ТОП-7 самых инвестиционно привлекательных вилл
Рейтинг международного аналитического журнала International Investment
1 место рейтинга: Вилла в Батуми, Грузия
Рентабельность: 1-е место (11%)
Ликвидность объекта: 2-е место (средний срок реализации 4 месяца)
Ценовая доступность: 1-е место (165 000$)
Потенциал капитализации в течение 3-х лет: 1-е место (прогноз роста стоимости – 30%)
Близость к морю: 2-е место (350 м)
Налоговая нагрузка: 1-е место (0% налог на недвижимость при отсутствии доходов в стране, 5% налог на прибыль от аренды).
Контактный телефон продаца (WhatsApp, Viber, Telegram): +995 555 327 320; (WhatsApp, Viber, Telegram) +995 599 373 698 (WhatsApp, Viber)
Электронная почта: gonio.kvariati.com@gmail.com
Основные данные о вилле
| Страна | Грузия |
| Город /регион | Аджария, г. Батуми |
| Расположение в городе/пригороде/загороде | Пригород в черте города |
| Площадь виллы | 180,2 м2 |
| Площадь земельного участка | 200 м2 |
| Расположение виллы - в комплексе или самостоятельное | В охраняемом элитном обслуживаемом комплексе на 8 вилл |
| Количество спален | 3 |
| Количество санузлов | 2 |
| Год постройки | 2018 |
| Состояние | Полностью выполненный ремонт |
| Год последнего ремонта | 2018 |
| Необходимость в ремонте | Отсутствует, ремонт выполнен полностью |
| Наличие коммуникаций | Собственная артезианская скважина с высокими показателями качества воды, подтвержденными лабораторными анализами. Центральная канализация и газ, электричество 10 Кв. |
| Необходимость в оборудовании техникой и мебелью | Требуется |
| Наличие дороги | Дорога асфальтированная, хорошего качества |
| Транспортные коммуникации | Кроме асфальтированной дороги, в 300 м находится остановка общественного транспорта: автобусы и маршрутные такси. Транспортное сообщение хорошее. |
| Наличие рядом пляжа/магазина/аптеки/школы/детского садика | Пляж в 350 м. по прямой дороге. Ближайший сезонный магазин в 100 м. Круглогодичный круглосуточный супермаркет в 250 м. Аптека 1 км. Школа и детский садик в 800 м. |
| Дополнительные опции (пример: бассейн, сауна, камин, ландшафтный дизайн участка, площадка барбекю и т.д.) | В комплексе есть общий бассейн с подогревом и джакузи, терраса сконструирована таким образом, чтобы выдержать нагрузку небольшого мобильного бассейна. На участке имеются элементы ландшафтного дизайна, есть площадка барбекю. |
| Вид на… | Вид на море, на горы, на сад |
| Расстояние от моря | 350 м. по дороге |
| Расстояние от ближайшего значимого города | Вилла расположена в черте города Батуми, до центра города 13 км. |
| Обслуживание территории виллы (если вилла в комплексе) самостоятельное или организованный сервис? | Организованный сервис в комплексе с уборкой домов, участков, уходом за газонами, круглосуточной круглогодичной охраной, текущим ремонтом, видеонаблюдением по желанию владельца |
| Охрана самостоятельная или организованный сервис в комплексе? | Охрана в комплексе |
| Произвольное описание: | Вилла премиум-класса «Золотое руно», 2017 года постройки, на грузинском побережье Черного моря, в черте города Батуми, в нижнем Квариати. Вилла с видом на море и в шаговой доступности от пляжа. Вилла является выгодным вложением и способна приносить высокий доход своим владельцам. Вилла «Золотое руно» расположена на закрытой охраняемой территории в единственном комплексе премиум-класса в Батуми на берегу Черного моря, состоящем из нескольких частных владений. Его эксклюзивность делает его особо привлекательным с точки зрения инвестиций. Шаговая доступность к побережью и пляжу (300 метров), чистота и тишина в сочетании с развитой инфраструктурой – идеальное место летнего отдыха семьей или компанией. Курортный пригород Квариати сегодня уже включен в городскую черту Батуми и в нем активно развивается туристическая инфраструктура, включая новые гостиницы и жилые многоквартирные комплексы и рестораны, а рядом Министерство финансов и экономики планирует создание нового курорта «Гонио». Вилла и окружающая ее территория запланирована и построена с учетом максимального комфорта для ее жителей. Изолированная благоустроенная территория, хвойные насаждения, цитрусовые и другие фруктовые деревья, жасмин, выгодное расположение. К услугам жителей и гостей виллы – площадка для детского отдыха, беседки и мангалы, уборка и охрана территории, индивидуальный паркин. На террритории есть общий бассейн с подогревом и джакузи. Вилла 180 м2, включая террасу 54 м2 с видом на море, горы и сад. 200 метров земли в частную собственность. Настоящий мраморный камин - в подарок. Электричество 10 кВт. Центральная канализация и газ. Водоснабжение из собственной артезианской скважины, вода успешно прошедшая все лабораторные исследования. 