ТОП-7 самых инвестиционно привлекательных вилл
Рейтинг международного аналитического журнала International Investment
3 место рейтинга: вилла в Варне, Болгария
Чистая рентабельность: 3-е место (5,3%)
Ликвидность объекта: 4-е место (средний срок реализации 1 год)
Ценовая доступность: 4-е место (€650 000)
Потенциал капитализации в течение 3-х лет: -
Близость к морю: 3-е место (700 м)
Налоговая нагрузка: 3-е место (0,007% налог на недвижимость при отсутствии доходов в стране, 10% налог на прибыль от аренды).
Основные данные о вилле
| Страна | Болгария |
| Город /регион | Варна |
| Расположение в городе/пригороде/загороде | Район Евксиноград |
| Площадь виллы | 410 м2 |
| Площадь земельного участка | 980 м2 |
| Расположение виллы - в комплексе или самостоятельное | самостоятельное |
| Количество спален | 5 (+ 2 помещения — гардеробные) |
| Количество санузлов | 4 |
| Год постройки | 2016 |
| Состояние | Идеальное |
| Год последнего ремонта | 2016 |
| Необходимость в ремонте | Нет |
| Наличие коммуникаций | 3-х фазный ток, вода, септик, газа нет |
| Необходимость в оборудовании техникой и мебелью | Нет |
| Наличие дороги | Да, асфальтированная |
| Транспортные коммуникации | Рядом автобусная остановка, заправка |
| Наличие рядом пляжа/магазина/аптеки/школы/детского садика | Магазин — 200 м, пляж — 700 м, детский садик/школа — 1200 м |
| Дополнительные опции (пример: бассейн, сауна, камин, ландшафтный дизайн участка, площадка барбекю и т.д.) | Сауна, ландшафтный дизайн |
| Вид на… | Море |
| Расстояние от моря | 700 м |
| Расстояние от ближайшего значимого города | Район города Варна |
| Обслуживание территории виллы (если вилла в комплексе) самостоятельное или организованный сервис? | Самостоятельное |
| Охрана самостоятельная или организованный сервис в комплексе? | Охранная фирма |
| Произвольное описание: | Дом находится в престижном вильном районе г.Варны, рядом с царским дворцом «Евксиноград». Удобное местоположение – до центра города 5 минут на машине. Рядом есть магазин, заведения, остановка, заправка. До моря 700 метров.По всему дому установлена водная система теплых полов и радиаторов. Работают от пеллетного котла. Также есть резервный электрический котел. По всему дому установлены кондиционеры Daikin в каждом помещении. Установлена система видеонаблюдения за периметром, а также система охранной сигнализации. |
Инвестиционные характеристики виллы
| Полная стоимость объекта: | 650 тыс. евро |
| Налоговые и комиссионные расходы при покупке: | 3-4% |
| Предполагаемые расходы на ремонт | €1 000 |
| Предполагаемые расходы на технику, мебель и другой инвентарь | отсутствуют |
| Прогнозируемый годовой налог на недвижимость | €440 |
| Прогнозируемые годовые коммунальные платежи (включая интернет и сборы за обслуживание): | около €1 200-€1 500 евро |
| Прогнозируемые годовые расходы на уборку дома и участка: | €1 200 |
| Прогнозируемые годовые расходы на текущий ремонт (при посуточной аренде): | €500 |
| Прогноз годовых расходов на обновление инвентаря: | €500 |
| Оценка наличия аналогичных объектов на рынке данной местности (представлены в ассортименте, представлены ограниченно, отсутствуют и т.д.). Данный показатель описывается заявителем в удобной для него форме, с пониманием легкости проверки данного показателя. | Представлены ограниченно или отсутствуют |
| Прогноз сроков, необходимых для продажи данного объекта по заявленной цене. | Не больше года |
| Интенсивность строительства аналогичных объектов в окрестностях. | Низкая, район застроен |
| Преимущества данной виллы в сравнении с другими виллами в этой же местности: | Престижное и удобное расположение (рядом с царским дворцом Евксиноград), до центра города 5 минут на автомобиле, качественное строительство |
| Как в 2014-2017 годах менялись цены в стране и данной местности на объекты с похожими характеристиками? (кратко) | - |
| Как меняются цены на вашем национальном рынке недвижимости последние три года? | На подобного вида недвижимость цены стабильны |
