CBRE: инвестиции в коммерческую недвижимость в IV квартале дают основания для оптимизма

Фото: The Bell

В IV квартале 2020 года мировые инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 84% по сравнению с III кварталом до $290 млрд, но снизились на 20% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Резкий скачок между III и IV кварталом 2020 года вызван 97%-м увеличением объемов в США. Тем не менее годовой объем инвестиций снизился на 26% по сравнению с 2019 годом из-за пандемии COVID-19. Об этом сообщила консалтинговая компания CBRE.

Восстановление в IV квартале было значительным во всех трех мировых регионах: Америках, Европе/Ближнем Востоке/Африке и в Тихоокеанской Азии. Ожидание скорого начала вакцинации и экономический подъем улучшило настроение инвесторов. По мнению авторов доклада, несмотря на осеннюю вспышку заболеваемости COVID-19, показатели IV квартала дают основания для оптимистичного прогноза на 2021 год.

Северная и Южная Америки

Объем инвестиций в Северной и Южной Америках в IV квартале более чем удвоился по сравнению с III кварталом до $144 млрд, что и улучшило глобальный результат. Тем не менее это на 20% ниже рекордного объема в IV квартале 2019 года и на 11% ниже пятилетнего среднего показателя за IV квартал. Однако относительно стабильное завершение 2020 года превратило 60%-е снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года во II и III кварталах в менее резкое 34%-е годовое снижение.

Соединенные Штаты сообщили об общем объеме сделок на сумму $135 млрд в IV квартале, что на 21% меньше, чем годом ранее, но на 97% больше, чем в предыдущем квартале. Это составило 47% от общего мирового объема в IV квартале. За полный год инвестиции упали на 34% в США, 29% в Канаде, 15% в Бразилии и 57% в Мексике. Однако рост числа смертей от COVID-19 в Мексике препятствует восстановлению экономики и рынка недвижимости.

На отраслевом уровне объем инвестиций в многоквартирные дома в IV квартале снизился всего на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в промышленную недвижимость — на 4%. Инвесторы ориентированы на многоквартирные и промышленные активы в Северной и Южной Америке благодаря их стабильности в условиях пандемической неопределенности. На промышленность (26%) и многоквартирные дома (36%) пришлось 62% объема инвестиций в Америке в 2020 году по сравнению с 53% в 2019 году.

Объем сделок в офисном сегменте в IV квартале снизился на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но вырос на 93% по сравнению с III кварталом, что стало основанием для оптимистичных прогнозов на 2021 год. Восстановление розничного и гостиничного сегментов зависит от хода вакцинации и открытия границ. В совокупности на эти два сегмента пришлось 13% от общего объема в 2020 году по сравнению с 18% в 2019 году.

ЕМЕА (Европа, Ближний Восток, Африка)

В IV квартале инвестиции в EMEA выросли на 84% процента по сравнению с III кварталом до $109 млрд, но снизились на 25% по сравнению с IV кварталом 2019 года и на 12% по сравнению со средним показателем за пять лет в IV квартале. Благодаря рекордным объемам в I квартале годовая сумма выросла до $329 млрд, что на 17% меньше, чем в предыдущем году, что является наименьшим показателем из всех трех регионов.

Увеличение объема в IV квартале по сравнению с предыдущим кварталом в основном связано с продажами в Германии, Великобритании и Нидерландах. Однако в годовом исчислении объем продаж Германии в IV квартале упал на 30%, в Великобритании — на 20%, а в Нидерландах — на 10%. Дания, Швейцария и Норвегия продемонстрировали стабильность в течение 2020 года, завершив год выше своих показателей 2019 года. Однако заглядывая в будущее, можно сказать, что новые меры изоляции может оказать давление на настроения инвесторов в начале 2021 года.

Капитал все больше ориентируется на многосемейные и промышленные активы в регионе. В совокупности на них приходилось 38% от общего объема инвестиций в 2020 году по сравнению с 30% в 2019 году. Многосемейные инвестиции выросли на 7%, а объем сделок с промышленной недвижимостью вырос на 11% в 2020 году. Инвесторы соглашались с низкой доходностью в обоих секторах для потенциального роста арендной платы и низкого риска в эти непонятные времена.

Объем офисных и розничных инвестиций восстановился в IV квартале, увеличившись на 77% и 67%, соответственно, по сравнению с III кварталом. Однако в годовом исчислении их объемы упали на 34% и 5% соответственно. Восстановление активности в офисном сегменте в IV квартале было особенно очевидным в Великобритании и Германии, где основное внимание уделялось основным активам, поскольку рост занятости набирал силу. Ожидается, что розничные инвестиции останутся на стабильно низком уровне. Гостиничный сегмент упал на 66% в 2020 году. Инвесторы ожидают, что в 2021 году объем продаж будет увеличиваться.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Азиатско-Тихоокеанский регион продемонстрировал рост экономики в связи с эффективными мерами для борьбы с пандемией. Объем инвестиций в регион в IV квартале вырос на 34% по сравнению с предыдущим кварталом до $36 млрд, что соответствует уровню IV квартала 2019 года и указывает на курс к нормализации жизни в регионе. Годовой объем инвестиций в недвижимость упал на 21% по сравнению с 2019 годом.

Япония, Китай и Австралия возглавили восстановление в IV квартале, поскольку инвесторы вернулись на рынки офисных помещений, таких как Токио, Гонконг, Сидней и Шанхай. В течение всего года Южная Корея (+6%), Япония (-2%) и Тайвань (-6%) держались хорошо благодаря их умелому управлению пандемией. В 2020 году Индия стала магнитом для институциональных инвесторов, где объем инвестиций ежегодно увеличивался на 11%. Индия не только является основным направлением аутсорсинга для стран с развитой экономикой — ее развивающаяся экономика скрывает новые возможности. Brookfield приобрела портфель индийских офисов за $2 млрд в III квартале, а приобретение Blackstone розничного портфеля за $1,2 млрд в IV квартале сделало ее крупнейшим оператором торговых центров в Индии.

Ожидается, что спрос на офисы в Азиатско-Тихоокеанском регионе останется устойчивым, несмотря на негативное влияние распространения удаленной работы. Инвестиции в офисные помещения в IV квартале выросли на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и снизились всего на 9% в годовом исчислении, что составляет 57% от общего объема инвестиций в регион. Логистическая недвижимость пользовалась большим спросом: в 2020 году ее объем вырос на 25%, а их доля в общих инвестициях выросла с 12% до 19%. Разница в доходности между офисными и логистическими активами сужается.

В розничном и гостиничном секторах начали появляться признаки восстановления в Китае и Японии, но кредиторы в целом остаются осторожными. Инвестиции в торговую и гостиничную недвижимость упали на 43% и 69% соответственно. Сейчас инвесторы ищут новые возможности на рынках с большим количеством внутренних туристов, таких как Япония, Австралия и Китай.