Голландский фонд Vesteda столкнулся с выводом €4,1 млрд

Налоговые изменения в Нидерландах ударили по иностранным инвесторам

Крупнейший институциональный инвестор на рынке жилой недвижимости Нидерландов Vesteda Residential столкнулся с масштабными запросами на вывод средств после изменения налогового законодательства страны. Инвесторы фонда направили заявки на погашение долей на сумму около 4,1 млрд евро, что составляет примерно 52% активов фонда.

Vesteda управляет портфелем жилой недвижимости стоимостью более 10 млрд евро и владеет более чем 28 тыс. квартир по всей стране. Основными инвесторами фонда выступают пенсионные фонды и страховые компании, значительная часть которых зарегистрирована за пределами Нидерландов.

Как отмечается в официальном заявлении компании, почти все инвесторы фонда рассматривают возможность сокращения доли или полного выхода из инвестиции после изменения налогового режима.

Новые правила налогообложения недвижимости для иностранных пенсионных фондов

Ключевым фактором давления на фонд стало изменение налогового законодательства Нидерландов, вступившее в силу в январе 2025 года. Новые правила отменили нулевую ставку налога для иностранных пенсионных фондов и инвестиционных структур, которые напрямую инвестируют в недвижимость страны.

Теперь такие инвесторы обязаны платить стандартный корпоративный налог в размере 25,8%. Это существенно увеличило налоговую нагрузку на инвестиции в голландскую недвижимость.

Для многих международных пенсионных фондов это изменение радикально ухудшило доходность инвестиций. В результате часть инвесторов начала пересматривать свою стратегию присутствия на рынке Нидерландов.

Дополнительное давление на инвестиционные решения оказывает и повышение налога на передачу недвижимости, которое также стало частью фискальной реформы.

Почему инвесторы начали выходить только сейчас

Несмотря на то что налоговые изменения вступили в силу более года назад, инвесторы Vesteda получили возможность пересмотреть свои инвестиции только сейчас. Это связано со структурой фонда: участники имеют право подавать заявки на вывод средств лишь один раз в семь лет.

Таким образом, текущая волна запросов стала первым моментом, когда инвесторы смогли официально инициировать погашение своих долей после изменения законодательства.

По данным Vesteda, именно совокупность налоговых изменений и рыночных факторов стала основной причиной масштабных заявок на вывод капитала.

Рост цен на жильё также влияет на стратегию инвесторов

Дополнительным фактором перераспределения портфелей стала динамика рынка недвижимости Нидерландов. За последние годы стоимость жилья в стране заметно выросла.

По данным национального статистического агентства CBS, в 2025 году средняя стоимость жилья увеличилась на 8,6%. Рост цен позволил ряду институциональных инвесторов зафиксировать прибыль и перераспределить капитал в другие активы.

Таким образом, решения о выходе из фонда объясняются не только налоговой политикой, но и стратегическим пересмотром инвестиционных портфелей.

Европейские фонды недвижимости сталкиваются с волной выводов

Ситуация вокруг Vesteda отражает более широкую тенденцию на европейском рынке недвижимости. В последние годы ряд открытых фондов недвижимости в Европе столкнулся с крупными запросами на вывод средств.

В Германии несколько фондов, ориентированных на жилую недвижимость, включая Fokus Wohnen Deutschland и Wertgrund WohnSelect D, были вынуждены временно приостановить выплаты инвесторам из-за резкого роста заявок на вывод капитала.

Однако в большинстве случаев причиной становились циклические факторы — прежде всего рост процентных ставок и падение стоимости недвижимости. В случае Vesteda ключевым драйвером стали именно налоговые изменения.

Риски ликвидности для фондов недвижимости

Крупные заявки на вывод средств особенно болезненны для фондов недвижимости из-за особенностей их структуры. В отличие от акций или облигаций, объекты недвижимости невозможно быстро продать без риска существенного дисконта.

Это создаёт потенциальный разрыв между ликвидностью активов и обязательствами перед инвесторами.

Vesteda заявила, что у фонда есть до трёх лет на выполнение заявок инвесторов. Компания планирует продавать активы выборочно — прежде всего те объекты, которые меньше соответствуют долгосрочной стратегии фонда.

Vesteda готовит план управления ликвидностью

Руководство фонда заявило, что к июню 2026 года будет представлен детальный план управления ликвидностью. Он может предусматривать более гибкие сроки выполнения заявок на вывод средств.

Помимо продажи части недвижимости, Vesteda также рассматривает возможность привлечения новых институциональных инвесторов для стабилизации структуры капитала.

Фонд подчеркивает, что будет стремиться сохранить ключевые активы и продолжить долгосрочную стратегию инвестирования в жилую недвижимость Нидерландов.

Вывод экспертов International Investment

Как сообщают эксперты International Investment, ситуация вокруг Vesteda демонстрирует, насколько чувствительным может быть рынок недвижимости к изменениям налоговой политики. Для международных институциональных инвесторов ключевыми факторами становятся не только рыночная доходность активов, но и стабильность налогового режима. В ближайшие годы европейские рынки недвижимости могут столкнуться с перераспределением глобального капитала, если налоговые условия для иностранных инвесторов продолжат ужесточаться.