების კლებას აფიქსირებს, ხოლო ახალი ობიექტების ექსპლუატაციაში მიღება ჩქარდება. რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ ბაზარი გადადის ფაზაში, სადაც გარიგებების დიდი რაოდენობა ფასების შემდგომ ზრდას აღარ უზრუნველყოფს.

დუბაის უძრავი ქონების გაყიდვებმა 345 მლრდ დირჰამს მიაღწია

2026 წლის პირველ რვა თვეში დუბაის საცხოვრებელი უძრავი ქონების გარიგებების ღირებულება 345 მლრდ დირჰამს მიუახლოვდა, ხოლო მათმა რაოდენობამ 103 978-ს გადააჭარბა. როგორც Khaleej Times-ის მიერ 30 სექტემბერს გამოქვეყნებული მონაცემებიდან ირკვევა, პირველ ნახევარწელში გაყიდვებმა 286,43 მლრდ დირჰამი შეადგინა 79 229 გარიგების ფარგლებში. ივლისში დარეგისტრირდა კიდევ 13 930 გარიგება 34,88 მლრდ დირჰამის ოდენობით, ხოლო აგვისტოში — 10 819 გარიგება 23,26 მლრდ დირჰამზე.

ეს ციფრები სხვა პერიოდებთან ფრთხილ შედარებას მოითხოვს. პუბლიკაციაში პირველი ნახევარწლის მაჩვენებელი მოცემულია როგორც უძრავი ქონების გაყიდვების საერთო მოცულობა, ხოლო ივლისისა და აგვისტოს მაჩვენებლები საცხოვრებელ სეგმენტს განეკუთვნება. სხვადასხვა მონაცემთა ბაზა ასევე ცალ-ცალკე აღრიცხავს ბინებს, ვილებს, შენობებსა და მიწის ნაკვეთებს. ამიტომ 345 მლრდ დირჰამი უფრო მართებულია გამოვიყენოთ როგორც გამოცემის მიერ მოყვანილი აქტივობის ინდიკატორი და არა როგორც მთელი ბაზრის სრულად შესადარისი შეფასება.

მით უმეტეს, რომ 2025 წელმა უაღრესად მაღალი ბაზა დააწესა. გასული წლის იანვარ–აგვისტოში საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების ჯამურმა გაყიდვებმა 441,22 მლრდ დირჰამს მიაღწია 137 013 გარიგების პირობებში. Gulf News-მა მაშინ ამ შედეგს წლის პირველი რვა თვის ისტორიული მაქსიმუმი უწოდა. ორი პერიოდის მაჩვენებლების პირდაპირ შედარება შეუძლებელია განსხვავებული მოცვის გამო, თუმცა ისინი აჩვენებს, რომ 2026 წლის მაღალი ბრუნვა ვითარდება განსაკუთრებულად აქტიური 2025 წლის შემდეგ.

საცხოვრებელი ბაზარი გასული წლის მოცულობებს უკვე ჩამორჩება

უფრო ვიწრო სტატისტიკა უშუალოდ საცხოვრებელ სეგმენტზე გაგრილებას უფრო მკაფიოდ ასახავს. REIDIN-ის კვლევა 2026 წლის პირველ ნახევარში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვებს 225,7 მლრდ დირჰამად აფასებს, რაც 16%-ით ნაკლებია წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. გარიგებების რაოდენობა 14%-ით შემცირდა, 81 861-მდე.

მშენებარე ობიექტებზე 168,2 მლრდ დირჰამი მოდიოდა, მზა საცხოვრებელზე კი — 57,5 მლრდ. მშენებარე უძრავი ქონების გაყიდვების რაოდენობა 8%-ით შემცირდა, მზა უძრავი ქონების კი — 26%-ით. აგვისტოში საცხოვრებელ ბაზარზე დარეგისტრირდა 11 440 გარიგება 24,43 მლრდ დირჰამის ღირებულებით, ამასთან, გაყიდვების მოცულობა ივლისთან შედარებით 7,8%-ით შემცირდა, ხოლო რაოდენობა — 14,6%-ით.

