Рынок жилья США стал рынком покупателей без покупателей

Американский рынок жилья в 2026 году оказался в необычной ситуации: переговорная сила перешла к покупателям главным образом потому, что самих покупателей стало рекордно мало. В июле их оценочное число сократилось до 966 752 против 1 462 921 продавца — продавцов оказалось на 51,3% больше. В 39 из 49 крупнейших агломераций условия уже соответствовали рынку покупателей, однако это не привело к оживлению сделок. Средняя ставка по 30-летней ипотеке держится около 6,7%, цены фактически проданных домов продолжают расти в годовом выражении, а число новых контрактов вновь сокращается. Этот парадокс — больше выбора и возможностей для торга при одновременно слабом платёжеспособном спросе — находится в центре опубликованного 19 августа материала Bloomberg.

Покупателей жилья в США стало меньше миллиона

Оценочное количество активных покупателей в июле сократилось на 2,5% относительно июня, до 966 752 — минимального уровня в статистическом ряду. Число продавцов также уменьшилось, но значительно слабее — на 0,3%, до 1 462 921.

В результате продавцов оказалось на 51,3% больше, чем покупателей. В июне разница составляла 47,9%, а рекорд был установлен в декабре 2025 года — 51,8%.

По методологии Redfin, рынок считается покупательским, когда продавцов как минимум на 10% больше, чем покупателей. Разница в пределах 10% в любую сторону соответствует сбалансированному рынку. В июле покупательскими были 39 из 49 анализируемых крупных агломераций.

При этом нынешнюю ситуацию нельзя трактовать как внезапное изобилие дешёвого жилья. Число продавцов тоже сокращается. Дисбаланс расширяется прежде всего потому, что покупатели покидают рынок быстрее.

Майами и Техас дали покупателям максимум преимуществ

Самое сильное смещение произошло на нескольких рынках Солнечного пояса, переживших стремительный рост во время пандемии.

В Майами продавцов насчитывалось примерно на 154% больше, чем покупателей. В Нэшвилле разрыв составлял 151%, в Хьюстоне — 130%, в Сан-Антонио — 116%, в Остине — 112%.

Эти города объединяет несколько факторов. В 2020–2022 годах они получили значительный миграционный приток, цены быстро росли, а застройщики увеличивали предложение. После повышения стоимости ипотеки спрос ослаб, тогда как часть нового и вторичного жилья продолжила поступать на рынок.

На Северо-Востоке и в ряде городов Среднего Запада ситуация существенно жёстче для покупателей из-за более ограниченного предложения. Поэтому национальная характеристика «рынок покупателей» всё хуже описывает США как единый рынок недвижимости.

Продажи готовых домов снова снизились

Переговорное преимущество покупателей пока не превращается в увеличение количества сделок.

Июльские продажи ранее построенного жилья снизились на 1,7% относительно июня, до 4,06 млн объектов в пересчёте на год с учётом сезонности. По сравнению с июлем прошлого года показатель вырос лишь на 0,7%.

Медианная цена фактически проданного объекта составила $434 100 — на 2% больше, чем годом ранее. Годовой рост продолжается уже 37 месяцев подряд.

На рынке оставалось около 1,54 млн непроданных готовых объектов. При текущей скорости сделок такого количества хватило бы примерно на 4,6 месяца. Доля покупателей первого жилья составила лишь 29% против 33% месяцем ранее.

Эти показатели основаны на данных Национальной ассоциации риелторов.

Таким образом, США получили больше выбора для покупателей, но не избыток, достаточный для быстрого общенационального падения цен.

Новые контракты указывают на дальнейшее торможение

Опережающий показатель выглядит ещё слабее.

Количество договоров на приобретение существующего жилья, по которым сделка ещё не завершена, в июле снизилось на 2,3% относительно июня и на 2,2% год к году. Показатель опустился до минимального уровня с января 2026 года.

Снижение произошло во всех основных регионах: на Западе — на 4,7% за месяц, на Юге — на 2,2%, на Северо-Востоке — на 2%, на Среднем Западе — на 0,7%.

Число таких контрактов примерно на 30% ниже допандемийного уровня 2019 года, хотя занятость вне сельского хозяйства примерно на 5% выше.

Этот разрыв особенно показателен. Потребность в жилье существует, число рабочих мест больше, однако значительная часть потенциального спроса не превращается в покупки при нынешнем сочетании цен и стоимости кредита.

Ипотека под 6,67% остаётся главным барьером

На 13 августа средняя ставка по стандартной 30-летней ипотеке с фиксированным процентом составляла 6,67%. Неделей ранее она находилась на уровне 6,69%, а год назад — 6,58%.

По данным Freddie Mac, ставка по 15-летнему кредиту одновременно составляла 5,96%.

Разница между нынешними условиями и ипотекой около 3%, которую можно было получить во время пандемии, принципиально меняет бюджет покупателя. При кредите на несколько сотен тысяч долларов она способна увеличивать ежемесячный платёж на сотни или более тысячи долларов.

