Стоимость европейских отелей почти не растет

Гостиничные активы Европы вошли в фазу ценовой паузы

Европейский гостиничный рынок в 2025 году сохранил операционное восстановление, однако стоимость самих активов перестала расти теми темпами, на которые рассчитывала часть инвесторов. Материал HospitalityNet о том, что стоимость отелей в Европе остается в целом стабильной, несмотря на умеренный рост тарифов и загрузки, хорошо отражает главный сдвиг рынка: выручка и операционные показатели продолжают улучшаться, но этого уже недостаточно для быстрого роста оценок. Последний European Hotel Valuation Index от HVS показывал, что в 2024 году стоимость гостиничных активов в Европе выросла лишь примерно на 2%, а рост поддерживался в основном более мягкими процентными ставками, умеренным улучшением RevPAR и устойчивым международным спросом. Это означает, что рынок уже вышел из фазы постковидного отскока и перешел к более сдержанному циклу.

Почему стоимость отелей в Европе перестала заметно расти

Главная причина — разрыв между улучшением операционной деятельности и стоимостью капитала. Даже при более высокой загрузке и росте средних тарифов инвесторы и оценщики продолжают учитывать дороговизну финансирования, геополитическую неопределенность, более длинные сроки закрытия сделок и осторожность институционального капитала. HVS прямо указывала, что рост стоимости отелей в 2024 году был скромным и происходил на фоне снижения ставок и ослабления инфляционного давления, но оставался ограниченным из-за повышенной осторожности рынка. Иначе говоря, отели в Европе продолжают работать лучше, чем в предыдущие годы, однако это не превращается автоматически в сильный рост капитальной стоимости.

Загрузка и тарифы в европейских отелях растут, но умеренно

Ключевой особенностью текущего этапа стало именно умеренное, а не резкое улучшение гостиничных показателей. По данным HVS, рост стоимости активов в 2024 году поддерживался скромным увеличением RevPAR, возвращением многих рынков к загрузке, близкой к допандемийной, а также улучшением доходов от F&B и постепенным восстановлением сегмента MICE. Это важный момент для инвесторов: рынок больше не живет за счет восстановления после шока, а движется вперед маленькими шагами. Поэтому даже положительная динамика ADR и occupancy уже воспринимается не как сигнал к ускоренному росту цен на активы, а как подтверждение стабильности при более сложной финансовой среде.

Какие гостиничные рынки Европы выглядят сильнее других

Стабильность на уровне региона не означает одинаковую динамику по всем странам и городам. HVS отмечала, что Париж сохранил статус самого дорогого гостиничного рынка Европы, за ним следовали Лондон, Цюрих, Рим, Флоренция и Женева. Одновременно такие города, как Лиссабон, Мадрид и Эдинбург, выиграли от сильного притока leisure-туристов и показали рост стоимости активов примерно на 6–8%. Немецкие рынки двигались более сдержанно, но тоже прибавляли благодаря постепенному восстановлению корпоративного спроса и выставочной активности. Это подтверждает, что в Европе сейчас нет единой траектории: курортные и туристические направления чувствуют себя увереннее, чем рынки, зависящие от деловых поездок и более дорогого долгового капитала.

Геополитика и стоимость капитала сдерживают оценку гостиничных активов

Даже при сильном туристическом спросе гостиничная недвижимость остается очень чувствительной к внешней среде. HVS подчеркивала, что на рынок в 2024 году давили геополитические события, климатические риски и общее ощущение нестабильности. Для оценки отелей это критично, потому что даже хороший операционный год не всегда приводит к заметному пересмотру стоимости вверх, если инвесторы закладывают в модели более высокие рисковые премии и осторожные ожидания по будущей доходности. Поэтому нынешняя ценовая пауза — это не признак слабого спроса на гостиницы как класс активов, а отражение того, что рынок требует более убедительной и устойчивой доходности, прежде чем снова начать активно переоценивать объекты.

Что означает плоская динамика стоимости отелей для инвесторов

Для инвесторов текущая ситуация выглядит двояко. С одной стороны, операционные показатели улучшаются, а туризм в Европе остается сильным, что поддерживает cash flow и интерес к гостиничным активам. С другой стороны, рост стоимости активов остается ограниченным, а значит, стратегия быстрого выигрыша на переоценке работает хуже, чем в первые постпандемийные годы. Это повышает роль качества управления, бренда, локации и сегмента. Наиболее устойчиво выглядят активы в премиальных leisure-локациях, крупных туристических городах и форматах, способных сочетать спрос со стороны отдыхающих и деловых путешественников.

Перспективы стоимости европейских отелей в 2026 году

На 2026 год базовый сценарий для Европы выглядит скорее как продолжение умеренного роста без резкого скачка оценок. Позитивными факторами остаются международный туристический спрос, стабилизация инфляции и более мягкая денежная среда по сравнению с пиковым периодом ужесточения. Однако рост стоимости гостиничных активов, скорее всего, останется неравномерным и будет зависеть от стоимости финансирования, способности рынка поддерживать тарифы и темпов восстановления бизнес-поездок. Это означает, что даже при положительной динамике загрузки и ADR гостиничная недвижимость Европы будет дорожать выборочно, а не повсеместно.

Как сообщают эксперты International Investment, европейский рынок отелей в 2026 году все отчетливее разделяет операционный успех и капитальную стоимость. Отели могут показывать более высокую загрузку, устойчивые тарифы и сильную выручку, но инвесторы уже не готовы автоматически платить больше за каждый актив. В такой среде выигрывают объекты с сильным позиционированием, качественным управлением и понятным профилем спроса, тогда как для остального рынка период резкого роста оценок, по сути, завершился.

Рынок отелей Грузии остается сильным при ограниченном предложении

На общем европейском фоне Грузия выделяется как рынок с устойчивым туристическим спросом и все еще ограниченным качественным предложением, особенно в брендированном сегменте. По данным TBC Capital, в первые девять месяцев 2025 года средняя загрузка крупных брендированных отелей в стране достигла 62%, что на 5 процентных пунктов выше, чем годом ранее. При этом в третьем квартале загрузка росла особенно заметно, а сами отели международных брендов по-прежнему в основном сосредоточен в Тбилиси и Батуми. Это означает, что рынок продолжает расширяться, но доступный объем качественного номерного фонда все еще не полностью покрывает спрос в ключевых локациях.

Дополнительное подтверждение сильного спроса дает и более широкий туристический контур. Galt & Taggart оценила доходы Грузии от туризма в 2025 году в 4,6 млрд долларов и ожидает их роста до 4,9 млрд долларов в 2026 году. Одновременно Colliers отмечала, что в стране уже 27 кварталов подряд в строительстве находится более 5 000 гостиничных номеров, а на конец 2025 года — около 5 228 номеров. Это показывает, что девелоперы активно наращивают предложение, однако сам факт столь длительного строительного цикла говорит и о сохраняющемся дефиците современного гостиничного продукта на фоне сильного рынка.