שוק הדיור בארה״ב הפך לשוק של קונים — ללא קונים

שוק הדיור האמריקאי בשנת 2026 נקלע למצב יוצא דופן: כוח המיקוח עבר לקונים בעיקר משום שמספר הקונים עצמם הגיע לשפל חסר תקדים. ביולי הצטמצם מספרם המוערך ל-966,752 לעומת 1,462,921 מוכרים — 51.3% יותר מוכרים. ב-39 מתוך 49 המטרופולינים הגדולים התנאים כבר תאמו שוק של קונים, אך הדבר לא הוביל להתעוררות בעסקאות. הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה נעה סביב 6.7%, מחירי הבתים שנמכרו בפועל ממשיכים לעלות בחישוב שנתי, ומספר החוזים החדשים שוב יורד. פרדוקס זה — מבחר רחב ויכולת מיקוח מול ביקוש בר-פירעון חלש — עומד במרכז תחקיר שפורסם ב-19 באוגוסט ב-Bloomberg.

מספר רוכשי הדיור בארה״ב ירד מתחת למיליון

הכמות המוערכת של קונים פעילים ביולי ירדה ב-2.5% בהשוואה ליוני, ל-966,752 — הרמה הנמוכה ביותר ברצף הסטטיסטי. מספר המוכרים ירד אף הוא, אך במתינות רבה יותר — ב-0.3%, ל-1,462,921.

כתוצאה מכך היו 51.3% יותר מוכרים מאשר קונים. ביוני עמד הפער על 47.9%, ושיא נרשם בדצמבר 2025 — 51.8%.

על פי המתודולוגיה של Redfin, שוק נחשב לשוק של קונים כאשר ישנם לפחות 10% יותר מוכרים מקונים. פער בטווח של עד 10% לכל כיוון מעיד על שוק מאוזן. ביולי הוגדרו 39 מתוך 49 האזורים המטרופוליניים שנבדקו כשוק של קונים.

עם זאת, אין לפרש את המצב הנוכחי כהיצע שופע ופתאומי של נדל״ן זול. גם מספר המוכרים מצטמצם. חוסר האיזון מעמיק בעיקר משום שהקונים נוטשים את השוק בקצב מהיר בהרבה.

מיאמי וטקסס העניקו לקונים את מירב היתרונות

השינוי החד ביותר התרחש במספר שווקים ב״רצועת השמש״ (Sun Belt), אשר חוו זינוק אדיר בתקופת המגפה.

במיאמי נרשמו כ-154% יותר מוכרים מקונים. בנאשוויל עמד הפער על 151%, ביוסטון על 130%, בסן אנטוניו על 116%, ובאוסטין על 112%.

ערים אלו חולקות כמה מאפיינים דומים: בשנים 2020–2022 הן נהנו מגל הגירה פנימית משמעותי, המחירים זינקו במהירות, והיזמים הרחיבו את ההיצע. לאחר עליית עלויות המשכנתא נחלש הביקוש, בעוד חלק מהמבנים החדשים ודירות יד שנייה המשיכו לזרום לשוק.

בצפון-מזרח המדינה ובחלק מערי המערב התיכון המצב נוקשה בהרבה עבור הרוכשים עקב היצע מצומצם. לכן, ההגדרה הכלל-ארצית ״שוק של קונים״ מתארת פחות ופחות את ארה״ב כשוק נדל״ן אחיד.

מכירות הבתים הקיימים רשמו ירידה נוספת

יתרון המיקוח של הרוכשים עדיין אינו מתורגם לעלייה במספר העסקאות.

מכירות דיור יד שנייה ביולי ירדו ב-1.7% לעומת יוני, לקצב שנתי מנוכה עונתיות של 4.06 מיליון נכסים. בהשוואה ליולי אשתקד עלה הנתון ב-0.7% בלבד.

המחיר החציוני של נכס שנמכר בפועל עמד על $434,100 — עלייה של 2% לעומת השנה הקודמת. העלייה השנתית נמשכת זה 37 חודשים ברציפות.

בשוק נותרו כ-1.54 מיליון נכסים קיימים שלא נמכרו. בקצב העסקאות הנוכחי, מלאי זה מספיק לכ-4.6 חודשים. חלקם של רוכשי דירה ראשונה עמד על 29% בלבד, לעומת 33% בחודש הקודם.

נתונים אלה מבוססים על דוחות איגוד המתווכים הלאומי (NAR).

באופן זה נוצר בארה״ב מבחר גדול יותר עבור הקונים, אך לא עודף מספק שיוביל לירידת מחירים מהירה בכל רחבי המדינה.

חוזים חדשים מעידים על המשך ההאטה

האינדיקטורים המקדימים מציגים תמונה חלשה אף יותר.