Поэтому даже скидка продавца в несколько процентов не обязательно делает покупку действительно доступнее: экономия на цене может быть поглощена дополнительными процентными расходами.

Почти половина действующих ипотек дешевле 4%

Высокие нынешние ставки одновременно ограничивают предложение.

В первом квартале 2026 года 19,5% действующих ипотек имели ставку ниже 3%, ещё 30,4% — от 3% до 4%. Таким образом, 49,9% всех непогашенных ипотечных кредитов находились под ставкой не выше 4%.

Если добавить кредиты от 4% до 5% и от 5% до 6%, доля ипотек дешевле 6% достигала 77,9%. Только 22,1% действующих кредитов имели ставку 6% или выше.

Кроме того, рекордные 41,2% ипотек находятся уже на пятом–седьмом году жизни, отражая огромный объём кредитования и рефинансирования периода 2019–2021 годов. Эти расчёты Realtor.com основаны на Национальной базе ипотечных кредитов Федерального агентства жилищного финансирования.

Для владельца дома с фиксированной ставкой 3% продажа недвижимости часто означает необходимость заменить старый кредит новой ипотекой более чем вдвое дороже. Это создаёт эффект фиксации: собственники не обязаны продавать и могут просто снять объект с рынка, если покупатель требует слишком большую скидку.

Каждое пятое объявление уже прошло через снижение цены

Несмотря на нежелание многих владельцев значительно уступать, ценовое давление становится заметнее в объявлениях.

В июле медианная запрашиваемая цена составила $428 950 — на 2,4% меньше, чем год назад. Это девятый месяц подряд с годовым снижением. Цена квадратного фута сократилась на 2%.

Доля объектов со сниженной ценой достигла 20%. На Западе скидки встречались в 21,9% объявлений, на Юге — в 21,3%.

Наиболее сильное годовое падение запрашиваемой цены квадратного фута среди 50 крупнейших агломераций зафиксировано в Остине — на 8,5%. В Мемфисе оно составило 6%, в Тампе — 4,8%.

Всего в базе находилось около 1,126 млн активных объявлений — на 2,1% больше, чем годом ранее. Однако это всё ещё на 11,6% меньше типичного уровня 2017–2019 годов.

То есть национальный рынок стал выгоднее для покупателя не из-за огромного избытка объектов: предложение лишь частично восстановилось после пандемийного дефицита, а спрос сократился намного сильнее.

Доступность жилья формально выше критического порога

Индекс доступности покупки жилья в июле составлял 103,3 пункта против 101,8 в июне. В марте показатель был существенно выше — 112.

Значение 100 означает, что семья с медианным доходом теоретически располагает достаточным заработком для обслуживания ипотеки на жильё по медианной цене при первоначальном взносе 20%. Индекс выше 100 означает расчётный запас дохода.

Методологию и значения публикует Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Но условие о 20-процентном первоначальном взносе критически важно. Для недвижимости стоимостью $400 тыс. это $80 тыс. собственных средств ещё до расходов на оформление, страхование и переезд.

Поэтому показатель выше 100 не означает, что американское жильё стало доступным для типичного молодого покупателя.

Новостройки предлагают заметно больше уступок

Особенно сильная позиция покупателей сформировалась на рынке новых индивидуальных домов.

В июне продажи проходили темпом 628 тыс. объектов в годовом пересчёте. Это на 1,6% выше пересмотренного майского результата, но на 5,6% ниже уровня июня 2025 года.

На конец месяца в продаже находилось около 485 тыс. новых домов. При текущем темпе сделок такого количества хватило бы на 9,3 месяца.

Медианная цена проданного нового дома составляла $398 300, что на 2,7% меньше прошлогоднего уровня. Средняя цена снизилась на 6,5%, до $475 400.

Эти официальные данные опубликованы Бюро переписи населения США — продажи новостроек.

Застройщик имеет больше инструментов, чем обычный собственник: он способен напрямую снижать цену, субсидировать ставку покупателя, оплачивать часть расходов при закрытии сделки или предоставлять дополнительные улучшения дома.

Строительство индивидуальных домов резко замедлилось

Высокий объём непроданных новостроек уже меняет планы застройщиков.

В июле начало строительства частного жилья всех типов сократилось на 12,4% относительно июня, до 1,239 млн объектов в пересчёте на год, и было на 13,5% ниже уровня июля 2025 года.

Начало строительства индивидуальных домов снизилось на 9,9% за месяц, до 808 тыс. в годовом пересчёте. Это один из наиболее слабых показателей последних лет.

При этом количество разрешений на будущее жилищное строительство выросло на 5%, до 1,443 млн, а разрешения на индивидуальные дома — на 2,5%, до 894 тыс. Данные июльского отчёта по новому строительству вышли 18 августа.

Такое расхождение означает, что девелоперы продолжают готовить проекты административно, но осторожнее принимают решение о фактическом начале работ.

Если этот период затянется, нынешнее увеличение выбора может спустя несколько лет снова смениться дефицитом.

