В центральных районах Китая начинается обвал рынка жилой недвижимости

Фото: Euromoney

В 10-миллионном китайском городе Чжэнчжоу с крупнейшим заводом Apple, застройщики вынуждены идти на беспрецедентные меры, чтобы хоть как-то продать жилую недвижимость. Причиной этого стали 10%-ное падение цен на жилье за последние 12 месяцев. Об этом пишет Financial Times.

«Мы надеялись, что расширение Foxconn привлечет мигрантов и поддержит продажи жилья. Но этого не произошло, и теперь мы должны делать все возможное, чтобы сводить концы с концами», — рассказала менеджер по продажам в одном из жилых комплексов Ван Лин, имея в виду тайваньскую технологическую компанию, которая десять лет назад построила производство в городе с населением 10 миллионов человек.

Вместо того, чтобы запрашивать стандартный первоначальный взнос в размере 30%, она просит 5%-ный депозит и предлагает двухлетнюю беспроцентную ссуду, финансируемую строительной компанией.

Эта компания — лишь одна из многих местных застройщиков, которые борются с падением цен на жилье и слабыми продажами. Десятки центральных городов сталкиваются с аналогичной проблемой. В то же время в прибрежных центрах Китая, однако, жилищный бум, вызванный спекуляциями, вынуждает предпринимателей повышать цены и выбирать покупателей с помощью лотереи.

Противоположный опыт процветающих прибрежных городов страны и испытывающих трудности внутренних центров показывает растущий региональный разрыв в Китае, который угрожает подорвать выздоровление от коронавируса во второй по величине экономике мира.

«Исторически сложилось так, что Чжэнчжоу столкнулся с переизбытком квартир, и пандемия усугубляет проблему. Ситуация ухудшится еще сильнее в течение следующих 12–24 месяцев», — считает экономист Macquarie Group в Гонконге Ларри Ху.

Несмотря на то, что после победы КНР над вирусом продажи жилья на развитых рынках Китая резко выросли, прежде всего в Шанхае и Шэньчжэне, картина в Чжэнчжоу остается мрачной. Официальные данные показывают, что количество сделок с жильем в городе, измеренное по общей застроенной площади, за первые два месяца этого года сократилось почти вдвое по сравнению с тем же периодом 2019 года. В то же время десять ведущих прибрежных городов сообщили о росте на 76% за тот же период.

Вялый спрос поднимает предложение до опасного уровня. По данным шанхайской консалтинговой компании CRIC, предпринимателям может понадобиться 15 месяцев — высокий уровень по отраслевым стандартам — чтобы продать свои активы в Чжэнчжоу. Избыток недвижимости возник после нескольких лет строительного бума в сочетании с правительственными мерами по пресечению спекуляций с недвижимостью, которые подорвали спрос.

Строительство жилья в Чжэнчжоу резко выросло в 2016 году, когда усилия по сдерживанию пузыря на рынке недвижимости в прибрежных городах, вызванные ограничениями на покупки, побудили инвесторов направиться в центральный деловой район, где дома можно было продавать без этих ограничений.

Но бум закончился через год после того, как Чжэнчжоу объявил о мерах, включая ограничения как для покупателей, так и для продавцов, чтобы держать цены на жилье под контролем. Продажи нового жилья в городе упали более чем на треть в 2017 году после роста на 62% в 2016 году.

Несмотря на снижение продаж, продолжилось ускоренное строительство. Согласно официальным данным, нового жилья в Чжэнчжоу в период с 2016 по 2019 год больше, чем за предыдущее десятилетие. Предприниматели говорят, что они по-прежнему заняты в столице провинции Хэнань, где проживает более 100 миллионов человек, поскольку они полагают, что мигранты из близлежащих городов продолжат селиться там.

Хотя Чжэнчжоу действительно привлекает мигрантов, большинство из них занимают низкооплачиваемые рабочие места в промышленности и секторе услуг, которые не могут позволить себе покупать дома в городе.

В экономической зоне вокруг городского аэропорта, где расположен большой производственный комплекс Foxconn, стандартная двухкомнатная квартира требует ежемесячного платежа по ипотеке в размере более 4 500 юаней ($685). Средний рабочий Foxconn зарабатывает менее 5 000 юаней ($760) в месяц.

«Моя текущая зарплата не поможет мне купить квартиру в Чжэнчжоу в ближайшие годы», — рассказал Ли Чаоюн — сотрудник городского завода Foxconn, который зарабатывает 4800 юаней в месяц.

Быстрого решения нет. Экономика Чжэнчжоу в значительной степени зависит от трудоемких отраслей, известных своей низкой заработной платой. Город, расположенный в одной из самых сельских провинций страны, не добился большого прогресса в развитии отраслей с высокой добавленной стоимостью, таких как финансы и интернет-услуги.

Когда-то амбициозные строительные подрядчики в Чжэнчжоу, не имея особой надежды на быстрый скачок, начали сокращать свои проекты. Продажи земли под жилую застройку в городе, а это основной индикатор инвестиций в жилищное строительство, упали более чем на треть за первые два месяца этого года по сравнению с годом ранее, поскольку многие застройщики решили прекратить строительство.

Ранее мы писали, что мировым рынкам жилья грозит перегрев и формирование пузырей.