ТОП-7 самых инвестиционно привлекательных вилл
Рейтинг международного аналитического журнала International Investment
6 место рейтинга: вилла в Аликанте, Испания
Чистая рентабельность: 16-е место (2,2%)
Ликвидность объекта: -
Ценовая доступность: 3-е место (€525 000)
Потенциал капитализации в течение 3-х лет: 2-е место (прогноз роста стоимости – 15%)
Близость к морю: 5-е место (8 км)
Налоговая нагрузка: 6-е место (0,1% налог на недвижимость, 19% налог на прибыль от аренды).
Контактный телефон продаца (WhatsApp): + 34 633 833 308; + 34 642 679 995
Электронная почта: lascostasconsulta@gmail.com
Основные данные о вилле
| Страна | Испания |
| Город /регион | Провинция Аликанте ( Provincia Alicante ), Miguel de Salinas |
| Расположение в городе/пригороде/загороде | На территории закрытого элитного гольф клуба Las Colinas Golf & Country Club |
| Площадь виллы | 200 м2 |
| Площадь земельного участка | 1063 м2 |
| Расположение виллы - в комплексе или самостоятельное | Закрытый комплекс, охраняемая территория 24 часа |
| Количество спален | 3 |
| Количество санузлов | 3 |
| Год постройки | 2017 |
| Состояние | Отличное. Новостройка |
| Год последнего ремонта | нет |
| Необходимость в ремонте | нет |
| Наличие коммуникаций | Электричество. Водоснабжение. Система кондиционирования с сохранением тепла и циркуляцией воздуха, система "умный дом 3.0", полы с подогревом, солнечные батареи. |
| Необходимость в оборудовании техникой и мебелью | Полностью оборудованная кухня с мебелью и системой фильтрации воды. Базовый комплект мебели в салон и спальни. |
| Наличие дороги | есть |
| Транспортные коммуникации | Трассы: AP - 7, N - 332, CV - 941 |
| Наличие рядом пляжа/магазина/аптеки/школы/детского садика | Элитный закрытый комплекс включает 330 гектаров охраняемой 24 часа территории незабываемой красоты и зелени полей и лесов с видами на море и горы. Гольф поля мирового уровня на 18 лунок, бассейны, 2 ресторана, стильное кафе UNiK CAFÉ с эксклюзивными интерьерами от дизайнера Pepe Leal, суши-бар с видом на гольф-поле и озеро, изысканные блюда авторской кухни. Для активного отдыха, - корты для игры в теннис, падл, тренажерный зал. Для детей недалеко расположена лучшая в регионе частная английская школа и летний детский лагерь ELIS El Limonar. Море и пляж 8 км. Расстояние до аэропорта Аликанте 75 км. |
| Дополнительные опции (пример: бассейн, сауна, камин, ландшафтный дизайн участка, площадка барбекю и т.д.) | На участке: Бассейн 12x3 с панорамным остеклением. Сад с зеленые насаждениями и газоном. Место для парковки автомобиля. |
| Вид на… | Великолепные виды на окрестности (горы, море) |
| Расстояние от моря | 8 км |
| Расстояние от ближайшего значимого города | 10 км |
| Обслуживание территории виллы (если вилла в комплексе) самостоятельное или организованный сервис? | По желанию собственника (частная территория виллы). |
| Охрана самостоятельная или организованный сервис в комплексе? | На территории всего элитного комплекса организована охрана 24 часа |
| Произвольное описание: | Вилла с бассейном на территории закрытого элитного гольф клуба Las Colinas Golf & Country Club. К Вашим услугам 330 гектаров охраняемой 24 часа территории незабываемой красоты и зелени полей и лесов, великолепных видов на море и горы. Поле для игры в гольф мирового уровня на 18 лунок, бассейны, 2 ресторана, стильное кафе UNiK CAFÉ с эксклюзивными интерьерами от дизайнера Pepe Leal, суши-бар с видом на гольф-поле и озеро, изысканные блюда авторской кухни. Для активного отдыха, - корты для игры в теннис, падл, тренажерный зал. Для детей недалеко расположена лучшая в регионе частная английская школа и летний детский лагерь ELIS El Limonar. Море и пляж 8 км. Расстояние до аэропорта Аликанте 75 км. Вилла площадью 200 м2, - гостиная-столовая, кухня американо, 3 спальные комнаты, 3 ванные комнаты, просторная терраса. На