3 спальни, 2 санузла, кухня-зал с камином, дополнительное помещение под сауну (по желанию возможно переоборудование в еще одну спальню, кабинет, или детскую). Ремонт выполнен полностью. 200 точек электропитания, система "теплый пол", мраморная лестница и мраморная отделка камина в зале. В зале и коридоре на полу – кафель. Пол в спальнях – ламинат. Стены отшпаклеваны и покрашены, использована отделка кафельной плиткой, в санузлах установлены раковины и унитазы. Оборудована финская сухая сауна с использованием ольхи и липы. В общем, выполнены все работы вплоть до монтажа люстр. Полностью выполнены наружные работы. Фасад и крыша выполнены из материалов и по технологии ведущей шведской марки Terraco (Швеция) с пятилетней гарантией, последующим постгарантийным обслуживанием.В подарок покупателю виллы - благоустройство территории участка, включая элементы ландшафтного дизайна, уличную беседку, мраморную облицовку камина, второй камин для шашлыка и барбекю на улице.Вилла построена с учетом сейсмической безопасности, соответственно европейским стандартам строительства, гидроизоляции и теплоизоляции.Возможно обслуживание виллы управляющей компанией. Стоимость виллы 165 000 долларов США. При покупке виллы, оформление вида на жительство в Грузии – в подарок. |
Инвестиционные характеристики виллы
| Полная стоимость объекта | $165 000 |
| Налоговые и комиссионные расходы при покупке: | Налогового сбора нет, 44$ оформление |
| Предполагаемые расходы на ремонт | отсутствуют |
| Предполагаемые расходы на технику, мебель и другой инвентарь | $10 000 |
| Прогнозируемый годовой налог на недвижимость | 0 |
| Прогнозируемые годовые коммунальные платежи (включая интернет): | в среднем $1 200 в год |
| Прогнозируемые годовые расходы на уборку дома и участка: | В среднем $1 000 |
| Прогнозируемые годовые расходы на текущий ремонт (при посуточной аренде): | В среднем $500 |
| Прогноз годовых расходов на обновление инвентаря: | в среднем $500 |
| Оценка наличия аналогичных объектов на рынке данной местности (представлены в ассортименте, представлены ограниченно, отсутствуют и т.д.). Данный показатель описывается заявителем в удобной для него форме, с пониманием легкости проверки данного показателя. | Домов, сдаваемых в аренду в Квариати и Гонио есть до 10 штук. Закрытых комплексов премиум-класса (как и любого другого класса) ни в Квариати, ни в Гонио, ни в целом в Батуми в пределах 1 километра от береговой линии - нет. |
| Прогноз сроков, необходимых для продажи данного объекта по заявленной цене. | 2-6 месяцев. |
| Интенсивность строительства аналогичных объектов в окрестностях. | Не ведется |
| Преимущества данной виллы в сравнении с другими виллами в этой же местности: | Территория закрытого комплекса, охрана, обслуживание, бассейн, вид на море в сочетании с близостью к морю, качество строительства, качество и дизайн ремонта, индивидуальный участок, инфраструктура, сервис управляющей компании, возможная организация питания |
| Как в 2014-2017 годах менялись цены в стране и данной местности на объекты с похожими характеристиками? (кратко) | Подобных объектов не было, потому динамики изменения цен нет. |
| Как меняются цены на вашем национальном рынке недвижимости последние три года? | Вообще на рынке недвижимости Батуми цены стабильны. Спрос растет, но активное строительство многоквартирных домов и апарт-отелей не позволяет ценам расти. Из-за активного строительства цены на землю за эти годы выросли в 2-3 раза в зоне застройки. Высокая цена земли делает строительство вилл и домов менее выгодным, чем строительство больших многоквартирных комплексов, из-за чего новые виллы и дома хорошего качества и расположения находятся в дефиците. |
| Как, на ваш взгляд, изменится цена на данную виллу в следующие 3 года? Почему Вы так считаете? | Цена вырастет, минимум, на 30%. Причины:
|
| Предполагаемый вид аренды: долгосрочная или посуточная? | Возможен и один, и второй тип аренды. |
| Ставка ежемесячного арендного платежа в случае долгосрочной аренды | $1 500-$2 000, в среднем $1 750 |