მშენებარე საცხოვრებლის დიდი წილი ხსნის იმას, თუ რატომ რჩება ბრუნვა მაღალი საფასო დინამიკის გაუარესების ფონზეც კი. ასეთი გარიგება რეგისტრირდება შეძენის მომენტში, თუმცა თავად ობიექტი შესაძლოა რამდენიმე წლის შემდეგ დასრულდეს. დეველოპერები ასევე იყენებენ ხანგრძლივ განვადებებსა და ჩაბარების შემდგომ გადახდებს, რაც მყიდველისთვის პირველად ფინანსურ ტვირთს ამცირებს.

საცხოვრებლის ფასებმა კლება დაიწყო

უახლესი ინდექსები უკვე აჩვენებს ღირებულების კორექციას. ValuStrat-ის აგვისტოს ინდექსი 218,8 პუნქტამდე დაეცა. საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო ღირებულება თვის განმავლობაში 0,2%-ით შემცირდა, ხოლო წლიურად — 3,1%-ით.

აგვისტოსთვის ბინები საშუალოდ 5,3%-ით გაიაფდა 2025 წლის იმავე თვესთან შედარებით. ვილების ღირებულება 1,7%-ით შემცირდა — ეს არის ამ სეგმენტის პირველი წლიური ვარდნა 2021 წლის შემდეგ.

ამასთან, ამ კლებას მთელი ქალაქისთვის ერთგვაროვანს ვერ ვუწოდებთ. ვილების რაიონების დაახლოებით 73%-ში და ბინების რაიონების 61%-ში ღირებულების ყოველთვიური ცვლილება არ დაფიქსირებულა. Jumeirah Islands-ში ვილები გასულ წელთან შედარებით 12,2%-ით უფრო ძვირი რჩებოდა, Emirates Hills-ში კი — 7,4%-ით.

რაიონებს შორის სხვაობა ბაზრის ახალი ეტაპის ერთ-ერთი მთავარი მახასიათებელი ხდება. დეფიციტურ ლოკაციებში არსებულმა ობიექტებმა და შეზღუდული მიწოდების მქონე პროექტებმა შესაძლოა ზრდა შეინარჩუნონ ქალაქის საშუალო ინდექსის კლების პარალელურად.

კორექცია ჯერ კიდევ გაზაფხულზე გახდა შესამჩნევი

ტენდენციის შემობრუნება აგვისტოში არ დაწყებულა. Cushman & Wakefield Core-მა დააფიქსირა მეორე კვარტალში დუბაიში საცხოვრებლის გაყიდვის საშუალო ფასების 4%-იანი კლება წლის პირველ სამ თვესთან შედარებით. საშუალო საიჯარო განაკვეთები 6%-ით შემცირდა.

ბინებს შორის ყველაზე ძლიერი კვარტალური კორექცია დაფიქსირდა Palm Jumeirah-ზე, სადაც ფასები 9%-ით შემცირდა. Downtown Dubai-სა და Business Bay-ში ვარდნამ 7-7% შეადგინა. ვილებს შორის The Springs-სა და The Meadows-ში ღირებულება 9%-ით შემცირდა, Dubai Hills Estate-ში კი — 5%-ით.

იჯარის ბაზარზე ცვლილება კიდევ უფრო თვალსაჩინო აღმოჩნდა. Downtown Dubai-ში ბინების განაკვეთები კვარტალში 14%-ით შემცირდა, Dubai Hills Estate-სა და Dubai Marina-ში — 10%-ით, ხოლო Palm Jumeirah-ზე — 9%-ით.

საცხოვრებლის გაყიდვის საშუალო ღირებულება ამ დროს 1 855 დირჰამს შეადგენდა კვადრატულ ფუტზე. საკონსულტაციო კომპანია აღნიშნავს, რომ კორექცია ხდება ხუთწლიანი ძლიერი ზრდის შემდეგ, ამიტომ ამჟამინდელი დონეები ბევრ რაიონში კვლავ მნიშვნელოვნად აღემატება მიმდინარე ციკლის დასაწყისის მაჩვენებლებს.