участке расположен бассейн с панорамным остеклением, деревья, место для парковки автомобиля. В стоимость виллы входит оборудованная кухня с мебелью и системой фильтрации воды, система кондиционирования с сохранением тепла и циркуляцией воздуха, система "умный дом 3.0", полы с подогревом, солнечные батареи. Цена от застройщика: от €525.000. Для владельцев жилья в Испании в Las Colinas Golf & Country Club и членов их семей предусмотрены скидки для игры в гольф до 20%, скидки в кафе и ресторанах 10% и возможность пользоваться Colinas Beach Club на 1 линии гольф-поля в июле и августе бесплатно. За более подробной информацией обращайтесь в Лас Костас, мы продаем новостройки по цене застройщика и бесплатно от Лас Костас базовый комплект мебели в подарок для Вашей новой виллы в Испании. |
Инвестиционные характеристики виллы
| Полная стоимость объекта: | €525 000 |
| Налоговые и комиссионные расходы при покупке: | IVA (НДС) 10% - €52 500, IAJD (Гербовый сбор) 1,5 % - €7 875 Нотариальные расходы – около €1500, Регистрация в Регистре собственности (Registro de la Propiedad) – около €350 |
| Предполагаемые расходы на ремонт | нет |
| Предполагаемые расходы на технику, мебель и другой инвентарь | Для хорошей сдачи виллы в аренду необходимо оборудовать ее таким образом, чтобы удовлетворить потребности арендаторов на должном уровне. Чем больше дополнительных опций по сравнению с другими виллами предлагается потенциальному арендатору, тем лучше. Минимально необходимо приобрести:- телевизоры, - постельное белье, полотенца, - элементы декора и дополнительная мебель, - посуда для сервировки стола и приготовления пищи, столовые приборы, - садовая мебель, - небольшие электроприборы (утюг и гладильная доска, пылесос, фен – последнее в каждую спальню), Будет плюсом наличие оборудования для барбекю, иное для развлечений. Стоимость таких затрат будет зависеть от вкусовых предпочтений инвестора. Средняя стоимость вышеуказанных затрат может составить €10 000 – €12 000. |
| Прогнозируемый годовой налог на недвижимость | Собственник указанного объекта недвижимости в Испании должен будет уплачивать два налога в год: 1) IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) - местный налог на недвижимость – для данного объекта может составить €600 – €700 в год (начисляется местными органами, при подаче соответствующего заявления взимание осуществляется с банковского счета собственника автоматически; при отсутствии заявления о списании – оплата осуществляется на основании квитанции в банке (что не очень удобно, так как собственник может отсутствовать в этот период в Испании). 2) IRNR (Impuesto sobre la renta de no Residentes). При сдаче в аренду этот налог уплачивается ежеквартально на основании декларации. Налогооблагаемая база – доход, полученный за отчетный квартал. Декларирование осуществляется по форме modelo 210 в бумажном или электронном виде в следующие сроки: 1) ежеквартально до 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (то есть, до 20.04., до 20.07., 20.10. и 20.01) - при представлении в бумажном виде и оплате в банке; 2) ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (то есть, до 15.04., до 15.07., 15.10. и 15.01.) - при представлении в электронном виде и оплате путем списания денежных средств со счета; В форме 210 необходимо отметить tipo de renta - "01", указать размер дохода, применимую ставку, а также произвести калькуляцию суммы налога. При подаче декларации в бумажном виде, необходимости являться в Налоговую Испании у собственника не возникает. Оплата налога происходит в банке на основании заполненной и подписанной декларации 210. Ставка налога: 19% от налогооблагаемой базы - для жителей (резидентов) ЕС, Исландии и Норвегии, 24% от налогооблагаемой базы - все остальные. В низкий сезон стоимость аренды подобной виллы с 3 спальнями составляет 900 евро в неделю (только аренда, без учета стоимости уборки). В высокий сезон – 1500 евро в неделю (только аренда, без учета стоимости уборки). При 100% годовой заполняемости ДОХОД БРУТТО бы составил: €1500 / 7 = €214 в сутки (высокий сезон с мая по сентябрь – 5 месяцев), €900 / 7 = €128 в сутки (низкий сезон – 7 месяцев). Принимаем 1 месяц равным 30 дням. 5 месяцев х 30 дней х 214 евро в сутки = €32 100 (высокий сезон). 