English  Русский

ТОП-7 самых инвестиционно привлекательных вилл

Рейтинг международного аналитического журнала International Investment




1 место рейтинга: Вилла в Батуми, Грузия




Рентабельность: 1-е место (11%)

Ликвидность объекта: 2-е место (средний срок реализации 4 месяца)

Ценовая доступность: 1-е место (165 000$)

Потенциал капитализации в течение 3-х лет: 1-е место (прогноз роста стоимости – 30%)

Близость к морю: 2-е место (350 м)

Налоговая нагрузка: 1-е место (0% налог на недвижимость при отсутствии доходов в стране, 5% налог на прибыль от аренды).

Контактный телефон продаца (WhatsApp, Viber, Telegram): +995 555 327 320; (WhatsApp, Viber, Telegram) +995 599 373 698 (WhatsApp, Viber)

Электронная почта: gonio.kvariati.com@gmail.com


Основные данные о вилле



СтранаГрузия
Город /регион Аджария, г. Батуми
Расположение в городе/пригороде/загороде Пригород в черте города
Площадь виллы 180,2 м2
Площадь земельного участка 200 м2
Расположение виллы - в комплексе или самостоятельное В охраняемом элитном обслуживаемом комплексе на 8 вилл
Количество спален 3
Количество санузлов 2
Год постройки 2018
Состояние Полностью выполненный ремонт
Год последнего ремонта 2018
Необходимость в ремонте Отсутствует, ремонт выполнен полностью
Наличие коммуникаций Собственная артезианская скважина с высокими показателями качества воды, подтвержденными лабораторными анализами. Центральная канализация и газ, электричество 10 Кв.
Необходимость в оборудовании техникой и мебелью Требуется
Наличие дороги Дорога асфальтированная, хорошего качества
Транспортные коммуникации Кроме асфальтированной дороги, в 300 м находится остановка общественного транспорта: автобусы и маршрутные такси. Транспортное сообщение хорошее.
Наличие рядом пляжа/магазина/аптеки/школы/детского садика Пляж в 350 м. по прямой дороге. Ближайший сезонный магазин в 100 м. Круглогодичный круглосуточный супермаркет в 250 м. Аптека 1 км. Школа и детский садик в 800 м.
Дополнительные опции (пример: бассейн, сауна, камин, ландшафтный дизайн участка, площадка барбекю и т.д.) В комплексе есть общий бассейн с подогревом и джакузи, терраса сконструирована таким образом, чтобы выдержать нагрузку небольшого мобильного бассейна. На участке имеются элементы ландшафтного дизайна, есть площадка барбекю.
Вид на… Вид на море, на горы, на сад
Расстояние от моря 350 м. по дороге
Расстояние от ближайшего значимого города Вилла расположена в черте города Батуми, до центра города 13 км.
Обслуживание территории виллы (если вилла в комплексе) самостоятельное или организованный сервис?Организованный сервис в комплексе с уборкой домов, участков, уходом за газонами, круглосуточной круглогодичной охраной, текущим ремонтом, видеонаблюдением по желанию владельца
Охрана самостоятельная или организованный сервис в комплексе? Охрана в комплексе
Произвольное описание: Вилла премиум-класса «Золотое руно», 2017 года постройки, на грузинском побережье Черного моря, в черте города Батуми, в нижнем Квариати. Вилла с видом на море и в шаговой доступности от пляжа. Вилла является выгодным вложением и способна приносить высокий доход своим владельцам. Вилла «Золотое руно» расположена на закрытой охраняемой территории в единственном комплексе премиум-класса в Батуми на берегу Черного моря, состоящем из нескольких частных владений. Его эксклюзивность делает его особо привлекательным с точки зрения инвестиций. Шаговая доступность к побережью и пляжу (300 метров), чистота и тишина в сочетании с развитой инфраструктурой – идеальное место летнего отдыха семьей или компанией. Курортный пригород Квариати сегодня уже включен в городскую черту Батуми и в нем активно развивается туристическая инфраструктура, включая новые гостиницы и жилые многоквартирные комплексы и рестораны, а рядом Министерство финансов и экономики планирует создание нового курорта «Гонио». Вилла и окружающая ее территория запланирована и построена с учетом максимального комфорта для ее жителей. Изолированная благоустроенная территория, хвойные насаждения, цитрусовые и другие фруктовые деревья, жасмин, выгодное расположение. К услугам жителей и гостей виллы – площадка для детского отдыха, беседки и мангалы, уборка и охрана территории, индивидуальный паркин. На террритории есть общий бассейн с подогревом и джакузи. Вилла 180 м2, включая террасу 54 м2 с видом на море, горы и сад. 200 метров земли в частную собственность. Настоящий мраморный камин - в подарок. Электричество 10 кВт. Центральная канализация и газ. Водоснабжение из собственной артезианской скважины, вода успешно прошедшая все лабораторные исследования. 3 спальни, 2 санузла, кухня-зал с камином, дополнительное помещение под сауну (по желанию возможно переоборудование в еще одну спальню, кабинет, или детскую). Ремонт выполнен полностью. 200 точек электропитания, система "теплый пол", мраморная лестница и мраморная отделка камина в зале. В зале и коридоре на полу – кафель. Пол в спальнях – ламинат. Стены отшпаклеваны и покрашены, использована отделка кафельной плиткой, в санузлах установлены раковины и унитазы. Оборудована финская сухая сауна с использованием ольхи и липы. В общем, выполнены все работы вплоть до монтажа люстр. Полностью выполнены наружные работы. Фасад и крыша выполнены из материалов и по технологии ведущей шведской марки Terraco (Швеция) с пятилетней гарантией, последующим постгарантийным обслуживанием.В подарок покупателю виллы - благоустройство территории участка, включая элементы ландшафтного дизайна, уличную беседку, мраморную облицовку камина, второй камин для шашлыка и барбекю на улице.Вилла построена с учетом сейсмической безопасности, соответственно европейским стандартам строительства, гидроизоляции и теплоизоляции.Возможно обслуживание виллы управляющей компанией. Стоимость виллы 165 000 долларов США. При покупке виллы, оформление вида на жительство в Грузии – в подарок.