מספר החוזים לרכישת דיור קיים שטרם הושלמו ירד ביולי ב-2.3% לעומת יוני וב-2.2% בחישוב שנתי. הנתון צנח לרמתו הנמוכה ביותר מאז ינואר 2026.

ירידות נרשמו בכל האזורים העיקריים: במערב נרשמה ירידה חודשית של 4.7%, בדרום 2.2%, בצפון-מזרח 2%, ובמערב התיכון 0.7%.

כמות החוזים הללו נמוכה בכ-30% מרמת טרום המגפה ב-2019, אף שמספר המועסקים במגזר הלא-חקלאי גבוה בכ-5%.

פער זה משמעותי במיוחד: הצורך בדיור קיים ומספר מקומות העבודה גדל, אך חלק ניכר מהביקוש הפוטנציאלי אינו מבשיל לרכישה בשל השילוב בין מחירי הנכסים לעלות האשראי.

משכנתא ב-6.67% נותרה המחסום העיקרי

נכון ל-13 באוגוסט, הריבית הממוצעת למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה עמדה על 6.67%. שבוע קודם לכן עמדה על 6.69%, ולפני שנה על 6.58%.

לפי נתוני Freddie Mac, הריבית להלוואה ל-15 שנה עמדה במקביל על 5.96%.

הפער בין התנאים הנוכחיים למשכנתאות של כ-3% שהיו נגישות בתקופת המגפה משנה מהותית את תקציב הקונה. בהלוואה של מאות אלפי דולרים, הוא מגדיל את ההחזר החודשי במאות ואף באלפי דולרים.

משום כך, אפילו הנחה של אחוזים בודדים מצד המוכר אינה הופכת את הרכישה לנגישה באמת: החיסכון במחיר מתקזז כנגד הוצאות הריבית הנוספות.

כמעט מחצית מהמשכנתאות הקיימות הן מתחת ל-4%

הריביות הגבוהות כיום מגבילות בו-זמנית גם את ההיצע.

ברבעון הראשון של 2026, 19.5% מהמשכנתאות הפעילות היו בריבית של פחות מ-3%, ועוד 30.4% בריבית של בין 3% ל-4%. כלומר, 49.9% מסך יתרות המשכנתאות היו בריבית שאינה עולה על 4%.

בצירוף הלוואות בריבית של 4% עד 6%, נתח המשכנתאות הזולות מ-6% הגיע ל-77.9%. רק 22.1% מההלוואות הפעילות נשאו ריבית של 6% ומעלה.

בנוסף, שיא של 41.2% מהמשכנתאות נמצאות כבר בשנתן החמישית עד השביעית, עדות להיקפי האשראי והמחזור העצומים בשנים 2019–2021. חישובים אלו של Realtor.com מתבססים על מאגר הנתונים הלאומי של סוכנות מימון הדיור הפדרלית (FHFA).

עבור בעל בית המחזיק בריבית קבועה של 3%, מכירת הנכס פירושה לרוב צורך להחליף את ההלוואה הישנה במשכנתא חדשה היקרה יותר מפי שניים. תופעה זו יוצרת ״אפקט נעילה״: בעלי נכסים אינם מחויבים למכור ויכולים פשוט להסיר את הנכס מהשוק אם הקונה דורש הנחה מופרזת.

כל מודעה חמישית כבר עברה הפחתת מחיר

למרות חוסר רצונם של בעלי נכסים רבים להתפשר בצורה חדה, לחץ המחירים ניכר במודעות הפרסום.

ביולי עמד המחיר המבוקש החציוני על $428,950 — ירידה של 2.4% לעומת השנה שעברה, חודש תשיעי ברציפות של ירידה שנתית. המחיר לרגל רבועה ירד ב-2%.

שיעור הנכסים שמחירם הופחת הגיע ל-20%. במערב נרשמו הנחות ב-21.9% מהמודעות, ובדרום ב-21.3%.

הירידה השנתית החדה ביותר במחיר המבוקש לרגל רבועה מבין 50 המטרופולינים הגדולים נרשמה באוסטין — ירידה של 8.5%. בממפיס נרשמה ירידה של 6%, ובטמפה של 4.8%.

בסך הכול נרשמו כ-1.126 מיליון מודעות פעילות — עלייה של 2.1% לעומת אשתקד, אך עדיין נמוך ב-11.6% מהרמה האופיינית לשנים 2017–2019.

כלומר, השוק הלאומי הפך נוח יותר לקונה לא בשל עודף נכסים עצום: ההיצע התאושש רק באופן חלקי מהמחסור שנוצר במגפה, אך הביקוש הצטמצם בצורה חדה בהרבה.

נגישות הדיור נמצאת פורמלית מעל לרף הקריטי

מדד נגישות רכישת הדיור עמד ביולי על 103.3 נקודות, לעומת 101.8 ביוני. בחודש מרץ עמד המדד על רמה גבוהה בהרבה — 112 נקודות.