ბაზარზე ახალი საცხოვრებლის რეკორდული მოცულობა გამოდის

ფასებისთვის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი მიწოდება ხდება. Dubai Land Department იუწყება, რომ 2026 წლის პირველ ნახევარში საამიროში დასრულდა 104 პროექტი, რომელთა საერთო საინვესტიციო ღირებულება 111 მლრდ დირჰამს აღემატება.

ბაზარზე 24 537 ახალი ობიექტი გამოვიდა. დასრულებული პროექტების რაოდენობა 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით 38,7%-ით გაიზარდა, მათი საინვესტიციო ღირებულება — 52%-ით, ხოლო უძრავი ქონების ახალი ერთეულების რიცხვი — 36%-ზე მეტით.

იზრდება იმ მყიდველთა რაოდენობაც, რომლებიც საცხოვრებელს საკუთარი ცხოვრებისთვის იძენენ. 2025 წლის ივლისში დაწყებული პირველი საცხოვრებლის მყიდველთა პროგრამა 2026 წლის ივნისისთვის 3 200-ზე მეტ რეზიდენტს დაეხმარა უძრავი ქონების შეძენაში. პროგრამასთან დაკავშირებულმა გარიგებებმა 5 მლრდ დირჰამს გადააჭარბა.

2026 წელს შესაძლოა დაახლოებით 55,6 ათასი სახლი ჩაბარდეს

ფაქტობრივი ექსპლუატაციაში მიღება შესაძლოა მნიშვნელოვნად გაიზარდოს წლის მეორე ნახევარში. 2026 წლისთვის მოსალოდნელია დაახლოებით 55 600 ახალი ბინა და ვილა — პოტენციურად საცხოვრებლის ჩაბარების უდიდესი წლიური მოცულობა 2008 წლის შემდეგ. პირველ ნახევარწელში გადაცემულია 23,6 ათასზე მეტი ობიექტი, კიდევ დაახლოებით 32 ათასი მეორე ნახევარშია მოსალოდნელი.

მიწოდების ზრდა უკვე ახდენს გავლენას ბაზრის მონაწილეთა მოლაპარაკებების პოზიციებზე. დამქირავებლებს არჩევანი უფართოვდებათ, მესაკუთრეებს უწევთ უფრო მეტი კონკურენცია მობინადრეებისთვის, ხოლო მყიდველები იღებენ მეტ შესაძლებლობას, შეადარონ მზა ობიექტები ახალ პროექტებს.

თუმცა გამოცხადებული მიწოდება ყოველთვის ზუსტად გრაფიკით არ გამოდის. დუბაისთვის ტრადიციულია მშენებლობის ვადების გადაწევა, ხოლო კონტრაქტორების შესაძლებლობებმა და მიწოდების ჯაჭვებმა შესაძლოა შეანელოს ექსპლუატაციაში გაშვება. ამიტომ ყველაზე მნიშვნელოვან მაჩვენებლად რჩება არა ანონსირებული პროექტების რაოდენობა, არამედ ობიექტების მფლობელებისთვის ფაქტობრივი გადაცემა.

დეველოპერებმა ახალი მარაგი ჩადეს 2028–2029 წლებისთვის

ახალი პროექტების დაწყების შენელების შემდეგაც კი, სამომავლო მარაგი დიდია. 2026 წლის პირველ ნახევარში ქალაქში ბაზარზე გამოვიდა 141 საცხოვრებელი პროექტი, რომელიც 50 935 ობიექტს მოიცავს. საშუალო სასტარტო ფასი შეადგენდა 1 972 დირჰამს კვადრატულ ფუტზე, ხოლო მედიანური — 1 725 დირჰამს.

ახალი ობიექტების დაახლოებით 92,7% საშუალო და ზედა საშუალო საფასო სეგმენტებს განეკუთვნებოდა. პროექტების გაშვების ყველაზე დიდი მოცულობა Meydan-ზე დაფიქსირდა — 13 231 ობიექტი. Jumeirah Village Circle-ზე მოდიოდა 2 753, Majan-ზე — 2 564.

