Греция снижает налоговый барьер

Греция остаётся одним из самых активных рынков недвижимости Южной Европы для иностранных инвесторов, но её привлекательность всё больше зависит не только от цен на жильё и программы «золотой визы», а от налоговой конструкции сделки. Освобождение новостроек от налога на добавленную стоимость, приостановка налога на прирост капитала, льготные режимы для новых налоговых резидентов и отдельные послабления по налогу на недвижимость создают сильный набор стимулов, но требуют осторожного юридического и налогового планирования.

Налоговые льготы стали частью инвестиционного спроса

Греческий рынок недвижимости продвигается не только как туристический и арендный актив, но и как налогово-миграционная стратегия. Юридическая компания Jarnias & Cyril описывает Грецию как юрисдикцию, где инвестор может сочетать покупку недвижимости, доход от аренды, вид на жительство и несколько налоговых режимов, включая льготы для новых резидентов, пенсионеров и состоятельных лиц с иностранными доходами. 

Для инвесторов это означает, что доходность греческой недвижимости уже нельзя считать только через цену покупки, аренду и расходы на содержание. На итоговый результат влияют налог на передачу недвижимости, ежегодный единый налог на владение недвижимостью ENFIA, налог на арендный доход, режим налогообложения иностранного дохода, правила краткосрочной аренды, условия программы «золотой визы» и налоговые обязательства в стране прежнего резидентства.

Освобождение новостроек от НДС поддерживает покупателей

Одна из ключевых льгот — приостановка налога на добавленную стоимость по новым объектам недвижимости. Обычно продажа новых зданий в Греции может подпадать под НДС 24%, но действие этого налога для ряда новых объектов было приостановлено и продлено. Astons указывает, что освобождение по новому строительству продолжает действовать до конца 2026 года, что делает первичный рынок более привлекательным по сравнению с ситуацией, в которой покупатель платил бы полный НДС. 

Для покупателя это важная разница в цене входа. Если объект стоит 400 тыс. евро, налог на добавленную стоимость по полной ставке 24% мог бы добавить к цене до 96 тыс. евро. При его приостановке структура расходов становится ближе к покупке вторичного жилья, где обычно применяется налог на передачу недвижимости, а не НДС. Но инвестору нужно проверять статус конкретного объекта: не каждая сделка автоматически подпадает под льготный режим, а налоговый результат зависит от даты разрешения, статуса застройщика и юридической истории недвижимости.

Налог на прирост капитала остаётся замороженным

Вторая крупная льгота — приостановка налога на прирост капитала при продаже недвижимости физическими лицами. В обычной конструкции такой налог составляет 15% от прибыли между ценой покупки и ценой продажи, но он давно не применяется из-за последовательных продлений. Golden Keys Global отмечает, что приостановка действует и в 2026 году, поэтому индивидуальные продавцы сейчас не платят греческий налог на прирост капитала при продаже недвижимости. 

Эта мера особенно важна для инвесторов с горизонтом перепродажи. Она повышает привлекательность стратегий, основанных на покупке, ремонте, улучшении энергоэффективности и последующей продаже. Однако льгота не вечная: она продлевается бюджетными решениями и должна оцениваться как временное преимущество, а не как постоянная гарантия. Кроме того, инвестор может иметь налоговые обязательства в стране своего налогового резидентства, даже если Греция не взимает налог при продаже.

ENFIA остаётся ежегодной стоимостью владения

Даже при льготах на покупку и продажу собственник платит ежегодный налог на недвижимость ENFIA. Это единый налог на владение объектом, который рассчитывается исходя из характеристик недвижимости, зоны, площади, возраста здания и кадастровой стоимости. Elxis отмечает, что в 2026 году вводятся изменения, включая 50-процентное сокращение ENFIA для основных резиденций в деревнях с перспективой полного освобождения в 2027 году, а также скидку до 20% для застрахованного жилья стоимостью до 500 тыс. евро при страховании от пожара, землетрясения и наводнения. 

Для иностранных инвесторов эти льготы имеют ограниченное, но важное значение. Скидка за страхование может быть полезна владельцам жилья среднего ценового сегмента, особенно в регионах с сейсмическими или климатическими рисками. Льготы для основных резиденций в деревнях скорее нацелены на поддержку постоянного проживания и регионального восстановления, чем на классические инвестиционные квартиры в Афинах, Салониках или на островах.

Арендный доход облагается по прогрессивной шкале

Инвестор, сдающий жильё в аренду, должен учитывать налог на арендный доход. В Греции он облагается отдельно по шкале, которая начинается с 15% для дохода до 12 тыс. евро в год и растёт для более высоких уровней. Astons приводит пример: при годовой аренде 18 тыс. евро первые 12 тыс. евро облагаются по ставке 15%, а оставшиеся 6 тыс. евро — по ставке 35%, что даёт 3 900 евро налога до учёта возможных расходов и особенностей конкретной декларации. 