| Какая степень спроса на подобные виллы в данной местности в долгосрочную аренду? | Высокий летом и на новогодние праздники, вне сезона – в случае функционирования сауны в выходные дни |
| Продолжительность сезона посуточной сдачи в сутках (в случае посуточной аренды)? | Без сауны с мая по сентябрь, с сауной – круглогодично |
| Прогноз: сколько дней в течение сезона будет сдаваться эта вилла посуточно? | 150 дней при наличии сауны |
| Стоимость посуточной аренды: | Минимальные оценки: При наличии сауны от $120 до $250 в зависимости от времени года:Вне сезона 40 дней из 208 внесезонных суток (заполняемость 19%) по $150 = $6 000На новогодние праздники 5 дней из 10 (заполняемость 50%) по $200 = $1 000В Низкий сезон 27 суток из 55 (заполняемость 49%) по $150 = $4050В высокий сезон 78 из 92 суток (заполняемость 85%) по $220 = $17160. Итого: $28210 Средняя стоимость суток $188 |
| Налог на доходы от аренды: | 5% (возможно возложить расходы на оплату налогов на управляющую компанию) |
| Какой способ привлечения клиентов для посуточной сдачи должен быть использован? | интернет-платформы, сайт, SMM, сотрудничество с партнерскими компаниями (возможно возложить деятельность и расходы по оплате налогов на управляющую компанию) |
| Прогноз расходов на рекламу и другие способы привлечения клиентов для посуточной сдачи? | в среднем 14% от валового дохода (Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств, (усредненный тариф АН и туристических агентств составляет 10%, ставка Booking 18%, обобщенный среднестатистический показатель 14%) |
| Годовые расходы на услуги управляющей компании | 18% от дохода (включает в себя организацию рекламы и привлечения арендаторов, организацию трансферов, организацию уборки дома и участка, уборку общей территории, организацию текущего ремонта дома и общей территории, охрану, организацию обновления инвентаря, работ по озеленению общей территории, обслуживание бассейна, охрану, текущий ремонт и поддержание общей территории, видеонаблюдение, освещение общей территории, водоснабжение, административные услуги и т.д.). |
| Расходы в комплексе | 0 (входит в услуги управляющей компании) |
| Сборы в комплексе в месяц | 0 (входит в услуги управляющей компании). |
| Конкурентные преимущества данной виллы при сдаче ее в аренду: | Территория закрытого комплекса, охрана, обслуживание, бассейн, вид на море в сочетании с близостью к морю, качество строительства, качество и дизайн ремонта, индивидуальный участок, инфраструктура, сервис управляющей компании, возможная организация питания |
| Ваша оценка вероятных рисков при инвестиции в данный объект (перечень рисков в произвольной форме). | Только форс-мажорные риски |
Оценка прибыли. Расчетная таблица International Investment
Капитальные Расходы: | ||
| Покупка | $165 000 | |
| Комиссия | 0 | |
| Налоги | 0 | |
| Оформление | $44 | |
| Оборудование | $10 000 | |
| ИТОГО | $175 044 | |
Возможные годовые доходы от посуточной аренды | ||
| Цена аренды посуточная | $188 | |
| Количество суток сдачи в год | 150 | |
| ИТОГО | $28 200 | |
Возможные годовые доходы от долгосрочной аренды | ||
| Цена аренды помесячная | $1 750 | |
| Количество месяцев сдачи в год | 11 (с учетом возможной потери месяца на поиск нового арендатора) | |
| ИТОГО | $19 250 | |
Возможные годовые расходы при долгосрочной аренде | ||
| Расходы на рекламу или услуги риелторских агентств | $1750 | |
| Расходы на услуги управляющей компании 10% (включает в себя организацию рекламы и привлечения арендаторов, организацию трансферов, организацию уборки дома и участка, уборку общей территории, организацию текущего ремонта дома и общей территории, охрану, организацию обновления инвентаря, работ по озеленению общей территории, обслуживание бассейна, охрану, текущий ремонт и поддержание общей территории, видеонаблюдение, освещение общей территории, водоснабжение, административные услуги и т.д.). | Возлагается на арендатора | |
| Налог на недвижимость | 0 | |
| Налог на доходы от аренды 5% | $962 | |
| Коммунальные платежи | Несет арендатор | |
| Текущий ремонт | $500 | |
| Обновление инвентаря | Несет арендатор | |
| Сборы в комплексе в месяц | 0 (входит в услуги управляющей компании) | |
| ИТОГО | $3 212 | |
Итоговый подсчет | ||
| Рентабельность при посуточной аренде брутто («грязная») | 16% | |
| Прогнозируемая прибыль при долгосрочной аренде брутто («грязная» прибыль) | $19 250 | |
| Рентабельность при долгосрочной аренде брутто («грязная» рентабельность) | 12% | |