Инвестиционные характеристики виллы



Полная стоимость объекта$165 000
Налоговые и комиссионные расходы при покупке: Налогового сбора нет, 44$ оформление
Предполагаемые расходы на ремонт отсутствуют
Предполагаемые расходы на технику, мебель и другой инвентарь $10 000
Прогнозируемый годовой налог на недвижимость 0
Прогнозируемые годовые коммунальные платежи (включая интернет): в среднем $1 200 в год
Прогнозируемые годовые расходы на уборку дома и участка: В среднем $1 000
Прогнозируемые годовые расходы на текущий ремонт (при посуточной аренде): В среднем $500
Прогноз годовых расходов на обновление инвентаря: в среднем $500
Оценка наличия аналогичных объектов на рынке данной местности (представлены в ассортименте, представлены ограниченно, отсутствуют и т.д.). Данный показатель описывается заявителем в удобной для него форме, с пониманием легкости проверки данного показателя. Домов, сдаваемых в аренду в Квариати и Гонио есть до 10 штук. Закрытых комплексов премиум-класса (как и любого другого класса) ни в Квариати, ни в Гонио, ни в целом в Батуми в пределах 1 километра от береговой линии - нет.
Прогноз сроков, необходимых для продажи данного объекта по заявленной цене. 2-6 месяцев.
Интенсивность строительства аналогичных объектов в окрестностях. Не ведется
Преимущества данной виллы в сравнении с другими виллами в этой же местности: Территория закрытого комплекса, охрана, обслуживание, бассейн, вид на море в сочетании с близостью к морю, качество строительства, качество и дизайн ремонта, индивидуальный участок, инфраструктура, сервис управляющей компании, возможная организация питания
Как в 2014-2017 годах менялись цены в стране и данной местности на объекты с похожими характеристиками? (кратко) Подобных объектов не было, потому динамики изменения цен нет.
Как меняются цены на вашем национальном рынке недвижимости последние три года? Вообще на рынке недвижимости Батуми цены стабильны. Спрос растет, но активное строительство многоквартирных домов и апарт-отелей не позволяет ценам расти. Из-за активного строительства цены на землю за эти годы выросли в 2-3 раза в зоне застройки. Высокая цена земли делает строительство вилл и домов менее выгодным, чем строительство больших многоквартирных комплексов, из-за чего новые виллы и дома хорошего качества и расположения находятся в дефиците.
Как, на ваш взгляд, изменится цена на данную виллу в следующие 3 года? Почему Вы так считаете? Цена вырастет, минимум, на 30%. Причины:
  1. Уже начавшаяся активность застройщиков по освоению Квариати и Гонио, дефицит перспективных земельных участков в центральной части Батуми.
  2. Завершение строительства у соседей по комплексу.
  3. Планы мэрии Батуми по строительству новой прямой дороги и нового моста через реку Чорохи.
  4. Планы Министерства Финансов и экономики по строительству рядом (в 3 км.) нового курорта Гонио на территории бывшего полигона.
  5. Рост числа сделок в Батуми и спроса среди иностранцев.
Предполагаемый вид аренды: долгосрочная или посуточная? Возможен и один, и второй тип аренды.
Ставка ежемесячного арендного платежа в случае долгосрочной аренды $1 500-$2 000, в среднем $1 750
Какая степень спроса на подобные виллы в данной местности в долгосрочную аренду? Высокий летом и на новогодние праздники, вне сезона – в случае функционирования сауны в выходные дни
Продолжительность сезона посуточной сдачи в сутках (в случае посуточной аренды)? Без сауны с мая по сентябрь, с сауной – круглогодично
Прогноз: сколько дней в течение сезона будет сдаваться эта вилла посуточно? 150 дней при наличии сауны
Стоимость посуточной аренды: Минимальные оценки:
При наличии сауны от $120 до $250 в зависимости от времени года:Вне сезона 40 дней из 208 внесезонных суток (заполняемость 19%) по $150 = $6 000На новогодние праздники 5 дней из 10 (заполняемость 50%) по $200 = $1 000В Низкий сезон 27 суток из 55 (заполняемость 49%) по $150 = $4050В высокий сезон 78 из 92 суток (заполняемость 85%) по $220 = $17160. Итого: $28210 Средняя стоимость суток $188
Налог на доходы от аренды: 5% (возможно возложить расходы на оплату налогов на управляющую компанию)
Какой способ привлечения клиентов для посуточной сдачи должен быть использован? интернет-платформы, сайт, SMM, сотрудничество с партнерскими компаниями (возможно возложить деятельность и расходы по оплате налогов на управляющую компанию)
Прогноз расходов на рекламу и другие способы привлечения клиентов для посуточной сдачи? в среднем 14% от валового дохода (Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств, (усредненный тариф АН и туристических агентств составляет 10%, ставка Booking 18%, обобщенный среднестатистический показатель 14%)
Годовые расходы на услуги управляющей компании 18% от дохода (включает в себя организацию рекламы и привлечения арендаторов, организацию трансферов, организацию уборки дома и участка, уборку общей территории, организацию текущего ремонта дома и общей территории, охрану, организацию обновления инвентаря, работ по озеленению общей территории, обслуживание бассейна, охрану, текущий ремонт и поддержание общей территории, видеонаблюдение, освещение общей территории, водоснабжение, административные услуги и т.д.).
Расходы в комплексе 0 (входит в услуги управляющей компании)
Сборы в комплексе в месяц 0 (входит в услуги управляющей компании).
Конкурентные преимущества данной виллы при сдаче ее в аренду: Территория закрытого комплекса, охрана, обслуживание, бассейн, вид на море в сочетании с близостью к морю, качество строительства, качество и дизайн ремонта, индивидуальный участок, инфраструктура, сервис управляющей компании, возможная организация питания
Ваша оценка вероятных рисков при инвестиции в данный объект (перечень рисков в произвольной форме). Только форс-мажорные риски