ამასთან, 36 103 ობიექტი, ანუ პირველი ნახევარწლის გაშვების მთლიანი მოცულობის 70,9%, გამოცხადებულია ჩასაბარებლად 2028–2029 წლებში. ეს აყოვნებს უშუალო ზეწოლას მიწოდებაზე, თუმცა ამავდროულად აყალიბებს საცხოვრებლის დიდ მარაგს, რომელიც მოგვიანებით შესაძლოა იჯარისა და გადაყიდვის ბაზარზე გამოვიდეს.

ელიტური უძრავი ქონება განსხვავებული ტრაექტორიით მოძრაობს

პრემიუმ სეგმენტი ჯერჯერობით გაცილებით უფრო მდგრადია, ვიდრე მასობრივი ბაზარი. Knight Frank-ის გათვლებით, პირველ ნახევარწელში დუბაიში გაიყიდა $10 მლნ-ზე მეტი ღირებულების 296 სახლი. პირველ კვარტალში დარეგისტრირდა ასეთი 165 გარიგება, მეორეში — 131.

$10 მლნ-ზე ძვირი გაყიდვების რაოდენობა 16%-ით გაიზარდა 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით, მათი საერთო ღირებულება კი — 14%-ით, $5,1 მლრდ-მდე. კიდევ 26 ობიექტი გაიყიდა $25 მლნ-ზე ძვირად.

პირველი ნახევარწლის ყველაზე ძვირადღირებული გარიგება გახდა ექვსოთახიანი ბინის შეძენა Aman Residences-ში, Jumeirah Second-ის რაიონში, $114,9 მლნ-ად (დაახლოებით 422 მლნ დირჰამი).

ეს დინამიკა აჩვენებს, თუ რატომ აღწერს საშუალო მაჩვენებლები ბაზარს მთლიანობაში სულ უფრო ნაკლებად. გლობალური კაპიტალის მოთხოვნა პრესტიჟულ რაიონებში არსებულ იშვიათ ობიექტებზე შესაძლოა მაღალი დარჩეს აქტიური მშენებლობის მქონე რაიონებში სტანდარტული ბინების კორექციის პარალელურად.

დუბაი საერთო ზრდიდან პროექტების კონკურენციაზე გადადის

ბაზარი მიუახლოვდა წერტილს, სადაც რამდენიმე მაჩვენებელი სხვადასხვა მიმართულებით მოძრაობს. ბრუნვა კვლავ დიდია, მშენებარე საცხოვრებელი პირველადი გაყიდვების ძირითად ნაწილს შეადგენს, ხოლო ზედა საფასო სეგმენტი მყიდველების მოზიდვას განაგრძობს. ამავდროულად, ქალაქის მასშტაბით ინდექსები მცირდება, იჯარა იაფდება, საცხოვრებლის გაყიდვები გასული წლის დონეს ჩამორჩება, ხოლო ახალი ობიექტების რაოდენობა იზრდება.

ეს ჯერ არ ჰგავს ერთგვაროვან ვარდნას მთელ დუბაიში. უფრო მეტად ბაზარი ხდება დამოკიდებული კონკრეტული პროექტის მახასიათებლებზე. შესვლის ფასი, რაიონი, ჩაბარების ვადა, მშენებლობის ხარისხი, გადახდის გეგმა და კონკურენტი ობიექტების რაოდენობა უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს, ვიდრე საამიროს საერთო ზრდა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, დუბაისთვის საკვანძო რისკი დაკავშირებულია არა თავად მშენებლობის მასშტაბთან, არამედ იმასთან, შეძლებს თუ არა მომავალი მოთხოვნა ახალი მიწოდების ათვისებას ფასებსა და იჯარაზე შემდგომი ზეწოლის გარეშე. მშენებარე ობიექტების გაყიდვებს შეუძლია მაღალი ბრუნვა შეინარჩუნოს მზა ბაზრის კორექციის დაწყებიდან კიდევ დიდხანს, რადგან გარიგების რეგისტრაციასა და სახლის ფაქტობრივ ჩაბარებას შორის წლები გადის. თუ 2026–2029 წლებისთვის დაგეგმილი საცხოვრებლის მნიშვნელოვანი ნაწილი გამოცხადებულ ვადებში ჩაბარდება, ყველაზე მგრძნობიარე აღმოჩნდება მასობრივი პროექტები იმ რაიონებში, სადაც ბევრი მსგავსი ბინაა. დეფიციტურმა ლოკაციებმა, ხარისხიანმა საოჯახო სახლებმა და უნიკალურმა ელიტურმა უძრავმა ქონებამ შესაძლოა განსხვავებული დინამიკა შეინარჩუნოს. ამიტომ დღევანდელი სიტუაცია უფრო სწორია განვიხილოთ როგორც გადასვლა ფართო ზრდიდან უფრო შერჩევით ბაზარზე და არა როგორც ძველი საფასო რალის გაგრძელება.

