Savills: в 2021 году рынок торговой недвижимости восстановится

Фото: GoldenFront

В 2021 году сегмент торговой недвижимости начнет восстановления после сильного падения в нынешнем году, но это потребует значительных инвестиций и перепрофилирования активов. Однако вряд ли в следующем году удастся достичь уровня доходности до пандемии COVID-19. Об этом говорится в обзоре европейской торговой недвижимости консалтинговой компании Savills «Перспективы европейского рынка розничных инвестиций».

В крупных городах Европы уверенность бизнесменом и инвесторов подрывается второй волной карантина. Если раньше прогнозировалось, что восстановление экономики будет проходит в форме буквы «V», то теперь мы видим другой сценарий, проходящий в форме буквы «W». Последние прогнозы роста ВВП Еврозоны в ноябре 2020 года от Focus Economics указывают на спад до -7,9% в годовом выражении в течение 2020 году и восстановление на 5,3% в 2021 году. Но прогнозы могут быть пересмотрены после объявления о создании эффективной вакцины, о чем должно быть объявлено в следующем году.

Индекс потребительского доверия в октябре упал с -13,9 до -15,5 из-за нового карантина и мрачных настроений по поводу экономических прогнозов, что остановило запланированные розничные расходы. Несмотря на продление ряда льготных программ в Европе и рост сбережений домохозяйств в еврозоне во II квартале 2020 года до 25% дохода, потенциал для быстрого восстановления потребительского спроса выглядит ограниченным.

В сентябре 2020 года объем розничной торговли в ЕС упал на 2% в месячном исчислении после роста на 4,2% в августе. Однако в годовом исчислении объем розничной торговли был на 2,2% выше уровня прошлого года. Этому способствовали онлайн-активность: +17,4% в годовом выражении, покупки электротоваров и мебели: +10%, электроники и книг: +2,9% и продуктов питания: +2,9%.

В 2020 году на рынке инвестиций в торговую недвижимость отмечались разные тенденции. I квартал был одним из самых успешных за всю историю: более €10,8 млрд было инвестировано в портфели первоклассных торговых центров и отдельные активы, портфели супермаркетов и розничные склады. В Южной Европе был заключен ряд масштабных сделок. Активность по крупным сделкам также наблюдалась в Германии, Франции, Великобритании, Нидерландах и Норвегии. Предложение стимулировалось инвесторами, которые старались уменьшить свое влияние на розничный сектор, и арендаторами, которые пытаются привлечь капитал за счет продаж и обратной аренды.

Во II квартале в Европе уже была в разгаре пандемия, карантин привел к серьезным сдвигам в розничной торговле. Объем розничных инвестиций был самым низким с 2013 года и составил €4,9 млрд. Текущие портфельные сделки во Франции, Германии, Великобритании и Польше поддержали рыночную активность.

Объем инвестиций в III квартале, хоть и самые низкие с 2013 года, был все же на 5% выше II квартала и составил около €5,1 млрд. Список сделок возглавили портфельные сделки торговых парков/складов и супермаркетов во Франции, Испании, Италии и Великобритании. В годовом выражении показатель за III квартал снизился на всех рынках на 35%, за исключением Великобритании — там было завершено сделок на общую сумму €1,65 млрд, что на 128% выше уровня прошлого года. Сделки с портфелем супермаркетов, а также продажи розничных складов и торговых центров поддержали активность на рынке.

В целом, объем розничных инвестиций за I квартал 2020 года составил €20,9 млрд по сравнению с €20,8 млрд в прошлом году и был на 11% ниже среднего пятилетнего показателя. Ритейл сохранил свою долю от общего объема инвестиций в недвижимость на уровне 17%, по сравнению со средним показателем за пять лет в 18%, и выше прошлогоднего показателя 16%. Однако стоит отметить, что некоторым из розничных активов придется перепрофилироваться и в будущем поменять использование.

На Германию приходилось 30% активности, на Великобританию — 19%, на Францию — 14%. Стоит отметить, что активность в Германии, Франции, Швеции, Португалии и Испании уже превысили прошлогодний уровень.

Вложения инвесторов в розничную торговлю уже сейчас снижаются меняются. Наблюдается постепенная потеря доли розничного рынка, особенно в тех странах, где уже была развита электронная коммерция: в США, Великобритании и в Европе. Некоторые инвесторы предпочитают сокращать свои позиции в розничной торговле, а другие — не увеличивают вложения в будущем. Однако рано или поздно возникнут такие цены, при которых торговая недвижимость снова станет привлекательной. Будущее проблемных схем розничной торговли заключается в пересмотре их состава арендаторов и планировки, внедрении новых видов использования или их полном перекраивании.

Это может потребовать дорогостоящих вложений, что снизит привлекательность активов. Однако это единственный способ повысить эффективность активов в будущем и спасти их от устаревания. Ключевой вопрос — это уровень переоценки активов, необходимый для привлечения инвесторов, ориентирующихся на вложения с добавочной стоимостью либо придерживающихся оппортунистической стратегии.

Розничная торговля включает в себя широкий спектр форматов: от торговых точек в микрорайонах и центрах города, торговых складов, торговых парков до региональных торговых центров. Не все сегменты страдают или будут страдать от роста электронной коммерции, поскольку по крайней мере 80% покупок все еще будут происходить в физическом пространстве, когда жизнь вернется к нормальной жизни.

Уже сейчас видно, что некоторые форматы ритейла лучше защищены от влияния кризиса, чем другие. Потребительские привычки меняются, показывая, что некоторые из нынешних форматов требуют перемен, для которых нужны инвестиции и инновации.

Авторы обзора считают, что 2021 год принесет на рынок новые возможности, поскольку инвесторам придется реструктурировать свои портфели, а ритейлеры пытаются привлечь капитал за счет продаж и возвратного лизинга. Скорее всего, доходность продолжит снижаться, особенно по вторичным активам, которые могут предложить возможности для добавления стоимости. Первичная доходность может увеличиться, но не стоит ждать, что она достигнет уровня последнего цикла, так как экономическая активность, по прогнозам, восстановится только во II квартале следующего года при условии, что программа вакцинации будет развернута в начале 2021 года.