Вильнюс нарастил предложение, но жильё дорожает

Предложение новых квартир в Вильнюсе достигло максимума за пять лет наблюдений, однако увеличение выбора пока не остановило рост стоимости жилья. В конце июля 2026 года на первичном рынке столицы Литвы находилось 5 411 квартир, средняя заявленная цена новостройки достигла 4 164 евро за квадратный метр, а совокупный объём жилищных кредитов в стране продолжил расти двузначными темпами.

Предложение новостроек в Вильнюсе достигло пятилетнего максимума

По данным EIKA Development, к 31 июля 2026 года застройщики предлагали в Вильнюсе 5 411 новых квартир — на 9% больше, чем годом ранее, когда в продаже находилось 4 947 объектов. Компания назвала июльский показатель максимальным за последние пять лет своей статистики. Это уточнение важно: речь идёт не о доказанном историческом рекорде всего рынка, а о максимуме внутри конкретной системы наблюдений.

В течение июля застройщики вывели на рынок 421 квартиру. В июне предложение пополнилось 349 объектами, а в июле 2025 года — 322. Таким образом, годовой рост нового предложения составил почти 31%.

Продажи достигли 396 квартир против 303 в июне, то есть за месяц увеличились более чем на 30%. Однако по сравнению с июлем 2025 года, когда было продано 414 квартир, результат снизился примерно на 4%.

На жильё экономкласса пришлось 251 соглашение, на средний ценовой сегмент — 118, на премиальный — 27. За январь—июль продажи новых квартир оказались на 4% выше результата соответствующего периода 2025 года.

Эти данные не подтверждают падение спроса, но показывают, что предложение растёт быстрее, чем сокращается накопленный объём доступного жилья. В июле на рынок поступило на 25 квартир больше, чем было продано.

Средняя цена новостройки достигла 4 164 евро

Средняя заявленная цена квартиры в новом проекте Вильнюса в июле составила 4 164 евро за квадратный метр. Источник оценил повышение с начала года примерно в 3%.

Однако эта оценка не полностью согласуется с ранее опубликованными цифрами. В отчёте за первое полугодие средняя цена на конец июня составляла 4 117 евро за квадратный метр против 3 931 евро в конце 2025 года. Тогда рост был оценён в 4,6%. Если механически сопоставить базу в 3 931 евро с июльским уровнем 4 164 евро, увеличение составит около 5,9%, а не 3%. Публикации не объясняют, менялись ли выборка проектов, структура предложения или метод расчёта, поэтому показатель в 3% нельзя считать независимо подтверждённым.

Фактологически надёжным остаётся сам июльский уровень в 4 164 евро за квадратный метр. Точный прирост с начала года требует дополнительных методологических пояснений.

Средняя стоимость может повышаться даже при расширении предложения, если на рынок выходят более дорогие проекты, увеличивается доля жилья в центральных районах или меняется соотношение эконом-, среднего и премиального сегментов. Поэтому рост средней цены не означает, что каждый отдельный проект подорожал одинаково.

Большинство доступных квартир ещё строится

Рекордный объём предложения не равнозначен избытку полностью готового жилья. В конце первого полугодия на первичном рынке находилось 5 355 квартир, но завершёнными были около 700. Ещё 4 338 объектов предлагались в строящихся проектах.

Это означает, что только около 13% учтённого предложения можно было отнести к уже завершённым квартирам. Остальные покупатели приобретали жильё с будущим сроком ввода, а фактическая готовность зависела от стадии конкретного проекта.

За январь—июнь 2026 года рынок пополнился 3 926 квартирами — на 62% больше, чем во втором полугодии 2025 года, когда застройщики вывели 2 414 объектов. Продажи за первое полугодие достигли 2 969 квартир против 2 825 годом ранее.

Расширение выбора поэтому объясняется прежде всего активным запуском новых проектов, а не резким падением числа покупателей. При этом большая доля строящегося жилья повышает риски задержек, изменения условий финансирования и конкуренции между проектами со сходными сроками завершения.

Цены на жильё в Литве растут быстрее среднего по ЕС

В первом квартале 2026 года индекс цен на жильё в Литве увеличился на 11,9% по сравнению с тем же периодом 2025 года и на 3,3% относительно предыдущего квартала. Индекс учитывает изменение стоимости жилой недвижимости, приобретаемой домохозяйствами, включая новое и существующее жильё.

По данным Евростата, в Европейском союзе годовой рост составил 5,1%, а квартальный — 1,2%. В еврозоне цены повысились соответственно на 4,7% и 1%. Таким образом, годовой показатель Литвы более чем вдвое превысил средний уровень ЕС.

Более быстрый годовой рост был зарегистрирован в Португалии, Болгарии, Словакии, Хорватии и Испании. В Литве цены повышались быстрее, чем в Латвии, Эстонии, Польше и большинстве стран Западной Европы.

Общенациональный индекс нельзя напрямую сравнивать со средней ценой новостройки в Вильнюсе. Первый показывает изменение цен по всей стране и учитывает разные типы жилья, тогда как показатель 4 164 евро относится только к текущему предложению новых квартир в столице.

Каунас опережает Вильнюс по темпам подорожания

Динамика крупнейших городов показывает, что рост не ограничивается столицей. Индекс стоимости квартир Ober-Haus в пяти основных городах Литвы в апреле 2026 года был на 12,1% выше, чем годом ранее.