Застройщики остаются пессимистичными

Последний доступный к моменту публикации Bloomberg индекс настроений застройщиков индивидуального жилья за июль составлял всего 34 пункта.

Значение ниже 50 означает, что больше компаний считают рыночные условия плохими, чем хорошими. Показатель находился ниже 40 уже 15 месяцев подряд — самая продолжительная такая серия с 2012 года.

По данным Национальной ассоциации домостроителей США, 37% застройщиков в июле снижали цены против 35% в июне и 32% в мае. Средний размер снижения составлял 6%. Различные стимулирующие меры использовали 63% компаний.

Индекс текущих продаж составлял 37 пунктов, ожиданий на следующие шесть месяцев — 43, а поток потенциальных покупателей — только 23.

Таким образом, даже застройщики, способные активно субсидировать сделку, пока не видят возвращения массового спроса.

Запрашиваемые и фактические цены движутся по-разному

Одна из ключевых особенностей рынка 2026 года — расхождение между ценами объявлений и уже завершённых сделок.

Медианная запрашиваемая цена в июле снизилась на 2,4% год к году до $428 950, тогда как медианная цена фактически проданного ранее построенного жилья выросла на 2%, до $434 100.

Такой результат возможен из-за различий в составе продаваемых объектов и поведения собственников. Продавец может снижать первоначальную цену, но если полученное предложение его не устраивает, он зачастую способен отложить сделку.

Большинство американских ипотек имеют длительную фиксированную ставку. В отличие от рынка с массовыми кредитами с плавающим процентом, повышение рыночных ставок не заставляет существующего владельца немедленно рефинансировать долг.

Поэтому коррекция может долго происходить через сокращение числа сделок, а не через одномоментное падение стоимости всего жилого фонда.

Рынок покупателей пока не стал доступным рынком

Для тех, кто располагает достаточным доходом и собственными средствами, условия заметно улучшились. Конкурентов меньше, выбор шире, продавцы чаще снижают цену, а застройщики предлагают финансовые стимулы.

Однако сами причины появления этих преимуществ показывают слабость рынка.

Число покупателей находится на рекордном минимуме, новые контракты сокращаются, доля покупателей первого жилья остаётся низкой, а ипотека близка к 6,7%.

Поэтому нынешний цикл корректнее характеризовать как рынок высокой переговорной силы покупателя, но низкой доступности покупки.

Как сообщают эксперты International Investment, главный риск ошибочной оценки американского рынка заключается в отождествлении «рынка покупателей» с дешёвым жильём. Перевес продавцов в 51,3% действительно создаёт возможности для скидок, особенно в Майами, Остине, Хьюстоне и других рынках Солнечного пояса. Но рекордно низкое количество покупателей показывает, что эта сила возникла преимущественно из-за разрушения спроса. Для устойчивого восстановления необходимы одновременно более низкая стоимость ипотеки, рост числа подписываемых контрактов и возвращение покупателей первого жилья. Пока этих условий нет, США могут длительное время оставаться рынком, где продавцам приходится идти на уступки, но миллионы потенциальных покупателей всё равно не способны воспользоваться этими уступками.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок жилья США в 2026 году

США действительно стали рынком покупателей?

Да, по используемой Redfin методологии. В июле продавцов было на 51,3% больше, чем покупателей, а 39 из 49 крупных агломераций соответствовали критерию рынка покупателей.

Сколько покупателей жилья осталось на рынке?

В июле их оценочное количество составляло 966 752 против примерно 1,463 млн продавцов.

Почему покупателей стало так мало?

Основные факторы — высокие цены на недвижимость, ипотечные ставки около 6,7%, необходимость крупного первоначального взноса и экономическая неопределённость.

Падают ли цены на жильё в США?

Зависит от показателя. Медианная запрашиваемая цена в июле была на 2,4% ниже прошлогодней, но медианная цена фактически проданного существующего жилья оставалась на 2% выше уровня годичной давности.

Где покупатель имеет максимальное преимущество?

Наиболее выраженный перевес продавцов в июле наблюдался в Майами, Нэшвилле, Хьюстоне, Сан-Антонио и Остине.

Почему владельцы не снижают цены сильнее?

Почти половина действующих ипотек имеет ставку не выше 4%. Многие владельцы не испытывают необходимости продавать срочно и могут сохранить старый дешёвый кредит.

Что происходит с новостройками США?

В июне в продаже находилось около 485 тыс. новых индивидуальных домов — примерно 9,3 месяца продаж. Из-за слабого спроса девелоперы активно используют скидки и другие стимулы.

Сокращается ли строительство жилья?

Да. В июле начало строительства всех типов частного жилья снизилось на 12,4% за месяц, а индивидуальных домов — на 9,9%.

Что способно вернуть покупателей на рынок?

Наиболее сильным фактором будет устойчивое снижение ипотечных ставок. Дополнительно необходимы рост доходов, более умеренные цены и увеличение доли покупателей первого жилья.