В 2026 году для владельцев важны не только ставки, но и тип аренды. Долгосрочная аренда, сезонная аренда и краткосрочное размещение через платформы имеют разные требования к регистрации, отчётности и возможным ограничениям. Чем более туристическая локация, тем выше потенциальная доходность, но тем выше риск новых правил, ограничений и проверок.

«Золотая виза» стала дороже и сложнее

Недвижимость остаётся главным маршрутом греческой программы «золотой визы», то есть вида на жительство для граждан стран вне Европейского союза в обмен на инвестиции. Но правила больше не выглядят едиными по всей стране. В 2026 году минимальный порог зависит от локации и типа объекта: в наиболее востребованных зонах, включая Афины, Аттику, Салоники, Миконос, Санторини и часть островов, он может достигать 800 тыс. евро; во многих региональных локациях действует порог 400 тыс. евро; отдельные проекты конверсии коммерческой недвижимости в жильё могут сохранять уровень 250 тыс. евро. 

Это меняет поведение покупателей. Раньше многие инвесторы рассматривали Грецию как одну из самых доступных визовых программ Европы. Теперь выбор зависит не только от бюджета, но и от статуса объекта, площади, назначения, возможности аренды и будущей ликвидности. Более низкий порог в 250 тыс. евро может выглядеть привлекательно, но такие проекты требуют особенно строгой юридической проверки: нужно убедиться, что конверсия законна, завершена и соответствует правилам программы.

Льготные режимы для новых налоговых резидентов усиливают эффект

Греция также конкурирует за новых налоговых резидентов. PwC указывает, что пенсионеры, которые переносят налоговое резидентство в Грецию, могут применять альтернативный режим: они платят 7% налога на иностранные доходы, и это исчерпывает греческие налоговые обязательства по таким доходам; режим действует до 15 лет и не отменяет применение соглашений об избежании двойного налогообложения. 

Для состоятельных лиц действует отдельный режим с фиксированным налогом на иностранные доходы. Immigrant Invest описывает греческий режим для инвесторов как ежегодный платёж 100 тыс. евро на иностранный доход сроком до 15 лет, а для работников и предпринимателей — 50-процентную скидку по налогу на греческий доход на семь лет при выполнении условий переезда. 

Эти режимы важны для рынка недвижимости, потому что покупка жилья часто сопровождает перенос семьи, капитала и налогового центра. Однако они не заменяют налоговую консультацию. Человек может купить недвижимость и получить вид на жительство, но не стать налоговым резидентом. И наоборот, длительное фактическое проживание может создать налоговое резидентство даже без гражданства.

Риски остаются в регулировании и ликвидности

Греческие налоговые стимулы выглядят сильными, но они не отменяют инвестиционных рисков. НДС и налог на прирост капитала приостановлены, а не навсегда отменены. Правила «золотой визы» уже ужесточались из-за перегрева жилья в популярных районах. Краткосрочная аренда становится политически чувствительной темой в Афинах, на островах и в районах с дефицитом жилья для местных жителей.

Инвестору нужно оценивать объект не только по налоговой экономии. Важны юридическая чистота титула, отсутствие самовольных перепланировок, энергетический класс, состояние здания, правила товарищества собственников, расходы на ремонт, сезонность аренды, страхование, местные ограничения и ликвидность при продаже. В Греции, как и в других южноевропейских рынках, налоговая льгота может улучшить доходность, но не спасает плохой объект или завышенную цену входа.

Что это значит для инвесторов в 2026 году

Греция остаётся привлекательной для нескольких типов покупателей. Для инвестора в аренду важны туристические потоки, налогообложение дохода и регулирование краткосрочного размещения. Для покупателя «золотой визы» ключевыми становятся пороги 800 тыс., 400 тыс. и 250 тыс. евро, а также соответствие объекта требованиям программы. Для пенсионера или состоятельного нового резидента решающим может быть не только дом у моря, но и налоговый режим на иностранный доход.

Наиболее устойчивыми выглядят стратегии, где налоговая льгота дополняет реальную инвестиционную логику: качественный объект, ликвидная локация, понятный спрос, умеренная долговая нагрузка и юридически проверенная структура сделки. Наиболее рискованны покупки, где единственным аргументом становится обещанная экономия на налогах или минимальный визовый порог.

Как сообщают эксперты International Investment, греческая налоговая система сегодня действительно создаёт привлекательное окно для иностранных инвесторов, но это окно не следует путать с отсутствием налогов. Критический вопрос — не в том, сколько льгот перечислено в рекламном буклете, а в том, подходят ли они конкретному покупателю, объекту и стране налогового резидентства. Для Греции налоговые стимулы работают как способ привлечь капитал, но для инвестора они имеют смысл только при строгой проверке сделки и реалистичном расчёте доходности после всех расходов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость Европы у экспертов International Investment.