В Вильнюсе квартиры подорожали на 11,1%, в Каунасе — на 15,8%, в Клайпеде — на 10,6%, в Шяуляе — на 13,3%, в Паневежисе — на 11,5%. Средняя стоимость квадратного метра составляла 3 019 евро в Вильнюсе, 2 161 евро в Каунасе, 1 950 евро в Клайпеде, 1 352 евро в Шяуляе и 1 302 евро в Паневежисе.

Вильнюс остаётся самым дорогим крупным городом страны, однако максимальные темпы роста фиксируются в Каунасе. Разница между средней ценой в 3 019 евро и стоимостью новостроек в 4 164 евро объясняется охватом данных: общегородской индекс включает вторичное жильё, тогда как статистика застройщиков относится к новым проектам.

Жилищное кредитование выросло на 14,2%

Совокупный остаток кредитов литовским домохозяйствам на покупку жилья достиг 16,1 млрд евро в конце июня 2026 года. За месяц портфель увеличился на 199,1 млн евро, или на 1,3%, а годовой темп роста составил 14,2%.

Средняя ставка по новым и пересмотренным жилищным кредитным договорам поднялась с 3,96% в мае до 4,04% в июне. Показатель относится к новым банковским операциям и не отражает среднюю ставку по всему ранее накопленному ипотечному портфелю.

Банк Литвы также оценивал совокупную задолженность домохозяйств в 24,47% валового внутреннего продукта по итогам первого квартала. Этот показатель включает не только ипотеку, но и другие обязательства населения.

Одновременный рост кредитного портфеля и ставок означает, что спрос на финансирование сохраняется, несмотря на его удорожание. Однако ставка выше 4% увеличивает ежемесячный платёж и ограничивает максимальную сумму, которую может получить домохозяйство при неизменном доходе.

Европейский центробанк удержал ставки после повышения

23 июля 2026 года Европейский центральный банк сохранил депозитную ставку на уровне 2,25%, ставку основных операций рефинансирования — 2,40%, а ставку суточного кредитования банков — 2,65%.

Этому предшествовало июньское повышение всех трёх ставок на 0,25 процентного пункта, вступившее в силу 17 июня. Поэтому прежняя формулировка о том, что регулятор просто прекратил смягчение денежно-кредитных условий, была неточной: сначала ставки были повышены, после чего банк взял паузу.

Решение не передаётся в ипотечные ставки автоматически. На стоимость кредита в Литве также влияют межбанковские показатели, надбавка конкретного банка, размер первоначального взноса, доход заёмщика, срок договора и выбранный период фиксации ставки.

Рост предложения постепенно усиливает позиции покупателей

Текущая статистика не показывает общего снижения цен в Вильнюсе. Продажи остаются выше июньского уровня, кредитование увеличивается, а национальные и городские индексы фиксируют двузначный годовой рост.

При этом количество проектов увеличивается, а значительная часть квартир будет завершена позднее. По мере приближения сроков ввода застройщикам придётся конкурировать не только с новыми проектами, но и с квартирами инвесторов, которые могут выйти на вторичный рынок.

Коррекция в такой ситуации не обязательно начинается со снижения опубликованной цены квадратного метра. Она может проявляться через индивидуальные скидки, оплату отделки, бесплатное парковочное место, рассрочку первоначального взноса или более выгодные условия бронирования.

Наибольшему риску подвержены проекты с завышенной стоимостью, слабой транспортной доступностью, низкой готовностью инфраструктуры и большим количеством однотипных квартир. Более устойчивыми остаются завершённые или близкие к завершению дома в районах с ограниченным новым строительством.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок недвижимости Литвы и Вильнюса

Сколько новых квартир предлагается в Вильнюсе?

В конце июля 2026 года на первичном рынке находилось 5 411 квартир. Это максимальный показатель за пять лет в используемой застройщиком системе наблюдений, но не доказанный абсолютный рекорд за всю историю рынка.

Какова средняя цена новостройки в Вильнюсе?

В июле средняя заявленная цена составляла 4 164 евро за квадратный метр. Показатель относится к новым проектам и не отражает среднюю стоимость всех квартир города.

Почему предложение растёт вместе с ценами?

Значительная часть объектов ещё строится, а средняя цена зависит от состава вышедших на рынок проектов. Увеличение доли более дорогого жилья способно поднять среднее значение даже при расширении общего выбора.

Снижаются ли продажи новых квартир?

В июле продажи были примерно на 4% ниже, чем годом ранее, но более чем на 30% выше июньского результата. За первые семь месяцев года было продано на 4% больше квартир, чем за тот же период 2025 года.

Как быстро дорожает жильё в Литве?

В первом квартале 2026 года общенациональный индекс вырос на 11,9% в годовом выражении против 5,1% в среднем по Европейскому союзу.

Какова ипотечная ставка в Литве?

Средняя ставка по новым и пересмотренным договорам на покупку жилья составила 4,04% в июне. Условия конкретного заёмщика могут существенно отличаться.

Возможно ли снижение цен в Вильнюсе?

Текущие данные не подтверждают общегородского снижения. Однако увеличение предложения повышает вероятность скидок и специальных условий в отдельных проектах, особенно там, где цены превышают возможности основной группы покупателей.

Как сообщают эксперты International Investment, рекордный выбор квартир пока не свидетельствует о перепроизводстве жилья или приближении обвала. Большинство предлагаемых объектов ещё строится, ипотечный портфель растёт, а сделки остаются активными. Вместе с тем сочетание двузначного подорожания, ставок по новым жилищным кредитам выше 4% и быстрого запуска проектов увеличивает риск локальной переоценки. Для инвестора главным становится не направление всего рынка, а цена конкретной квартиры, стадия строительства, реальный объём конкурирующего предложения и возможность перепродажи без скидки.