7 месяцев х 30 дней х €128 в сутки = €26 880 (низкий сезон). €32 100 + €26 880 = €58 980 (при 100% заполняемость за год). При 50 % заполняемости за год ДОХОД БРУТТО может составить: 29 484 евро.ДОХОД БРУТТО - прибыль, полученная в результате инвестиций без учета соответствующих расходов. Уплата налога IRNR (Impuesto sobre la renta de no Residentes) при 50% заполняемости составит: €29 484 х 19% = €5 604 за год (ставка налога для собственников-резидентов ЕС, Исландии и Норвегии) или 29 484 евро х 24% = €7 077 за год (ставка налога для собственников-резидентов всех остальных стран). |
| Прогнозируемые годовые коммунальные платежи (включая интернет и сборы за обслуживание): | Размер расходов на коммунальные платежи (электричество и водоснабжение) зависит от количества потребления.Оплата счетов за электричество осуществляется ежемесячно путем списания с банковского счета собственника. На вилле установлены солнечные батареи (их цена входит в стоимость объекта). Поэтому платежи за электричество не должны превышать €100 - €120. Оплата счетов за водоснабжение осуществляется ежеквартально путем списания денежных средств со счета собственника. Большой расход может наблюдаться в высокий сезон из-за необходимости наполнять бассейн на участке виллы. Минимальная ставка по оплате интернета в месяц €25, максимально €50 в месяц. Итого годовые расходы могут составить примерно: Электричество €1500 – €1600. Водоснабжение €1500 – €1700 Интернет – €420 (средняя стоимость в месяц – €35). Услуги управляющей компании за содержание комплекса – €150 в месяц. |
| Прогнозируемые годовые расходы на уборку дома и участка: | Так как объект имеет возможность сдаваться круглогодично (потенциальные арендаторы приезжают играть в гольф в любое время года), то при подсчете итоговой суммы аренды кроме стоимости аренды за учтенное количество суток прибавляется стоимость услуг по уборке. Для подобного типа объектов стоимость финальной уборки составляет 150 евро (единоразовый платеж). Клиентам может предлагаться (так же за их счет) услуги по промежуточной уборке в период проживания. |
| Прогнозируемые годовые расходы на текущий ремонт (при посуточной аренде): | Как при посуточной аренде, так и по длительной с арендатора взимается депозит за сохранность имущества и состояние объекта. При правильном управлении большая часть издержек на текущий ремонт и обновление инвентаря должно компенсироваться за счет арендаторов. |
| Прогноз годовых расходов на обновление инвентаря: | Необходимо проводить раз в сезон инвентаризацию с целью проверки состояния и необходимости замены:- постельное белье и иной текстиль (полотенца, покрывала и т.д.)- посуда, - мелкие бытовые приборы (фен, утюг и т.д.) * Рекомендуется покупать качественное постельное белье и иной текстиль в одном стандартом стиле или одинаковые, для частичной замены (например, в одной из спален есть необходимость заменить только наволочки, а в другой простынь; таким образом, для замены можно обойтись одним комплектом). При покупке белья отдавать предпочтение однотонным комплектам. Стоимость расходов зависит от предпочтений инвестора. Фен можно купить и за 20 -25 евро, а можно и за 120 евро.Рекомендуется заложить в бюджет резервные 1000 евро. |
| Оценка наличия аналогичных объектов на рынке данной местности (представлены в ассортименте, представлены ограниченно, отсутствуют и т.д.). Данный показатель описывается заявителем в удобной для него форме, с пониманием легкости проверки данного показателя. | Объект находится в закрытой резиденции в 330 га. Таким образом, рано или поздно свободных участков под застройку в этом элитном клубе не будет. |