ערך של 100 מציין כי למשפחה בעלת הכנסה חציונית יש באופן תיאורטי מספיק הכנסה לשירות משכנתא על נכס במחיר חציוני, בהנחת מקדמה של 20%. מדד מעל 100 משקף עודף הכנסה מחושב.

המתודולוגיה והנתונים מפורסמים על ידי הבנק הפדרלי של סנט לואיס.

אך תנאי המקדמה של 20% הוא קריטי. עבור נכס בשווי $400 אלף נדרש הון עצמי של $80 אלף עוד לפני הוצאות סגירה, ביטוח והובלה.

לכן, מדד מעל 100 אינו מעיד על כך שהדיור בארה״ב הפך לבר-השגה עבור הרוכש הצעיר הממוצע.

דירות מקבלן מציעות הטבות משמעותיות יותר

עמדתם של הרוכשים חזקה במיוחד בשוק הבתים הפרטיים החדשים (דירה מקבלן).

ביוני עמדו המכירות על קצב שנתי של 628 אלף נכסים — עלייה של 1.6% לעומת מאי, אך ירידה של 5.6% בהשוואה ליוני 2025.

בסוף החודש עמדו למכירה כ-485 אלף בתים חדשים. בקצב העסקאות הנוכחי כמות זו מספיקה ל-9.3 חודשי מכירה.

המחיר החציוני של בית חדש שנמכר עמד על $398,300, ירידה של 2.7% לעומת אשתקד. המחיר הממוצע ירד ב-6.5% ל-$475,400.

נתונים רשמיים אלו פורסמו על ידי לשכת מפקד האוכלוסין של ארה״ב — מכירות דירות מקבלן.

לכל יזם עומדים כלים גמישים יותר ממוכר פרטי: הוא יכול להוזיל מחיר ישירות, לסבסד את ריבית הרוכש, לשאת בחלק מעלויות הסגירה או להעניק שדרוגים למבנה ללא עלות נוספת.

בניית בתים פרטיים הואטה בצורה חדה

המלאי הגבוה של בתים חדשים שלא נמכרו משנה כבר עתה את תוכניות היזמים.

ביולי צנחו התחלות הבנייה למגורים פרטיים מכל הסוגים ב-12.4% לעומת יוני, לקצב שנתי של 1.239 מיליון נכסים — 13.5% מתחת לרמת יולי 2025.

התחלות הבנייה של בתים פרטיים ירדו ב-9.9% בחודש, ל-808 אלף בקצב שנתי, אחד הנתונים החלשים בשנים האחרונות.

במקביל, מספר היתרי הבנייה העתידיים למגורים עלה ב-5% ל-1.443 מיליון, וההיתרים לבתים פרטיים עלו ב-2.5% ל-894 אלף. נתוני דוח התחלות הבנייה ליולי פורסמו ב-18 באוגוסט.

פער זה מעיד כי היזמים ממשיכים לקדם פרויקטים בהיבט התכנוני והבירוקרטי, אך נוהגים בזהירות רבה לפני תחילת עבודות בשטח.

אם תקופה זו תתארך, הגידול הנוכחי במבחר עלול להתחלף בתוך שנים ספורות במחסור מחודש.

היזמים שומרים על פסימיות

מדד סנטימנט היזמים בבנייה פרטית לחודש יולי עמד על 34 נקודות בלבד במועד פרסום הכתבה בבלומברג.

ערך מתחת ל-50 מצביע על כך שיותר חברות מעריכות את תנאי השוק כשליליים מאשר כחיוביים. המדד שוהה מתחת ל-40 זה 15 חודשים ברציפות — הרצף הארוך ביותר מאז 2012.

על פי נתוני איגוד בוני הבתים הלאומי של ארה״ב (NAHB), 37% מהיזמים הורידו מחירים ביולי, לעומת 35% ביוני ו-32% במאי. שיעור ההפחתה הממוצע עמד על 6%. כ-63% מהחברות נקטו בתמריצי מכירה שונים.

מדד המכירות הנוכחיות עמד על 37 נקודות, הציפיות לששת החודשים הבאים על 43, ותנועת הרוכשים הפוטנציאליים עמדה על 23 בלבד.

כך, אפילו יזמים המסוגלים לסבסד עסקאות באופן אגרסיבי אינם מזהים עדיין חזרה של ביקוש רחב היקף.

המחירים המבוקשים ומחירי הסגירה נעים בכיוונים שונים

אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנדל״ן ב-2026 הוא הפער בין מחירי המודעות למחירי העסקאות שנסגרו בפועל.

המחיר המבוקש החציוני ביולי ירד ב-2.4% בחישוב שנתי ל-$428,950, בעוד המחיר החציוני של נכסים קיימים שנמכרו בפועל עלה ב-2% ל-$434,100.

