Избыточное предложение ударило по рынку жилья для застройщиков Польши

Предложение квартир от застройщиков на семи крупнейших рынках Польши в настоящее время превышает 52 тыс. единиц. Этот результат на 50% выше, чем год назад. Количество квартир, выведенных на рынок, превышает количество проданных уже восьмой месяц подряд. В таких городах, как Лодзь, Познань, Вроцлав и Катовице, первичный рынок уже сталкивается с переизбытком предложения. И покупатели, и компании-застройщики ждут внешнего импульса, который снова подстегнет спрос.

Данные Otodom Analytics показывают, что застройщики в семи основных городах продали почти 2,8 тыс. квартир, что аналогично результату июля. Однако эта цифра примерно вдвое меньше, чем в предыдущем году. Исправленные данные показывают, что рынок застройщиков завершил август с примерно 2,6–2,7 тыс. проданных квартир. По сравнению с июлем продажи новых квартир немного снизились (менее чем на 0,5%), тогда как в годовом исчислении они снизились на поразительные 43%. В августе на рынок было выведено более 3,6 тыс. новых квартир, что на 750 меньше, чем в июле, и на 800 больше, чем в августе 2023 года.

По словам Катажины Куниевич, руководителя отдела исследований Otodom Analytics, август на рынке жилья в семи крупнейших городах был похож на июль. Порог в три тысячи проданных объектов снова оказался недостижимым для застройщиков. Более того, тенденция к снижению продаж квартир продолжается, и в офисах продаж чувствуется предвкушение, ожидание импульса, который снова простимулирует спрос. И застройщики, и индивидуальные покупатели ждут перемен, которые придут извне рынка жилья.

Больше всего новых квартир было продано в августе в Варшаве — 881, что составило 31% от всех продаж на семи ключевых рынках. Краков оказался на втором месте с 452 проданными квартирами. В Труймясте и Вроцлаве продажи достигли 300–400 единиц, а в Лодзи и Познани — около 300. В Катовице, самом маленьком рынке из анализируемых городов, застройщики продали 151 квартиру.

Несмотря на лучший результат среди крупнейших рынков в августе, Варшава отметила как месячный, так и годовой спад продаж. Продажи в столице упали на 16% по сравнению с июлем и почти на 50% по сравнению с августом прошлого года. Во Вроцлаве и Лодзи также наблюдалось снижение продаж в эти два периода, на 9% и 5% соответственно по сравнению с предыдущим месяцем и на 55% и 18% по сравнению с августом 2023 года. С августа прошлого года меньше квартир было продано также в Труймясте и Кракове (на 44-48%), Катовице (на 29%) и Познани (на 14%). Однако в этих городах зафиксирован ежемесячный рост продаж, наибольший в Катовице (84%) и наименьший в Кракове (6%).

В настоящее время Лодзь, Познань, Вроцлав и Катовице находятся под угрозой переизбытка предложения. Предложения на всех семи рынках были меньше, чем в предыдущем месяце. Данные Otodom Analytics показывают, что во Вроцлаве, Труймясте и Варшаве на рынки было выведено больше новых квартир, чем в июле. В остальных четырех городах наблюдался спад. По сравнению с августом прошлого года количество предложений сократилось только в Лодзи и Кракове. Предложение в Варшаве превысило 12,3 тыс. квартир и составляет 24% от всех предложений. На втором месте находится Лодзь с почти 8,8 тыс. квартир на продажу, за ней следуют Вроцлав и Познань (почти по 7,5 тыс.). Краковские застройщики предлагают немного меньше единиц — более 7,2 тыс. квартир. В Труймясте эта цифра приближается к 5,6 тысячам, тогда как в Катовице — почти 3,6 тысяч.

За последний год во всех анализируемых городах наблюдался рост предложения квартир от застройщиков. Наименьшие изменения отмечены в Труймясте, где предложение выросло на 3%. На остальных рынках наблюдались двузначные темпы роста. С августа 2023 года предложение увеличилось на 17% в Катовице, на 46% в Варшаве, на 66% в Познани, на 69% во Вроцлаве, на 73% в Лодзи и на 83% в Кракове.

Цены на квартиры немного стабилизировались. Они немного выросли с июля в Труймясте и Вроцлаве, в то время как в Варшаве, Кракове, Познани и Лодзи они упали – но ни в одном городе изменение не превысило 1%. Самая большая разница наблюдалась в Катовице, где цена за квадратный метр выросла почти на 1,5% за месяц. В годовом исчислении на всех семи рынках наблюдался рост средней цены за квадратный метр. Самый значительный сдвиг произошел в Лодзи, где квартиры подорожали почти на 20%. Далее следуют Варшава, Вроцлав, Краков и Катовице с ростом в пределах 11–13%.

Катажина Куниевич резюмирует, что хотя мы и видим стабилизацию средних цен на квартиры, нам еще предстоит столкнуться с ожидаемым покупателями снижением цен. Наблюдается четко выраженное снижение средней площади квартир, предлагаемых к продаже, — сейчас она составляет около 55 квадратных метров. Она призывает к осторожности, отмечая, что квартиры, предлагаемые к продаже в августе и сентябре, на 3–4 квадратных метра меньше тех, которые уже предлагаются. В результате квартиры, предлагаемые застройщиками, в среднем имеют площадь 51–52 квадратных метра, что, по-видимому, является новым стандартом для первичного рынка.