Оценка прибыли. Расчетная таблица International Investment



Капитальные Расходы:
Покупка $165 000
Комиссия 0
Налоги 0
Оформление $44
Оборудование $10 000
ИТОГО $175 044
Возможные годовые доходы от посуточной аренды
Цена аренды посуточная $188
Количество суток сдачи в год 150
ИТОГО $28 200
Возможные годовые доходы от долгосрочной аренды
Цена аренды помесячная $1 750
Количество месяцев сдачи в год 11 (с учетом возможной потери месяца на поиск нового арендатора)
ИТОГО $19 250
Возможные годовые расходы при долгосрочной аренде
Расходы на рекламу или услуги риелторских агентств $1750
Расходы на услуги управляющей компании 10% (включает в себя организацию рекламы и привлечения арендаторов, организацию трансферов, организацию уборки дома и участка, уборку общей территории, организацию текущего ремонта дома и общей территории, охрану, организацию обновления инвентаря, работ по озеленению общей территории, обслуживание бассейна, охрану, текущий ремонт и поддержание общей территории, видеонаблюдение, освещение общей территории, водоснабжение, административные услуги и т.д.). Возлагается на арендатора
Налог на недвижимость 0
Налог на доходы от аренды 5% $962
Коммунальные платежи Несет арендатор
Текущий ремонт $500
Обновление инвентаря Несет арендатор
Сборы в комплексе в месяц0 (входит в услуги управляющей компании)
ИТОГО $3 212
Итоговый подсчет
Рентабельность при посуточной аренде брутто («грязная») 16%
Прогнозируемая прибыль при долгосрочной аренде брутто («грязная» прибыль) $19 250
Рентабельность при долгосрочной аренде брутто («грязная» рентабельность) 12%