פער זה נובע מהרכב הנכסים הנמכרים ומהתנהגות המוכרים: מוכר עשוי להפחית את המחיר ההתחלתי, אך אם ההצעה אינה מספקת אותו הוא מעדיף במקרים רבים לדחות את העסקה.

מרבית המשכנתאות בארה״ב ניתנו בריבית קבועה לטווח ארוך. בניגוד לשווקים המבוססים על הלוואות בריבית משתנה, עליית הריבית אינה מאלצת את בעל הנכס למחזר את חובו באופן מיידי.

לפיכך, תיקון השוק עשוי להתבטא לאורך זמן בצמצום היקף העסקאות, ולא בהתרסקות מיידית ורוחבית של ערך הנדל״ן כולו.

שוק של קונים עדיין אינו שוק בר-השגה

עבור בעלי הכנסה גבוהה והון עצמי מספק, התנאים השתפרו במידה ניכרת: פחות תחרות, מבחר עשיר, גמישות מחירים מצד המוכרים ותמריצים כספיים מצד יזמים.

עם זאת, הסיבות שהובילו ליתרונות אלה מעידות על חולשת השוק.

מספר הקונים מצוי בשפל חסר תקדים, חוזים חדשים מצטמצמים, חלקם של רוכשי דירה ראשונה נותר נמוך, והריבית נעה סביב 6.7%.

לכן, נכון יותר להגדיר את המחזור הנוכחי כשוק בעל כוח מיקוח גבוה לקונה, אך בעל נגישות רכישה נמוכה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בניתוח שגוי של השוק האמריקאי טמון בזיהוי שגוי של ״שוק של קונים״ עם דיור זול. עודף המוכרים של 51.3% אכן פותח פתח להנחות, במיוחד במיאמי, אוסטין, יוסטון ובשווקים נוספים ברצועת השמש. אך מספר הרוכשים הנמוך היסטורית מלמד כי כוח זה נובע בעיקר משחיקת הביקוש. להתאוששות בת-קיימא נדרשים בו-זמנית ירידה בעלויות המשכנתא, עלייה במספר החוזים הנחתמים וחזרה של רוכשי דירה ראשונה. כל עוד תנאים אלה אינם מתקיימים, ארה״ב עשויה להישאר לאורך זמן כשוק שבו מוכרים נאלצים להתפשר, אך מיליוני רוכשים פוטנציאליים אינם מסוגלים לממש פשרות אלו.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הדיור בארה״ב ב-2026

האם ארה״ב הפכה בפועל לשוק של קונים?

כן, על פי המתודולוגיה של Redfin. ביולי היו 51.3% יותר מוכרים מקונים, ו-39 מתוך 49 מטרופולינים עמדו בהגדרת שוק של קונים.

כמה רוכשי דירות נותרו בשוק?

ביולי עמד מספרם המוערך על 966,752, לעומת כ-1.463 מיליון מוכרים.

מדוע יש כל כך מעט קונים?

הגורמים המרכזיים הם מחירי נדל״ן גבוהים, ריביות משכנתא סביב 6.7%, דרישה להון עצמי גבוה ואי-ודאות כלכלית.

האם מחירי הדיור בארה״ב יורדים?

תלוי במדד: המחיר המבוקש החציוני ביולי ירד ב-2.4% לעומת אשתקד, אך המחיר החציוני של נכסים קיימים שנמכרו בפועל היה גבוה ב-2% לעומת השנה הקודמת.

היכן לקונים יש את היתרון הגדול ביותר?

הפער הבולט ביותר לטובת המוכרים ביולי נרשם במיאמי, נאשוויל, יוסטון, סן אנטוניו ואוסטין.

מדוע בעלי הבתים אינם מורידים מחירים בצורה חדה יותר?

כמעט מחצית מהמשכנתאות הפעילות הן בריבית שאינה עולה על 4%. בעלים רבים אינם לחוצים למכור ומעדיפים לשמור על ההלוואה הזולה שברשותם.

מה קורה בשוק הדירות מקבלן בארה״ב?

ביוני עמדו למכירה כ-485 אלף בתים חדשים — היצע המספיק לכ-9.3 חודשים. בשל הביקוש החלש, יזמים מעניקים הנחות והטבות מימון משמעותיות.

האם היקפי הבנייה למגורים מצטמצמים?

כן. ביולי ירדו התחלות הבנייה לכלל סוגי המגורים הפרטיים ב-12.4% בחודש, ובבנייה פרטית ב-9.9%.

מה יחזיר את הקונים לשוק?

הגורם המשמעותי ביותר יהיה ירידה מתמשכת בריביות המשכנתא. לצד זאת נדרשים גידול בהכנסות, מחירים מתונים יותר ועלייה בחלקם של רוכשי דירה ראשונה.