FAQ: დუბაის უძრავი ქონება

იკლებს თუ არა უძრავი ქონების ფასები დუბაიში?

საშუალო ინდექსები კლებას აჩვენებს. აგვისტოში ValuStrat-მა დააფიქსირა საცხოვრებლის ღირებულების შემცირება თვეში 0,2%-ით და წელიწადში 3,1%-ით. თუმცა დინამიკა მნიშვნელოვნად განსხვავდება რაიონებისა და უძრავი ქონების ტიპების მიხედვით.

რამდენი უძრავი ქონება გაიყიდა დუბაიში 2026 წელს?

30 სექტემბერს გამოქვეყნებულ მონაცემთა სერიაში იანვარ–აგვისტოსთვის მითითებულია დაახლოებით 345 მლრდ დირჰამი და 103,9 ათასზე მეტი გარიგება. საბოლოო მაჩვენებლები შეიძლება განსხვავდებოდეს იმის მიხედვით, შედის თუ არა მიწის ნაკვეთები, შენობები და კომერციული უძრავი ქონება.

დაამყარა თუ არა დუბაიმ ახალი რეკორდი 2026 წელს?

2026 წლის პირველი რვა თვისთვის ახალი აბსოლუტური რეკორდის დარქმევა არაკორექტულია. 2025 წელს ბაზრის ფართო სტატისტიკამ იანვარ–აგვისტოში 441,22 მლრდ დირჰამს მიაღწია. გარდა ამისა, სხვადასხვა წყარო გარიგებების არაერთგვაროვან მოცვას იყენებს.

რატომ არის ბევრი გარიგება, თუ ფასები მცირდება?

გაყიდვების უდიდესი ნაწილი მშენებარე ობიექტებზე მოდის. ისინი რეგისტრირდება გარიგების დადების მომენტში, თუმცა ფაქტობრივ საცხოვრებელ ფონდში რამდენიმე წლის შემდეგ ხვდება. დეველოპერების მხრიდან განვადებები ასევე ხელს უწყობს მოთხოვნას პირველად ბაზარზე.

რამდენი ახალი საცხოვრებელი გამოჩნდება დუბაიში?

მთელი 2026 წლის შეფასება შეადგენს დაახლოებით 55,6 ათას ახალ ბინასა და ვილას. პროექტების დიდი მოცულობა ასევე გამოცხადებულია 2028–2029 წლებისთვის.

რა ხდება იჯარის ბაზარზე?

საშუალო განაკვეთები უკვე იკლებს. მეორე კვარტალში ქალაქის საერთო მაჩვენებელი წინა კვარტალთან შედარებით 6%-ით შემცირდა, თუმცა სიტუაცია მნიშვნელოვნად განსხვავდება რაიონებს შორის.

ნარჩუნდება თუ არა მოთხოვნა ელიტურ უძრავ ქონებაზე?

დიახ. 2026 წლის პირველ ნახევარში დარეგისტრირდა $10 მლნ-ზე ძვირადღირებული სახლების 296 გარიგება, ხოლო მათმა საერთო ღირებულებამ $5,1 მლრდ-ს მიაღწია.