| Как, на ваш взгляд, изменится цена на данную виллу в следующие 3 года? Почему Вы так считаете? | Будет стабильна |
| Предполагаемый вид аренды: долгосрочная или посуточная? | Долгосрочная — от 4 тыс. евро в месяц. Посуточная — от 250 евро в день |
| Какая степень спроса на подобные виллы в данной местности в долгосрочную аренду? | Спрос присутствует. Как среди иностранцев, так и среди местных обеспеченных граждан |
| Продолжительность сезона посуточной сдачи в сутках (в случае посуточной аренды)? | 5 месяцев (май–октябрь) |
| Прогноз: сколько дней в течение сезона будет сдаваться эта вилла посуточно? | 60-70% |
| Какой способ привлечения клиентов для посуточной сдачи должен быть использован | Интернет, агентства недвижимости |
Оценка прибыли. Расчетная таблица International Investment
| Капитальные расходы | |
| Покупка | €650 000 |
| Комиссия и налоги, оформление (приняты для расчета указанные 4%) | €26 000 |
| Ремонт | - |
| Оборудование | - |
| Регистрация компании (согласно законодательству Болгарии земля не может быть в собственности у не гражданина Болгарии, в силу чего оформление происходит на юридическое лицо (принят усредненный тариф на регистрацию компании) | € 100 |
| ИТОГО | €676 100 |
| Возможные годовые доходы от посуточной аренды | |
| Цена аренды посуточная | €250 |
| Количество суток сдачи в год: 6 месяцев х 30 = 180 дней х 60% | 108 |
| ИТОГО | €27 000 |
Возможные годовые расходы при посуточной аренде | |
| Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств (18% ставка booking) | € 4860 |
| Расходы на услуги управляющей компании 10% (принят усредненный тариф в Варне) | € 2214 |
| Налог на недвижимость | €440 |
| Налог на доходы от аренды 10% | €2 214 |
| Коммунальные платежи (принят усреднённый показатель на основе указанного заявителям диапазона) | €1 350 |
| Текущий ремонт | €500 |
| Обновление инвентаря (принят общеевропейский усредненный показатель) | €500 |
| Содержание компании (согласно законодательству Болгарии земля не может быть в собственности у не гражданина Болгарии, в силу чего оформление происходит на юридическое лицо (принят известный тариф за аналогичные услуги в Варне) | €170 (70 расходы по содержанию компании + 100 услуги бухгалтера) |
| Уборка виллы и территории (прият ориентировочный показатель 200 в месяц в период сдачи) | €1 200 |
| ИТОГО | €13 448 |
| Возможные годовые доходы от долгосрочной аренды | |
| Цена аренды помесячная | €4 000 |
| Количество месяцев сдачи в год | 11 (с учетом возможной потери месяца на поиск нового арендатора) |
| ИТОГО | €44 000 |
| Возможные годовые расходы при долгосрочной аренде | |
| Расходы на рекламу или услуги риэлтерских агентств (условно принято 50% от месячной арендной ставки) | €2 000 |
| Расходы на услуги управляющей компании | - |
| Налог на недвижимость | €440 |
| Налог на доходы от аренды 10% | €4400 |
| Коммунальные платежи (возлагаются на арендатора) | - |
| Текущий ремонт | € 500 |
| Обновление инвентаря (принят усредненный показатель) | €500 |
| Содержание компании (согласно законодательству Болгарии земля не может быть в собственности у не гражданина Болгарии, в силу чего оформление происходит на юридическое лицо) | € 170 (70– расходы по содержанию компании + 100 – услуги бухгалтера) |
| ИТОГО | €8 010 |
| Итоговый подсчет | |
| Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде нетто ("чистая") | €13552 |
| Предполагаемая годовая прибыль при посуточной аренде брутто ("грязная") | €27000 |
| Рентабельность при посуточной аренде брутто ("грязная") | 4% |
| Рентабельность при посуточной аренде нетто ("чистая") | 2% |
| Предполагаемая прибыль при долгосрочной аренде нетто ("чистая") | €35 990 |
| Предполагаемая годовая прибыль при долгосрочной аренде брутто ("грязная") | € 44 000 |
| Рентабельность при долгосрочной аренде брутто ("грязная") | 6,5% |
| Рентабельность при долгосрочной аренде нетто ("чистая") | 5,3% |
