Рынок кондоминиумов Токио сохранит устойчивость при дефиците предложения

Цены рынка недвижимости Японии обновляют рекорды на фоне структурного дефицита

Рынок кондоминиумов в Токио продолжает демонстрировать устойчивость, несмотря на замедление темпов продаж. По данным Savills Japan, цены на квартиры в 23 специальных районах города достигли новых исторических максимумов, чему способствуют стабильный спрос и хронически ограниченное предложение. Даже в условиях более осторожного поведения покупателей фундаментальные факторы рынка остаются сильными.

Спрос поддерживается устойчивым ростом населения мегаполиса, относительно низкими процентными ставками и увеличением доходов домохозяйств. Существенную роль играет и рост заработных плат, зафиксированный по итогам нескольких подряд успешных раундов ежегодных переговоров Shunto, что улучшает покупательную способность японских семей.

Сокращение нового строительства усиливает давление на рынок недвижимости Японии

Одновременно предложение на рынке продолжает сокращаться. Savills отмечает, что объёмы ввода новых кондоминиумов снижаются под давлением высоких цен на землю, строительные материалы и рабочую силу, а также из-за ограниченного количества участков, предназначенных под жилую застройку. Дополнительным фактором стала конкуренция со стороны девелоперов, которые всё чаще переориентируют капиталы в другие сегменты недвижимости, снижая число новых жилых проектов.

В центральных пяти районах Токио спрос остаётся особенно высоким. Эти локации продолжают привлекать состоятельных японских покупателей и иностранных инвесторов, которые рассматривают такие объекты не только как основное жильё, но и как инвестиционные активы или вторые резиденции, способные сохранять стоимость в долгосрочной перспективе.

Эффект перетока спроса за пределы центра

По мере роста цен в центральных районах всё более заметным становится эффект перетока спроса в периферийные районы 23 округов. Savills указывает, что чистый приток населения в более семейно-ориентированные районы поддерживает интерес к квартирам большей площади, которые предлагают более доступные цены при сохранении транспортной доступности.

Такой сдвиг особенно заметен среди домохозяйств, ориентированных на улучшение качества жизни, а не на статус центрального адреса. В результате периферийные районы получают дополнительную поддержку цен и спроса, расширяя географию устойчивого роста на рынке жилья Токио.

Арендный рынок Японии и возможное влияние политики

На фоне роста цен часть потенциальных покупателей откладывает приобретение жилья, что стимулирует развитие арендного сегмента. Savills отмечает, что продолжающийся приток иностранных граждан в Токио поддерживает спрос на аренду и способствует росту капитальной стоимости жилых активов.

Несмотря на то что средний уровень заключённых контрактов по новым кондоминиумам в 23 районах за последние три года составлял около 68%, к третьему кварталу 2025 года этот показатель снизился до 63%, указывая на замедление продаж. Тем не менее ожидается, что цены останутся высокими из-за жёстких ограничений по предложению.

Дополнительным фактором неопределённости могут стать планы нового премьер-министра Японии Санаэ Такаити по ограничению краткосрочных спекулятивных сделок с недвижимостью. Эти меры, детали которых ожидаются в январе 2026 года, могут временно охладить настроения инвесторов, однако, по оценке Savills, не изменят позитивного среднесрочного тренда.

Как сообщают эксперты International Investment: рынок жилья Токио остаётся одним из самых структурно устойчивых в Азии. Ограниченное предложение, рост доходов населения и стабильный международный интерес формируют базу для дальнейшей ценовой устойчивости даже при умеренном замедлении продаж.