| Преимущества данной виллы в сравнении с другими виллами в этой же местности: | Данный объект при правильном управлении может сдаваться круглогодично. Вилла находится в элитной закрытой резиденции, куда состоятельные люди приезжают играть в гольф. |
| Как в 2014-2017 годах менялись цены в стране и данной местности на объекты с похожими характеристиками? (кратко) | С 2014г. цены на недвижимость в Испании идут вверх. Значительно подорожали новостройки. Вслед за ними, но более медленными темпами, поднимаются цены и на вторичное жилье. |
| Как меняются цены на вашем национальном рынке недвижимости последние три года? | Цены на новостройки увеличились на 40% |
| Предполагаемый вид аренды: долгосрочная или посуточная? | Посуточная |
| Ставка ежемесячного арендного платежа в случае долгосрочной аренды | €1500 – €2000 в месяц. При этом арендатор самостоятельно оплачивает расходы за электричество, водоснабжение и интернет на основании счетов снабжающих компаний. В Испании существует опция при долгосрочной аренде для привязки счета арендатора к платежам (т.е. все выставленные счета будут напрямую списываться со счета арендатора). |
| Продолжительность сезона посуточной сдачи в сутках (в случае посуточной аренды)? | Сдается в аренду круглогодично. |
| Стоимость посуточной аренды | В высокий сезон – 1500 евро в неделю (только аренда, без учета стоимости уборки). €1500 / 7 = €214 в сутки (высокий сезон с мая по сентябрь – 5 месяцев), €900 / 7 = €128 в сутки (низкий сезон – 7 месяцев). Принята усредненная ставка в €162. |
| Какой способ привлечения клиентов для посуточной сдачи должен быть использован? | Лучше всего найти тренера, который занимается сбором групп для обучения игры в гольф. Тренер будет формировать группы обучающихся и заселять их на вилле. Для привлечения клиентов хороши все способы. |
| Годовые расходы на услуги управляющей компании? | Управляющие компании при сдаче в краткосрочную аренду (по-суточно) взимают 20 – 25 % от полученного дохода. При этом компания самостоятельно и за свой счет занимается рекламой и продвижением.Рекомендуется искать возможности для самостоятельной сдачи объекта в аренду. Формировать базу своих постоянных клиентов, предлагать скидки при повторном бронировании. В этом случае достаточно иметь одно доверенное лицо, которое будет заниматься заселением и выселением найденных вами клиентов; подготовкой к заселению и уборкой. Расходы будут гораздо ниже стоимости услуг управляющей компании. |
| Конкурентные преимущества данной виллы при сдаче ее в аренду: | Закрытый комплекс с круглосуточной охраной. Комплекс имеет целевое назначение – гольф поля мирового уровня на 18 лунок. |
| Ваша оценка вероятных рисков при инвестиции в данный объект (перечень рисков в произвольной форме). | Завышенные ожидания при минимальном вложении усилий (виллу нужно подготовить к проживанию арендаторов; найти несколько управляющих компаний и выяснить условия сотрудничества с ними; проанализировать информацию о других объектах, находящихся в управлении управляющей /щих компаний; наличие/отсутствие отрицательных отзывов иных объектов этих компаний). Риски ненадлежащего управления (при выселении систематически не проводится должный осмотр состояния объекта, как итог ремонт или замена инвентаря (оборудования) не оплачивается за счет депозита арендаторов.Отсутствие должной реакции на жалобы и отрицательные отзывы клиентов. |
Оценка прибыли. Расчетная таблица International Investment
| Капитальные расходы | |
| Покупка | €525 000 |
| Комиссия | - |
| Налоги | IVA (НДС) 10% - €52 500 IAJD (Гербовый сбор) 1,5 % - €7 875 |
| Оформление | Нотариальные расходы – около €1 500. Регистрация в Регистре собственности (Registro de la Propiedad) – около €350 |
| Ремонт | - |
| Оборудование (принят усредненный показатель от заявленного) | €11 000 |
| ИТОГО | €598 225 |
| Возможные годовые доходы от посуточной аренды | |
| Цена аренды посуточная | В высокий сезон – 1500 евро в неделю (только аренда, без учета стоимости уборки). €1500 / 7 = €214 в сутки (высокий сезон с мая по сентябрь – 5 месяцев), €900 / 7 = €128 в сутки (низкий сезон – 7 месяцев). Принята усредненная ставка в €162. |
| Количество суток сдачи в год | Принят минимальный показатель 50% заполняемости в год – 182 дня |
| ИТОГО | €29 484 |
| Возможные годовые расходы при посуточной аренде | |
| Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств | Включены в стоимость услуг управляющей компании |
| Расходы на услуги управляющей компании (принята средняя ставка от заявленной 22,5%) | €6 634 |
| Налог на недвижимость (принята усредненная ставка от заявленной) | € 650 |
| Налог на доходы от аренды IRNR (Impuesto sobre la renta de no Residentes). 19% составляет налог на прибыль от аренды для резидентов ЕС и 24% налог для нерезидентов. Стоимость виллы позволяет получить ВНЖ в Испании и стать ее резидентом. В силу этого в расчет принимается ставка для резидентов 19% | €5 602 |
| Коммунальные платежи (приняты усредненные показатели от данных заявителя) | €3 570 |
| Текущий ремонт. Несмотря на заявленные в анкете меры связанные с взиманием депозита, любой объект нуждается в текущем ремонте даже если механические дефекты нанесенные арендатором, покрываются им самим. Принимается в расчет минимальная цифра, свойственная подобным объектам в мире. | €500 |
| Обновление инвентаря | За счет арендатора |
| Уборка виллы и территории | Возлагается на арендатора |
| Сборы в комплексе | €1 800 |
| ИТОГО | €18 756 |
| Возможные годовые доходы от долгосрочной аренды | |
| Цена аренды помесячная (приняты в расчете усредненные данные заявителя) | €1 750 |
| Количество месяцев сдачи в год | 11 (с учетом возможной потери месяца на поиск нового арендатора) |
| ИТОГО | €19 250 |
| Возможные годовые расходы долгосрочной аренде | |
| Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств (условно принимается ставка равная 50% одного месячного платежа) | €875 |
| Расходы на услуги управляющей компании | - |
| Налог на недвижимость (принята усредненная ставка от заявленной) | €650 |
| Налог на доходы от аренды IRNR (Impuesto sobre la renta de no Residentes). 19% составляет налог на прибыль от аренды для резидентов ЕС и 24% налог для нерезидентов. Стоимость виллы позволяет получить ВНЖ в Испании и стать ее резидентом. В силу этого в расчет принимается ставка для резидентов 19% | €3 657 |
| Коммунальные платежи | Возлагаются на арендатора |
| Текущий ремонт | Возлагается на арендатора |
| Обновление инвентаря | €1 000 |
| Сборы в комплексе | Возлагаются на арендатора |
| ИТОГО | €6 182 |
| Итоговый подсчет | |
| Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде брутто ("грязная") | €29 484 |
| Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде нетто ("чистая") | €9 226 |
| Рентабельность при посуточной аренде брутто ("грязная") | 4,9% |
| Рентабельность при посуточной аренде нетто ("чистая") | 1,5% |
| Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде брутто ("грязная") | €19 250 |
| Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде нетто ("чистая") | €13 068 |
| Рентабельность при долгосрочной аренде брутто ("грязная") | 3,2% |
| Рентабельность при долгосрочной аренде нетто ("чистая") | 2,2% |
Контактные данные продавца
Контактный телефон продаца (WhatsApp, Viber): + 34 633 833 308 (+ WhatsApp)
+ 34 642 679 995 (+ WhatsApp).
Электронная почта: lascostasconsulta@gmail.com
Сайт и страницы в социальных сетях: www.lascostas.ru (сайт на русском языке)
www.lascostas.eu (сайт на английском языке)
https://www.facebook.com/lascostas.inmobiliaria/